Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Je n’ai pas de préférence particulière pour cette SCPI mais je l’avais déjà en vue il y a quelques années. C’est la SCPI "historique" du réseau Crédit Lyonnais, elle a même absorbé les deux autres LION SCPI et SLIVIMO.

Il serait effectivement plus prudent de se diversifier sur 3 ou 4 SCPI ayant des "profils" et des gestionnaires différents pour atténuer le risque mais je vais probablement être limité dans le choix par ma banque. Je vais quand même me plonger dans la / les files de discussion SCPI du forum pour avoir une idée des montages envisageables.

Je ne souhaite pas utiliser de montage avec un crédit pour l’instant. J’ai besoin de conserver cette solution pour un probable projet immobilier dans un an ou deux.

Non, dans l’immédiat, je n’ai pas besoin de percevoir les dividendes servis par la SCPI, mais le délai de jouissance de 5 mois me paraît vraiment long !

delta a écrit :

je vais probablement être limité dans le choix par ma banque.

Non… vous pouvez acheter n’importe quel SCPI avec VOTRE argent !
Il vous faut savoir qu’il est inutile (et handicapant) d’inscrire les parts de SCPI sur un CTO.
Vos parts sont enregistrés auprès de la société de gestion, vous n’avez pas besoin de votre banque.

Le bulletin T3 indique les investissements, les rendements sont pas top:
cela va de 3% victor hugo paris, passe par 3.5% pour parc avenue, 3.9% pour solstice (100m€) et d’autres entre 4 et 5%.
Comme je disais deja dans un post il y a quelques temps, on a trop de collecte et du mal à investir le cash dans des biens rentables.
je vois pas comment rapidement, le rendement ne va pas passé sous 4%  (pour un acheteur nouveau)et du coup, va se poser la question du ratio risque/ rendement qui me fait peur maintenant.

en 2008, j’ai acheté des RAP car le patrimoine était top, beaux quartiers, scpi à capital fixe aux rendements tres corrects (>6%).
aujourd hui, je me demande qui est le gagnant, l’épargnant ou amundi avec les commissions…je n’ai ren contre eux, pas plus que perial , sofidy.. et autres mais le système s’emballe.

je pensais avoir des scpi pour ma retraite (dans plus de 15 ans) mais là, je songe vraiment à sortir ,si les taux remontent, la papier papier risque de ne plus entre autant aimée..

merci pour vos avis

cordialement

@ ArnvaldIngofson
Il me semble difficile de comparer aussi directement le rendement d’immeubles de bureaux parisiens (rue Victor Hugo, Parc Avenue) à ceux d’entrepôts de Metro Cash & Carry quelque part en Italie (ce ne sont pas non plus des commerce de pied d’immeubles à Milan ou à Turin).

Bien à vous,
cat

Je partage l’avis de Ced.

Si le rendement n’est pas le meilleur, en revanche, le ratio rendement/risque me semble plutôt bon.

Les emplacements "prime" (ce dont est majoritairement composé RAP), sont toujours recherchés (par définition), ils sont moins sensibles à la baisse en cas de chute de l’immobilier, et sont les premiers à avoir leur loyer revalorisé, car c’est là où la demande est la plus forte. Il faut se méfier des loyers annoncés car ils peuvent être plus facilement/rapidemment sujet à révision sur ce genre de bien (petite surface, bail 3/6/9).

C’est vrai les les investissements récents sont moins prime que la moyenne "historique":
- Les Docks de Marseille
- Parc Avenue dans le 13ième
- Loopsite à Munich (là, ils copient Corum & Co !    )
- …

Toutes ces acquisitions sont moins "prime" mais ce qui n’inquiéterait réellement, est le fait que toutes ces acquisitions ne sont pas réellement des biens immobiliers mais plutôt des participations dans des SCI ou OPCI, ne permettant pas un contrôle sur la gestion de ces biens et multipliant les intermédiaires et les frais. L’avantage pour Amundi est qu’il n’y aucune gestion immobilière à faire. Cela ne leur coûte rien ou presque en gestion, j’espère que les associés ont négociés une ristourne sur les frais ?

Enfin, cela ne présume en rien l’avenir de ces investissements. Seul, l’avenir nous dira ce qu’il en est ! Donc, faut-il vendre cette SCPI pour la remplacer par une autre ? Je ne pense pas. D’une part, les frais associés et la période de carence risque au final d’amoindrir l’écart de  performance entre 2 SCPIs. D’autres part, achetée en 2008, les frais sont largement amortis et c’est maintenant le le rendement devient maximum.  De plus, le prix des parts ayant passablement augmentée, cela laisse une "marge psychologique" plus grande en cas de chute temporaire. Ce n’est pas à négliger.

Il faudrait développer cette histoire de frais plutôt que d’affirmer sans source que cela coûte davantage. C’est probable que l’associé n’y ait aucun intérêt mais si quelqu’un est capable de déterminer les tenants et aboutissants en terme de frais et l’incidence que cela a au final, ça serait intéressant.

Désolé pour mon message hors sujet par rapport à RAP (enfin pas totalement sur les investissements indirects).

@Surin
Concernant Immorente, la réponse sur les commissions de gestion pour les investissements indirects se trouve dans la file appropriée :
Discussion Immorente - investissements indirects
La commission de gestion est prélevée sur les investissements indirects sauf pour ceux gérés par Tikehau (voir le pourquoi dans une des réponses de GBL). Le point concernant Tikehau est explicitement mentionné dans le rapport annuel.

Concernant Primonial, j’ai lu les rapports de Primovie et Patrimmo Commerce et il n’est mentionné à aucun endroit que le gérant reconce aux commissions de gestion sur les investissements indirects, même si la SCI ou l’OPCI est géré par Primonial. Néamoins comme je le mentionnais dans la file sur Immorente :

cat a écrit :

les commissions dans les SCPI gérés par Primonial sont différentes entre :
* les produits locatif HT encaissés (10%);
* les produits financiers nets (5%).

donc les commissions sont "a priori" moindres sur les investissements indirects (placements financiers).
Mais vous avez raison Surin, j’essaierai de trouver des informations plus précises concernant Primonial et ses investissements indirects.

Autre point qui me pose souci sur les investissements indirects, c’est l’aspect fiscalité : par exemple pour un investissement indirect par une SCI, les bénéfices de la SCI sont déjà taxés à l’IS avant d’être de nouvau taxé dans les mains des associés. Cela me semble a priori peu favorable aux associés.

Bonsoir,

Pour information je viens d’avoir l’info de source interne chez Amundi Immobilier d’une augmentation du prix de la part de Rivoli Avenir Patrimoine au 1er mai. En revanche on a refusé de me communiquer l’ampleur de la hausse.

Pour ceux qui voulaient se positionner il pourrait être intéressant de se dépêcher. En revanche, la simple hausse de valeur d’une part n’est pas a lui seul un indicateur d’achat !

N’exagérons rien. RAP distribuera 2,7€ par part sur les 3 premiers trimestres 2018.
A supposer qu’elle en fasse de même au quatrième (on peut attendre davantage) et que son prix de part passe à 300€ ce qui ferait une belle augmentation de 5%, elle rapporterait toujours 3,6% aux nouveaux souscripteurs. C’est 4,8 fois plus que le livret A.

C’est faible par rapport à d’autres SCPI mais il faut aussi comparer la qualité du patrimoine.

Surin a écrit :

elle rapporterait toujours 3,6% aux nouveaux souscripteurs

c’est cohérent avec les taux de rendement prime dans le quartier central des affaires à Paris en effet.

ArnvaldIngofson a écrit :

Toujours perplexe devant la notion de "qualité du patrimoine".
Pour moi la beauté de l’architecture compte peu,
la 1ère qualité est le rendement.
La qualité environnementale est également importante (pour les charges).

Bonjour ArnvaldIngofson,

En fait par qualité du patrimoine, personne n’entend "beauté" mais plutôt, potentiel de revalorisation, résilience en cas de crise, facilité de relocation en cas de départ du locataire. En sommes la règle d’or de l’immobilier a savoir l’emplacement l’emplacement l’emplacement.

Cela dit, je n’ai rien contre Corum que j’ai aussi depuis peu à dose homéopathique. Si je devais transposer au SCPI un portefeuille d’actions, RAP serait un peu la valeur de fond de portefeuille alors que Corum serait plutôt la diversification.

Qu’il s’agisse de SCPI ou d’actions, la diversification reste le maître-mot

En partant du postulat d’une baisse du dividende à 10.80 en 2018 (2.7 par trimestre comme suggéré par le bulletin du T4 --> c’est à mon avis pessimiste) et en tenant compte qu’en 2014 le délai de jouissance était de 3 mois seulement (12.5 / 4 * 3 = 9.375 €) cela donne un TRI 5 ans d’après mes calcul de 6.14 %

                            2014      2015     2016     2017        2018
achat / vente        -260                                            +267.5
distribution          +9.375    +12.5   +11.5   +11.18    +10.80

PS mon TRI est imparfait car il suppose que nous nous situons au 31/12/2018 mais je n’ai pas le temps ni l’envie de le faire de date à date, en revanche ça sera surement communiquer par la société de gestion prochainement.