Yinfgeu : étude de cas immobilier (investissement dans un T2-3)

yinfgeu · #1

VOTRE PROFIL

CDI, fonction publique, 25 ans, 1800€ de salaire

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Non, mais j’apprend
- Fiscales : Non, mais j’apprend
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Non
- Sociales : plutôt bon
- Temps disponible : Pas énorme, les week end en ce moment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T 2-3 dans un immeuble de 3 lot
- Année de construction: dans les année 1900
- Étage 2ème sur 2, luminosité correcte, T2-3 surface 46m² carrez 55m² sol
- Occupé par les propriétaire qui vende car agrandissement de leur famille
- Syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulant
- Pas d’espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité en commun
- Décoration : l’appartement est vraiment très propre, peinture a refaire dans le salon

LOCALISATION DU BIEN

Proche centre ville, hyper centre à 10min
Situé en périphérie de grande ville dynamique
L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ville en pleine expansion ouverture récente d’un hyper centre et construction d’une nouvelle médiathèque.

RENTABILITÉ DU BIEN

-Prix affiché : 109360
-Prix négocié : 97700

- Coût du bien avec frais de notaire : 105200
- Loyer pratiqué ou envisagé : 600 € envisagé + 30 de charges
- Taux de vacance envisagé 0 mois
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 0

- Travaux immédiats : Rénovation peinture plus ajout d’un radiateur, installation d’un 30mA : ~2500
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Non

- Taxe foncière TEOM : 389
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien : 7.4%
- Rendement net : 5.5/6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : 1,5% + 0,2% sur 20 ans voir 1.3%
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) ok 25 000

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue + déficits foncier suite au travaux

CASH FLOW

- Cash flow positif variable environ 15€ ou négatif environ 50€

Le bien est vraiment bien situé avec une forte demande locative, le rendement n’est pas super mais pour un premier investissent je recherche un peu la sécurité.

Mots-clés : apppartement, immobilier, t2-3

Bernard2K · #2

Votre calcul de rentabilité brute est faux :
Prix avec frais de notaire : 105200 €
+ travaux 2500 = 107700 € d’investissement.
Revenu locatif 600 x12 = 7200
7200/107700 = 6,7 %.

Votre calcul de rentabilité nette est faux aussi. Prenez en compte l’ensemble des charges, y compris une moyenne de travaux d’entretien de l’ordre de 300 €/an et les charges de copro restant à charge du bailleur, puis prenez en comptez l’imposition IR+PS, et vous ne serez certainement pas à 5,5 % de rentabilité nette.

yinfgeu · #3

Effectivement vous avez entièrement raison mon calcul est faux désolé pour cela après avoir refait les calculs le rendement net est de 4.5%
L’investissement reste t’il concevable ?

DDtee · #4

Tout est concevable, cela dépend des objectifs que l’on se donne…

Personnellement, je ne pourrais concevoir un placement avec une telle rentabilité, tout en sachant qu’il faudra pas mal abonder chaque mois (combien ?) et qu’au fil du temps le rendement baissera encore (entretien, augmentation des impôts etc). Tout en sachant également qu’en cherchant vraiment et en s’investissant on peut trouver des biens qui s’autofinancent…

Ceci dit, à chacun de choisir ses options

lachignolecorse · #5

D’accord avec DDtee.

Vous ne ferez pas de déficit et paierez des impôts dès la première année sur vos revenus fonciers.

yinfgeu · #6

Pour le déficit je vais en faire en faisant la peinture de l’appartement, ajout d’un chauffage et quelques petites choses qui arriveront à environ 3000 euros je pense. Plus les intérêts, frais de caution etc je devrais en avoir pour pas loin de 5000 euros pas de déficit foncier mais une réduction de mes revenus fonciers.
Sachant que ma TMI est à 14% et ne dépassera pas le seuil pour le moment.

Pour le cash flow en comptant absolument tout et même 50 euros par mois en plus imaginaire je serais entre -50 et -100 euros.

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