Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonsoir Malo,

pour votre scénario 2 :
* il est indispensable que cela s’autofinance sinon cela ressemble à une catastrophe financière : vous auriez fourni un effort d’épargne pendant 15 ans pour un patrimoine nul à la fin!
* à mon avis aucun organisme ne se portera caution, et vous ne pourrez pas nantir votre usufruit des parts. Il faudra donc nantir un autre actif.
* êtes-vous sûr que la CGP pourra faire passer l’achat d’usufruit en crédit immobilier avec durée et taux qui vont avec?
Si vous avez plus d’informations sur ce scénario je suis intéressé.

pour le scénario "classique" 1 :
* avez-vous pensé au nantissement d’un actif financier (votre PEA par exemple)?

Dans tous les cas, si vous pouvez ficeler le scénario 2 avec une petite dose de scénario 1, ce serait très bien. Je ne crois pas vraiment au scénario 3.

Bien à vous
cat

Skarklash a écrit :

y a-t-il aussi un délai de jouissance des parts en usufruit ? un délai de 6 mois peut faire très mal sur 5 ans …

Les parts dont quelqu’un achète l’usufruit (et quelqu’un d’autre la NP) sont des parts comme les autres : le délai de jouissance est le même.
Mais bien entendu, quand on achète l’US 5 ans on aura l’usufruit pendant 5 ans à partir du début du délai de jouissance (même s’il vaut mieux lire attentivement la convention de démembrement pour s’en assurer).

Note : Je ne suis pas (du tout) convaincu qu’il soit préférable d’acheter 2 fois successivement de l’US 5ans, plutôt qu’une fois de l’US10 ans, surtout si on a un financement sur 10 ans ou plus (ce qui semble être le cas de Malo). Mais chacun fait comme il veut…

Bonjour Malo,

Des nouvelles du CMB et de vos differents interlocuteurs ?

Hello,

Je vous souhaite bcp de bonheur ; et profitez bien de ces moments

ps désolé pour le message un peu hs

Bonjour Malo,

profitez bien entendu de tous ces moments… Les SPCI et autres investissements peuvent bien patienter quelques semaines encore.

Bon vent à toute la famille.

cat

Bonjour,

Voici apres 3 mois et 12 banques, une offre a peu pres concrete du CMB concernant notre projet d’achat de scpi a credit au sein d’une sci a l’is :

"La Direction des Engagements accepte à titre exceptionnel la mise en place d’un prêt sur 25 ans .
      Ce financement qui sera consenti à une SCI familiale, sera garanti par le nantissement sous seing privé des parts
       de SCPI, ainsi que d’un nantissement complémentaire de placement de type assurance-vie. Le montant restera à définir.

      S’agissant de garanties sous seing privé, et d’un prêt locatif, les conditions de taux , en l’état actuel de notre grille , seront
      proches  des 2% (hors assurance décès/invalidité)

      Vous m’aviez interrogée sur la possibilité d’acheter des parts en usufruit. Cela est possible, tout en sachant que les sociétés de gestion
      se réservent souvent l’usufruit des SCPI. Il est donc difficile de réaliser une telle acquisition.

      Je vous rappelle le choix proposé, afin d’assurer la meilleure diversification à votre portefeuille :

                               - 150KE répartis entre Effimmo et Immorente.
                               - 330KE  réservés à Eurofoncière 2 , Primovie, et Novapierre Allemagne.
                               - 120KE  pour Interpierre, LF Opportunité Immo et Sofiprime.

       Enfin, je vous annonce le référencement prochain par AIC des SCPI PF02  de chez Perial, ainsi que la SCPI Epargne Pierre gérée par le Cabinet Voisin."

1/ comme l’avait dit et redit roudoudou on est loin de ce qui etait annoncé oralement. RIP le credit logement, le taux a 1,6%, et meme le nantissement d’1/4 de scpi.

2/ ils me demandent carrement 100% de nantissement + un montant en AV…

3/ moi qui esperait pouvoir choisir au moins 75% des scpi, idealement 100%

Bref decu mais content qd meme de voir le montant de 600k accepté sur 25 ans ET la possibilité d’emprunter pour acheter de l’usufruit qui pourrait peut etre permettre un autofinancement sur les 5, 10, 15 premières années ?

Qu’en pensez vous et que me conseillez vous ?

Merci de votre aide,

Malo

Bonsoir Malo,

je ne lis nulle part dans cette réponse qu’il ne vous est pas possible d’investir l’enveloppe dans des SCPI externes. Elle ne revient pas spécifiquement sur ce point. Il faudrait le re-préciser.

Le fait de devoir nantir une AV n’est-il pas lié à l’emprunt possible pour l’achat d’usufruit?
Si vous n’achetez que de la pleine propriété avec eux, je ne comprends pas qu’il ne se contente pas au maximum du nantissement de 100% des parts.

@ roudoudou
Concernant le CMB, je doute que Malo soit autorisé à nantir une AV externe. J’ai déjà essayé avec eux mais sans succès.

Bien à vous,
cat

Bonsoir et mer.ci pour vos réponses.

Le nantissement ne peut se faire que pour les scpi maisons. Donc pour 100% nanties je dois prendre 100% de leurs scpi proposées plus haut au sein d’un cto coutant 30€/an remboursable sur demande et un compte courant des associés de 3€/mois non remboursable…

Le nantissement entraine un surcout tarifaire de 0,2% du taux d’emprunt.

Il est maintenant demandé en plus un nantissement en AV, ce qui est impossible pour nous actuellement et de toute facon je ne le souhaite pas.

Concernant le credit logement, j’ai demandé a la BPE de me dire quel montant max j’avais le droit. Pas de réponse. A ce sujet nous avons une maison d’une valeur de 400k€ et 400k€ de capital restant du a la banque.

La CGP du CMB reste evasive et ne fait pas d’offre precise avec le detail de tous les frais du taeg (taux nominal, surcout nantissement, assurance, frais de dossier, montant nantissement AV, autres, etc…). Je sais juste que j’ai droit a 600k sur 25 ans, ce qui ne suffit pas du tout pour calculer le rendement et donc l’intérêt ou pas de faire cet investissement.
Elle reste floue egalement sur l’usufruit…

Je ne sais pas trop quel ton prendre avec la CGP du CMB vu qu’ils sont les seuls a accepter cet investissement mais avec des conditions differentes de celles presentees a l’oral.
Autant j’ai envie de lui dire que j’esperais un taux plus proche de ceux affichés ici :

http://www.noelshack.com/2018-08-2-1519 … 0-2018.jpg

Soit 1,5% hors assurance

Le credit logement et pas le nantissement.

Si nantissement, seulement 25% des scpi maisons et 75% de scpi externe au choix.

Apres je pourrais effectivement faire simple, et prendre le package du cmb qui n’est pas si mauvais tout comme leur pf maison d’ailleurs, non ?

Ou prendre une offre toute faite d’un CGPI qui travaille avec credit foncier, ou même les offres de meilleurescpi.com ou primaliance. Je me demande ce qu’en pense les CGPI du forum ? Et ce qu’ils en penseraient de partager les frais d’acquisitions des SCPI soit 5% soit 30k€.

Enfin dernière chose qui me tracasse c’est de ne pas savoir faire les calculs de rendements.
J’ai bien cette feuille de calcul qui me permet une estimation des mensualités et du TRI :

http://www.noelshack.com/2018-08-2-1519 … 0-2018.jpg

Mais quelqu’un saurait il me calculer le rendement / tri des scénarios suivant a la fin du prêt dans 25 ans (tmi = 41%) avec la fiscalité actuelle :

1/ récupération du capital soit : vente des parts des scpi + récupération du compte courant des associés + sortie de la sci is

2/ récupération du compte courant des associés + versement d’une rente mensuelle aux associés

3/ autres scenarios ? Le meilleur selon vous ?

Merci de votre aide pour concretiser ce (gros) projet,

Malo

Bonjour,

J’ai relancé la BPE. Le CGP me semble peu réactif mais je ne perds pas espoir.

Pour le credit logement, ca n’est pas ce que les CGP du CMB et de la BPE m’avaient laissé croire, malgré vos mises en garde, décidemment.

Vous avez raison pour CFF, primaliance et compagnie, j’ai vérifié.

J’ai quand même pris contact avec le CGP d’un ami qui travaille pour l’UFF, quelqu’un connait? Mais aussi avec le CGP de fiducial proposé par mon comptable. Ca ne coute rien.

J’ai fais cela car oui je me rends compte que la CGP du CMB me mène en bateau.

Je me suis décidé a lui répondre ca :

"Concernant le projet je suis content de voir que le montant et la durée ai été accepté ainsi que la possibilité d’acheter de l’usufruit pour diminuer l’effort d’apport mensuel.

Comme il s’agit d’un investissement sur le long terme je dois m’assurer de sa pérennité et de sa rentabilité.

Voici donc les informations dont j’ai besoin :

1/ pour quel montant de prêt puis je prétendre a une garantie credit logement ?

2/ en cas de nantissement, est il possible de nantir 25% des SCPI ? Sinon quel pourcentage demandez vous ?

3/ est il possible d’avoir 75% de scpi externes ? Sinon quel pourcentage demandez vous pour vos scpi partenaires ?

4/ je ne pourrais garantir un nantissement en assurance vie.

5/ je cherche un taux nominal de prêt sur 25 ans proche de ceux du marché soit 1,5%  comme ci dessous :
http://www.noelshack.com/2018-08-2-1519 … 0-2018.jpg
Quel taux proposez vous ?

6/ quel est le cout de l’assurance de prêt la moins chère que vous pouvez proposer ?

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

8/ pouvez vous détailler l’ensemble des frais ci dessous :
- compte titre ordinaire
- compte courant des associés
- frais de dossiers
- tous les autres s’il y en a ?

9/ quel montant sur les 600k, puis je utiliser pour de l’usufruit et sur quelle durée ? L’idéal étant de se rapprocher d’un cash flow proche de zéro pour que l’investissement s’autofinance ou du moins que l’effort d’apport mensuel soit le plus faible possible.

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

En attendant, je retourne a ma vie de jeune papa .

Malolechat a écrit :

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

…/…

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

Les SCPI ne versent pas de "loyers".

Il n’existe pas/plus vraiment de "fond euros garant" rapportant "3% net de fiscalité".

En lui écrivant ceci, vous perdrez sans doute un peu de crédibilité.

GoodbyLenine a écrit :

Malolechat a écrit :

7/ est il possible d’avoir un différé total du prêt de 7 mois le temps de toucher les premiers loyers ?

…/…

En resumé, j’aimerais avoir une offre écrite pour pouvoir effectuer les calculs avec un expert comptable (l’idéal aurait été qu’on puisse les faire ensemble ou avec monsieur coiffier) et savoir tout simplement si l’investissement est rentable (mieux que les 3% net de fiscalité d’un fond euros garanti).

Les SCPI ne versent pas de "loyers".

Il n’existe pas/plus vraiment de "fond euros garant" rapportant "3% net de fiscalité".

En lui écrivant ceci, vous perdrez sans doute un peu de crédibilité.

Serenipierre rapporte plus de 3% net de fiscalité

Pas faux c’est vrai que 3.4 est brut. Mais j’ai un vieux contrat avec 100%… je ne parle pas du versement actuel.