Marchand de biens immobiliers : quelles assurances obligatoires ?

Mon Bilan perso des achats de 1995 à 1998 comme petit MDB
Extrait du bilan comptable de 21 opérations

100,00 :  Prix d’achat des biens en adjudication frais inclus
  21,37 :  Travaux
    6,01 : TVA
    7,82 : Frais financiers virtuels de 4% l’an Durée moyenne 19 mois
    5,39 : Frais généraux ( comptable, avocat, prospection)

165,91 : Prix de vente net
  25,32 : Marge

Ceci aurait été acceptable si j’avais pu avoir un financement par les banques.
Mes frais " financiers" sont virtuels car je me les versais à moi-même.
Les  taux des emprunts d’état  de l’époque étaient de l’ordre de 6%, le livret A à 3%
Aucune banque n’accepta de me financer tant que j’avais le statut MDB.

Evidemment je suis TRES loin du modèle évoqué ci dessus
un tiers pour le capital initial
un autre pour les travaux
et le dernier pour le bénéfice
On ne joue pas dans la même cour.

J’ai mis 10 ans Cricri avant de passer d’indépendant financier à rentier, après 10 ans de salariat.
La différence est énorme, un indépendant financier peut avoir davantage de travail qu’un salarié bien peinard. Alors être sorti de la "rat race" ok mais après chacun peut avoir sa définition.

J’entends les arguments sur les risques du métier du MDB, ils sont réels. Mais à mon sens il y a quand même des moyens pour s’en sortir avec une facture pas si salée que cela.

IS + assurances
Ok, ça on ne peut pas y échapper. Réjouissons-nous d’une baisse de l’IS soit dit en passant.

TVA
De quelle TVA parlez-vous ? Comme l’a dit Tssm elle est optionnelle pour l’activité de MDB depuis 2010 (source).

Pour toute la fiscalité due à une sortie de salaires et dividendes
Sauf erreur de ma part, ceux-ci sont déductibles du résultat net (SARL et SAS), par conséquent font baisser considérablement l’IS, avec même la possibilité de passer au taux réduit de 15% si le résultat net n’excède pas 38 120€. Autre option : faire remonter les bénéfices dans une holding, qui pourra ensuite réinvestir les fonds dans une SCI à l’IS pour faire du locatif par exemple.

Taximmo a écrit :

Immeuble affecté à l’habitation : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. En revanche, la vente d’un immeuble qui est achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de la TVA. En effet, sauf cas particulier, les marchands de biens n’exercent pas l’option ouverte par le nouveau régime pour soumettre de manière volontaire la vente à la TVA.

Sauf si la construction de l’immeuble est <5 ans, vous ne payez pas de TVA sur le bénéfice. "Juste" l’IS. J’ajoute que cette information m’a été confirmée par mon expert-comptable.

Dans votre cas, pour l’IS :

Taux 15% : 5718€
Taux à 28% : 50 926€
Total = 56 644€
Bénéfice net = 163 356€

@Magnetov : ce type de stratégie me semble assez borderline, à voir avec un avocat fiscaliste mais vous prenez un risque d’une requalification en activité commerciale, malgré la volonté locative, même si de ce que j’ai entendu il y a une "tolérance" de l’administration fiscale par rapport à l’achat/revente hors RP. Après chacun ses choix, mais attention à ne pas se faire rattraper des années plus tard, à devoir payer des sommes importantes.

C’est intéressant à savoir !

Si on passe via des SCI, avec création d’une SCI pour chaque opération, achat d’un bien, détention 1 ou 2 ou 3 ans puis revente et dissolution de la société civile, peut-on échapper à ce genre de problème ?

Peut être pas avec une SCI à l’IR car transparente mais avec une SCI IS ?

Sur la requalification possible en marchand de biens, on en a déjà parlé :
- le pluriel commence à deux. Donc dès deux opérations il peut y avoir une pluralité d’opérations qui qualifie l’"habitude".
- les Impôts doivent en principe prouver que l’"intention spéculative" était présente dès l’achat. Néanmoins s’il y a de nombreuses opérations avec revente à 4-5 ans, le juge peut considérer qu’il y a une présomption d’intention spéculative car il sera difficile d’expliquer chaque revente par un besoin soudain de trésorerie.
- il y a présemption d’absence d’intention spéculative lorsque le bien a été conservé au moins 15 ans.

Donc, pour des reventes >= 2 de biens conservés moins de 15 ans par un particulier, un redressement est possible. Ca sera un peu à la tête du client ; et avec les Impôts c’est presque toujours d’abord le contrôle et le redressement ; si vous contestez devant le juge, vous aurez peut-être gain de cause après de nombreuses années et des frais d’avocat conséquents. Pour ma part, je ne m’y risquerais pas.

La solution pour faire de multiples achats revente sans risquer la requalification est de se mettre marchand de biens dès le début ; avec les lourdeurs signalées, et avec la difficulté d’accès au crédit bancaire.

Philippe indiquait la solution d’une SCI IS par bien. Chaque SCI n’ayant qu’un bien à vendre, la SCI ne peut pas avoir un comportement de revente "habituel". Certes, on peut arguer que les SCI ont toutes les mêmes associés et que ces associés sont donc dans un comportement de marchand de biens, mais ça me semble beaucoup moins attaquable. Ca me semble (mais ça serait à vérifier !) un moyen pour multiplier les opérations avec un risque nul ou faible de requalification.

Quelques chiffres et exemple de Franck Damailly très bon en fiscalité
Attention cela date de 2009 mais c’est une bonne approche

les conséquences fiscales d’une requalification en marchand de biens | Blog Avocats

La SCI IS n’est absolument pas adapté pour ce type d’opérations de marchand de biens. 

La SCI Is est pour la constitution de patrimoine quand à placer un bien par SCI c’est un choix fiscal , patrimonial en vue d’une revente , d’une donation.

Pour les opérations de construction et promotion immobilière , il existe  la SCI construction vente.

Ce type de SCI n’est pas adapté pour du marchand de bien.

Le marchand de bien exerce au sein d’une personne morale afin de protéger son patrimoine personnel , c’est cette structure qui achète des biens et le revend.

J’aimerai vous exposer ma pensée et mon travail de recherche sur le sujet suivant :

Comment commencer une activité de marchand de biens ?

La revente de bien locatifs de manière habituelle (apprécié au cas par cas, se référer à la jurisprudence) donne lieu à une requalification au statut de marchand de bien avec possibilité d’effet rétroactif sur des précédentes ventes. Cette requalification est une santion très lourde dont il faut à tout prix éviter.

Néanmoins, nombre des membres de ce forum évoquent le souhait de commencer une activité de marchand de biens.

Les problèmes que l’on retrouvent souvent lié à cette activité sont :

- Quid des assurances (Cf Cricri77700)
- Fiscalité oppressante (Charge sociale ou non, Impot IS, Impot IR ou dividende : tout dépend du statut juridique retenu)
- mais surtout : Quid du financement -> l’expression "Marchand de bien" est à bannir au près de la banque.

Une fois que le business "tourne", après plusieurs opérations réussis, ces 3 points problématiques semblent plus facile à gérer.

Mais alors : comment commencer ?

Après recueil de témoignages de MdB et recherche sur le net, il est très dur de commencer officiellement avec le statut profesionnel de MdB, l’astuce serait de commencer de manière non officielle, disons plutôt de manière officieuse.

C’est à dire commencer en tant que particulier, en premier lieu pour avoir accès au crédit, qui devient quasi impossible en statut pro sans historique long d’opérations réussis et de trésorerie conséquente.

Rester sous le statut de particulier permet ainsi de pouvoir continuer à se faire financer au près des banques en prétextant du locatif sans jamais prononcer le mot "marchand de bien".

Le problème majeur étant la requalification du statut en marchand de bien suite aux opérations d’achat/revente qui peut coûter très cher (car achat/revente = revenus commerciaux qui ne relèvent pas du statut des particuliers mais des sociétés).

Il faut donc réaliser ces opérations au sein d’une structure juridique spéciale.
Le problème de ces structures (EURL, SASU, SARL, SAS ect…) est l’accès au crédit.

La solution qui m’est venu à l’idée et qui m’a été préconisé par un MdB est l’utilisation pour commencer de SCIs avec option IS. C’est à dire de créer pour chaque opération d’achat/revente une SCI avec option IS. Cette SCI relève de l’impot sur les sociétés et en plus ne réalise pas des achat/revente de manière récurente car les sociétés sont crées de manière one shot pour chaque opération puis dissoute.

Alors je sais que l’on va me dire qu’une SCI n’a pas vocation à faire cela et que c’est une société civile ect….
Mais cela me parait le meilleur compromis pour à la fois pouvoir accéder au crédit et ne pas risquer la requalification en MdB car structure avec déjà option IS et dite "opaque".

Ce n’est pas optimal, car il y a des coûts de création, dissolution, pas de frais de notaire réduit…. mais cette solution possède l’avantage de permettre d’accéder au crédit. Pour qu’une fois que plusieurs opérations soient rondement menées, créer une vrai structure de MdB.

Qu’en pensez vous ?

EDIT:

La SCI IS vous permet aussi de bénéficier de la capacité d’emprunt de votre associé et de partir sur des projets plus important que ceux que vous aurez pu faire seul.

Merci MichMouch pour votre retour.

J’écarte le quid des assurances car en intervenant via une SCI IS, nous ne sommes pas un professionel de l’immobilier mais ce n’est pas le plus important.

Je trouve la fiscalité avec SCI IS pas effrayante. Si bénéfice < 38k, seulement 15,5% d’impot IS puis imposition modérée sur les dividendes percus (pas de RSI , cotisation sociale liée à un salaire ect…)

Par contre je ne suis pas d’accord avec votre remarque concernant le financement, j’ai vu des MdB dire que même avec 50%/70% d’apport il n’avait pas réussi à avoir de crédit parfois.

Alors qu’avec la SCI IS, avec un taux d’endettement raisonnable des associés, un simple apport de 20/30% peut largement suffire. (Financement du bien via la banque et apport seulement pour travaux et notaire, en considérant des travaux légers bien sur ou réalisation en majeure partie soit même).

Oui bien sur, j’évoque ce sujet en complément d’une activité de salarié.

Dans un premier temps, l’achat/revente permet d’augmenter la trésorerie en utilisant le crédit grâce au statut de salarié en CDI, pour ensuite se lancer à part entière à temps plein dans cette activité dès le seuil de cash fixé atteint (200/300 k). C’est une stratégie basée entièrement sur le reversement de dividendes, donc pas de salaire.
EURL, la fiscalité en terme de dividende est moins attrayante il me semble, mais dans les deux cas EURL et SASU ne permettent pas au près de la banque de prétexter un cadre "patrimonial". De plus il y a une volonté de créer une nouvelle structure pour chaque opération, afin de pouvoir réaliser cela avec des partenaires différent et de ne pas posséder une même structure se livrant à des achats / reventes (assimilée professionnelement à MdB).

Exemple d’un bien acheté 100K euros avec 10/12K euros de frais notaire/bancaire/juridique. Dans ma région, avec 100K euros, vous avez guère plus de 35m² ;-) (plutôt 20/30 m²…), 15K/20K euros suffisent alors amplement à une rénovation et remise au gout du jour.

-> financement de 100k euros par la banque et apport personnel de 30k euros avec espérance de revente supérieure à 140/150k euros. (oui c’est théorique mais le but est de schématiser)