Papymouzo : étude de cas immobilier (immeuble locatif mixte)

Papymouzo · #1

Bonjour,

Après de nombreuses lectures sur ce forum, mine d’informations, et après plusieurs visites à la recherche d’un bien intéressant pour du locatif, je compte me lancer prochainement dans le bain.
Bien que je me sois pas mal documenté, j’ai peut être fait des erreurs dans mes calculs et hypothèses, n’hésitez pas à m’en faire part.

VOTRE PROFIL

- Pacsés, 33 et 32 ans, TMI à 30%
- Propriétaire de notre RP (emprunt pendant encore 16 ans)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Raisonnables (Bien que je ne sois pas comptable aujourd’hui, j’ai fait mon master en informatique de gestion)
- Fiscales: Moyennes (je me documente beaucoup, mais je suis loin d’être un expert)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Très bonnes (j’ai notamment fait 2 rénovations très lourdes pour mes RP, majoritairement moi même, en partant des fondations jusqu’aux finitions)
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Le bien est constitué de:
-Un local commercial (loué depuis plus de 5 ans) de 50m² au RDC
L’état est correct mais sans plus, pas de travaux immédiats.
Si jamais le commerce devait s’arrêter, et que ce soit trop compliqué de trouver un nouveau locataire, une transformation en habitation ne serait pas trop compliquée

-Une habitation de 60m² (carrez) en duplex
L’état est plutôt correct, néanmoins je prévois quelques travaux mineurs de rafraîchissement (parquet / peinture / sanitaire/ rembarde d’accès). Remarque: La partie nuit est en fait le grenier aménagé, fortement mansardé (plafond à 2m / 40m² au sol / 10 m² carrez), bien que qu’il y ait l’équivalent de 2 chambres, je sais que ça ne conviendra pas forcément à tout le monde.
Actuellement occupée par le propriétaire (et qui a priori pourrait rester en location quelques mois après la vente)

Les 2 parties ont un compteur EDF distinct.

-Un jardin 300m² + un débarra 15m² + un porche qui dessert le tout
Aujourd’hui, pas vraiment utilisé, enfin un peu par la propriétaire, mais dans mon cas j’envisage par la suite éventuellement d’y construire d’autre(s) logement(s) à louer (pas sur, mais éventuellement), dans tous les cas je sais que s’ils ne font pas partie de la location, je dois les entretenir. La création de stationnement sur le terrain est tout à fait possible, donc pas de soucis pour la création de logements.

LOCALISATION DU BIEN

Le bien se situe en périphérie (15km) d’une grande agglomération >200.000 habitants, accessible en train (à 5 min à pieds). Le bassin d’emploi est bon, sinon pas de raisons particulières d’augmentation de la valeur.
J’habite pas loin du bien.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 160.000 (peut être moins en fonction de la négo, mais c’est ma base actuelle pour mes calculs)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 500 pour le local commercial + 600 pour le logement (déjà pratiqué par le passé, les annonces lbc vont en ce sens)
- Vacance locative + provision d’entretien courant : 0,5 mois de loyer par an
- Travaux immédiats + meubles : 10.000
- Taxe foncière hors TEOM: 1200 (dont 50% payé par le commerce)
- Assurance PNO: 200
- CFE : 300
- CGA : 150
- Rentabilité brute : 7,4% (12.650/170.000)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 10.000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: ~1,5%
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 100.000 (au vu des taux actuels, mieux vaut emprunter que faire un apport plus gros)

A priori pas de soucis de financement, 2 de mes banques m’ont déjà donné leur accord de principe.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue réel pour le local commercial
- location meublée BIC Réel LMNP pour l’habitation

CASH FLOW
Avec les hypothèses suivantes:
-J’ai considéré que le logement représente 6/11 et le local commercial 5/11 (par rapport aux surfaces)
-Amortissement de la partie logement sur base de 85% des 6/11 du projet, sur 20 ans (en fait les 10k de travaux je devrais peut être les intégrer uniquement à la partie "Logement", ce qui en plus d’amortir 100% de ces travaux).

CF négatif: -48€
Si besoin je peux détailler le calcul, en gros:
-Le logement en LMNP me donne une base imposable de 683€ et 4363€ pour le local commercial après déduction des charges (50% de la TF, amortissement, CFE, Adhésion CGA, assurance PNO)

Remarque: Psychologiquement, c’est tout de même négatif, d’un autre coté le local est déjà loué, le logement également pour quelques mois, j’habite pas loin, et il y a des perspectives futures (nouveaux logements).

Mes questions/remarques:

1) D’après mes recherches, le local commercial doit être forcément en nu, et rien n’empêche d’être en meublé pour le logement, c’est bien cela?
2) D’après mes calculs, c’est plus intéressant d’être en Réel qu’en micro bic pour le logement. A partir du moment ou j’opte pour du réel sur le logement, suis-je obligé d’opter pour du réel sur le local (la différence avec le forfait sur cette part n’est pas énorme, mais si je peux optimiser…)
3) Si un jour on se lance sur la construction d’1 ou 2 autres logements sur le terrain, avec l’optique de faire du meublé, aurons nous une grosse plus-value à considérer en cas de revente? Je m’explique (chiffres hypothétiques, mais pour se donner une idée), imaginons 100.000€ de travaux, qui occasionnent hypothétiquement 100.000 de plus-value sur le bien (qui n’étaient pas dans l’achat initial), comme les travaux seront à considérer comme des charges amortissables sur X années (20 ans?) mais pas dans la valeur initiale, aurons-nous une plus-value sur les 100.000€? Au quel cas il faudra plutôt partir sur du nu.
Ces travaux restent vraiment optionnels, je me focalise surtout sur l’immédiat, c’est juste une réflexion optionnelle pour la suite.
4) J’ai considéré le porche (fermé par une porte de garage, dans lequel sont par exemple stockées les poubelles) qui permet de desservir le logement, le jardin mais aussi le local, comme faisant partie du jardin bien qu’emprunté par tous, si un jour il y a des travaux à faire (réfection du sol par exemple, ou changement de la porte de garage, ou changement de l’escalier menant au logement de l’étage), comptablement, les charges sont elles à supporter exclusivement par la partie "Jardin", ou bien elles peuvent être réparties?
5) Si finalement la location meublée ne fonctionne pas pour ce genre de biens (habituellement c’est plus pour des petites surfaces, mon objectif de louer en meublé est surtout fiscal), et que je souhaite basculer en nu, est-ce compliqué (les topics parlent souvent de faire l’inverse) et quelles sont les démarches?

Hésitez pas si j’ai oublié quelques chose.
Merci pour vos retours.

Dernière modification par Papymouzo (15/01/2018 17h52)

Mots-clés : commercial, construction, immobilier, investissement, lmnp, mixte

FVHR · #2

Bonjour

Si vous voulez faire du meublé autant privilégié la petite surface, et dans ce cas ne vaut il pas mieux scinder l’appartement de 60m2 en deux ?
Faire du meublé pour un t3 vous aurez du mal à trouver des locataires, à moins de faire une colocation.
De plus vous aurez une meilleure rentabilité en louant deux t1 de 30m2.

Bernard2K · #3

1) oui.

2) Non. Le régime des revenus fonciers et celui des BIC sont totalement indépendants.

3) La différence entre prix de revente et prix d’achat est forcément de la plus-value (brute). Pour déterminer la plus-value nette, un certain nombre de choses peuvent être déduites dont le montant des travaux.
Cf : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

et notamment point 120 :

Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB, II-4°).

J’ai mis en gras deux points importants :
- réalisées par une entreprise. Pour prendre les travaux en charges déductibles du BIC de la location meublée des logements crées, vous pouvez très bien faire vous même (et ne déduire alors que les factures de matériaux) mais pour la PV il faut une facture de l’entreprise qui a fait les travaux.
- non prises en compte pour la détermination de l’IR : a priori, l’amortissement dans une compta BIC au réel est une forme de prise en compte dans la détermination de l’IR, ce qui empêcherait de les déduire une seconde fois dans le calcul de la PV. Certains le font quand même.
Si ces logements crées sont de la location nue, voue ne pourrez absolument pas déduire ces dépenses de vos revenus fonciers (travaux de construction) ; vous pourrez en revanche les déduire de la PV. Ca peut être plus intéressant que la location meublée seulement si vous revendez rapidement le bien (en meublé, il faudra une vingtaine d’années pour que l’amortissement "paie" sous forme d’économie d’impôts ; alors que si vous revendez quelques années seulement après les travaux, la déduction de la PV donne une économie d’impôt "plein pot").

A part ça, on ne construit pas comme on veut des logements dans son jardin, regardez bien les documents d’urbanisme de la commune ; interrogez un architecte ou un urbaniste si vous voulez être sûr de votre coup.

4) Jardin ou pas jardin, je ne vois pas ce que ça change. Tout ce qui est accessible par tous les occupants constitue des parties communes, et les charges des parties communes doivent être réparties au pro-rata adéquat :
- dans les charges locatives si c’est une charge locative (récupérable)
- si c’est une charge "bailleur" (non récupérable), vous devrez également les répartir au pro-rata : la pro-rata relatif au local commercial, en déduction de vos revenus fonciers (si cette dépense est bien admissible en charge déductible du revenu foncier ; attention c’est plus restrictif qu’en BIC) ; et le pro-rata relatif au logement, en charge dans votre compta BIC.

5) En cours de bail, il n’est pas possible de changer de l’un à l’autre. Avec un nouveau locataire, libre à vous de virer les meubles et de faire un bail de location nue. Je plussoie sur l’idée de Flobono d’envisager de scinder pour faire 2 petites surfaces en meublé.

Papymouzo · #4

Merci pour vos retours.

En ce qui concerne la division du logement en 2, c’est quelque chose auquel j’ai également pensé, cependant la disposition du logement ne permet pas de le faire facilement.

Concernant le point 3), je comprends bien le fonctionnement en nue (en gros c’est comme si on avais acheté 100k de plus au départ, mais du coup ces travaux ne sont pas déductible sinon ils seraient décomptés 2 fois). Cependant pour le meublé, si par exemple le bien est revendu au bout de 10 ans, on a pas eu le temps d’amortir tous les travaux mais seulement la moitié (si on part bien sur 20 ans), cela veut-il dire du coup pour le calcul de la PV, qu’on majore alors le prix d’acquisition des travaux imputés des amortissements déjà constatés? En l’occurrence seulement 50k (sachant qu’on aura déjà bénéficié d’un abattement de base imposable sur les autres 50k lissé sur 10 ans).

Je suis bien conscient qu’on ne construit pas comme cela un logement. Bien qu’ayant déjà consulté les documents d’urbanisme, et ayant déjà fait plusieurs demandes de permis de construire par le passé moi même, cette hypothèse ne reste qu’une option ultérieure, elle ne conditionne pas l’investissement initial.

Concernant le point 4), je comprends donc que tout le reste sont des parties communes ce qui est logique, mais je pensais qu’en considérant cela, si j’en transforme une partie en nouveau logement, cela soit problématique vis-a-vis des locations en place. D’une certaine façon, cela revient réduire les "Parties communes", en privant par exemple la jouissance du jardin (bien que ne faisant pas partie des lots loués).

J’ai bien conscience que ce sera peut être compliqué de trouver des locataires en meublé pour ce type de bien, c’est pourquoi je me pose encore la question de savoir si c’est la meilleur option (bien que meilleure en termes de rentabilité). Après si on peux changer au changement de locataire au cas ou aucun locataire n’est trouvé en meublé, c’est toujours une solution (a voir après avec les meubles).

Bernard2K · #5

Point 3 : je n’ai pas la réponse.

Le LMNP au réel est un cas très particulier : on amortit le bien comme une entreprise ; mais pour la revente, c’est la PV du particulier qui s’applique. Allez déterminer les règles exactes qui s’appliquent dans ce cas…

Notez, de plus, que vous raisonnez sur l’immeuble entier ; mais que vous pourriez très bien revendre à la découpe. Le calcul de la PV sera encore différent.

Point 4 : vous ne devez aux locataires que ce qui est marqué dans le bail. Si le jardin n’est pas mentionné dans le bail, ils bénéficient gratuitement et en supplément de l’accès au jardin tant qu’il y a un jardin ; mais si celui-ci devient un logement, un garage ou que sais-je, vous ne leur enlevez rien de ce à quoi ils avaient droit d’après le bail.

Papymouzo · #6

Merci pour ces réponses.

Il me vient une nouvelle question:

6) J’ai bien noté que je peux mélanger nu et meublé dans le même immeuble, cependant est-il possible de mélanger micro bic et du réel ou bien le choix se fait forcément pour la totalité des investissements locatifs? (que ce soit dans le même immeuble ou autre d’ailleurs) Et si j’ai bien compris, ce choix se fait forcément pour une durée minimale de 3 ans.

Bernard2K · #7

L’option de passer micro-BIC au BIC au réel simplifié concerne toutes vos locations meublées en LMNP, pour deux ans, irrévocable durant cette période, et reconductible tacitement par période de deux ans. Ce sont d’ailleurs exactement les mêmes règles pour toute activité BIC, que vous soyez commerçant, artisan ou LMNP.
Source : BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Option pour un régime réel d’imposition (vous verrez c’est passionnant)

En pratique, une fois que vous avez un comptable, une comptabilité, des impôts quasiment annulés sur ces revenus grâce aux amortissements, il n’est pas pertinent de faire machine arrière.

Concernant les revenus fonciers (location nue), l’option au réel concerne bien sûr l’ensemble des revenus fonciers, elle est pour 3 ans, irrévocable durant cette période ; mais après cette période elle se renouvelle annuellement et on peut donc chaque année choisir de revenir au micro-foncier.
Source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier (vous verrez c’est passionnant)

Pour autant, vous pouvez bien sûr cesser l’activité générant ces revenus. Exemples :
- vous avez un seul logement loué meublé. Au départ du locataire, vous décidez de virer les meubles et de louer nu. Vous cessez alors votre activité LMNP. Votre comptable va inscrire cette cessation d’activité dans votre compta et, dès l’année suivante, vous n’aurez plus de BIC, seulement des revenus fonciers.
- vous avez des biens loués nus ; vous optez pour le réel en année N. En N+1, vous vendez tous vos biens (ou vous les passez tous en meublé). En N+2, vous cessez bien sûr de déclarer des revenus fonciers. C’est totalement possible, si vous n’aviez pas inscrit de déficit foncier. Si vous aviez au contraire inscrit un déficit foncier sur votre revenu global, redressement fiscal (car : déficit foncier sur l’immeuble A en année N, qui vient en déduction du revenu global = engagement de continuer à louer nu cet immeuble A jusqu’au 31/12 de l’année N+3) !

Papymouzo · #8

Effectivement c’est passionnant, même si parfois pas toujours évident à décortiquer .

Du coup ce que j’en comprend au final, c’est que les biens étant loués en meublés (BIC/micro BIC), et ceux en nu (Foncier/Micro Foncier) étant sous 2 régimes différents (dont traités à part), je peux être au forfait (micro) pour l’un des régimes sans obligation de l’être pour l’autre et vice versa (pour autant que les règles soient respectées, notamment les plafonds, 15.000€ de recettes sur toutes les locations nues pour que le foncier puisse être au forfait, et 33.200 pour le cumul des recettes des meublés, pour pouvoir être en micro-bic) . Après les règles pour chaque régime, et les bascules de régime diffèrent.

Merci pour ces réponses, maintenant il me reste à peaufiner les chiffres, et décider si on se lance

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