Ritorak [03] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Pour le local commercial : c’est une équilibre offre/demande. Si vous le louez par exemple 180 €/mois vous serez probablement à moitié moins que les autres à proximité. Donc le vôtre se louera, les autres resteront vides. Et ça vous fera toujours 3 fois plus de loyer que la location de box que vous envisagez !

Bonjour à tous.

Je reviens donner des nouvelles (chose que j’aurais du d’ailleurs faire plus tôt) pour plusieurs raisons :
- remercier encore ce forum pour les avis / partages / discussion etc, mine d’informations
- me permettre de faire un bilan 1 an et demi après l’achat
- en tant que partage d’expérience, peut être ce post sera t-il utile à quelqu’un

C’est un très gros pavé, j’ai essayé de le rendre le plus digeste possible mais pardonnez moi d’avance (pour ceux qui auront le courage de tout lire).

Je commence par refaire un point sur notre situation actuelle :

    La plus grande a 5 ans bientôt et le petit vient d’avoir 2 ans.
Mme est toujours dans son emploi actuel d’infirmière à 80% avec un revenu à 1250 euros par mois (plus complémenté depuis quelques mois). Je suis également toujours infirmier mais à 80% et touche dans les 1600 euros par mois (+ 150 de complémentation pour encore 1 an).
Le 80% nous donne un confort non négligeable et assure une plus grande flexibilité pour garder les enfants car il est difficile de trouver quelqu’un vu nos contraintes horaires.
Je dispose toujours de la rente de 200 euros offert gracieusement par ma mère.
En capacité d’épargne nous avons toujours une moyenne de 600 euros pour moi et 100 pour ma compagne.

    Toujours propriétaires de notre maison avec un prêt en cours jusqu’en janvier 2037. Prêt que nous avions renégocié il y a deux ans et qui nous avait permis (bonne idée pour nous à l’époque) de réduire sa durée totale de l’ordre de 2 ans et quelques.
A ce jour et avec un autre état d’esprit, nous envisageons de demander un rallongement de la durée de ce crédit afin de diminuer les mensualités pour raisons de confort et de liquidités en vue des pertes de compensation caf.

    L’immeuble présenté dans cette étude de cas a été acheté en février 2018.

    Je précise qu’au niveau des travaux nous nous sommes entourés d’artisans de confiance après un certain travail de recherche (et de la chance également) et que finalement nous avons fait faire tous les travaux.

    Pour les montants j’ai mis les comptes ronds en essayant de coller au plus proche de la réalité afin d’en tirer un bilan global tout en essayant de faciliter les calculs ici.

Voici l’historique depuis l’achat (et le début de l’étude de cas) et par appartement:

1er appartement

    Le F1 de 32m² en Rdc est toujours loué 250 euros/mois HC. Il n’est pas en super état et nécessitera des travaux lors du départ des locataires. Ils le gardent actuellement comme pied à terre sur la ville mais font pas mal de saisonnier. De leur côté il ne leur coûte pas grand chose car la caf nous reverse directement 253 euros par mois.
Il y a eu des soucis d’impayés liés à la caf (mauvaise réception du dossier etc) et à la procrastination des locataires mais tout est rentré dans l’ordre à ce jour.
Une fois refait l’appartement pourrait être loué dans les 310-320 euros HC
Montant des travaux estimés : 8000 euros. (cuisine à refaire, un peu de placo/iso, salle d’eau à revoir, peinture, sol à revoir également)

    BILAN : Pour le moment un loyer assuré par la caf le temps de faire les travaux dans les autres appartements. Le loyer passerait à un gain de 60/70 euros mensuel ce qui me semble raisonnable tout en valorisant le bien.

2ème appartement

    Le F1 Bis de 40m² en Rdc avec une courette intérieure qui était loué depuis juillet 2017 à 260 euros HC par mois a été loué jusqu’à fin Aout 2018 avec des hauts et des bas niveau loyer (travail en contrat) puis la locataire a perdu son travail et nous avons mis en place une reconnaissance de dette le temps qu’elle retombe sur ses pieds.
La encore tout est rentré dans l’ordre.
Par la suite nous avons refait quelques travaux (salle de bain notamment) en décalé car un autre appartement était en cours et avons reloué dès la fin des travaux début décembre 2018 et pour la somme de 340 euros HC par mois.
La locataire suivante a été mutée et a mis donc fin à son bail en juillet 2019. Le bien a été reloué sans vacance locative pour un montant de 350 euros HC par mois.
Montant des travaux effectués : 3000 euros

    BILAN : Finalement peu de travaux comparé aux autres mais pour un réel gain niveau loyer car il était totalement décoléré des loyers actuels.

3ème appartement

    Le F2 Bis 1er étage  de 70m² est celui par lequel nous avons commencé les travaux, nous avons pratiquement tout fait refaire à neuf à savoir : sols en stratifié, placo/isolation/peinture sur pratiquement  tous les murs, cloison cassée pour en faire une cuisine ouverte sur le salon, déplacement et refonte totale d’une salle d’eau, aplanissement de la chambre. Électricité refaite complètement. Plomberie revue….
C’était le plus gros chantier en terme de coût (et de temps)
Montant des travaux : 24 000 euros tout compris
Loyer actuel : 480 euros HC, loué dès la mise en location. Beaucoup de demandes donc avec un potentiel facilement atteignable de 500 HC à la prochaine mise en location.

    BILAN : Un coût assez élevé en travaux pour un gain finalement pas si énorme (a priori loué un temps à 400 euros mais, quid de la durée vu l’état de l’époque ) mais c’était notre première mise en location et nous préférions louer facilement plutôt que rien du tout. Finalement vu les demandes et les profils des demandeurs nous devrions pouvoir le rehausser par la suite.

4ème appartement

    Un T2 de 34m² loué 200 euros/mois à l’époque : État plutôt mauvais mais c’était prévu. De base loué à une entreprise qui sous loué à un employé qui n’avait pas de papier. Autrement dit pas d’électricité etc… Finalement il n’y vivait pas (et tant mieux pour tout le monde). Nous avons, dès l’achat, pu les rencontrer et mettre fin au bail afin de récupérer l’appartement.

Il est resté en suspens le temps de finir l’appartement de 70m². Ce fut le deuxième à être refait à neuf.
Nous avons refait une bonne partie également : sol, placo/iso/peinture, déplacement et création nouvelle cuisine, création d’une chambre séparée, réfection salle d’eau. Électricité complète, changement radiateurs.
Montant des travaux : 12 000
A été loué peu de temps avant la fin des travaux à 330 euros HC

    BILAN : La encore pas mal de travaux mais une possibilité infiniment plus grande de location et une belle revalorisation du bien. L’état de base ne présumant pas de louer sereinement.

5ème appartement

    Un T1 bis de 37m² carrez (42m² non carrez et dans les 15m² de grenier en plus) au deuxième étage sous comble loué 260 euros/mois (pratiquement tout versé par la Caf).
État très mauvais également avec un locataire ayant de multiples soucis notamment l’alcool. Pas de gros dérangement en soit pour les autres locataires (tant mieux) mais par exemple un dégât des eaux car a oublié de refermer l’eau de la baignoire, ce genre de choses…
Par « chance » ses soucis de santé et de dos l’ont conduit à chercher un logement social ailleurs en Rdc. La fin du bail et la récupération de l’appartement ne fut pas de tout repos (signature, départ réel, débarras de ses affaires…) mais cela s’est réglé à l’amiable. Nous avons récupéré l’appartement et pu nous projeter dans les travaux en début d’année (février 2019).
L’appartement est à refaire complètement mais la bonne nouvelle c’est que nous avons possibilité de récupérer la partie grenier et d’en faire une grande chambre. Ce qui va porter la surface à 52m² carrez (57 au sol).
Les travaux ont commencé tout doucement, nous allons refaire l’électricité, changer les radiateurs, la plomberie, carreler tous les sols, déplacer la cuisine pour disposer d’un cellier d’une part et de la cuisine ouverte sur le salon d’autre part. Nous allons créer la nouvelle chambre (aplanissement sol, placo, iso, peinture sur murs + plafond, velux). Refaire la salle de bain car baignoire sabot (gloups)…
Montant des travaux planifiés : dans les 16 000 euros
Loyer envisagé : l’on devrait pouvoir le louer dans les 400 euros HC

    BILAN :

L’appartement est vraiment en mauvais état mais l’ayant vu avant l’achat il était déjà prévu de tout refaire. La question se portait sur le coût. La bonne surprise c’est la récupération du grenier qu’il est possible de transformer en belle chambre afin de dégager l’espace pour cuisine ouverte/salon. Cela engendre un surcoût mais devrait se ressentir à minima sur la possibilité de location et sur le loyer.
Je suis plutôt confiant sur les possibilités de location et la encore le bien sera largement revalorisé.

Local commercial qui devient un 6ème appartement

    A l’achat le local commercial est toujours vide sans demande particulière malgré un bas prix de location proposé par l’ancien propriétaire.
Nous l’utilisons à l’époque comme stockage de matériaux le temps d’attaquer les travaux des autres appartements (surtout vu la faible rentabilité liée aux box prévus).
Il devait se transformer en 3 box de stockage mais suite aux avis d’ici notamment, nous avons changé notre fusil d’épaule et regardé pour un passage en appartement.
La mairie a accepté le changement de destination après dépôt de permis (et avec avis ABF car secteur classé).

    Nous décidons également de changer les 2 vitrines et de remonter les murs en maçonnerie avec fenêtres.
    Le local en lui même est plutôt propre avec un sol refait, nous prévoyons l’isolation des nouveaux murs, la mise en place d’une cuisine, il nécessite de monter des cloisons intérieures afin de créer un WC séparé, une salle d’eau et une chambre séparée.
Montant des travaux faits et en cours : 15 000 pour maçonnerie + fenêtres puis 11 000 pour le reste soit 26 000 euros.
Loyer envisagé : tranche de 310-320 HC

      BILAN : Un gros surcoût non prévu (nous aurions dû le prendre en compte mais avions peur des démarches supplémentaires pour passer à un appartement.) Néanmoins avec le recul nous sommes satisfaits de notre décision au vu de la différence de location entre des box à 60 euros mensuels et 310 mensuels sans compter la revalorisation au m².
Pour le financement les 30 000 euros du nouveau prêt couvrent le changement et le remboursement sur 10 ans est bien couvert par le loyer
En points négatifs : nous n’aurons pas l’avantage du déficit foncier et cela a nécessité d’obtenir un prêt supplémentaire au vu des surcoûts. Je détaillerai par la suite.

Les communs

    Le passage du local en appartement a occasionné un autre surcoût, notamment la mise en place d’un compteur électrique individuel.  Le passage d’Enedis nous a confirmé la nécessité de refaire toute l’installation électrique des communs avec mise en place d’une colonne électrique.
Nous en avons profité pour régler le soucis de l’appartement du Rdc qui n’avait pas de compteur individuel et qui est donc actuellement placé sur les communs.
Nous en profitons également pour mettre en place un interphone dans chaque appartement et changer la porte d’entrée principale qui était en mauvais état.
La colonne + réfection électrique complète des communs (et interphone et porte),  occasionnera un surcoût de presque 12000 euros.

    BILAN : Pas de gain réel hormis en confort avec interphone et la porte d’entrée mais l’assurance d’être dans les clous niveau législation avec l’électricité entre autre et une installation aux normes.

BILAN GLOBAL :

Si je reprends l’étude de cas, que pouvons nous en tirer :

Au niveau des appartements :

    Pas de surprise particulière par rapport aux appartements. Ceux en mauvais états étaient sans surprise à refaire. Pour les autres il est toujours difficile lors de la première visite de se faire un avis complet. Il y a des travaux qui se sont rajoutés par rapport à la prévision mais pas de grosses déconvenues.

Au niveau des locataires :

    Les locataires « livrés » avec l’immeuble n’avaient pas les profils les plus intéressants mais dans l’ensemble malgré des hauts et des bas cela s’est plutôt bien géré. Nous avons eu du choix quand aux locataires suivants que nous j’ai choisi notamment en proposant des biens refaits et dans les prix du marché et, pour le moment, pas de problème avec eux.

Au niveau des loyers :

    A l’époque et après une recherche sur le marché local j’estimais les loyers décorrelés du marché actuel, ce qui fut effectivement le cas. En reprenant l’étude de cas je parlais (hors local) d’une possibilité de location totale à 1600 euros HC. Finalement nous devrions arriver à 1870 en  fourchette basse.
    En ajoutant le local nous devrions pouvoir monter à 2180 HC en fourchette basse.

Au niveau du choix de régime d’exploitation :

Nous avons choisi de rester sur de la location nue au réel avec un TMI à 14%.
Je ne remets pas en cause le régime LMNP mais nous avions pas mal de travaux à faire passer en déficit foncier et je ne suis pas convaincu (après quelques recherches locales) par la demande de meublé dans notre secteur. Mais cela reste une solution envisageable. Ce sera peut être une « barrière» à faire sauter par la suite.
Nous perdons malheureusement une partie de notre déficit foncier du fait du  prélèvement à la source mais cela reste suffisant pour nous permettre l’année prochaine d’avoir un confortable report de déficit.

Au niveau financement :

    Nous avions provisionné 34 000 euros de travaux (via les devis que nous avions). Une partie des travaux était prévue en financement direct et surtout avec les rentrés locataires et l’épargne qui allait être réinjecté au fil des départs des locataires.

    Nous avions pu négocier deux ans de « tranquillité » avant de rembourser le prêt. Ce délai va largement être utilisé.

    Avec le local commercial en plus nous avons décidé de provisionner un montant de 30 000 euros supplémentaire pour couvrir ces frais non prévus. Le financement a été prévu sur 10 ans pour un montant de remboursement à 281 euros mensuel.

Si je reprends le coût global de l’immeuble (avant projet du local ) nous arrivons à la sommes de :

8000 + 3000 + 12000 + 24 000 + 16000 + 12 000 = 75 000 euros.

A cela s’ajoute le local  : 26 000

Nous avons donc un coût global de 101 000 euros quand tout sera fini.

    Le financement s’est déroulé et se déroule comme suit depuis février 2018 et prévu jusqu’en novembre 2019 au vu de l’avancée des travaux :

- 34 000 euros du prêt
- 10 000 euros de rentrée locative sur l’année 2018 et (si pas de vacance locative) les rentrées à venir jusqu’à la fin des travaux : 13420 euros (1400 de rentrée mensuelle – 180 de remboursement de frais intercalaires) soit 23420 de rentrée
- 13 800 euros d’épargne mensuelle réinjectée dans le projet à l’heure actuelle
- 30000 euros de prêt pour le local

Soit au total : 34 000 + 10 000 + 13420 + 13800 + 30000 = 101 220

    Nous avons tenu les comptes et collé les travaux au mieux possible. En fonction de ce que nous voulions et d’une négociation avec des artisans qui pour le moment nous suivent sur chaque appartement.

    Si je reprends les chiffres de l’époque, hors projet local (et colonne des communs) nous avons doublé notre budget travaux comparé aux devis initiaux (63 000 au lieu de 34 000). J’avais à l’époque demandé à gonfler les devis pour se rapprocher de 50 000 euros mais nous avions peur de ne pas avoir le financement suite à la déconvenue de notre premier projet (autre étude de cas) et donc nous étions restés sur les devis initiaux.
Avec le recul et vu la facilité d’avoir un financement nous aurions dû largement provisionner plus.

    Notre épargne personnelle de l’époque a été peu utilisée donc nous sommes sereins (mais prudent niveau financier par contre mon épargne depuis l’achat a systématiquement été réinjectée. Je n’ai pas tenu compte des charges et des impôts (0 avec déficit foncier) pour cette année par soucis de facilité
Au niveau des charges (et donc à grever des finances) il faut compter la PNO (560 euros) et la taxe foncière (2100 euros). J’omet également quelques frais de maintenance comme un nettoyage de la toiture, changement de barillet etc.

Au niveau de la rentabilité :

- Rentabilité brute avec loyers à terme (fourchette basse) et en tenant compte du local : =  (2180*12*100) / (110000 + 101220) = 12,38%

Conclusion :

    Le prix d’achat était intéressant et avec un prix plus important nous n’aurions pas pu obtenir une telle revalorisation de l’immeuble.
Les loyers décorrelés avec le marché local ont été un avantage certain également.

    Nous sommes en flux tendu avec les travaux mais notre épargne de précaution nous assure de pouvoir gérer un imprévu. Néanmoins l’estimation des travaux est un travail difficile et je vois bien qu’il ne faut pas hésiter à gonfler les enveloppes et à continuer à se former sur les estimations de travaux pour coller au plus juste.
Cette erreur de gestion a entraîné la nécessité d’un prêt supplémentaire qui ne peut pas être lissé sur plus de 10 ans et avec un taux moins intéressant (mais qui s’autofinance pratiquement).

    Sans vouloir relancer de débat particulier, nous ne regrettons pas l’achat d’un immeuble de rapport en premier investissement au vu des montants faibles dans notre région car en faisant le point sur les divers soucis de versement de loyers avec les premiers locataires déjà en place il apparaît que la situation aurait sûrement été beaucoup plus stressante avec un seul appartement.