Réduire son imposition immobilière tout les ans en cumulant les déficits fonciers ?

Et bien, ma question n’a pas l’air d’inspirer beaucoup…
Tant pis.

Si on ne se précipite pas pour répondre c’est peut-être parce que le sujet a déjà été discuté de nombreuses fois…

Quelques remarques :
- le montant des travaux nécessaires pour pouvoir déduire 10700 € du revenu global dépend de vos revenus fonciers.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €. Il faut 30700 € de travaux pour déduire 10700 € du revenu global. Souvent, plus on a d’immeubles, plus le revenu foncier augmente, plus il devient difficile de faire assez de travaux pour faire un déficit foncier.

- l’avantage fiscal est moindre sur les 10700 € que sur les revenus fonciers eux-mêmes.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €, TMI de 30 %. Si je fais 20 000 € de travaux, ils sont "subventionnés" à 30 +17,2 = 47,2 % (ce sont les impots et prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers). Si je fais 10700 € de travaux de plus, ils sont subventionnés à 30 % "seulement" (puisqu’ils diminuent mon revenu global qui est imposé à 30 % mais non soumis aux prélèvements sociaux).
Donc, quand on a le choix entre faire beaucoup de travaux une seule année et créer du déficit, ou bien les étaler sur plusieurs années sans créer de déficit (ils s’imputent sur les revenus fonciers mais ceux-ci restent supérieurs ou égaux à zéro), la seconde solution apporte un avantage fiscal plus important en cumulé.

- le franchissement d’une tranche d’imposition augmente encore ce phénomène.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €, TMI de 30 % mais je ne dépasse la tranche de 30 % que de 2000 €. Si je fais 20 000 € de travaux, ils sont "subventionnés" à 30 +17,2 = 47,2 % (ce sont les impots et prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers).
Si je fais 10700 € de travaux de plus, j’ai 2000 € subventionnés à 30 % "seulement", et 8700 € subventionnés à 14 % "seulement".

J’ai l’impression que ça fait plusieurs fois que je donne cette explication sur le forum !

Concernant l’effet de l’année blanche, je donne ma langue au chat. C’est déjà assez compliqué comme cela, je laisse les personnes concernées faire leurs propres calculs.

Les intérêts ne peuvent pas faire de déficit, mais ils y contribuent.

Je m’explique, il faut déduire d’abord les intérêts d’emprunts des revenus. Si le résultat est négatif, on reporte le surplus les années suivantes.

Si la le résultat est positif on déduit toutes les autres charges, qui elles sont reportable sur 10 ans, et sur les revenus a hauteur de 10.700€

A+

Ohe

Merci Bernard d’avoir corrigé une de mes croyances.

Plus de détail ici

Comment calculer le déficit foncier avec les travaux et les intérêts d’emprunt ? - Centre d’aide Rendement Locatif

Pour que les calculs soient plus simples, supposons 1 personne seule sans enfants, donc 1 seule part.
Sachant que la limite de tranche des 30 % est à 26 818 €.

Je voulais dire : tranche de 30 % dépassée de 2000 € hors revenus fonciers.

C’est à dire que cette personne gagne, hors revenus fonciers, 28 818 € imposables.

Avec 20000 € de revenus fonciers nets en plus (charges déduites mais hors travaux), elle paie comme imposition sur ces revenus fonciers : 20000 x (30% + 17,2 %)
Avec 20000 € de travaux, elle paie zéro revenus fonciers, donc les travaux sont "subventionnés" à 47,2 %.

Avec 10700 € de travaux supplémentaires, ces travaux sont "subventionnés" à 30 % pour les 2000 € premiers euros puis 14 % pour les 8700 € suivants.

Sachant qu’on a a rarement d’énormes travaux à faire tous les ans, il s’agit de se garder des travaux à faire pour les autres années. Supposons que la personne de mon exemple fasse 37000 € en année N, et du coup aucun travaux en année N+1.
Si elle faisait plutôt 20000 € en année N et 10700 € en année N+1, elle gagnerait très exactement 2000 x (47,2 -30%) + 8700 x (47,2 - 14%) = 3200 € d’impôts en moins à payer.

C’était juste un exemple.

Après tout le monde n’est pas concerné par l’effet de changement de tranche : si la personne gagne 38000 € imposables, hors revenus fonciers : il n’y aura pas d’effet de passage de tranche ni vers le haut (sauf revenus fonciers nets >34000 € ce qui est quand même rare), ni vers le bas (elle ne peut diminuer son revenu global que de 10700 € maxi, soit un revenu global de 27700 €, ce qui reste dans la tranche des 30 %).

Bref, ce qu’il faut retenir, c’est que, avec cet effet de passage de tranche, des travaux créant un déficit peuvent être "subventionnés" jusqu’à 3 fois moins que des travaux qui ne font que réduire le revenu foncier imposable ; puisqu’ils sont "subventionnés" à 14 % au lieu de 47,2 %. Même sans effet de passage de tranche, le déficit est moins subventionné : 30 % au lieu de 47,2 %.

Les gens qui font du déficit foncier sont souvent tout contents de voir qu’ils paient moins d’impôts sur leur revenu global qu’avant. Tout le monde se gargarise du fameux déficit foncier, comme un graal à atteindre. Moi, ce que je souligne, c’est que, si les gens ont la possibilité de planifier leurs travaux pour réduire ou annuler leur revenu foncier chaque année, sans jamais passer en déficit, ils seraient largement gagnants sur le long terme, car ils optimisent leur avantage fiscal.

Après, à chacun de faire ses calculs en fonction de sa situation personnelle (revenus, nombre de parts, travaux urgents ou non…).

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2018 08h59)