Dépôt de garantie : litige sans état des lieux de sortie

Vous avez l’air honnête et c’est tout à votre honneur. Toujours est-il que si elle n’a pas fait d’état des lieux et qu’un nouveau locataire a emménagé elle est en tort et ne peut normalement rien vous réclamer.

Aucun juge ne retiendra même une partie de votre caution si le propriétaire a décidé de ne pas faire d’état des lieux à la sortie. Et même avec un état des lieux les juges sont généralement du côté des locataires sauf preuves béton ou à moins que vous ayez accepté de reconnaître des dégradations anormales (source : une émission que j’avais regardée à ce sujet).

Si elle veut antidater l’état des lieux c’est justement parce qu’elle sait que sans ça elle ne peut rien demander.

Si vous cherchez une solution à l’amiable, il faudrait essayer de lui faire comprendre qu’elle n’est pas en position de force, et qu’elle n’est pas en droit de retenir ne serait-ce qu’un euro sur la caution, et que donc elle ferait mieux d’accepter l’arrangement que vous proposez. Mais mieux vaut attendre une réponse d’un spécialiste de l’immobilier ce qui ne manque pas ici.

Bonjour,

Le bail est terminé dès lors qu’elle a mis en place un novueau locataire. En l’absence d’EDL de sortie avant la mise en place de ce nouveau locataire, elle ne peut pas justifier que les dégradations sont de votre fait.

Elle doit non seulement restituer le dépot de garantie, mais aussi vous rembourser, si vous l’avez payé, le loyer correspondant à la période d’occupation par un autre locataire en titre.

"C’est precisement ce texte de loi que j’essaie de trouver, mais je ne dois pas savoir bien chercher.
Auriez un lien a me proposer svp ?"

Loi du 6 Juillet 89 + article 1731 du code civil (S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.)

En l’absence d’un EDL contradictoire de sortie, la présomption de bon état joue en votre faveur, via une disposition légale que le bailleur ne peut contester. En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 89, il doit vous restituer intégralement le dépot de garantie sous un mois à fin du bail, fin du bail effective de fait dès l’entrée d’un nouveau locataire, et ce peu importe la date "normale" de fin de bail.

(techniquement, c’est un mois après la remise des clés, mais faute d’EDL prouvant que vous avez remis les clés plus tôt, on considèrera que le changement de locataire prouve la restitution des clés)

De fait, en refusant de faire cet EDL au préalable, le bailleur s’est mis tout seul dans la situation de ne pas pouvoir exiger les réparations en question. Et par là, il n’est meme pas nécessaire de se demander si le remplacement de la plaque est excessif ou non : elle n’a pas le droit de le demander puisqu’elle n’a aucun EDL certifiant que vous avez dégradé cette plaque.

Fin du débat.

IH a écrit :

Si devant le juge de proximité, le bailleur produit des factures d’artisan pour la réparation du mur + l’état des lieux du nouveau locataire entrant, il n’est pas si évident que la situation tourne à la faveur d’Enterite…

Quasiment aucune chance qu’un juge accepte ça comme preuve, et d’autant plus que les factures dateront ultérieurement à l’entrée du nouveau locataire. Il aurait fallu au minimum que le proprio attende avant de faire entrer un nouveau locataire, pour faire constater les dégâts ou les réparer. Une fois le nouveau locataire en place ça me paraît trop tard pour que le proprio puisse légalement retenir la caution en l’absence d’un état des lieux de sortie signés par les deux parties.

Nous devons nous voir ce soir avec la proprio pour re discuter de ce litige.
Je lui expliquerai que la loi joue en ma faveur et ne signerai pas d’etat des lieux de sortie.

Je tacherai de trouver un accord amiable pour ce mur que j’aurai aimé pouvoir reparer (je reitererai mon offre de 50€)

En l’absence d’accord ce soir, j’enverrai le courrier suivant synthetisant les elements donnés par xazh :

Lettre AR a écrit :

Un nouveau locataire a emménagé le 02 Février 2018 dans le logement situé au XXXXX que nous occupions ma femme et moi et dont le bail courait jusqu’au 8 Février 2018.
L’emménagement de ce nouveau locataire met ainsi fin à notre bail en date du 02 Février 2018.
En l’absence d’état des lieux de sortie établi préalablement à l’emménagement du nouveau locataire, et conformément à l’article Article 1731 du code civil, le logement est réputée avoir été rendu dans l’état initial.
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 89, je vous prie de bien vouloir nous restituer intégralement le dépôt de garantie sous un mois à compter de la fin du bail (2 mars 2018 maximum)

Je n’oublie aucuns elements ?

Nouvelle version etoffée:

Courrier AR a écrit :

Objet : mis en demeure de restitution de dépôt de garanti.

Le 27 Décembre 2017, nous avons dénoncé notre bail par courrier avec accusé de réception pour le contrat de location nous liant pour le logement situé au XXXX.
Conformément aux dispositions prévues par notre bail, un délai de préavis d’un mois à compter de la date de réception du courrier (08 janvier 2018) était prévu. Cela devait établir une date de fin de bail théorique au 08 Février 2018.
Conformément à nos engagements, nous nous sommes montrés conciliants et n’avons refusé aucunes visites pour vous aider à relouer votre bien rapidement.
Pour convenance personnel, nous avons décidé d’emménager dans notre nouvel appartement courant janvier 2017. Le montant du loyer restant évidemment du jusqu’à la fin du bail.
Afin de faciliter les visites nous vous avons prêté nos clés le soir du 2 Février 2018 et un nouveau locataire a emménagé en date du 3 févier sans que nous ayons pu récupérer nos clés entre temps. Nous n’avons pas non plus été sollicités pour établir un état des lieux de sorti malgré notre demande.
L’emménagement de ce nouveau locataire met ainsi fin à notre bail par anticipation en date du 03 Février 2018.
En l’absence d’état des lieux de sortie établi préalablement à l’emménagement du nouveau locataire, et conformément à l’article Article 1731 du code civil, le logement est réputé avoir été rendu dans l’état initial.
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 89, je vous prie de bien vouloir nous restituer intégralement le dépôt de garantie sous un mois à compter de la fin du bail (3 mars 2018 maximum)

La chose qui m’embete c’est que je ne peux pas vraiment prouver qu’un nouveau locataire est en place (elle l’a dit au telephone, et implicitement par sms)

Pensez vous qu’il faille envoyer ce courrier "au plus vite", ou se laisser quelques jours pour trouver un accord prealablement ?

InvestisseurHeureux a écrit :

La situation n’est pas tant à la faveur d’Enterite, puisque le bailleur peut simplement choisir de ne pas rendre le dépôt de garantie.

Techniquement, la situation des frais à supporter par Enterite est close, parce que la loi, que le juge doit respecter, prévoit qu’à défaut d’un EDL établi contradictoirement et signé par les parties, l’état des lieux est considéré comme en bon état.

C’est un très très grand classique. 

Après, on rentre dans la récupération de créance, et effectivement, c’est un autre problème.

Enterite garde l’avantage certain d’être le locataire, donc d’avoir une créance certaine du fait de la loi, et pas simplement d’une convention locataire / bailleur. Ce qui enclenche de facto les intérêts de retards par exemple, mais aussi lui donne des droits de recouvrement plus important que dans le sens inverse.

Il faudra néanmoins, a minima, un courier simple pour rappeler la loi au bailleur, voire un recommandé ou une notification par huissier (selon le besoin de certitude de remise). Devant le tribunal, le bailleur risque non seulement el remboursement du dépot + intérêts de retard, mais aussi les dépens, les frais annexes de recouvrement et une indemnisation au titre de l’article 700.

Tout ca pour "récupérer" 100 euros de frais de travaux qu’il devra prouver par la suite (sachant qu’il y a un locataire en place,  a probablement accepté l’appartement en l’état sans promesse de "remise en état" de ce petit dégat)

@Enterite
2 faits simples.

1) le SMS vaut preuve. C’est dommage pour le bailleur, mais c’est une trace écrite qu’un nouveau locataire est en place, que ce soit vrai ou non ! le bailleur ne peut pas légitimement défendre sa position devant un tribunal sur le thème "j’ai menti à mon ancien locataire pour faire valoir mes droits", ca va se retourner contre lui.

2) Il suffit de demander l’établissement de cet EDL à date (5 février) dans un logement en l’état où vous l’avez laissé, donc LIBRE DE TOUTE OCCUPATION pour vérifier qu’un locataire est en place et a accepter l’appartement en l’état des "dégradations" reprochées (ce qui indique par ailleurs que ces dégradations ne seront probablement pas réparées pour la relocation, vu que vous avez remis les clés le 2 ….)

Si on veut rester dans la légalité votre solution est dangereuse Kabal. Si quelqu’un squatte chez vous depuis plus de 48H vous n’avez pas le droit de le mettre dehors. Et la police ne le fera pas non plus sans décision de justice, sauf si vous prouvez que le squat date de moins de 48H (violation de domicile en somme). Oui c’est très choquant mais c’est la loi. En revanche, ça peut faire peur au propriétaire.

Honnêtement vous vous compliquez la vie et ca va vous retomber dessus.

Attendez 3jours, le bail sera fini (même si de facto il l’est par la présence d’un nouveau locataire), il n’y aura pas d’état des lieux et vous pourrez demander la restitution intégrale du dépôt de garantie.

Là vous entrez dans son jeu à accepter de signer un faux. La proprio n’a pas fait les choses dans les règles mais était bien contente de pouvoir relouer rapidement. La prochaine fois, elle fera attention.

InvestisseurHeureux a écrit :

xazh a écrit :

Fin du débat.

La situation n’est pas tant à la faveur d’Enterite, puisque le bailleur peut simplement choisir de ne pas rendre le dépôt de garantie.

IH vous vous trompez, le bailleur ne peut pas choisir de ne pas rendre le dépôt de garantie.

Par défaut, il DOIT le rendre SAUF s’il peut prouver des dégradations (grâce à l’EDL contradictoire ou fait par un huissier). Et il doit tenir à disposition du locataire les justificatifs pour le montant retenu.

Si devant le juge de proximité, le bailleur produit des factures d’artisan pour la réparation du mur + l’état des lieux du nouveau locataire entrant, il n’est pas si évident que la situation tourne à la faveur d’Enterite…

Aucune chance que le juge en tienne compte, ça serait bien trop facile ! Les travaux réalisés doivent correspondre à l’EDL de sortie (et les montants retenus  doivent tenir compte de la vétusté).

Dernière modification par Geronimo (05/02/2018 16h22)

Kabal a écrit :

Ai-je dit qu’il fallait le mettre dehors ? Non, d’ailleurs, le but n’est pas là mais de faire constater par le serrurier que quelqu’un squatte chez vous et donc que quelqu’un a bien emménagé chez vous. De plus, si le gars est locataire, il va pas aimer du tout se faire forcer sa serrure à 20h qui est en fait à vous. De même que se rendre compte que son proprio est un fieffé coquin. Là, la situation va commencer à être sympa pour la propriétaire quand les flics vont arriver pour se dépatouiller de tout cela et donc rendre la chose officielle.
Le but est de secouer le cocotier.

Très mauvaise idée, je vous la déconseille :

- un serrurier ne "constate" rien et ne vous servira à rien
- le locataire en place est bien titulaire du bail, entrer chez lui c’est violer son domicile. Vous avez pris un logement ailleurs et rendu les clés donc de facto tous les éléments pointent vers le fait que vous n’avez plus le bail : en forçant la serrure, vous entrez par effraction chez quelqu’un d’autre qui pourra vous attaquer pour violation de domicile et même dégradations si vous avez cassé la serrure.
- Le proprio pourra aussi vous attaquer pour dégradation si la porte est cassée. Ça coûtera plus que 100 euros.

Il n’y a aucun cocotier à secouer, simplement un dépôt de garantie à demander. Point.

Plus vous en faites, plus ça sera compliqué.

Geronimo a écrit :

- le locataire en place est bien titulaire du bail, entrer chez lui c’est violer son domicile. Vous avez pris un logement ailleurs et rendu les clés donc de facto tous les éléments pointent vers le fait que vous n’avez plus le bail : en forçant la serrure, vous entrez par effraction chez quelqu’un d’autre qui pourra vous attaquer pour violation de domicile et même dégradations si vous avez cassé la serrure.

Ça c’est votre interprétation. Mais la situation est la suivante, j’ai déposé un préavis qui continue jusqu’au dernier jour ou jusqu’à l’EDL de sortie. J’ai prêté (et non rendu) les clés à ma propriétaire pour faire les visites. Celle-ci refuse de me les rendre et mon bail est toujours valide. Et quand bien même, elle voudrait me les rendre, je peux tout à fait faire changer le barillet à n’importe quel moment.
Je constate quand je rentre chez moi que quelqu’un squatte. Il va pas aimer. Il peut porter plainte mais j’ai toujours un bail en cours et lui aussi. Du coup, problème…

PS : j’ai été en justice pour récupérer ma caution. Honnêtement si votre proprio est embêtante, vous en avez pour plus d’un an de procédure. Le juge qui statue en votre faveur, c’est joli sur le papier mais cela ne rend pas compte de l’épuisement qui va avec. De même, le juge ne statuera rien sans une conciliation avant qui a des chances de ne rien donner à part prolonger le temps.

La propriétaire ne s’est pas présenté à notre RDV d’hier et s’est braquée lorsque je lui ai fait remarquer que son état des lieux était anti daté et que je souhaitais faire un état des lieux en bon et due forme dans l’appartement libre d’occupation.

Proprio a écrit :

Le signature de bail le 3/02/2018, ne peut pas nous permettre de faire un été des lieux de sortie le 5 fév, vous imaginez le risque vous prenez si l’on fait comme ça?
L’état des lieux de sortie est 03/02/2018, cela restera INDISCUTABLER!

Proprio a écrit :

C’est avec PLEIN DE méscontentement et surprise que je découvre votre email, qui me pousse à changer la plaque, et faire le mur par le pro sans discussion.
Je fais toujours la part des choses, évitez de pousser trop loin!

Elle estime que l’état des lieux a été fait par elle-même au moment de la signature du bail avec le nouveau locataire, et que les photos envoyées par sms attestent de l’etat des lieux.

La situation étant bloquée, j’ai envoyé mon courrier ce matin