L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

Bonjour,

J’aimerais savoir si quelqu’un connaît avec certitude la fiscalité des scpis achetés en nu propriété.

Pour exemple, j’ai fait l’acquisition de pfo2 en dec 2013, en nu-propriété, le remembrement est prévu dec 2018.

En dec 2013, prix de la part, 182€ - Prix de la part nu propriété 143.73€
En dec 2017, valeur de retrait 177.51€ (je ne connais pas encore la valeur de la part en 2018, mais ce n’est pas important pour la question).

Sachant que l’acquisition est bien une part pleine, est ce que pour le calcul de la plus value il faut considérer la valeur de la part en 2013 ou bien la valeur de la nu propriété?

Mon courtier me dit qu’il faut considérer la valeur de la part, et ainsi il n’y a pas de plus value…

Si tel est le cas, il vaut peut être mieux vendre et recommencer

A vous lire

Polo

Message édité par l’équipe de modération (06/01/2018 01h55) :
Merci de faire des recherches préalables avant de lancer une nouveau sujet => message déplacé

Comme évoqué par la modération le sujet a déjà été évoqué à diverses reprises. C’est effectivement une particularité de l’immobilier de pouvoir retenir la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété.

Le bofip est en effet clair :

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 a écrit :

RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition

- la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Crown

Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

Politok a écrit :

Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

3,15% net d’impot et de CSG, si vous êtes a une TMI de 30, il faut trouver 6,02% Brut pour faire mieux
( 3,15%/ ( 1-0,177-0,30 ))
C’est pas si mal  pour de l’epargne?
( peut-etre mieux que les divers placements douteux que vous mentionnez dans votre présentation )

Mais je me doute que vous devez faire mieux au sein de vos entreprise et c’est peut-etre la
que se trouve la vraie "optimisation" ?
L’usufruit de SCPIs au sein d’une Holding ?

Oui mais il faut aussi apprécier la prime de liquidité

Bonjour,

1 - La valeur IFI représente la valeur du patrimoine mobilier diminué des dettes…si la SCPI dispose de liquidité, il convient d’en tenir compte pour estimer la valeur….
Il convient de retenir :
- la valeur de retrait pour une SCPI à capital variable
- le prix de vente des dernières confrontations pour une SCPI à capital fixe
- la valeur de réalisation en l’absence de transaction

2 - le barème en fonction de l’âge de l’usufruitier ne s’applique que pour un usufruit viager….pour un usuifruit viager, l’usufruit est estimé à 23% par période de 10 ans…
soit dans votre cas 88.5% de la valeur

Canyonneur

Bonsoir,

J’avais compris à la lecture du message 85 qu’il s’agissait de la donation de parts démembrées et ma réponse était rédigée en ce sens…. et que le donataire serait propriétaire des parts en toute propriété à l’issue de l’usufruit temporaire.

Dans le cas d’une donation de la NP: Pour le donataire : Si le donateur décède avant la fin du démembrement temporaire, il n’aura pas de revenu pendant la durée résiduelle de l’usufruit…la valeur de la nu-propriété doit donc être inférieure à  celle de la NP de parts non démembrées temporairement..

Comment calculer cette valeur? A mon sens, plus que 88,5% car la perte de revenu n’est pas certaine sur toute la durée de l’usufruit….l’évaluation doit faire intervenir l’espérance de vie de l’usufruitier….

Le cas est pointu et je pense que votre notaire pourrait vous conseiller sur ce point.

Un rescrit auprès de l’administration fiscale permettra de sécuriser votre prise de position.

Par ailleurs, il convient de calculer l’enjeu entre 60% et 60%*88,5% de leur valeur…

Canyonneur

Un usufruit temporaire dune durée inférieure à 10 ans vaut "fiscalement" 23% (de la PP), même pour une durée de 5 ans, ou de 1 an seulement.

Ce n’est donc pas 88.5%, mais 77% quil faut utiliser, pour calculer les droits à payer pour une cession de NP de 5 ans de durée résiduelle.

(J’ai acheté des US 5 et 7 ans il y a qqs années, et payé des droits (5%) sur 23% de la valeur en PP).

Bonjour à tous,

Je viens de lire cette discussion en entier et il me vient une question.
Imaginez qu’une personne fasse de la nue propriété sur une SCPI sur 10 ans.
Exemple 100 parts cotant 1000 euros chacune et donc achetées par exemple 650 euros l’une.
Que se passe-t-il si la personne décède avant 10 ans ?
Bien cordialement.

Bonjour,

1 - La valeur à intégrer à l’actif de la succession sera égale à 77 % de la valeur de reprise des SCPI (voir cote 70 du BOFIP dédié) sous réserve que l’usufruitier ne soit pas une personne physique de plus de 81 ans révolus.

2 - La SCPI va effectivement percevoir des frais de dossier pour le changement de propriétaire (montant disponible dans la note d’information).

3 - La NP de SCPI est un placement relativement non liquide : pas de marché organisé de vente / rachat des parts. Les éventuels acheteurs peuvent proposer des prix en dessous des grilles de répartition US/NP en fonction de la durée… Il sera donc difficile de vendre ces parts pour financer les éventuels droits de succession…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/09/2019 17h11)

Si vous ne prenez pas en compte les frais, vous avantagez de manière importante les durées courtes. En prenant en compte les frais, cela devient nettement moins intéressant pour les durées courtes.

Si je regarde maintenant pour l’US, à distribution constante, je constate qu’effectivement les durées courtes d’US avec les clés proposées sont très intéressantes (j’obtiens un TRI brut à deux chiffres pour 3 et 4 ans notamment).

Bien à vous,
cat

Pour le calcul du TRI de l’US, j’utilise la formule proposée par GBL dans la file :
SCPI en usufruit …
et cette formule tient compte du délai de jouissance.

C’est une formule approchée mais qui donne une assez bonne approximation de ce que l’on pourrait obtenir avec un tableur (approximation largement suffisante à mon goût en tout cas).

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Je me suis penché sur la clé de démembrement fournie pour Novapierre Allemagne 2.



En prenant plusieurs hypothèses de revalorisation de la valeur des parts, on obtient les rendements annuels bruts suivants (hors fiscalité, hors frais de souscription) pour la nue-propriété



Il semblerait que le démembrement sur 16 ans avantage le nu-propriétaire davantage que l’usufruitier, relativement à d’autres durées de détention. Est-il de ce fait plus difficile d’acquérir de la nue-propriété sur 16 ans ?

Note : J’ai utilisé cette formule pour le rendement sans revalorisation, exemple sur 3 ans