Benji94 [27] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier)

Bonjour,

Je ne vois pas comment vous trouvez 8.8% brut, je vois 7.3% plutôt avec les travaux.

Il manque l’assurance de l’immeuble, ainsi que la partie imposition.

Et dans ce cas le CF devrait être largement négatif…

Je ne sais pas ou est situé ce bien, mais la renta est quelconque.

Si ce bien est en vente depuis un an et qu’il a baissé de façon significative, c’est qu’il y a forcement un loup quelque part.
Il doit y avoir moyen de le négocier encore fortement, sans se précipiter.

Est-ce votre premier investissement? Si c’est le cas, faire un immeuble de rapport avec travaux directement est assez osé, surtout que vous ne semblez pas être juste a coté…

En plus, si je comprend bien, c’est une vente aux enchères? Vous savez que vous n’avez pas le temps de faire un crédit? Les délais de paiement sont bien trop court… sans compter les frais supplémentaires dans ce genre d’acquisition.

A+

Ohe

Le LMNP sera pour les appartements, le bail commercial sera dans une autre catégorie.
Dans ce cas, le CF pourrait être positif, mais il faudrait faire les calculs.

Pour la renta, il faut prendre en compte toutes les dépenses, donc les travaux aussi.

Les agents immobiliers sont rarement enclin a négocier car leur marge pourrait baisser.
Après, il faut avoir des arguments solides a leur proposer.

Est-ce votre premier investissement?
Avez-vous étudié l’offre locative de la ville?
Un studio de 15m2 est vraiment petit, ca se loue difficilement. A Paris oui, en province même les étudiants demandent plus.
Et il y a forcement de la rotation sur ce genre de surface, tous les ans probablement.

Coté financement, c’est sur qu’il faut apporter des garanties, comme d’autres biens déjà en gestion, avoir du patrimoine, sa RP, des revenus, des économies, …

A+

Ohe

Pour le studio, tout dépend d’où il est situé: si c’est une ville estudiantine, effectivement c’est bon, mais avec de la rotation.

Si c’est au fin fond d’une petite ville, c’est forcement plus dur…

A+

Ohe

Merci à vous tous, effectivement je comptais négocier et ne pas faire une offre à ce prix là de toute façon car on peut trouver mieux en rendement.

Je pensais partir sur un immeuble de rapport car pour moi cela me paraissait plus "facile" que d’acheter plusieurs appartements.

J’ai cherché plus loin que Paris, car malgré quelques recherches, j’ai du mal a trouver des appartements sur Paris avec un bon rendement. Ceux vivant sur Paris, vous faites comment ? Même sur des villes comme Aubervilliers, Champigny, .. les prix ont bien monté et les rendements baissés !

Je suis vraiment désespéré dans ma recherche qui dure, qui dure , …

vous devez absolument séparer le calcul entre :
- Le local commercial qui est forcément imposé en revenus fonciers.
- les logements qui peuvent être loués meublés, en LMNP au réel (régime le plus avantageux actuellement).

Votre TMI est à 30 %, soit un taux total IR +PS de 47,2 %.

Si vous ne savez pas faire les calculs vous-mêmes, rentrez dans le site revenus locatifs 2 projets fictifs :

- local commercial, coût 262 k€ x pro-rata des surfaces, revenu foncier brut 16 k€. Assez peu de charges à déduire puisque les travaux concernent les appartements et que la taxe foncière est prise par le locataire. A 30 % de TMI, vous allez trouver dans les 6000 € de revenu net annuel réel, charges et imposition déduits.
S’il y a bien 115 m² de logements et 100 m² de local commercial, le pro-rata des surfaces donne un coût de 121 k€, rentabilité brute de 13 %, c’est très bon. Mais c’est l’imposition qui plombe le résultat.

- logement meublé, coût 262 x pro-rata des surfaces + 80 k€ de travaux, revenu BIC brut 9 k€. Vous supportez des charges qui sont à sortir (taxe foncière, assurance, expert-comptable, CFE, intérêts d’emprunt), disons dans les 30 % soit 6300 € de revenu net de charges. Supposons que la magie du LMNP au réel fait que vous n’avez aucune taxe ni imposition. Revenu net de charges et d’impôts = 6300 €.
S’il y a bien 115 m² de logements et 100 m² de local commercial, le pro-rata des surfaces donne un coût pour les logements de 140 k€ (achat) + 80 k€ (travaux) = 220 k€. Le revenu de 9000 € est misérable : 9000/220000 = 4 % brut. Sur les logements, l’imposition est favorable, mais c’est le loyer qui est trop bas. 9000 € soit 6,5 €/m², c’est très bas. C’est l’ordre de grandeur du loyer à Trifouillis les Oies mais pas en région parisienne ! Vous êtes sûr de votre loyer ?
Je n’ai pas compté les 5000 € de meubles. En le prenant en compte ça serait encore plus défavorable.

Avec les hypothèses ci-dessus, revenu net total = 6000 +6300 = 12300 €. Rentabilité nette totale = 12300 / (342 000) = 3,6 %.

Le remboursement du capital d’un emprunt de 342000 sur 20 ans = 17100 € (les frais de l’emprunt, intérêts et assurance, ont déjà été compté en charges, donc à ce stade il ne faut raisonner que sur le remboursement de capital).

Cashflow négatif = 17100-12300 = 4800 €/an soit 400 €/mois.

Désolé mais vous vous leurriez complètement en appliquant la fiscalité du LMNP au réel sur la totalité du revenu. Un local commercial n’est pas en LMNP mais en revenus fonciers, vous avez donc les 2/3 de votre revenu qui est imposé en revenus fonciers, avec assez peu de charges à déduire, et un taux total d’imposition de 47,2 % de ces revenus fonciers nets, ça vous fout dedans bien comme il faut. La partie logements a une fiscalité plus favorable mais un loyer très bas rapporté à l’investissement, ce qui vous fout dedans…(bis).

Il faut absolument que vous compreniez la fiscalité applicable, et si possible que vous fassiez les calculs vous-même. Sinon, utilisez correctement le site rendement locatif en scindant, comme indiqué, votre investissement en deux projets fictifs, chacun avec sa fiscalité applicable.

Mes calculs sont sans doute faux car j’ai fait des approximations à grosse maille, mais la façon de raisonner et les ordres de grandeur sont bons. A vous de refaire ces calculs avec des chiffres affinés.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2018 07h04)

Bonjour benji94,

En effet ce n’est pas simple de trouver de la rentabilité en IDF sur des petites surfaces. Certains y arriveront mais la concurrence est féroce. C’est le produit d’investissement immobilier par excellence et donc le plus recherché.

Pour ma part je me dirige vers un projet de colocation:
D’une part l’IDF a une telle pression locative que je ne pense pas que le marché sera saturé de sitôt comme dans d’autres plus petites villes et d’autre part il y a beaucoup moins de concurrence sur les plus grandes surfaces qui sont généralement recherchées en tant que RP, et prix au m2 moins élevé.

Un autre créneau qui semble réussir à certains, ce sont les ventes aux enchères. De bonnes affaires à faire, mais se former avant est indispensable.

Bonne recherche

Finalement j’ai abandonné ce projet, j’ai trouvé un petit appartement.
Cela parait plus raisonnable pour commencer

La suite ici:
Benji94 [département] : étude de cas immobilier appartement avec travaux (27)

encore merci à vous pour vos conseils!