Mrdupont : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 9 appartements)

bonjour,

- le vendeur est âgé et n’est pas sur place. Il préfère désormais récupérer son argent en vendant et ne plus se soucier de trouver des locataires, rentrer des loyers …

- 4 appartements sur 9 sont occupés. un des 4 devraient partir d’ici la signature.
Pour les autres je voudrais leur proposer un contrat de location meublé en gardant leur loyer actuel même s’il est bas par rapport à ce que l’on pourrait demandé. Je pourrais leur fournir le mobilier dont ils ont besoin et ensuite je mettrais sur l’état des lieux qu’ils ont refusé le mobilier restant…

L’idée est d’avoir le plus d’appartements en meublés dès le début afin de pouvoir déduire le plus possible de frais d’agence et de notaire (43000 euros au total quand même)
J’ai déjà un immeuble où il y a du nu et du LMNP, j’ai l’habitude de ce genre de calculs.

- pour les travaux, il y a vraiment très peu de choses : en peinture, un appartement plus la pièce à vivre d’un autre. Ensuite 4 ou 5 coin cuisine avec meubles bas et haut, plaque de cuisson, hotte parfois.
Pour le mobilier, un canapé qui fait lit avec un bon matelas, une table + chaises, vaisselles, mini four, meuble tv + tv … ça devrait aller je pense. Sinon je financerai le reste par mes propres moyens.

- pour les prêts c’est une erreur, j’ai rectifié, merci

- tous les compteurs sont individualisés parties communes incluses, chaque appartement a son compteur divisionnaire. Rien à signaler.

Ce qui m’ennuie dans cette histoire mais à un moment donné c’est difficilement évitable, c’est la somme énorme que je verserai aux impôts …achetant seul il me semble que je ne peux passer par une SCI de plus ne sachant pas exactement si je revendrai ce nouveau bien dans 5, 10 , 15 ans ou jamais cela ne me paraissait pas judicieux …

Bon projet!

N’oubliez pas les petits frais qui rognent le rendement (pno, petits travaux).

On ne peut pas avoir les recettes sans payer d’impôts tôt ou tard. Il existe 2 stratégies A mon sens :
- faire le strict minimum de travaux et maintenir de bien dans un état passable. Ca vous posera quelques soucis pour trouver des locataires
- faire des travaux pour mieux valoriser le bien et viser une plus value.

Pour le changement de bail des locataires, j’attendrai de rénover un ou 2 appartements et leur proposer. Vous ferez d’une pierre 2 coups (vous passez un bail nu et meublé et vous pouvez renover et revaloriser un autre appartement).

Je suis dans une situation similaire à la votre et s’il faut savoir acheter, il faut aussi savoir vendre pour limiter la fiscalité et transférer une partie des gains immobiliers vers d’autres placements moins risqués (av pour ma part).

"Proposer au locataire de déménager", OK, mais pourquoi accepterait-il ?
Mettez vous à sa place. Ça sent la magouille à plein nez (parce ça en est une), et ça ne lui apporte rien (sauf si vous pouvez mettre en évidence que le nouvel appartement est beaucoup mieux).

Rien n’interdit de proposer, bien sûr, mais ne comptez pas sur la réussite de cette démarche !

Je confirme ce que dit lachinolecorse: 90% du temps, tout le monde est content. La seule exception, c’est avec les retraités : c’est au cas par cas…

Par contre, pour ce qui est des frais de notaire et d’agence: c’est mort… Voyez si le propriétaire actuel peut pas faire les changements de baux avant l’acte.

@ Pierrot 31 : je ne vois pas pourquoi ce serait mort comme vous dites. Si je signe les baux meublés le jour de la signature chez le notaire, ça ne pose pas de soucis …

Je suis en plein calcul pour voir si la SCI IS ne serait pas plus intéressante qu’un achat en nom propre et ce soir, un ami bailleur me dit que son notaire lui expliqué il y a quelques temps, qu’en SCI IS on déclare les loyers que le bien soit occupé ou non. Si l’appartement est libre 6 mois, on doit tout de même déclarer un an de loyer … Cela m’a fortement étonné mais je ne suis pas spécialiste de SCI IS.

Quelqu’un peut il confirmer ou infirmer ?

mrdupont a écrit :

Je suis en plein calcul pour voir si la SCI IS ne serait pas plus intéressante qu’un achat en nom propre et ce soir, un ami bailleur me dit que son notaire lui expliqué il y a quelques temps, qu’en SCI IS on déclare les loyers que le bien soit occupé ou non. Si l’appartement est libre 6 mois, on doit tout de même déclarer un an de loyer … Cela m’a fortement étonné mais je ne suis pas spécialiste de SCI IS.

Quelqu’un peut il confirmer ou infirmer ?

Infirmer, je peux.

Pour préciser l’infirmation :
- si l’appartement est mis à la location (gardez la preuve : annonces publiées, le cas échéant mandat de gestion à une agence) et reste néamoins vide, vous n’avez bien sûr pas de loyer fictif à rentrer en comptabilité.
- si l’appartement est réservé à la jouissance personnelle de l’un des associés, la SCI doit comptabiliser le loyer fictif tandis que l’associé doit déclarer l’avantage perçu dans sa déclaration d’IR.

Donc voilà, ne faites pas exprès de laisser vide un appartement pour y habiter ; en dehors de ce cas, il n’y a pas de loyer fictif à comptabiliser.

Mon ami s’était trompé effectivement, il confondait avec la CRL… bref

Après moult calculs, je vais faire l’achat à travers une SCI IS.
Avec mon patrimoine locatif actuel ( 4 appartements conventionnés Borloo ancien social , 1 local commercial, 3 LMNP) et en ajoutant ce nouvel immeuble de 9 appartements LMNP et si je fais des simulations de revente à 5, 10 et 15 ans et en prenant tout en compte (cash flow mensuel, baisse des intérêts à terme et de l’amortissement, impôt sur la plus value en SCI, hypothèse réaliste de revente à 360000 euros). L’achat en nom propre se révèle à chaque fois plus intéressant. 10000 euros d’écarts en gros à chaque fois mais la SCI a quand même de nombreux avantages :

- il est possible que je ne revende pas et dans ce cas la SCI sera beaucoup plus intéressante financièrement parlant.

- il n’est pas certain que je puisse passer tous les appartements occupés en LMNP à la signature de l’immeuble. Pas de soucis avec la SCI, je peux tout de même déduire tous les frais d’agence et de notaire.

- Sur mes 3 premiers biens LMNP, les frais de notaire étaient mis en immobilisation pour le calcul de l’amortissement donc impossible de les faire passer en charge cette fois-ci. Avec la SCI, j’aurai une nouvelle comptabilité donc pourrai tout passer en charges.

- la SCI sera plus avantageuse dans une optique de transmission aux enfants. Je pense leur donner à chacun une part de SCI dans ce sens.

- Si je revends, je préfère payer beaucoup à la fin et dégager plus de cash flow pendant la durée de détention plutôt que de payer beaucoup d’impôts dès 2021.

J’ai rendez vous la semaine prochaine avec mon notaire pour parler des statuts de la SCI mais j’ai lu qu’un  avocat spécialiste était plus compétent (et aussi plus cher). à voir …

Bonjour,

L’amortissement est complexe, mais on peut estimer qu’il se fait sur 30 ans, soit au bout de 5 ans 50.000€.

Ensuite, la plus value est imposable a l’IS. En fait, elle se rajoute a vos bénéfices annuels.
Donc 15% jusqu’a 38.120€ oui, mais en prenant compte du résultat existant déjà, ce qui entame la part de 38.120€.

Ensuite, le taux est de 28% actuellement, et il pourrait baisser a 25% prochainement (a valider ce que fera l’état).

En revendant a 5 ans, entre une augmentation du bien de 60K et l’amortissement de 50K la plus value a intégrer serait de 110K.

Sur votre compte il y aurait 360K (prix de vente) - 260K (capital restant du) soit 100K.

Attention, les impôts sont a payer en début d’année suivante, donc a bien estimer (ici je dirais entre 25 et 30K).

Il vous est donc possible de retirer 70 a 75K des comptes, soit en remboursant vos comptes courant d’associés (les CCA) soit en versement de dividendes.

Ce qui est versé en dividendes est soit taxé tel que vous l’avez decrit, soit au PFU a 30%. A vous de faire le calcul de ce qui serait le mieux pour vous.

Au bout de 30 ans par exemple, la plus value sera du prix de vente, soit 400K par exemple.

Donc IS a 25% (mais quelle sera sa vrai valeur d’ici la…?) soit 100K, il resterait sur le compte 300K.

A sortir par versement de dividendes, donc taxé via le PFU a 30%, il vous resterait donc 210K en poche.

Mais il faudrait prendre en compte aussi tout ce que rapporterait l’immeuble pendant les 20 ans de crédit, puis les 10 ans sans crédit.
Ce qui représenterait la aussi une somme non négligeable, probablement équivalente a la valeur de l’immeuble.

A+

Ohe

Très intéressant projet ! J’ai une question peut-être de béotien, mais avez-vous prévu le temps pour gérer ces 9 studios ? Car au quotidien ça fait plus de boulot que des apparts plus grands : petits travaux, emménagements réguliers, états des lieux, travaux de rafraîchissement…

mrdupont a écrit :

@ ohennequin :

merci pour votre réponse. effectivement en faisant une revente à 5 ans, j’encaisse 360 K et rembourse 260K donc reste 100K.

la plus-value imposable est de 115K ce qui fait en gros 27K d’IS (j’aurai environ 18K de loyers imposables cette année là après déduction des charges).

Pourquoi 115K? je trouve 110K.

mrdupont a écrit :

Il me reste donc 100-27= 73K sur le compte.

Si je les sors en dividende, le PFU à 30 % est plus intéressant je pense donc je retire 30 %. Il me reste au final 51,1 K alors qu’avant impôts IS, j’avais 100 K …c’est moche .

Certes, mais si vous détenez en direct, vous payez des impôts années après années.
Ces sommes doivent être équivalentes au 49K prélevés ici.

La grande différence est que vous payez ces impôts a la revente, donc lorsque vous touchez le fruit de votre vente, et non tout au long de la vie de l’immeuble, en plus du crédit par exemple.

mrdupont a écrit :

Que voulez vous dire par remboursement des CCA ? comment cela fonctionne-t-il ?

Les comptes courant d’associés sont des comptes (virtuels) que vous alimentez lorsque vous prêtez a la SCI. C’est en général le cas a l’achat, ou vous apportez du cash dans la structure pour les 1er paiements.

C’est un crédit qu’a la société envers vous. Donc lorsque vous voulez sortir de l’argent de la SCI, vous pouvez soit verser des dividendes, soit rembourser vos CCA a concurrence de se que vous doit la SCI.
Comme c’est un remboursement, il n’y a évidemment pas de prélèvements dessus.
Ces comptes ne doivent pas être négatif.

mrdupont a écrit :

Pour info dans mes calculs avec comparaison achat nom propre et vente au bout de 5 ans :
Je précise que cela englobe les nouveaux biens et les anciens
CF SCI IS : 69K
CF Nom propre : 59K

à la revente :
en nom propre, reste 100K car quasiment pas d’impôt sur la plus value (grâce aux 15 % de travaux tolérés sur 5 ans et 7,5 % pur je ne sais plus quoi)

en SCI, reste 51 K

L’achat nom propre est beaucoup plus intéressant si je revends au bout de 5 ans… Il faut que je recalcule pour 10, 15 ans et aussi 25 ans par exemple (le prêt est sur 15 ans)

Faites le même calcul mais avec uniquement le bien en question.

Estimez les gains annuels ainsi que les impôts payés dans les deux cas.
En faisant un bilan a 5, 10, 20 et 30 ans, je ne suis pas sur qu’il y ait une différence si grosse au final.

mrdupont a écrit :

@Nek

mon calcul ci-dessus est il plus clair ?

@Marvolo : Je gère déjà parmi mes 8 lots 3 appartements LMNP et cela se passe bien. Pour info j’habite à 5 min et suis enseignant, je peux donc passer dans les 24h si besoin. Les 9 nouveaux appartements seront quasi neuf donc il ne dervait pas y avoir trop d’intervention à faire mais il y a toujours des inconnus…

Au final j’avais fait quelques erreurs dans mes calculs, je vais donc les reprendre …
Une nouveauté de cette année, qui est à prendre en compte, c’est que le plafond pour déclarer au micro bic les revenus LMNP est passé de 38000 à 70000 euros ce qui change la donne …

Mon calcul actuel concerne le versement des dividendes d’une SCI IS.
Sur le simulateur des impôts, il faut rentrer la somme des dividendes en case 2DC mais de ce que j’ai lu, j’ai l’impression qu’il faut aussi rentrer la même somme en case 2BH. Cela fait une différence appréciable selon qu’on le fait ou non …

Pouvez vous donc me dire s’il faut remplir ou non cette fameuse case 2BH ?
merci d’avance