Nush [92] : étude de cas immobilier (investissement immobilier)

Bonjour à tous,

Afin d’apporter plus de clarté et suites à mon précédent post, je poste ici les données relatives à l’investissement locatif réalisé récemment (mon tout premier)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2.5 (T2 mais avec une 2nde chambre sous comble)
- Année de construction (Ancien)
- Étage (2 sur 2, lumineux, 36m2 carrez, 50 habitables)
- Vide (anciennement occupé par un locataire indésirable ayant été mis dehors par la maréchaussée)
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage collectif
- persiennes
- Eau commune mais électricité individuelle
- Études de la copropriété: 3 copropriétaires, gestion très correcte.

LOCALISATION DU BIEN

- Bagneux
- A 10 minutes à pied des futurs métro 4 et 15 mais également 10 minutes du centre-ville.
- L’arrivée des deux métros devrait mécaniquement entraîner une hausse non négligeables des prix de l’immobilier même si le but de cet investissement n’est pas la plus-value.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 166k
- 850 HC + 100€ de charges (eau, edf et chauffage collectif)
- Taux de vacance faible, l’emplacement est correct et s’agissant d’un F3, on en parle ici de familles qui resteront plus longtemps.
- Géré en direct
- Travaux immédiats : 10k de peintures, sdb et cuisine (prix en compte dans le prix de 166k global)
- Taxe foncière hors TEOM - 600€ environ.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 100€/an (ce sont les estimations dont je dispose sur Internet mais je compte bien affiner
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - Non (c’est un choix)

- Rentabilité brute - 6,13%
- Rendement net - 5,08%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 10k
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.75 + assurance à 0.09
- Durée du crédit - 25 ans
- Épargne de précaution : 10k (wahou…)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Après échange avec aussi bien le comptable que des agences immo, vu la liste "light" des meubles obligatoires, je vais partir sur du LMNP

CASH FLOW

Rendement locatif me donne 80€ de CF positif chaque mois en comptant les frais liés au comptable également.

Vous m’avez alors posé plusieurs questions/remarques :

Bernard2K a écrit :

Remarques :
- vous négligez des charges : charges de copro restant à charge du propriétaire ; travaux d’entretien courant ; CFE et expert-comptable si LMNP au réel.
- le loyer semble optimiste.
- l’emprunt sur 25 ans est optimiste. La plupart des banques ne prêtent pas sur plus de 20 ans en locatif. De plus, la différence des taux fait qu’il est généralement coûteux d’emprunter sur 25 ans (sur les 5 ans supplémentaires, 2 à 3 ans sont entièrement constitués d’intérêts+assurance supplémentaires).
- la rentabilité nette nette (impôts déduits) n’est pas du tout la même si loué meublé (LMNP au réel) ou si loué nu (revenus fonciers). L’investissement n’est pas le même non plus (il faut compter quelques milliers d’euros en meubles et déco si loué meublé). Il vous faut donc d’abord décider si ce type de bien peut se louer meublé avant de déterminer une rentabilité nette, qui vous informera réellement sur la pertinence de cet investissement.
- au total, je ne crois pas à la rentabilité nette de 5 % ni au cashflow positif. Rien que le coût annuel de l’emprunt représente en général de l’ordre de 1,2 à 1,5 % de l’investissement/an (en année médiane ; nettement plus au début), donc votre renta brute de 6,1 % devrait passer en-dessous de 5 % rien qu’avec le coût de l’emprunt, et donc descendre très nettement en dessous de 5 % en intégrant les charges réalistes.

Pour ma part, 6 % de rentabilité brute, dans l’ancien, avec travaux, sous les combles (surchauffe en été ?), je trouve que ce n’est pas assez.

Je vous confirme que même si elles n’apparaissent pas sur ce tableau, les charges non répercutés sont prises en compte dans le CF, en effet avec un syndic bénévole et très peu de parties communes elles sont faibles.
- Concernant le loyer, celui-ci est résultat d’une étude de l’existant et pas d’un pif-o-mètre, bien que sous combles, il s’agit d’un F3
- Au niveau emprunt celui-ci est validé aussi bien côté courtier que bancaires, même s’il arrive que certaines rechignent, cela n’a pas été le cas ici.

J’ai essayé d’être le plus exhaustif dans les charges prises en compte (aussi bien comptables que liés aux travaux, au mobilier etc.), il en résulte d’après mes calculs et ceux de "rendement locatif" un léger CF positif dans les premières années dans le cadre d’un investissement LMNP.

Pandora64 a écrit :

Si on s’en tient au dernier montant indiqué pour le 36 m2  , vous êtes en CF négatif sur 25 ans … frais de comptabilité intégrés et sans vacance locative .

De plus , mais ne connaissant pas votre secteur , je ne pense pas que ce logement soit adapté en lmnp à un couple avec 1 enfant ou alors , il ne comptera pas y rester longtemps . Je ne vois pas l’intérêt pour une famille de loger en meublé sur une longue période .

Je ne comprends pas votre remarque, pour un emprunt à 152K comme celui-ci je trouve dans mon cas avec une vacance locative et en intégrant les frais comptables un CF positif de quelques dizaines d’euros par mois.

Pour avoir repris la liste des meubles à fournir en LMNP je ne trouve pas qu’ils soient incompatibles avec l’apport de ses propres meubles sauf quelques légères exceptions.
Aucune obligation d’un canapé ou tv par exemple qui sont les meubles "de base" auxquels les gens tiennent.
Le seul qui pourrait faire doublon serait le lit en effet mais j’imagine qu’un arrangement est tjrs possible pour racheter celui du nouvel arrivant ou stocker l’actuel à la cave.

Je vous remercie tous les 2 pour vos remarques très pertinentes !

Mots-clés : bagneux, immobilier, investissement