CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

BulleBier · #351

Ils indiquent dans leur conf call que l’année 2017 est probablement un pic de banqueroutes.
Ils ont moins de locataires dans leur watchlist pour 2018. Bien sur cela reste a vérifier sur l’année.

Enfin je suis convaincu que le Retail ne meure pas mais évolue. Les grands magasins meurent et laissent place a des chaines specialisées comme TJmaxx, H&M, Primark, Forever21, qui eux sont en forte croissance. Il y a aussi l’aspect loisir du shopping.

les échéances actuelles de dettes en 2018 sont maintenant de 289 Millions. 2019, 510 Millions et 2020, 359 Millions.

Les foncières ont plus de flexibilité que les entreprises classiques pour la dette; ils peuvent faire défaut sur un emprunt en rendant la propriété (seulement certaines propriétés).

CBL & Associates Properties in 2014 announced plans to prune its portfolio and so far it has unloaded 14 malls, eight of which it sold and six it handed back to lenders. The six malls that CBL returned to lenders had a debt balance totaling $381 million.

Source : Mall Owners Rush To Get Out of the Mall Business |

Pour les redevelopments, ils peuvent remplacer les anchors par d’autres qui apportent plus de trafic et revitalisent le mall. En cas de gros besoin financier pour les financer, ils peuvent faire des JV.

Ils ont rendu/vendu des malls ce qui impacte egalement le FFO et baisse la dette.

Je ne suis pas encore bien specialiste sur le type de dette et d’emprunts des REITS mais c’est passionant.

Il est vrai que le timing n’est pas ideal pour y rentrer, il va y avoir encore des trimestres difficiles compte tenu des signatures a la baisse faites en 2017.

InvestisseurHeureux · #352

BulleBier a écrit :
Ils indiquent dans leur conf call que l’année 2017 est probablement un pic de banqueroutes.
Ils ont moins de locataires dans leur watchlist pour 2018. Bien sur cela reste a vérifier sur l’année.

J’ai aussi lu le transcript du conf call.

En positif, avec la coupe du dividende, à moins d’une nouvelle dégradation de l’activité, ils ont la flexibilité financière nécessaire pour 2018. La prévision 2018 intègre également de probables faillites sur des locataires identifiés et se veut conservatrice (même si l’on comprend que le management n’a pas une grande visibilité en réalité). Enfin, 2019 devrait être meilleure car plusieurs développements en cours seront terminés.

En négatif, tout le flux de trésorerie libre excédentaire est prévu pour du redéveloppement ou de la diminution de l’endettement, aucun rachat d’actions à attendre.

Il y a également un flou sur ce qui se passerait si Sears faisait faillite en 2018 (la question a été posée par un analyste), mais on comprend que ce ne serait pas une bonne nouvelle (euphémisme) compte-tenu des développements déjà en cours.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Greg81 · #353

Je viens de lire le bilan et le conference call et je trouve la situation exagérement alarmiste.

En effet, les chiffres sont à la baisse au vue de la situation de l’ensemble du secteur, cela me semble normal. Ils n’ont pas les meilleurs emplacements et ne sont pas des leaders (mall régionaux) du secteur mais :

- ils ont réagi dès le T3/17 en baissant le dividende pour se donner de l’air (-30%). Pas agréable pour l’actionnaire et le cours de bourse mais réaliste avec les prévisions de FFO à 1.75$ pour 2018 vs 2.41$ en 2016 (2.08$ en 2017). Et au vue de la chute des REIT, ils ont bien fait.

- la conference call me semble montrer qu’ils sont assez honnête pour ne pas clairement savoir ce que dira 2018 mais du moins ils essayent d’anticiper en ciblant de nouvelles activités (restaurants, magasins/chaines locales voire clinique), ils ont baisser le salaire des dirigeants et semblent maîtriser la dette et évaluer le pic de 2018 qui consistera à redistribuer les "vacances" de fin 2017, bref ils sont dans le dur mais ne se laisse pas mourir.

- la possibilité de rachat d’actions n’est pas totalement repoussé mais personnellement en tant que patron je préfèrerais mettre de l’argent dans une opération qui crée des revenus (effet boule de neige) même si on me dit que vu la faible marge attendue des projets il vaudrait mieux une réduction de la dette et surtout une réduction de la distribution de dividende par le rachat d’action.
En plus avec 15 à 20% de rendement selon le pru (4$ vendredi), l’actionnaire n’est pas mal logé. 2019 devrait marquer une reprise…sauf effet majeur (crise mondiale). Je ne crois pas que la faillite de Sears (chapter 11?) puisse provoquer la faillite de CBL même associé à d’autres banqueroutes.

- pour finir, avec un tiers de marge en moins sur deux ans, cela laisse encore une marge de manoeuvre. J’aimerai faire autant de cash qu’eux! (150 millions de dividendes pour une capitalisation de 718 millions)
Ils réduiront surement encore le dividende (60cents?, rendement 10-15%) pour 2019 et j’espère surtout qu’ils réduiront la dette pour rassurer le marché (ratio dette et surtout montée des taux) comme en 2017 (-200 millions, trop peu).

J’ai un PRU qui donne un rendement supérieur à 16% brut…soit 2 ans de capitaux perdus mais j’y crois encore et je suis déçu ne pas pas avoir pu prendre des actions à 4$ vendredi. Je pense en prendre à 4.2-4.25$ lundi après 500 actions à 5$ jeudi et 4.5$ ce vendredi.

J’ai regardé WPG qui est, selon les analystes, moins risqué et offre 17% de rendement au cours de vendredi. On est dans la même problématique même si moins endetté.

Il y aura toujours des magasins et Amazon commence à investir dans des réseaux de distribution/retrait.

P.S. : désolé, c’est un peu décousu, je ne suis pas un grand littéraire

kiwijuice · #354

Y en a qui attendent des rachats d’actions? Sincèrement?
Ca doit être des séquelles du passage de l’IF.

InvestisseurHeureux · #355

Dans le mesure où la société génère un flux de trésorerie substantiel avant capex, la question pouvait pourtant se poser.

PS : inutile d’être condescendant.

M07 · #356

Bonsoir !

Avec un rendement de plus de 19 % (et cela peut satisfaire les actionnaires), toute opération de rachat d’actions peut être considérée comme un investissement ayant une rentabilité de 19 %. Et ce rendement est connu dès le départ.

C’est mieux que beaucoup d’autres solutions, y compris le remboursement de dettes (d’autres dettes, finalement).

kiwijuice · #357

Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.

AleaJactaEst · #358

A mon sens un rachat d’action ne pourrait s’envisager qu’en cas de vente de propriété sans mortgage associée, surtout si ce sont de bonne propriétés, on peut envisager 70-80% pour le remboursement de dette et 20-30% de rachat d’actions, pour ne pas faire baisser l’AFFO/action résultant de la vente.

InvestisseurHeureux · #359

kiwijuice a écrit :
Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.

Dans le transcript ils disent qu’ils ont de la marge sur les covenants.

En fait, la "vérité" est simplement que le capex n’est pas du capex de croissance, mais un capex de maintenance indispensable à la bonne tenue du (des) centre(s) commercial(aux) qui ont besoin d’être reconfigurés.

Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Evariste · #360

Et c’est pourquoi calculer un payout ratio sur ce genre de malls est très difficile, car le FCF est lui-même difficile à estimer.

Quitte à être positionné sur des malls de rang B qui sembleraient décotés, la question qui se pose c’est quelle est la plus intéressante aux cours actuels entre CBL et WPG ?

Les analystes semblent préférer WPG pour ses quelques strip center en croissance et pour ses malls Tier 1 non liés à un prêt. Mais le prix joue pour beaucoup dans une bonne affaire, et CBL continue de plonger.

AleaJactaEst · #361

En dessous des 10 usd, je pense que PEI est intéressante.

Tout dépend si la contagion des malls s’empare des B+/A. Ce qui visiblement commence à être évoqué par certains auteurs.

J’ai récemment repris un peu de PEI au alentours des 9.5.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/02/2018 16h50)

rocambole · #362

Evariste a écrit :
Quitte à être positionné sur des malls de rang B qui sembleraient décotés, la question qui se pose c’est quelle est la plus intéressante aux cours actuels entre CBL et WPG ?

Très bonne question, j’avoue que j’hésite fortement investir dans une société value (CBL/WPG) et viser la qualité avec O ou SPG ou Macerich sachant qu’en cas de déception, comme c’est très valorisé la sanction peut être forte.

BulleBier · #363

InvestisseurHeureux a écrit :
kiwijuice a écrit :
Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.
Dans le transcript ils disent qu’ils ont de la marge sur les covenants.

En fait, la "vérité" est simplement que le capex n’est pas du capex de croissance, mais un capex de maintenance indispensable à la bonne tenue du (des) centre(s) commercial(aux) qui ont besoin d’être reconfigurés.

Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Selon moi c’est du capex de transformation et donc de croissance. Une fois que tous les anchors seront capexisés, on aura moins de capex et plus de revenu et de traffic sur l’ensemble des malls.

Le capex n’est pas différent de celui de Seritage mais seritage part de tellement bas en termes de loyer moyen que les indicateurs sont forcement a la hausse.

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Evariste · #364

Si c’était du capex de croissance, alors ça voudrait dire que sans ce capex ils pourraient maintenir leur taux d’occupation et leurs loyers. Je n’en suis pas si sûr.

BulleBier · #365

en gros, un arbre peut avoir des branches qui grossissent avec le capex, et en même temps avoir des branches de l’autre coté qui ont été taillées. Si la taille est plus grosse que la croissance des autres branches, on a le FFO qui baisse.

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Evariste · #366

Vous pouvez le voir comme ça. Toujours est-il que sans ce capex de croissance le FFO diminue (d’ailleurs même avec il diminue). Donc dans la prévision des cash flows futurs, vous devez prendre en compte ce paramètre.

kiwijuice · #367

InvestisseurHeureux a écrit :
Les rachats d’actions feraient
Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Mea culpa à la lecture de mon post qui ne se voulait pas hautain.

InvestisseurHeureux · #368

Les ventes de janvier, février 2018 dans les centres commerciaux de CBL Properties ont fait mieux que la moyenne nationale :

CBL Properties a écrit :
CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)-- CBL Properties (NYSE:CBL) today announced that 2018 kicked off with strong January and February sales. Sales per square foot in CBL’s portfolio for reporting tenants under 10,000 square feet increased 5.6% for the two months ended February 28, 2018, putting it on-track to exceed the National Retail Federation’s (NRF) 2018 forecast for an increase in retail sales between 3.8% and 4.4%. According to the NRF, January sales increased 5.4% over 2017 and February sales increased 4.4% over 2017.

“These results reinforce the resilient nature of our market dominant properties and ongoing consumer confidence that we saw over the holiday season as a result of the strong economy,” said Stephen Lebovitz, president & CEO, CBL Properties. “Sales at CBL properties were bolstered by excellent performance at our border properties, cold weather in the south which drove winter merchandise sales and a healthy increase in the jewelry category. In addition, we have evolved our marketing strategies with a greater emphasis on highlighting key retailers and driving increased traffic and sales at our properties.”

Encore trop tôt pour crier victoire, mais de bon augure.

Toujours pas d’achats d’initiés cependant.

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namo · #369

Je me méfie de ce genre de comparaisons, car je soupçonne les managements (en général, pas d’accusation de CBL en particulier) de sélectionner les chiffres qui les arrange.
Commentent-ils systématiquement cette augmentation des ventes ? (en excluant systématiquement les magasins de grande surface)
Sinon, j’ignorerais le communiqué : en effet, comme tous le savent sans doute ici, comparer des augmentations est délicat.

Exemple :
passer de 100 à 105 est une augmentation de 5 %
passer de 200 à 208 est une augmentation de 4%… mais quand même préférable !

Comme CBL n’est pas dans le haut du panier en terme de ventes au pied carré…

InvestisseurHeureux · #370

Pour montrer le niveau de pessimiste atteint sur la société.

Avec un cours autour des $4, nous avons une capitalisation boursière à $721 M, alors que les revenus encaissés en base annualisée sont de $896 M (4 fois $224 M).

Si je déduis les frais associés aux propriétés, les revenus nets (income from operations - loss on impairment - depreciation and amortization) en base annualisé sont de $580 M, soit 80% de la capitalisation boursière actuelle.

Toutefois, si l’on tient compte de l’endettement, les chiffres sont moins impressionnants puisqu’il faut ajouter à la capitalisation boursière $5,32 Md d’actions préférentielles et d’endettement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Greg81 · #371

C’est surtout 271 millions USD de dividendes pour les actions communes et 44 millions pour les préférentielles, en 2017.

Au vu des résultats passés, je note tout de même que la disparition de valeur (Total Shareholders’ Equity) est inquiétante. De 1.4 milliard en 2013 et 14, on passe à 1.28 puis 1.22 puis 1.14 milliard en 2017 soit 260 millions en 5 ans. En parallèle, l’endettement s’est réduit de 920 millions sur la même durée, et 150 millions de ventes ont été faites (abandon de prêt hypothécaire?).

Bref :

CA 17 : 909 millions
Dettes : 4.23 milliard
Dettes annuelles moyenne : 300 millions ( à la louche)
FCF : 448 millions
Dividendes (y compris actions préférentielles) : 316 millions ( 226 millions en 2018 soit 90 millions de plus pour amortir les "pertes" de vente et investir dans la transformation des locaux)

La situation n’est pas bonne, m’enfin si la compagnie stabilise ses baux voire même limite la baisse à 2-3% cette année, je vois mal comment elle peut aller mal alors qu’elle a eu au moins 450 millions pour "vivre" cette année. Une réduction de dividende n’est pas une fatalité, ce niveau de taux n’est jamais une bonne nouvelle (/idée?). Elle implique un risque fort. Coupez de 50% (soit 9% de rendement), permettrait de récupérer 90 millions par an, de quoi acheter quelques centres commerciaux régionaux en cash (si les taux montent) ou d’investir massivement dans la rénovation.

Pour le moment, l’équipe en place me semble bien gérer la situation. Le plus important dans les REIT se sont les négociations de baux, on verra sur cette année 2018 qui sera charnière.

Le marché semble toutefois préféré WPG au titre de choix risqué et de recovery possible. Et c’est clairement le cas.

Actionnaire de CBL et WPG.

InvestisseurHeureux · #372

Un reportage sur quelques centres commerciaux détenus par CBL Properties dans la ville de Madison : Madison malls change with the times - WISC

L’article est plutôt positif et explique comment les centres ont su se réinventer :

Channel3000 a écrit :
“They completely reinvented it”, says Altsech, “look at it now, look at it 10 to 15 years ago, look at it today. It’s a new place, you wouldn’t recognize it.”

Hilldale now boasts 60 stores, 40% of which it says are locally owned, which makes it especially appealing to the Madison’s near-west side shoppers.

“That took a lot of investment”, added Altsech, “and it took a vision first of all to try to figure out what will get people to come here and stay here.”

[…]

“It’s more experienced-based actually,” says Dave & Buster’s general manager Jim Schiavo. “less shopping, retail-based and it seems like a national trend going on right now.”

[…]

Altsech says Hilldale is an example of how with the right amount of investment and creativity, an old mall can be re-invented. Ballard says West Towne and East Towne continue to be places that the community gathers, and she says despite all the talk about Amazon derailing retailers, 85% of all retail sales are still being done inside physical stores. So while malls continue to struggle and anchor stores die off one-by-one, malls are simply changing with the times. In many cases there were too many of them. But in Madison, the two big ones, and Hilldale remain viable.

“People who have predicted the demise of the malls and you know they’re measuring the malls for a suit to bury it in, that’s a little premature” says Altsech, “in fact it’s a lot premature.”

Les centres commerciaux mentionnés sont ceux-ci :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

investisseur36 · #373

CBL continue sa chute avec un cours à 3,84 hier en clôture. La remonté des taux met en difficulté les REIT dans leur ensemble, mais la un FFO à 1,75, le rapport est juste improbable.
Les temps s’annoncent difficile pour la valeur.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Greg81 · #374

A moins de 5 fois le dividende, on dirait que c’est un prix de faillite assurée. Ils ne sont pas bien et c’est à surveiller mais, tout de même, ils dégagent du cash (d’autant plus avec la réduction du dividende) et possèdent encore des fonds propres d’environ 1 milliard USD.

Le marché anticipe que tous les commerces vont fermer…surtout en "province"?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice · #375

Article recent sur Seeking Alpha - pessimiste

SeekingAlpha a écrit :
Retail investors have been buying the dip in CBL & Associates for more than a year. They’ve been rewarded with losses.

There has been a lack of willingness to understand why shorts are so willing to pay a high cost to short the company.

Covenant violation looks increasingly likely. Asset values are calculated on out-of-date capitalization rates.

The $300M term loan coming due in October of 2019 could cause a lot of pain.

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2018 19h07) :
- ajout d’une citation, mettre juste une URL ne sert pas à grand chose.

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#351 10/02/2018 20h20

#352 11/02/2018 11h09

BulleBier a écrit :

#353 11/02/2018 18h51

#354 11/02/2018 19h20

#355 11/02/2018 20h52

#356 11/02/2018 21h03

#357 12/02/2018 14h08

#358 12/02/2018 14h58

#359 12/02/2018 15h16

kiwijuice a écrit :

#360 12/02/2018 15h42

#361 12/02/2018 16h01

#362 12/02/2018 16h16

Evariste a écrit :

#363 12/02/2018 16h37

InvestisseurHeureux a écrit :

kiwijuice a écrit :

#364 12/02/2018 16h42

#365 12/02/2018 19h10

#366 12/02/2018 19h25

1 #367 12/02/2018 19h43

InvestisseurHeureux a écrit :

#368 23/03/2018 18h19

CBL Properties a écrit :

#369 28/03/2018 16h56

#370 04/04/2018 09h43

#371 04/04/2018 14h36

#372 17/04/2018 13h45

Channel3000 a écrit :

#373 24/04/2018 09h22

#374 24/04/2018 11h46

#375 25/04/2018 14h02

SeekingAlpha a écrit :

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