Kimco Realty : foncière de centres commerciaux à ciel ouvert aux USA

investisseur36 · #1

N’ayant pas trouvé de sujet dédié, je commence une file sur cette foncière.

Elle est basé au USA et à Porto-rico. Elle est cotée depuis plus de 50 ans.

Elle est en forte baisse comme beaucoup de foncière en ce moment.

Elle à un taux de distribution de 71% de FFO.

C’est une foncière qui est bien noté financièrement et en croissance.

Mots-clés : fonciere, reit, usa

aerts · #2

Je suis récent actionnaire, j’ai le sentiment qu’elle offre le meilleur compromis entre Valorisation/Visibilité/Dette/Management.
Cette foncière a en effet un long historique (plus de 50ans), et est côtée depuis 1991.
Les points principaux sont : peu chère à 12.5x le FFO, Dette BBB+ à maturité longue, Localisation dans les métropoles, ce sont des shopping center "ouverts" avec un locataire dit "anchor" qui tend à être "internet resistant".
Pour l’instant le choix du compromis entre qualité et valorisation ne m’a pas souri (WP Carey) mais je m’occupe avant tout du downside selon le vieil adage de M. Buffet.

InvestisseurHeureux · #3

Grossièrement, Kimco Realty va être entre Simon Properties Group et DDR Corp en terme de qualité.

Pour le coup, "monsieur le marché" est assez efficient dans sa mauvaise humeur est les décotes sur les foncières de commerces US augmentent avec la "moindre" qualité de leurs centres commerciaux.

Du + qualitatif, au - qualitatif, de la + petite décote à la plus grosse :
- Simon Properties Group
- Kimco Realty
- DDR Corp
- CBL & Associates

Avec des décotes entre 20-65% de leur valeur patrimoniale nette (si elle reste stable) !

Quand on compare avec Unibail-Rodamco en Europe, la décote de Simon Properties Group est incroyable…

Kimco le consensus semble être une valeur patrimoniale autour de $26 par action.

Gaspode · #4

Il y a une explication à la chute continue depuis début 2016 ?
Les autres REITs sont en baisse depuis Novembre, mais avaient rebondi auparavant. Kimco a été en chute libre quasi tout le temps.

Elle est très exposée à Porto-Rico (qui est en quasi faillite) ?

InvestisseurHeureux · #5

Elle suit le même parcours que ses consoeurs :

Ici avec Macerich et Simon Properties Group.

aerts · #6

Exposition à Puerto Rico : seulement 3,3% des revenus.
Kimco va vite rejoindre mes positions majeures avec AMT, BAM, ALA.

Gap · #7

Lien vers une analyse de Kimco publiée il y a 8 jours, le titre suffit à résumer l’avis de l’auteur :
Kimco Realty: Retail Worries Are Overblown, The 5% Dividend Yield is Safe

Kapitall · #8

Lors de la présentation de Kimco, le management a rappelé un point qu’il me semble important de garder à l’esprit pour ceux qui investissent sur le très long terme : 75% de la surface des actifs de Kimco sont… des parkings. Et majoritairement situés dans des zones urbaines.

La surface dédiée aux parkings est fixée par les municipalités, le législateur local. Aux USA, la révolution Uber d’un côté et les voitures autonomes de l’autre laissent entrevoir une baisse du nombre de véhicules sur les routes à l’horizon de quelques années (milieu de la prochaine décennie?). Pour illustrer ce changement de paradigme, une lecture osée. Par extension, une réallocation possible des surfaces dédiées aux parkings pour d’autres usages (densification, notamment résidentielle).

En gros, dans les actifs de Kimco, il y a une réserve foncière « cachée » potentiellement très importante. Mais celle-ci ne se débloquera qu’à l’horizon de plusieurs années, probablement milieu de la prochaine décennie.

PS : Actionnaire de Kimco depuis hier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PoliticalAnimal · #9

aerts a écrit :
Je suis récent actionnaire, j’ai le sentiment qu’elle offre le meilleur compromis entre Valorisation/Visibilité/Dette/Management.
Cette foncière a en effet un long historique (plus de 50ans), et est côtée depuis 1991.
Les points principaux sont : peu chère à 12.5x le FFO, Dette BBB+ à maturité longue, Localisation dans les métropoles, ce sont des shopping center "ouverts" avec un locataire dit "anchor" qui tend à être "internet resistant".
Pour l’instant le choix du compromis entre qualité et valorisation ne m’a pas souri (WP Carey) mais je m’occupe avant tout du downside selon le vieil adage de M. Buffet.

Intéressant, j’espère que WP Carey vous souriera plus mais c’est typiquement une boîte que j’écarte avec mon screener (screener est d’ailleurs un bien grand mot pour un newbie dans les REITs US comme moi).

Je m’intéresse enfin un peu aux foncières cotées américaines, je suis donc "grand débutant". Mais j’ai mis dans ma "shopping list" d’avoir un historique récent d’achats d’insiders positif. Je n’en fais pas une condition suffisante mais j’en fais une condition nécessaire. Or WP Carey est plutôt bien négatif sur ce point : Real Time Insider Data - DATAROMA - Investing

Mes autres critères seront : Total debt / total assets < 55 % (en allant ajusté un peu s’il le faut en regardant dans les détails), évidemment plutôt self-managed, suffisamment diversifiée en termes de locataires et enfin donc achats récents d’insiders positifs. Je sais bien que c’est une évidence à écrire, n’empêche que j’élimine 80 % des grands noms rien qu’avec ces 4 critères (dont SPG).

InvestisseurHeureux · #10

PoliticalAnimal a écrit :
Mes autres critères seront : Total debt / total assets < 55 % (en allant ajusté un peu s’il le faut en regardant dans les détails) … Je sais bien que c’est une évidence à écrire, n’empêche que j’élimine 80 % des grands noms rien qu’avec ces 4 critères (dont SPG).

Un ratio Total Debt / Total GROSS Assets < 45% est plus cohérent. Sinon vous pénalisez implicitement toutes les foncières dont le patrimoine est ancien.

Pour les initiés, il y a en effet peu d’achats, et même plus souvent des ventes, comme pour la plupart des grosses entreprises cotées.

PoliticalAnimal · #11

Oui tout à fait, ça va mieux en le disant sinon SPG est désavantagé par exemple et de façon artificielle puisque les amortissements ont eu le temps de de grignoter les actifs.

Les achats d’initiés positifs sont en effet rares (au sens plus de "vrais" achats que de ventes, un peu trop long de détailler vrais achats ici mais il y a aussi les "faux" achats contraints) et particulièrement chez les big caps.

Dernière modification par PoliticalAnimal (04/07/2017 10h11)

PatN · #12

KIM

T1 2017

Q1 FFO of $155.8M or $0.37 per share vs. $152.9M and $0.37 one year ago. Dividend is $0.27 soit un payout ratio de 73%
497 new leases, renewals and options totaling 4.3M square feet - the highest leasing volume of any quarter in the last 10 years. 10.9% growth in pro-rata rental-rate leasing spreads, with new leases up 17.9% and renewals/options up 10.1%. Taux d’occupation à 95,3%. Loyer moyen à 15,23$/sqf.
Same-property NOI up 2.2% Y/Y.
43 M$ d’acquisition au T1 2017 et 113 M$ de vente et émission de dettes de 400 M$ à 10 ans à
Full-year adjusted FFO guidance is reaffirmed at $1.50-$1.54 per share.

Mon avis

Bien que la société soit vendeuse nette au T1 2017, la guidance stipule que ce ne sera pas le cas sur l’année. La guidance a été réaffirmée, le portefeuille est beau et vient bien compléter le reste de mon exposition aux Commercial reits que j’ai. Il faut que je cartographie mieux mon portefeuille de Reit (CBL, WPG, SPG, MAC, DDR, KIM, KRG, etc…) pour bien comprendre les redondances et les complémentarités. Je vais bien surveiller cette société, car j’ai bien envie de compléter ma ligne avec une société qui présente une belle croissance du dividende.

Q2 2017

NAREIT FFO of $175.0 million or $0.41 per share vs $158.1 million or $0.38 one year ago. Très bon résultat impacté favorablement par les ventes de biens réalisées.
Taux d’occupation à 95,5%. Leasing spread + 10,5%.

Mon avis

Les différents indicateurs sont au vert. La société a rebondi sur ses plus bas de 17$. J’hésite entre compléter sur une baisse ou faire rentrer son concurrent Brixmor (BRX) qui présente un profil similaire.

investisseur36 · #13

Kimco a augmenté son dividende de 1 centime comme chaque année depuis 7 ans.

Mais depuis quelques jours elle baisse jusqu’à toucher son plus bas annuel aujourd’hui.

En dehors des taux qui augmente je n’ai pas vu d’actualité, quelqu’un a-t-il des informations?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tahure · #14

Je n’ai vu que la hausse des taux, comme cité ici :

REITs roughed-up as rates break out; utilities too - BlackRock Utility&Infrastructure Trust (NYSE:BUI) | Seeking Alpha

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #15

Il y a beaucoup d’incertitude sur les espaces commerciaux aux US.
Le marché ne sais pas jusqu’ou ira l’impact du e-commerce et le price dans les cours.

Pour le moment, je n’ai rien vu d’inquiétant dans les résultats de Kimco.
Seul point à surveiller, le niveau de redéveloppement que que va traverser l’industrie durant les prochaines années - prévision de 80MUSD en 2016 à 175 sur 2018 - 2020 pour Kimco(voir présentation p27)

Si cela se passe comme prévu, il y aura un ROI intéressant sur ces redéveloppement. Par contre c’est une risque.

Donc, les cours peuvent rester sous pression durant cette période, jusqu’à normalisation des investissements / Redéveloppement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #16

"with Kimco’s pro-rata share of dispositions, net
of any acquisitions, to range between $700 million to $900 million."

ça veut dire que acquisition - disposition = -700 / 900MUSD?

InvestisseurHeureux · #17

En effet, en 2018, la foncière Kimco prévoit de céder plus d’actifs qu’elle n’en achètera.

D’ailleurs la phrase complète est sans ambiguïté :

Kimco REIT a écrit :
For. 2018, the company expects to be a net seller of properties with Kimco’s pro-rata share of dispositions, net of any acquisitions, to range between $700 million to $900 million.

rocambole · #18

Petit suivi, plus bas annuel sur Kimco à 14,29 USD.

edit  : le plus bas était en dessous 14, on est proche des plus bas

InvestisseurHeureux · #19

Un résumé en quelques phrases de la conférence téléphonique du dernier trimestre :

1) Kimco continue à privilégier la solidité bilantielle (l’objectif est de passer d’un rating BBB+ à A-) et les redéveloppements.

2) Il y a de la demande pour les gros locaux, sans forcément besoin de rédéveloppement. Notamment les salles de fitness ou les "épiciers" peuvent être intéressés par des locaux de Sears vacants.

3) Les taux de capitalisation sur des biens commerciaux de qualité et avec un "épicier" en enseigne locomotive continuent à traiter autour de 4-5%. Sur les autres types de biens, les taux de capitalisation ont augmenté et on est sur du 7-8%. Nonobstant la baisse de prix, les biens se vendent, il y a de la demande et du financement (la conférence téléphonique de DDR Corp dit la même chose).

4) Kimco confirme qu’il sera vendeur net en 2018, pour accroître encore la qualité de son portefeuille. Pour mémoire, depuis 2009, la société avait déjà vendu pour $6 Md d’actifs.

5) Sur les rachats d’action, il y a un programme en cours et vu la décote sur NAV, ils sont pertinents, mais la priorité reste le 1).

Bref, toutes les foncières de commerces US font la même chose, certaines étant plus ou moins en avance de phase dans le processus de désendettement, redéveloppement et cessions des actifs moins porteurs (éventuellement avec un spinoff comme dans le cas de DDR Corp).

investisseur36 · #20

Les résultats trimestriels sont sortis:

Resultat kimco 1er trimestre 2018

Je maitrise mal l’anglais et je ne suis pas un pro de l’analyse des foncières mais :
- Ils vendent toujours, pour se désendetter
- La relocation est meilleurs que prévus.
- Ils se désendettes
- Ils rachètent des actions et émettent des préférentielles à plus faible rendement.
- Le taux d’occupation progresse.

Le dividende est maintenu avec un FFO prévisionnel pour 2018 entre 1,42 et 1,46 pour un dividende de 1,12.

M07 · #21

Bonjour !

Effectivement, émettre des préférentielles à un taux inférieur (6%) à celui de leur obligation (6,875%), et en période de hausse des taux (US), c’est un bel acte de gestion financière de la part du management.

PatN · #22

Sur la file de suivi de mon portefeuille, je partageais les commentaires suivants sur le Q3 2019 :

PatN a écrit :
KIM
Ce que je retiens :

Q3 press release a écrit :

Kimco Realty (NYSE:KIM): Q3 FFO of $0.37 beats by $0.01.
Revenue of $282.87M (-0.1% Y/Y) beats by $1.36M.
Kimco Realty declares $0.28/share quarterly dividend, in line with previous
Established a new $500 million “at the market” (ATM) continuous equity offering program.
ssued $350 million of 30-year unsecured bonds with a coupon of 3.700%. Proceeds were used to fully redeem $175.0 million of 6.000% Class I and $175.0 million of 5.625% Class K Preferred Stock.
FFO as adjusted available to common shareholders (FFO as adjusted)*, which excludes the effects of transactional income and charges, was $157.3 million, or $0.37 per diluted share, for the third quarter of 2019 compared to $152.1 million, or $0.36 per diluted share, for the third quarter of 2018.

Revenus stable malgré le programme de vente d’actifs qui s’est poursuivi. AFFO à 0,37$ en hausse par rapport à l’année dernière et bien supérieur au 0,28$ du dividende.
Refinancement à très bon taux sur 30 ans (!) et ouverture d’un programme de vente d’action en continue.

Conclusion : La société semble en train de finaliser son repositionnement. L’ouverture d’un programme de vente d’actions semble témoigner que l’écart avec la NAV s’est grandement réduit. Il serait peut-être temps de réfléchir à l’avenir de cette ligne.

Alanito · #23

Bonjour,

Je m’intéresse à cette valeur qui malgré la crise, pourrait bien tenir notamment car les zones dont elle dispose ne sont pas celles qui devraient le plus souffrir et même dans le temps sont censés accueillir constament des clients.
Je trouve également que la Leasing map est assez bien répartit.

Au niveau des performances en Mai, celles-ci étaient à peu près au niveau annoncé.

Le prix de l’action semble être sur la pente ascendante mais il faut peut être voir comment les Covid agit aux USA sur les prochaines semaines et donc la reprise d’une vie plus normale.

En attendant de voir les résultats trimestriels.

Dernière modification par Alanito (22/06/2020 19h02)

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