Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour Malo,

Je pense que vous partez dans tous les sens en vous noyant dans un verre d’eau vous voulez passer de la première à la 5e vitesse.

La sortie a de l’importance mais même si vous comprenez ou arrivez à une conclusion il est impossible de prédire quelle seront les conditions de sortie dans 20 ou 25 ans.

D’autre part votre "ami" ex banquier directeur des impôts a t-il étayé ses propos ? Sur quoi porte l’abus de droit ? la création d’une SCI IS avec détention de SCPI ?

Je suis incapable de dire s’il y a une bulle, je sais que j’emprunte à X% en investissant à Y% avec des hypothèses constantes et je calcule une marge de sécurité de Z si cette marge me parait suffisante pour absorber les risques (retournement bulle etc…) j’y vais. Personne ne prédit l’avenir, mais on peut évaluer les risques avec des marges de sécurité.

Si vous leur envoyez cette question les impôts risquent de ne pas vous répondre.

Je pense qu’à vouloir tout avoir, ca sera beau sur le papier mais ca ne verra jamais le jour. Pensez exécution, il y a trop de parties prenantes, vous ne faites pas un deal à 5 millions d’euros…

Commencez à 300/400k ca sera plus simple.

Edit : J’ajouterais que peu de monde connait en réalité les tenants et aboutissants de ce montage (j’ai pu le constater autour de moi), même avec des "experts" banque, souvent au mieux ils en maitrisent certaines parties. Pour ma part je n’ai pas trouvé mieux que la myriades d’informations disséminées sur ce forum.

Bon courage

Dernière modification par roudoudou (16/12/2017 19h20)

Bonsoir,

Tout d’abord merci a tous pour vos encouragements, cf ma réputation, c’est motivant.

Merci aussi pour vos critiques qui me permettent de petit a petit affiner la comprehension du montage et de me forger mes propres convictions.

Je vais commencer par répondre a tout le monde puis je vous ferais part de l’avancement du projet qui est principalement psychologique.

@jef56 : lol effectivement, notre groupe de potes sur messenger "d’investisseurs" brestois est alimenté principalement de BTC, cryptomonnaies, altcoins, etc…en bon pere de famille je n’y comprends rien mais ils ont l’air de se gaver en dizaines de k€ et rendement a 3 chiffres. Apres il faut savoir qu’ils n’en dorment plus et tradent H24, font des siestes et se mettent des reveils, pour un lazy comme moi, ca me fatigue d’avance. J’attends un peu mais je leur demanderai probablement un cours de rattrapage en tant voulu pour essayer de monter dans le train avant la gare d’arrivee.

@chti rentier : vous voyez juste car charles morgan (auteur specialisé dans les immeubles rapport) avec qui je correspondais a l’occasion me caracterisait de paralysis analytis. Mais il s’agissait d’immo direct, projet que j’ai actuellement mis de coté. Par contre le projet scpi a credit au sein de sci is me parait réalisable.

Concernant l’abus de droit carpediem disait ca sur la file du cas nard (ou vous avez echangé) :
"Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI"
Affirmation que j’ai entendu également de la bouche d’un courtier en scpi de chez primaliance et de mon courtier en prêt.

@roudoudou : vous avez raison, je suis d’accord avec tout ce que vous avez dit, je crois que je flippe tout simplement, c’est pour ca qu’un rescrit fiscal me rassurerait mais heureusement a force de relire toujours les mêmes informations et retour d’expérience je commence a prendre et a faire confiance, enfin.

@GBL : je n’imagine pas, je le vis au quotidien, avec doctissimo, les antivax, le levothyrox, les "mon ostéopathe, (naturopathe,etc…) m’a dit", mais peu importe, de toute facon, comme roudoudou je suis d’accord avec vous. A noter que les patients qui font du nomadisme medical payent le medecin puis sont remboursés.

@ Cat : Quand je fais la tournee des banques avec un dossier tout ficelé, elle a juste a accepter ou refuser mon dossier, les intervenants sont salariés et payés pour ça, ca ne me derange donc pas. Par contre je ne me vois pas déranger un CGPI, et risquer de le faire travailler pour rien sans rémunération.

Concernant le montage j’ai relu le cas nard de stephane :

Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Les différences avec mon projet sont :

- l’âge, ils ont 40 ans nous en avons 31 et 34.

- les revenus, ils gagnent 200k€/an, nous en gagnons 150k€ mais devrions gagner >200k€ en 2018.

- l’epargne, ils ont 400k€, nous en avons 300.

- l’effort d’épargne mensuelle, 1200€ pour eux contre 400 actuellement pour nous mais qui augmentera des 2018.

- le DVM de leur projet est de 5,2%, il semble raisonnable de tabler sur un plus faible pour nous même si le PF de SCPI que je convoite actuellement a rapporté 5,2% en 2016.

- le taux nominal hors assurance sur 20 ans est de 2,7% en 2015, nous avons bon espoir de trouver mieux en 2018. Le cmb proposait 1,85 sur 25 ans et disait pouvoir descendre a 1,65…

- la durée, eux 20 ans, nous 25. Augmenter la durée permet de soit augmenter le montant soit diminuer l’effort d’épargne et donc améliorer le rendement notamment en diminuant proportionnellement le cout des frais liés a la SCI.

Autant il n’y a pas de doute sur l’intérêt de choisir l’IS pour notre SCI lors de la phase de capitalisation autant la phase de consommation nécessite une réflexion plus fine.

1/ la liquidation de la sci serait imposable au PFU de 30% ?

2/ la vente des parts de scpi par la sci serait imposable de 15% jusqu’a 38k puis de 25% (anciennement 33%) ?

3/ le versement de dividende est imposé au PFU de 30%

4/ le  remboursement du compte courant des associés (CCA) avec les revenus de la scpi pour avoir des revenus complementaires non imposés et financer les études des enfants.

5/ le remboursement du CCA en revendant des parts de scpi de la sci pour disposer de liquidités.

6/ vendre la nue proprieté des parts de scpi aux associés grevé d’un usufruit temporaire au profit de la sci pour sortir les scpi de la sci et transmettre la nue propriété aux enfants et jouir d’un usufruit viager. Option qui semble etre la plus interessante car il me semble que ca annule la plus value.

Bref les modalités de sortie sont encore floue pour moi mais suffisamment cohérente avec mon objectif et suffisamment flexible.

Carpediem disait aussi :
"- N’oubliez pas que l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF."

Enfin je commence a me résoudre a l’idée de faire appel a un CGPI pour m’aider dans ce projet MAIS il reste un énorme point noir, ca me rend malade de savoir qu’il va toucher 30k, alors que j’ai quasi tout fait, je préfère presque encore finir le travail tout seul et laisser l’argent a la société de gestion voir gratifier ma banque de la retrocomission en échange du prêt accordé, mais tout donner a un CGPI, non…a la limite faire 50/50.

Il y a une file dédiée a ce débat, je l’ai lue et je ne souhaite pas que le débat s’installe ici, mais pour info je ne me suis pas remis de l’achat de ma RP ou l’AI qui a été grassement rémunéré n’a rien fait d’autres que de m’escroquer et abuser du manque d’expérience d’un jeune couple de primo accedant…je garde espoir qu’il existe quand même des AI, CGPI, banquiers honnetes et compétents.

J’ai rdv avec le cmb, la sg et la bpe cette semaine j’espère que la bpe va pouvoir concurrencer le cmb et faire avancer le projet .

Dernière modification par Malolechat (17/12/2017 23h23)

Parfait ! On retient la réponse 6 pour la phase de consommation ! Mais il vous reste à faire les enfants …)

Vous allez finir par être plus caler que n’importe quel CGPI mais vous serez transformé en statue si vous continuez .

Chtirentier

+1 Cat

A la condition que la vente de la NP aux associés ne soient pas juste après l’achat des SCPI en PP par la société IS car on rejoindrait le cas cité par Carpediem.

De plus, conserver l’usufruit temporaire de parts de SCPI dans une sci is est un moyen rentable de placer la trésorerie de cette dernière sans risque en capital (opération causée économiquement qui rend difficile l’utilisation de l’abus de droit par l’administration fiscale).

Bonjour Malolechat, et félicitation pour votre investissement intellectuel dans votre processus d’investissement financier. Quand un breton à quelque chose dans la tête, il ne l’a pas ailleurs… comme on dit.

Je ne suis plus très sûr de suivre les différentes directions que vous prenez, mais juste quelques remarques sur l’abus de droit.

Je suis d’un naturel prudent et respectueux de la loi, mais il ne faut pas non plus exagérer les craintes, si on a une démarche "saine". Détourner l’esprit de la loi est une chose, ce n’est pas pour autant que l’on pas le droit de choisir les solutions où sa fiscalité est moindre.

Beaucoup d’approches peuvent s’envisager mais il faut garder un sens à ce que l’on met en place et à ce que l’on fait.

L’abus de droit généralement est mis en évidence, suite à un faisceau d’indices.

Quand vous êtes dans un montage sociétaire avec des démembrements, il y a vous personne physique, et la/les sociétés, qui même si elles sont détenues par vous à 100%, sont des entités qui ont leur vie propre.
Vous personne physique, vous faites les choses dans votre intérêt. Il faut se dire que les sociétés doivent faire la même chose : travailler dans leur intérêt.

Il faut donc que vous réfléchissiez systématiquement de manière un peu "schizophrenique", à la fois en tant que particulier et en tant que dirigeant d’une société.

Pour le fisc il est clair que quand quelqu’un détient 100% d’un bien, avec par exemple la NP en tant qu’individu, et l’usufruit en tant que dirigeant de la société => cela déclenche un signal d’alerte légitime.

Aussi la principale question à mon sens, à se poser dans le "cas nard", est "quel est l’intérêt économique de la SCI une fois le prêt remboursé, de céder la nue-propriété grévé d’un usufruit temporaire" ?
Posez vous la question, est ce que moi "dirigeant de la SCI" qui détient plusieurs K€ de SCPI en PP, ai- je intérêt à faire cette opération…. si ce n’était pas à moi-même que je cédais la nue-propriété, sachant que la société à une dette envers vous  ? La seule vraie question est là….

Et la réponse dépendra bien évidemment de la durée du démembrement mis en place, de la clef de répartition, du fait que la société peut amortir l’usufruit, qu’elle pourrait aussi probablement faire un autre emprunt pour vous rembourser, vous en tant que personne physique, etc…donc pas évident d’avoir la réponse dès à présent à une question qui se posera véritablement que dans 20 ans

Gardez bien sûr aussi en tête que la fiscalité change régulièrement et qu’il faut l’accepter.

Cela ne doit pas êmpècher d’avancer.

Bonne continuation à vous.

Crown

Dernière modification par Crown (18/12/2017 16h25)

Bonsoir Cat,

cat a écrit :

J’ai un peu de mal à donner une définition à  l’intérêt économique de la société (et à pouvoir le distinguer totalement de celui des associés).

La question n’est pas société versus associés, car l’intérêt économique de la société et de ses associés est normalement le même (ce sont eux qui votent les décisions), mais plutôt est ce que, moi associé, je prends des décisions qui "lèse" la société, personne morale, par ce que j’ai d’autres intérêts ailleurs.

La question est donc plutôt "est ce que Mr A, associé de la société X, prend la décision de céder la nue propriété par ce que l’acheteur est Mr ……A ? ou le ferait il même si c’était monsieur B".

cat a écrit :

Par ailleurs, j’ai l’impression que céder la nue-propriété à un tiers ou aux associés ne change pas grand chose dans le "cas nard".

Je partage votre avis, mais 1) la société le ferait elle, 2) dans les mêmes conditions ?

Si la société a un intérêt, notamment économique, à le faire, et dans les mêmes conditions (notamment le prix) peu importe l’acheteur, aucun dilemme.
Si tout laisse à penser, et notamment à l’administration fiscale, que Mr A actionnaire, ne ferait pas l’opération de la même manière s’il s’agissait d’un tiers, il est légitime de penser que la décision prise ne l’a pas été en faveur de la société.. l’abus se rapproche…

En terme d’abus de droit, tout élément qui peut tendre à montrer que la société et ses actionnaires, avaient intérêt à prendre une décision va clairement dans le sens de légitimer son action.

Dans le cas-nard, clairement c’est l’aspect économique qui prévaut (aussi indéniablement la possibilité d’amortir et de réduire le bénéfice imposable, que vous citez fait partie des arguments importants) mais, dans les faits il n’y a usuellement pas que l’économique.

Si on reprend, l’exemple bien connu des dirigeants d’entreprise qui le lundi achetait 100 un bien immobilier en pleine propriété et le mardi vendait l’usufruit temporaire à leur société, avec 0 de fiscalité, l’usufruit n’ayant pas pris de valeur dans la nuit (indéniablement plus économique que "se" verser un loyer fiscalisé). Parmi les éléments importants pour légitimer l’opération il n’y avait pas que des arguments économiques, il y avait par exemple le fait que la société usufruitière avait plus de droits (usufruit = droit réel) sur le bien qu’en tant que simple locataire => au delà de l’aspect économique, l’abus de droit était très dur à démontrer pour l’administration. Tellement du reste que la loi fiscale à changer par la suite en 2012.

Pour revenir, au Cas-nard je pense que le schéma est long ne serait ce qu’en raison de l’emprunt et que par définition, dans bien des cas de figure le schéma sera amendé dans le temps.(malheureusement décès d’un des associés, divorce, envie de garder l’enveloppe sociétaire pour transmettre car les enfants auront grandi, etc …). Intellectuellement il est intéressant et séduisant.

Après dans la vraie vie …. tellement de choses peuvent se passer pendant la durée de l’emprunt que je pense que les décisions au bout des 20 ans, ne seront de toute façon probablement pas que fiscales, en tout cas pas obligatoirement dans la configuration que l’on pense aujourd’hui.

Crown

1/ Soit vous êtes compétent, soit vous payer quelqu’un qui l’est (éviter d’être radin au point de tomber sur un incompétent) ou qui fait ça "à minima", soit vous ferez des bêtises couteuses.
Si pour vous ça se résume à "remplir de la paperasse" et "être dans les règles", alors vous n’êtes pas du tout compétent.
Sachant que :
  - le principal c’est d’inclure dans les statuts ce qui correspond à votre contexte et besoin particulier (sinon autant recopier des statuts type sur www ou dans un livre), ce qui nécessite que les associés arrivent à l’expliquer à l’homme du Droit qui rédige les statuts.
  - les formalités une fois les statuts écrits, c’est facile à faire (quand on sait, sinon on galère un peu à chercher sur www, et on y passe un peu de temps, éventuellement on se fait rejeter la première fois par les Greffes), et peu couteux (annonce légale + frais d’immatriculation aux greffes, c’est moins de 200€ + 100€)

2/ oui en général, mais peut-être pas chez toutes les banques.

3/ non, l’inscription sur le registre d’associés de la SCPI est suffisante. La société de gestion vous transmettra un "certificat nominatif de parts sociales" (qui attestera de la propriété des parts n°XX à YY, souscrite à une date jj/mm/aaaa, et mentionnera votre n° d’associé et la date de jouissance).

4/ non applicable. Si jamais ça l’étais : oui (= il y a des frais de garde), parfois négociable à 0€.

5/ lire site:www.investisseurs-heureux.fr cout expert comptable - Google zoeken

6/ Il me semble qu’il n’y a que pour les SCPI à capital variable (et peut-être celles à capital fixe quand elles émettent de nouvelles parts à l’occasion d’une augmentation de capital) que le distributeur (le CGP) perçoit une commission de la société de gestion.
Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, vous n’avez qu’à imprimer le bulletin d’achat disponible sur le site www de la SCPI ou de la société de gestion, et le retourner à la société de gestion avec le chèque associé. Si quelqu’un paie une commission à un CGPI pour faire ceci à votre place (sachant que ce sera de toute manière à VOUS de signer le bulletin comme le chèque), ça devra être … VOUS.

Je me répète à nouveau : commencer petit, apprenez en pratiquant (vous-même, pas en demandant à d’autres de vous tenir le stylo), et dans quelques mois quand vous relirez les questions que vous avez pu poser, ça vous fera sourire. Dans quelques mois vous aurez aussi découvert plein de petits détails que vous avez pour le moment "oublié", et en faire une liste ici ne vous aiderait pas vraiment : certaine choses doivent s’apprendre par la pratique.

Nouvelles du jour bonjour,

J’ai été recu par la SG et j’ai été tres bien accueilli, ca change de ma banque, le CA.
La CGP trouvait le projet cohérent et semblait intéressée.
Faut dire que je commence a le connaitre sur le bout des doigts ce projet et suis plus a l’aise/convaincant dans la présentation.
Malheureusement la duree du credit au sein d’une SCI est limité a 15 ans…mais la CGP lache pas et va essayer de vendre le projet a la banque privée.

J’ai eu un entretien téléphonique avec le CGP de la BPE. Ok pour financer le projet avec des scpi externes. N’a pas dit que c’etait impossible sur 25 ans. Et a dit par contre que parfois certains dossiers pouvait passer pour ces montants avec credit logement…MAIS la politique de pret pour les SCPI se durcit et change avant la fin de l’annee du fait de l’importante collecte 2017, mert’.

Je rencontre le CMB avec un juriste arkea jeudi.

Enfin j’ai eu mon comptable (apres 3 devis d’EC) qui accepte de baisser le prix de la création de la sci avec un avocat fiscaliste de 1600 a 1360€ et le cout annuel de la compta de 900 a 720€ TTC.

Un compromis entre faire tout soit même, l’EC online de 500€ et des prix supérieurs.

Ca me rassure d’être d’entouré d’experts et d’avoir le sentiment de payer le juste prix, je pense donc en rester la.

Reste plus qu’a boucler le financement

Bonjour Malolechat,

Vous avez une idée de votre effort d’épargne (approximative dans la mesure où vous n’avez pas les offres de prêt) ?

Bonjour,

Voici une estimation :
- montant 600k€
- duree 25 ans
- taux 1,75%
- assurance 0,15%
- frais de dossier 300€
- credit logement final 2200€
- création SCI 1360€
- frais annuel CA 30€
- frais annuel EC 720€

http://www.noelshack.com/2017-51-6-1514 … 3-2017.jpg

Ce qui nous fait des mensualités d’environ 400€ !

Rien que de lire la complexité de tout ce que vous avez écrit j’ai mal à la tête..!

Essayez de faire quelque chose de réalisable. Quand à ce qui est proposé par le CMB de partir à T0 en démembrement, cela me semble compliqué, mais pourquoi pas s’ils disent que c’est possible.

L’interêt du montage à 25 ans est de capitaliser sans frais, la sortie n’est pas obligatoirement un démembrement et on ne connait pas les niveaux dans 25 ans de l’IS, de l’imposition perso et surtout votre situation (serez vous parti à l’étranger, aurez vous un tmi plus faible ou plus élevé etc…)

Je ne partage pas également leur analyse avec CreLoG, sans marge hypothècaire c’est mort. Vous allez terminer en bout de course avec un nantissement et un taux d’emprunt probablement dans la zone des 2.2%

Les simu de CCA à 25 ans aussi, à priori ce sera "faible" mais si les dvm baissent ce sera plus élevé…

Bref suivez le conseil que prône également GBL commencez avec 250k et quelque chose de simple puis si ca se passe comme vous voulez completez dans 6 mois ou 1 an.

ps = par contre je sais pas si c’est local mais c’est sympa l’invitation…! Parceque en IDF avec vos niveaux de revenus nous n’avons pas le droit à un tel niveau de considération