Classification des centres commerciaux/malls (class A, class B, class C…)

InvestisseurHeureux · #76

L’offre est partiellement en échange d’actions, donc il faut évaluer les décotes/surcotes respectives des deux foncières pour savoir qui fait une bonne affaire :

Cette acquisition sera réalisée pour deux tiers en échange d’actions et un tiers en numéraire.

On assiste à une consolidation dans les centres commerciaux de classe A, qui était déjà patente. La quasi-totalité des centres commerciaux de classe A aux USA appartient à quelques foncières cotées et c’est en train de devenir pareil en Europe.

Curieusement pour les centres commerciaux, la législation sur la concurrence ne semble pas s’appliquer…

Unibail-Rodamco+Westfield, Klepierre et Intu+Hammerson seront complètement incontournables pour les enseignes si elles veulent avoir une présence dans les meilleurs centres commerciaux (ce qui au-delà des ventes représente également une forme de publicité).

D’un autre côté, une nouvelle marque qui a les moyens pourra facilement avoir une présence internationale, en étant accompagnée par les foncières.

faguoren · #77

Un article pas tres rassurant publiee aujourd’hui sur Business Insider

Business Insider a écrit :
A tsunami of store closures is about to hit the US — and it’s expected to eclipse the retail carnage of 2017

Business Insider a écrit :
The commercial real estate firm CoStar has estimated that nearly a quarter of malls in the US, or roughly 310 of the nation’s 1,300 shopping malls, are at high risk of losing an anchor tenant.

Business Insider a écrit :
The number of store closures in the US is expected to jump at least 33% to more than 12,000 in 2018, and another 25 major retailers could file for bankruptcy next year, according to estimates by the commercial real estate firm Cushman & Wakefield.

NicoZ · #78

Ok, et 0 ouverture dans l’histoire?

Il y aura sans doute.bien plus de sears fermés en 2018, et des kmarts aussi.

Oui, des malls classe D vont sans doute disparaître. Certains classe C aussi.

Pour cela les foncières US se séparent des actifs de moindre qualité. Les plus sérieuses l’ont fait il y a longtemps (SPG), les autres le font maintenant (DDR).

Donc rien de nouveau.

faguoren · #79

L’article parle aussi des ouvertures en nombre important de certains discounters.

Article complet
Business Insider

InvestisseurHeureux · #80

Décote/Surcote sur NAV d’après le consensus au 31/12/2017 :

Source : US REITs trade at 3.4% median discount to NAV as of

Ce sont toujours les centres commerciaux de classe B/C qui décotent le plus.

NicoZ · #81

Une question juste sur la représentativité de ces chiffres.
Comment est définie la NAV?
CBL a un discount certain sur NAV, mais en est-on sur? Si les malls de classe B / C sont en crise, la NAV n’aurait elle pas baissé? Du coup, y a-t-il un discount sur NAV?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #82

Le calcul de la NAV se base sur les taux de capitalisation actuellement en vigueur sur les différents marchés immobiliers et sans anticipation sur leurs évolutions futures.

Dans le cas présent, avec CBL Properties, "monsieur le marché" anticipe donc une baisse de la NAV (peut-être à juste titre), mais pour l’heure, elle n’a pas encore lieu.

Pour autant, comme les foncières utilisent le levier de l’endettement, il suffit parfois d’une petite baisse de la valeur du patrimoine immobilier pour produire une baisse significative de la NAV, comme nous l’avons vu avec Dream Office REIT.

Enfin, la valeur d’une foncière n’a pas non plus vocation à être strictement identique à sa NAV. La qualité du management, son historique, sa solidité financière, etc. justifient parfois une surcote ou décote.

WhiteTiger · #83

Se baser sur la décote par rapport à la NAV pour définir sa stratégie d’investissement n’est pas trés pertinent, à mon avis. Cela pour 2 raisons:
- Le calcul de la NAV n’est pas trés précis et peut varier beaucoup selon la manière de la calculer (on voit souvent des écarts de rapport 1 à 2, voir plus).
- Beaucoup considère que la NAV est invariable (ou peu variable) dans le temps, ce qui n’est évidement pas le cas.

J’en veux pour preuve par exemple, l’analyse de Mizuho sur cette valeur, il y a un an:
CBL Mizuho analysis

Il y a 1 an, la NAV calculée était à 24$. A l’époque, le cours était à 11$, soit une décote de 55%. Cela pourrait déjà apparaître comme une belle décote, un bon "safety margin".

Le consensus actuel donne une NAV aux environ de 15$, pour un cours inférieur à 6$. La décote reste presque inchangée (elle a augmentée d’un peu plus de 10%) tandis que le cours a été divisé par 2 !

La question à se poser est donc: est-ce que les cours vont rejoindre la NAV ou est-ce la NAV qui va rejoindre les cours ?

Enfin, les valorisations apparaissent assez faibles mais est-ce pour autant une "opportunité" ? Pour cela, chacun doit se demander si c’est une faiblesse passagère (j’investis donc tout de suite) ou si cela peut durer (je vais chercher une meilleure opportunité) ? La vraie question est donc, à mon avis: Qu’est ce qui pourrait arriver qui rendrait ces foncières à nouveau suffisamment attractive pour motiver une remontée des cours à CT/MT ?

MiraFr · #84

Je tenais à partager un article éclairant lu ce matin sur SA : Retail REITs Face Rising Interest Rates And Falling Dividend Coverage | Seeking Alpha

L’article parle des foncières de centres commerciaux US et introduit un "Iceberg Ratio" (défini comme 1 - FAD / Cash Flow) ; prenant en compte l’endettement, ce ratio serait plus approprié que le FFO par action pour évaluer la solidité du dividende versé par les foncière en cas de baisse des revenus ou de remontée taux d’intérêts.

Ce que j’ai appris :
- SPG et SKT sont les foncières les plus robustes (leur dividende tiendrait encore si les taux montaient de 3%, contrairement aux autres foncières étudiées)
- CBL a un "FAD yield" impressionnant de 27% mais à cause du fort endettement une baisse de 1% du revenu se traduit par une baise de 2.4% des fonds distribuables
- SRG est endettée majoritairement à taux variables, la rendant très sensible à la hausse des taux
- la dette de SRG et de GGP est majoritairement non-recourse (la dette peut être annulée en rendant les clés du bien au prêteur)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #85

Bonjour !

Il me semble que cet "Iceberg Ratio" est très (trop) orienté sur le coût de l’endettement au sens large ; large car il intègre les dépenses d’entretien et les dividendes des actions préférentielles.
S’il peut y avoir un intérêt à le connaitre/calculer, je crois qu’il va à l’encontre de l’avantage, pour une REIT, à l’utilisation de levier. Or, le levier est un élément important de la gestion des REIT.

En tout cas,; merci pour le lien vers l’article de S.-A. Une nouvelle lecture des chiffres est toujours enrichissante (intellectuellement à défaut de patrimonialement).

InvestisseurHeureux · #86

Les activistes mettent la pression sur Macerich :

Reuters a écrit :
(Reuters) - Activist hedge fund Starboard Value LP nominated directors this week to challenge the board of directors of U.S. shopping mall owner Macerich Co (MAC.N), people familiar with the matter said on Wednesday.

Macerich is the latest mall operator to come under pressure from activist investors during a downturn in the brick-and-mortar retail sector. Taubman Centers Inc (TCO.N), another shopping center operator, has attracted activist hedge funds, including Elliott Management Corp.

Starboard may replace the majority of Macerich’s 10-member board, the sources said, asking not to be identified because the matter is confidential.

Source : Exclusive: Starboard challenges U.S. mall owner Macerich’s board - sources | Reuters

Sur Macerich, il y maintenant trois activistes au capital : Starboard Value, Third Point et Land & Buildings Investment Management.

InvestisseurHeureux · #87

Ça sent l’opération de M&A sur Macerich, avec le départ inopiné du CEO hier soir et tandis que trois activistes sont au capital :

SeekingAlpha a écrit :
Mizuho and BMO are both recommending buys on Macerich (NYSE:MAC) after the announcement last night of CEO Arthur Coppola’s retirement.

His exit clears the way for a sale they say. Mizuho’s Haendel St. Juste suggests a private market NAV value of $69 per share (vs. the current $57.55). He takes note of all-time highs in "dry powder" looking to be put to work by private-equity firms.

Keep an eye on Taubman Centers (NYSE:TCO) as well, says St. Juste, as it could be a beneficiary of M&A animal spirits in the mall sector.

Mizuho and BMO are both recommending buys on Macerich (NYSE:MAC) after the announcement last night of CEO Arthur Coppola’s retirement.

Source : https://seekingalpha.com/news/3347217-m … retirement

Cigarette · #88

Etant novice sur ce type de sujet, est-ce plutôt une bonne ou une mauvaise nouvelle pour les humbles actionnaires que nous sommes ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Caskman · #89

Je pense que c’est plutôt une bonne, enfin tout dépend bien sûr de votre PRU.
Macerich avait refusé une offre de Simon il y a qques mois et je pense que cette action conjuguée à la baisse récente du cours n’a pas plu à certains actionnaires activistes…

InvestisseurHeureux · #90

Dans la conférence téléphonique du T1-2018 de Simon Properties Group, on apprend que certains locataires des centres commerciaux "fraudent" leur bailleur.

En effet, une partie du loyer est indexé sur les ventes du magasin locataire et c’est aussi le chiffre des ventes qui est utilisé, entre autres, dans les négociations pour les loyers.

Or, certaines enseignes déduisent de leur vente les retours de produits réalisés dans ledit magasin, même si les produits ont été commandés sur Internet. Semble-t-il, les gens commandent les vêtements sur Internet, mais s’ils ne leur vont pas (ce qui semble être assez fréquent avec les vêtements, David Simon évoque le chiffre de 30%), les ramène dans le magasin.

Évidemment, David Simon prêche pour sa paroisse, mais il sous-tend donc que les chiffres de ventes au m2 sont sous-estimés et qu’il va falloir y remettre de l’ordre…

AleaJactaEst · #91

C’est étrange, mais je me dis que si David Simon commence à évoquer et à se raccrocher à ce genre d’argument, j’ai plutôt l’impression que c’est une mauvaise nouvelle en pratique.

NicoZ · #92

Je ne vois pas cela comme une mauvaise nouvelle.

Au dela du reporting de la valeur exact des ventes par sqf, c’est représentatif de l’évolution des modèles de consomation et de la complémentarité du online vs physique.

InvestisseurHeureux · #93

Nous avons plusieurs fois parlé dans la file de discussions de la transformation des centres commerciaux en des lieux de shopping, mais aussi "d’expériences".

Intu Properties va carrément construire à coté de Malaga (Espagne) un centre commercial "resort", qui sera un mixte entre un parc d’attractions et un centre commercial. La photographie donne une idée du projet :

A terme, le terme centre commercial n’aura probablement même plus grand sens, tant les activités disponibles à l’intérieur des centres devraient être diverses : cinéma, restauration, fitness, cabinets médicaux…

InvestisseurHeureux · #94

La narration autour des commerces physiques continue à changer :

The New York Times a écrit :
Malls are being hollowed out. Shops are closing by the thousands. Retailers are going bankrupt.

But it may be too early to declare the death of retail. Americans have started shopping more — in stores.

From the garden section at Walmart to the diamond counters at Tiffany & Company, old-school retailers are experiencing some of their best sales growth in years.

The strong revenues start with a roaring economy and an optimistic consumer. With more cash in their wallets from the tax cuts, Americans have been spending more.

The boom also reflects a broad reordering of the $3.5 trillion industry, with fewer retailers capturing more of the gains. Stores that have learned how to match the ease and instant gratification of e-commerce shopping are flourishing, while those that have failed to evolve are in bankruptcy or on the brink.

Source : Hard Lessons (Thanks, Amazon) Breathe New Life Into Retail Stores - The New York Times

InvestisseurHeureux · #95

L’estimation du consensus sur le NAV de CBL Properties a été divisé par deux en un an (voir mon message plus haut, avec exactement la même image, mais début 2018) :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

corsaire00 · #96

Bonjour,

C’est juste hallucinant.
Zéro crédibilité quelque soit la vrai NAV soit c’est un plantage au 31.12.2017 c’est un plantage au 31.12.2018.
Y-a t-il au moins une explication dans ce rapport

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rocambole · #97

etonnant ya pas Washington prime dans les discount to nav ?

NicoZ · #98

Étonnant on y trouve TCO.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #99

roudoudou a écrit :
etonnant ya pas Washington prime dans les discount to nav ?

Il s’agit seulement du top 10, WPG serait moins décotée (d’après le consensus sur la NAV) que les dix mentionnés.

Je n’ai pas eu accès au document en entier, j’ai juste glané l’image sur SeekingAlpha.

InvestisseurHeureux · #100

Un très bon article sur SA qui compare des tas de chiffres entre Simon Properties, Macerich, et Taubman Centers : https://seekingalpha.com/article/423559 … l-operator

L’auteur de l’article est européen, peut-être français ? Peut-être un membre de nos forums ?

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Classification des centres commerciaux/malls (class A, class B, class C…)

#76 12/12/2017 12h49

#77 03/01/2018 10h56

Business Insider a écrit :

Business Insider a écrit :

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#78 03/01/2018 11h40

#79 03/01/2018 11h55

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#84 19/02/2018 05h05

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#86 05/04/2018 10h16

Reuters a écrit :

#87 20/04/2018 14h24

SeekingAlpha a écrit :

#88 20/04/2018 14h27

#89 20/04/2018 14h57

#90 02/05/2018 10h44

#91 02/05/2018 11h20

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#93 14/05/2018 11h06

2 #94 09/09/2018 08h55

The New York Times a écrit :

1 #95 18/01/2019 16h02

#96 18/01/2019 16h20

#97 18/01/2019 16h36

#98 18/01/2019 17h49

#99 18/01/2019 19h26

roudoudou a écrit :

1 #100 25/01/2019 15h09

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