Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière)

Bonjour Surin,

Je n’ai encore aucune expérience pratique dans la location saisonniere, je débute dans l’investissment !

Pourquoi a ton sens dans le 19eme les étrangers ne pourraient venir s’il ne connaissent pas bien Paris ?
D’autant que je vais mettre des prix un peu plus bas au début pour de meilleures retour de commentaires;
La localisation est effectivement le point noir de cet invetissement pour mois qui suit novice,
Mais est ce un énorme frein?
Le bien est situé dans le Passage de la Brie près du métro Bolivar sur une rue parallèle à l’avenue Secrétan

Pour le remplissage, je pourrais faire appel à une conciergerie professionnel (sujet déjà avancé avant même la signature éventuelle!), qui fait varier les prix suivant la saison et le taux de réservation, avec 15% de com; par contre ils ne font pas le check in; reste à confirmer avec eux s’ils utilisent un channel manager et sur quels sites ils sont présent, pour le moment sûr Airbnb, par contre je ne sais pas s’ils sont sur Booking, Abritel, Homelidays…etc;

Mais en fait, aujourd’hui, c’est plutôt de me rassurer, si certains d’entre vous ont des expériences sur Paris dans le 19eme en location saisonniere, si ça cartonne ou pas ?
Quel taux de remplissage à l’année avez vous? De mon côté on m’annonce entre 75% minimum (avec 165€ et 274 nuits) et 85 % (165€ et 310 nuits)

C’est un marchand de bien qui rénove complètement un ancien hotel et le revend en lot (c’est son premier et il veut en faire une vitrine donc les matériaux et travaux sont très bon!),
Pour répondre à la question de la co pro, de fait tout sera écrit dans le sens de l’utilisation futur de l’appartement que je vise en loc saisonniere au rdc,
Les 2 appartements du 1er étage ont déjà été vendu pour de la loc saisonniere,
Les 2 étages suivant sont destinés à de l’achat classique propriétaire pour y loger.

Merci FrancoisM pour le retour,
J’ai fais une enquête de voisinage chez les gens que j’ai pu croisé, une mère avec ses enfants, 3 jeunes garçons, le boucher, le boulanger pendant sa pose cigarette,
Tous avez le même avis la rue est calme même la nuit, mais effectivement nous sommes sur le 19eme et ce n’est pas les quartiers chic de Paris,
Le boulanger m’a dit qu’il pouvait y avoir de temps en temps du bruit mais rien de choquant pour lui pour Paris,
Un autre passant m’as dit qu’en arrivant le matin (6h) à la sortie Metro Jaures, il ne faut pas allumer de cigarette, sinon vous avez tout les taxeurs qui vous en demandent

Il y a un marché pour tout type de logement/localisation à Paris, le 19ième est un quartier agréable à vivre avec de nombreux transports.

Les touristes sont une proie facile quelque soit le quartier, il suffit d’avoir un peu de bon sens et de ne pas exhiber son iphone neuf à 4h du matin rue de crimée (marche aussi avec rue d’aubervilliers).
L’arrondissement a connu un mouvement accéléré de gentrification (gare Rosa Park, centraquatre) et le sentiment d’insécurité est moindre.

Le bien fait 51m2, prévu pour 6/8 couchage

On est clairement pas sur une cible "luxe" mais sur une famille/petit groupe, qui pour ce prix (165e/nuit) paiera bien plus cher à l’hôtel ou dans d’autres quartiers.

Excellente alternative à la banlieue par exemple…
Concernant le prix au m2, sur de l’habitation on est moins cher dans certaines rues (bien entendu pas les buttes) que le reste de Paris à 6.500e-7.500e environ

Dernière modification par maxlille (17/03/2018 16h25)

issaguen a écrit :

Pourquoi a ton sens dans le 19eme les étrangers ne pourraient venir s’il ne connaissent pas bien Paris ?
D’autant que je vais mettre des prix un peu plus bas au début pour de meilleures retour de commentaires;
La localisation est effectivement le point noir de cet invetissement pour mois qui suit novice,
Mais est ce un énorme frein?

J’ai eu des appartements dans les arrondissements centraux et "périphériques" (au delà du 8ème) et ce n’était pas du tout la même clientèle dans les deux, dans le centre j’avais plus de 90% d’étrangers qui viennent souvent une fois à Paris et ceux-ci regardent la carte de Paris et veulent être dans le centre, dans l’hyper-centre même. C’est ainsi, du coup les prix s’en ressentent.
Il n’empêche que vous aurez du monde dans votre quartier mais plutôt des personnes connaissant Paris et ayant pour simple critère d’être près du métro et/ou se "contentant" de cet éloignement du centre du fait d’un prix compétitif. La concurrence y est plus rude.

Les étrangers se font racketter quel que soit le quartier, j’ai toujours eu des touristes se faisant voler leur sac avec portefeuille téléphone et surtout me concernant clé de l’appartement, il suffit qu’il prennent la ligne 1 du métro.

La concurrence y est plus rude car il y a davantage de biens disponibles, les premiers qui se remplissent sont ceux du centre. Il faut donc se démarquer par un prix plus incisif. Après tout se loue du moment que les annonces sont bien référencées. Considérez tout de même que 165€ la nuit ce n’est pas rien, le locataire doit qui plus est rajouter la commission de l’agence soit 20% en moyenne.
Comptez 20% minimum entre le chiffre d’affaire qui vous arrive en direct et le loyer net net que vous percevrez une fois les charges déduites.

L’idéal c’est les 8 premiers arrondissements. Un bien de 20m² rapportera à peu près autant qu’un 25m² donc attention à bien optimiser l’agencement car si la superficie joue sur le prix d’achat, c’est surtout un plan idéal qui permettra de louer ensuite au mieux pour 2 ou 4 personnes. Vous pouvez viser 9 à 10% net y compris avec les prix supérieurs à 12000€ du mètre carré que l’on a aujourd’hui, le problème étant de trouver des surfaces commerciales aptes à obtenir une autorisation pour ce type de location.
Oui je pense qu’il vaut mieux 2 biens à 300000€ maxi qu’un seul à plus de 500000€.

Oui, d’autant plus pour un rez-de-chaussée. Il vous vend le fait de pouvoir le louer en saisonnier.
Regardez les prix sur le site des notaires:
Carte des prix | Notaires de Paris - Ile-de-France
Cliquez sur Paris puis zoomez sur 19ème arrondissement, le quartier Villette est à 7200€ en moyenne du m², sachant que pour un RDC on sera en dessous des 7000€.
Vous le payez plus de 25% au dessus du prix du marché !

Bonsoir issaguen,

Pourquoi vouloir le faire à Paris à tout prix? Est-ce pour le côté patrimonial, ou bien pour financer en partie par airbnb l’appartement qu’occuperont vos enfants plus tard?

Il doit y avoir de belles rentabilités à faire en saisonnier dans les Yvelines, avec moins de prise de tête aussi.

Je ne suis pas un pro du saisonnier, loin de là, mais sachez que même dans des petites villes qui ne sont du tout touristiques, le saisonnier peut très bien fonctionner (taux de remplissage > 80%). Le touriste n’est pas la seule cible, vous pouvez également cibler les déplacements professionnels de quelques jours / semaines / mois, ou bien par exemple un parent qui vient au chevet d’un membre de la famille.

Des recherches sur le forum pourront vous donner plein d’idées. J’avais acheté il y a quelques années ce livre qui commence à dater mais donner plein de pistes de réflexion qui restent d’actualité, cette lecture fut un vrai plaisir. D’ailleurs l’auteur a cessé d’alimenter son blog car ça marchait plutôt bien pour lui..

Le gestionnaire que j’ai consulter m’annonce une version pésimiste à 274 jours par an

Bonsoir,
Voici l’intitulé sur le titre de propriété dans l’article "nature et désignation" :

il y a 2 lots regroupés
Pour le 1er lot est indiqué "local comprenant : entré, cuisine et WC"
Pour le 2eme lot = "local à usage d’atelier"
Il n’est indiqué nulle part "usage habitation"

Plus bas dans le paragraphe "droits de préemption" est écrit :
"En effet, l’IMMEUBLE, bien que situé sur une portionde territoire où ce droit a été institué, entre dans les prévisions d’exclusion du droit de préemtion figurant à l’article L.211-4,a ,du code de l’Urbanisme:
- Comme constituant un seul local à usage d’habitation et ses locaux accessoires, compris dans un IMMEUBLE dont la mise en copropriété verticale résulte d’un règlement de copropriété publié au bureau des hypothèques depuis plus de dix ans, ainsi qu’il résulte des énonciations de la désignation de l’IMMEUBLE"

Est ce que cela suffit pour être conforme à la réglementation de la Mairie pour faire du Airbnb 365 jours par an ?

Merci d’avance

Donc s’il y a une taxe d’habitation, s’agit il forcément d’une destination à usage d’habitation ?

Peut on payé une taxe d’habitation et pour autant avoir un titre de propriété mentionnant qu’il s’agit d’un local commercial ?…Cas d’un local par exemple qui a été aménagé avec le temps en habitation (cuisine, sdb, wc…)