BenLec [Sarthe] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Je trouve que ce qui manque, c’est la connaissance de ce village, et c’est d’en comprendre les tendances, pour essayer de prévoir l’avenir de ce bien :
- dynamique de ce village ? (démographie, etc.)
- dynamique de ce quartier, notamment sur le plan commercial (est-ce un quartier qui monte, ou au contraire est-ce en centre ville en train de se désertifier parce que la périphérie se développe ?)
- quel commerce, quelle santé financière, âge du commerçant…

Car le risque principal est la vacance du commerce qui représente presque 60 % du revenu.

L’autre gros manque, c’est que vous ne semblez pas bien connaître le bien. Vous ne décrivez pas l’état de l’immeuble et les travaux nécessaires. Vous n’avez pas visité ?

"Rien à refaire", ça n’existe pas. Année de construction ? Etat intérieur ? Isolation ? En première approche, vous pouvez prévoir un montant de travaux de 0,5 % de la valeur du bien, chaque année, pour le maintenir en bon état et au goût du jour.
Mais ça c’est une moyenne long terme ; il faut être plus précis pour savoir si c’est vraiment nickel (auquel cas ça sera probablement moins, en tout cas les premières années), ou si au contraire il y a eu un manque d’entretien et de rénovation qu’il faudra bien rattraper ce qui sera coûteux.

Si ce cas vous intéresse vraiment, il faut visiter le bien, et en profiter pour visiter le village, repérer ce qui est récent, ce qui est ancien, ce qui semble inoccupé… fureter, discuter avec les gens, manger au resto du village ou au moins boire un coup au café…

Benlec a écrit :

@Patrimmo74: En effet en je n’ai pas inclus les chiffres pour la banque ne les ayant tout simplement pas pour le moment. Est ce possible de les estimer?
Pensez vous qu’il serait plus intéressant de meubler au vue de la localisation du bien ? Ne connaissant pas bien la location en meublé je ne connais que très peu les avantages et inconvénients.
Le local commercial est loué mais la F2 vient d’être libéré. Le loyer du F2 est calqué sur le loyer de l’ancien locataire.

Concernant le LMNP un post existe: LMNP

L’intérêt de meubler un appartement est principalement fiscal et cela se prête particulièrement bien aux petites surfaces.

Pour les frais liés au financement ils dépendent des banques et peuvent-être négociés. Les garanties bancaires ont des coûts différents (cautionnement<garantie préteur de deniers<hypothèque) mais présentent des caractéristiques propres à chacun d’eux. Par exemple le cautionnement ne permet pas d’utiliser le capital amorti pour garantir le financement d’un autre investissement (l’hypothèque le peut).

Ayant jusqu’à présent opté pour l’organisme de cautionnement les "frais bancaires" se divisent ainsi:
frais de garantie: montant variable selon le capital emprunté
frais de dossier: 550 euros (j’ai demandé à ne pas les payer, ce qui m’a été accordé)
autres prestations: 550 euros
Je vous donne ces chiffres à titre indicatif, ils varient selon les banques.

Benlec a écrit :

Le loyer du F2 est calqué sur le loyer de l’ancien locataire.

Peut-être pouvez-vous modifier ce loyer s’il n’est pas en adéquation avec les prix du marché (si le loyer n’a pas été révisé depuis longtemps et ne correspond plus aux prix pratiqués actuellement par exemple).

Benlec a écrit :

En ce qui concerne la fiscalité. Ayant déjà un appartement qui rapporte près de 5k€/an j’imagine que si je ne fais pas de déficit je risque de payer énormément à la fin de l’année..

Je vous conseille d’approfondir le domaine de la fiscalité avant d’investir. Il existe différents moyens de diminuer (même de rendre nulle) ce poste (déficit foncier, LMNP par exemple). Cela dépendra de vos objectifs et projets futurs.

@Bernard2K: Effectivement entre ma présentation et ce message il a du se passer quelques mois… des mois ou j’étais en formation et dans l’impossibilité de me concentrer sur autres choses. Le temps libre ne jouait pas en ma faveur. Bref comme on dit dans mon boulot les excuses c’est comme le trou du *** tout le monde en a!

Je vais appeler la mairie demain afin qu’ils puissent me transmettre le PLU. De plus le prochain appel avec le vendeur me permettra de vous en dire beaucoup plus sur le bien.
Effectivement le F2 à une déco… assez ancienne et peu contemporaine. Ce n’est pas ce que pourrai attendre un locataire!

@Patrimmo74: Depuis quelques temps je pousse pas mal mes recherches sur l’immo… au détriment de la fiscalité!

Merci à vous pour ces réponses qui sont pour moi très instructif.

]VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Militaire sous-officier, 23 ans, TMI à 14%, 1433€/mois + 450€/mois de revenus fonciers

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Faible
- Fiscales : Faible mais je me renseigne énormément afin d’en connaître un peu plus
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Aucune
- Sociales : Oui
- Temps disponible : Moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport
- Année de construction : Inconnu par la vendeuse
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC + 3 étages |
- Déjà occupé ? Inhabité ? Local commercial bientôt loué + 2 appartements non loués à rénover
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage individuel
- Volets isolants ou persiennes ? Fenêtres neuves double vitrage pour les deux appartements.
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur communs pour les deux appartements mais séparé pour le local commercial
- Études de la copropriété : c’est un immeuble de rapport ou il n’y a pas de copro. Immeuble en vente car la proprio veut changer de zone.
- Concierge  ? Non
- Décoration : Vieillotte à refaire totalement

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Fresnay sur sarthe, 72130
- Centre-ville, périphérie : Situé à 40km nord du Mans à proximité de l’A28.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : Vendu 70000€ hors frais de notaire. Je pense que l’on peu partir sur 10000€ de frais de notaire.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 250€ pour le L.C et entre 300 et 350 pour les appartements
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Aucune

- Travaux immédiats : Rénovation des appartements. Le gros œuvre est fait ne reste plus que le reste.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM: 247€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 437 € (ce que paie actuellement la propriétaire)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : [(850*12)/110000]*100=9,2%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit : 15 ou 20 ans ?
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.):30 000€ disponible de suite
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : possibilité de meublé

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?

Mes connaissances en fiscalité sont faibles. Y a t-il des choses que j’ai oubliées ? Est ce possible de loué sur du Cosse Ancien ? Dans ce cas la ont oublie le meublé ?
Est ce mieux de prendre sur 15 ou 20 ans ? Sachant que le cash flow ne sera pas le même en fonction de la durée et permettra de payer les divers frais.
Mon père a déjà fait une visite de l’immeuble et j’en fais une le 23 décembre avec un architecte afin d’évaluer les travaux
Je suis déjà propriétaire d’un appartement qui me rapporte 450€ de loyers par mois.
Le gros oeuvre est fait dans les appartements. La toiture est neuve et les fenêtres également. IL n’y a plus qu’à rénover.
Pensez vous que cela peut être un bon investissement ? Faire cette investissement en SCI est-il intéressant?

Merci d’avance pour vos réponses.

Bonne journée à vous !

Bonjour,

247 euros d’impôt foncier pour un immeuble de 3 lots, je suis assez dubitatif.

Bonjour,

Pour les 100 000 euros, c’est sans doute un raccourcis pour intégrer les frais dits de notaire et les travaux ?

Sinon sur le net on voit que Fresnay sur Sarthe est éligible au 85% :

Louer abordable - Dispositif Louer abordable (dit "dispositif Cosse"), tout le monde y gagne. Une déduction fiscale pour la location solidaire. - Ministère de la Cohésion des territoires

Il faut chiffrer plus précisément les travaux.

La création d’un second compteur pour le second appartement peut chiffrer voire s’avérer impossible (y a-t-il la place pour création d’une colonne montante ?). Notez aussi que dès lors qu’il y a des parties communes à éclairer, il faudrait en fait 4 compteurs : un pour le LC, 2 pour les appartements, et 1 pour les parties communes.

Il faut préciser la demande locative. Comme l’a relevé Tibo, 9 appartements disponibles sur un petit village, c’est beaucoup.

Après, il est indispensable de connaître la fiscalité applicable pour calculer le revenu net net (net de charges et d’impôts). Si vous n’êtes pas à l’aise avec le sujet, utilisez le site rendement locatif point com.

Enfin, concernant le cumul d’activité avec le statut de militaire, ce n’est pas un problème, à mon humble avis :
- les revenus fonciers sont un revenu du patrimoine et non pas une activité.
- la location meublée, imposée en LMNP, est certes considérée fiscalement comme un BIC, mais du point de vue du droit civil c’est considéré comme un revenu du patrimoine (location de locaux d’habitation ; la location des meubles n’étant qu’accessoire). Cf. livre de Le Boulc’h qui est très clair à ce sujet.

Tibo a écrit :

BenLec a écrit :

Département, ville : Fresnay sur sarthe, 72130

Bonjour,

Je viens de regarder ce village : 2500 habitants (village car < 3000 habitants), 20km d’Alençon.
J’ai trouvé 6 appartements à louer sur le bon coin. Je trouve ça important pour un village de cette taille.
Le local commercial sera loué par quelle type d’activité ? est-ce viable à long terme ?

Emprunt de 110K€ (pour financer l’immeuble, les frais de notaires et les travaux), ça fait 570€ de mensualités sur 20 ans. Vous serez donc en CF positif si la vacance reste normale.

Je ne suis pas vraiment convaincu par cet immeuble, dans votre présentation vous dites être militaire. Qu’adviendra-t-il si vous êtes muté ? Si vous devez partir 6 mois en OPEX ?
Vous louez votre 1er bien est en gestion, ce qui baisse votre rendement, en sera-t-il pareil pour cet immeuble ?

Picsou24 a écrit :

Bonjour,

247 euros d’impôt foncier pour un immeuble de 3 lots, je suis assez dubitatif.

A confirmer bien évidemment avec un avis de taxe foncière

lachignolecorse a écrit :

10000 euros de frais de notaire pour 70000 euros. .. vous pensez mal. Y a plein de sites qui vous permettent d’être un peu plus précis (anil par exemple)

1 seul compteur pour 2 appartements? Comment allez vous faire?

Que disent les diagnostics ? Surface? Amiante? Plomb?

Pour les diags je ne les ai pas encore cela ne saurai tarder..

Iqce a écrit :

Bonjour,

Pour les 100 000 euros, c’est sans doute un raccourcis pour intégrer les frais dits de notaire et les travaux ?

Sinon sur le net on voit que Fresnay sur Sarthe est éligible au 85% :

Louer abordable - Dispositif Louer abordable (dit "dispositif Cosse"), tout le monde y gagne. Une déduction fiscale pour la location solidaire. - Ministère de la Cohésion des territoires

C’est bien évidemment un raccourci. Merci pour cette précision je n’ai plus qu’à me renseigner vers les organismes compétent. Cela peut être une direction à pousser pour la fiscalité.

Greg81 a écrit :

Votre apport est prévu à 0 euros donc avec un financement total de l’opération de 70 000 euros
environ 5 000 euros de "notaire" et 30 000? euros de travaux, plus les meubles éventuellement.
9.2% brut. Quel est le rendement opérationnel net?

Je ne suis pas du domaine même si cela m’intéresse à moyen terme mais 20 ans semble recommandé pour obtenir ou augmenter le cash flow positif et mieux présenter pour une future opération.

Sinon 30 000 euros d’épargne, quelle part allez vous investir si nécessaire?

    - Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
    - L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

Important non?

    Je suis déjà propriétaire d’un appartement qui me rapporte 450€ de loyers par mois.

Combien de cash flow? Aucun emprunt? Net net?

SCI? Si meublé, je pense qu’il faut choisir LMNP. En SCI, il faut déjà créer la société et donc faire des frais, environ 1000 euros plus des frais annuels (au moins le bilan). L’intérêt est que vous pouvez faire déduire les charges (intérêts, travaux) des revenus et donc réduire le résultat net et l’imposition.

Enfin, à titre  militaire, en tant que jeune retraité de l’Armée de Terre, je porte à votre attention que le statut du militaire ne permet pas d’avoir une activité lucrative autre qu’accessoire soit 50% de la solde maximum.

    Quelles activités un militaire peut-il exercer à titre accessoire ?
    Un militaire peut, à condition d’y être autorisé par sa hiérarchie, exercer à titre accessoire (et lucratif) l’une ou l’autre de ces activités :
    - une activité d’intérêt général, lucrative ou non (vacation auprès d’une collectivité, mission pour une association à but non lucratif…) ;
    - une mission d’intérêt public de coopération internationale auprès d’un Etat étranger ou d’une organisation non gouvernementale, pour une durée limitée ;
    - des expertises, consultations, enseignements ou formations, pas nécessairement en lien avec l’activité normale de l’agent, auprès d’une entreprise ou d’un organisme privé ;
    - des activités sportives d’enseignement, d’animation, d’encadrement et d’entraînement, auprès d’une entreprise ou d’une association ;
    - une activité agricole, mais pas comme gérant d’une société civile ou commerciale
    - une activité de conjoint collaborateur dans une entreprise artisanale ou commerciale ;
    - une activité de services à la personne : garde d’enfants, assistance aux personnes âgées et/ou handicapées, travaux ménagers ;
    - l’aide à domicile auprès d’un proche : ascendant ou descendant, conjoint… (ce qui ouvre droit à la perception des allocations correspondantes)…

Personnellement, j’ai bénéficié d’un Congé pour Création ou Reprise d’Entreprise (CCRE) via Défense mobilité (reconversion) après avoir monté et démontré la viabilité de mon projet. En prime avec la bénédiction de la commission de Déontologie du Ministère! Attention, le CCRE n’est accessible qu’après 8 ans de service et j’ai quand même l’impression qu’il vaut mieux être gradé/sérieux pour l’obtenir.

En ce qui concerne le rendement net, dès la fin de semaine avec des devis chiffrés et un futur loyer chiffré et tous les frais annexes je vais pouvoir le calculer au plus précis. En ce qui concerne le cash flow du premier appartement: Loyer de 450€ et un crédit de 412€/mois sur 15 ans. Sans compter la taxe foncière de 900€ et les frais de gestions. Donc une très faible rentabilité… (à savoir que je vais quitter la gestion et m’occuper du bien avec mon père).

Est ce possible de préciser le sujet sur la SCI? Quels avantages? Quels désavantage? Pourquoi investir en créant une SCI plutôt que sans?

Bernard2K a écrit :

Il faut chiffrer plus précisément les travaux.

La création d’un second compteur pour le second appartement peut chiffrer voire s’avérer impossible (y a-t-il la place pour création d’une colonne montante ?). Notez aussi que dès lors qu’il y a des parties communes à éclairer, il faudrait en fait 4 compteurs : un pour le LC, 2 pour les appartements, et 1 pour les parties communes.

Il faut préciser la demande locative. Comme l’a relevé Tibo, 9 appartements disponibles sur un petit village, c’est beaucoup.

Après, il est indispensable de connaître la fiscalité applicable pour calculer le revenu net net (net de charges et d’impôts). Si vous n’êtes pas à l’aise avec le sujet, utilisez le site rendement locatif point com.

Enfin, concernant le cumul d’activité avec le statut de militaire, ce n’est pas un problème, à mon humble avis :
- les revenus fonciers sont un revenu du patrimoine et non pas une activité.
- la location meublée, imposée en LMNP, est certes considérée fiscalement comme un BIC, mais du point de vue du droit civil c’est considéré comme un revenu du patrimoine (location de locaux d’habitation ; la location des meubles n’étant qu’accessoire). Cf. livre de Le Boulc’h qui est très clair à ce sujet.

SI la création de compteur s’avère impossible, je pense que le plus simple serai d’intégrer dans le loyer les charges du à l’électricité et même l’eau. J’ai pris RDV avec un architecte et des entrepreneurs afin de chiffrer les travaux pour la fin de semaine.

Pour résumer beaucoup d’inconnu dans l’équation comme on peu dire… Je reviendrai vers la fin de semaine avec beaucoup plus d’informations qui pourront permettre d’affiner le projet. Merci à tous pour les réponses! Cela me permet de ne pas tromper et d’être à côté de la plaque