Nakor26 [26] : étude de cas immobilier (T2, petit budget, faibles charges, cash-flow négatif)

Nakor26 · #1

Bonjour,

Après pas mal de veille, j’ai trouvé un appartement T2 à un prix abordable (56k€ FAI+5k€ notaire), bien placé en centre-ville, rénové, avec une cave et terrasse. Avec des charges raisonnables (354€/an, alors qu’il y a des appartements à 2000€ de charge), une taxe foncière correcte (649€)

Ce n’était pas précisé dans l’annonce mais il y a un locataire en place, l’agent immobilier m’a dit au téléphone qu’il allait lui donner un préavis pour vente son bail arrive à expiration, mais à priori il pourrait rester ce qui favorise la mise en place et surement l’acceptation du prêt par la banque.

Le seul point noir c’est qu’avec le loyer pratiqué, le cashflow est légèrement négatif

CASH FLOW

Loyer-impot-prel soc -TF/12-charges/12+charges recup-PNO

403-85-42-649/12-354/12+25*12-103/12=208€ (hors emprunt)

Emprunt >

61k€ sur 25 ans à 1.55+0.3 assurance > 261€ cash flow negatif 52€

61k€ sur 20 ans à 1.25+0.3 assurance > 303€ cash flow negatif 94€

Les impôts et prélèvement sociaux me plombent pas mal (127€/mois), et encore je ne considère pas l’augmentation des prélèvements sociaux. J’aurai peut-être intérêt à passer au réel.

TF + intérêt d’emprunt +PNO +assurance prêt = 649+1072+103 +15*12 > 1824 (plus intéressant que les 30% de déduction (1450)), ce qui réduirait l’impôt à 105€/mois soit un gain de 22€.

Au réel sur 25 ans, le cash flow ne serait plus que négatif sur 30€. Ca me parait un effort d’épargne raisonnable, mais ca veut dire que pendant 25 ans cet appartement me fera perdre de l’argent, sans compter les éventuels dépenses (travaux, impayés…).

Est-ce que ca reste intéressant, ou est-ce qu’il me faut chercher encore ?

Merci de votre avis !
Romain

Informations complémentaires.

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 30 ans, TMI 30%, revenus net fiscal 40k€, endetté à 21% pour la construction de ma maison

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables > basique

- Fiscales > basique

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) > pas mal de petits travaux pour la construction de ma maison (plomberie / electricité)

- Sociales > basique

- Temps disponible > assez disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement

- Année de construction ~1960

- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur

5ème étage sur 5 étage sans ascenceur

traversant Est/ouest, assez lumineux, grande terrasse de 16 m2 (pas un balcon, une belle terrasse d’environ 4m*4m donc exploitable c’est assez rare j’ai souvent vu des balcons d’un metre de profondeur…

45m2+terrasse (16m2)+cave

- Déjà occupé ? Inhabité ?

Loué à 403€+25€ de charge, ils vont donner le préavis de vente au locataire, personnellement ca ne me dérange pas qu’il reste

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? syndic bénévole

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel électrique

- Volets isolants ou persiennes ? persiennes

- Espaces verts dans la copropriété ? non

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à vérifier

- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) à vérifier

- Concierge ? à priori non vu les très faibles charges

- Décoration : antique / vieillotte / moderne moderne sauf salle de bain (carrelage type mosaic assez vilain je trouve)

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville drome, valence

- Centre-ville, périphérie centre ville

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? correct

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Compliqué à dire

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 56000€ FAI, 5021€ de frais de notaire

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 403€+25€ charge

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 4%

- Frais de gestion locative envisagé si délégation non

- Travaux immédiats non, rénové récemment

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. A priori aucun, à vérifier lors de la visite

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) à vérifier lors de la visite

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) à vérifier lors de la visite

- Taxe foncière 649€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 108

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 106€ GLI ? Je ne pensais pas y souscrire, est-ce naïf ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 12*403/(56000+5021) 8%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-4)-TF – charges –assurances PNO / coût du bien avec frais de notaire = 7.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0 si possible, frais de notaire si je n’ai pas le choix

- Type de crédit : amortissable

- Taux du crédit avec assurance à voir avec banque idéalement 1.25 sur 20 ans, ou 1.55 sur 25 ans (meilleur taux pour ma région)

- Durée du crédit 20 ou 25 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) 0 ?

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 25k€

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) à priori micro foncier, soit 85€/mois d’impot (0.7*0.3*403) vu qu’il y a déjà un locataire en place , ou foncier réel si plus rentable

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

Mots-clés : cash-flow négatif, drôme, immobilier, t2

Iqce · #2

Bonjour,

J’ai pas mal cherché dans le secteur à l’époque (2 ans) ; si ce n’est pas dans les "mauvais" quartier, vous aurez sans doute du mal à trouver bien mieux et effectivement les charges sont basses : assurez vous de ce point, interrogez les gens du conseil syndical.
A lire tous les avantages du bien j’ai le sentiment que vous pourriez peut être louer un poil plus cher.

FrancoisM · #3

Bonjour Nakor26,

Avez-vous une marge de négociation? Savez-vous pourquoi le vendeur veut se séparer du bien? Suivant la réponse cela peut vous permettre de grappiller quelques millier d’euros.

J’imagine que la vente d’un bien déjà loué + au 5ème étage sans ascenseur n’intéressera pas ceux qui cherchent une RP.

J’ai trouvé l’annonce et c’est vrai que ça a l’air assez propre sans être fou non plus.

Est-ce qu’il y a une demande de bien en meublés sur Valence? 43m2 me paraît être une limite haute mais pourquoi pas pour des jeunes cadres en déplacement longue durée ou des stagiaires.

Nakor26 · #4

Bonjour

Merci de vos réponses.

Je ne sais pas pourquoi il est à vendre mais pas persuadé qu’il y ait une grosse marge de négociation car l’annonce est assez récente. Après effectivement je peux toujours faire une offre légèrement en dessous du prix pour améliorer la rentabilité, je ne risque pas grand chose à par que quelqu’un d’autre le prenne mais bon c’est pas non plus la perle rare. Après le prix est déjà bas, hors frais d’agence il doit déjà pas rester tant que ça au vendeur.

C’est assez propre (hors salle de bain un peu vieillotte mais propre), il y a quelques avantages (terrasse cave et facilité de stationnement, proximité gare et université). Je pense que le marché c’est plus étudiant et stagiaire que jeune cadre, il risque d’y avoir un peu de rotation.
Il pourrait se louer en meubler sûrement.

Romain

Bernard2K · #5

Quelques remarques : si le propriétaire va donner congé pour vente, ça veut dire que l’échéance du bail est dans plus de 6 mois (ou bien qu’on vous a raconté des conneries et que le congé est déjà donné). Ca veut dire aussi une lourdeur de procédure : le congé pour vente vaut offre de vente et le locataire a les 2 mois du début de préavis pour répondre ; toute baisse de prix consentie à un acheteur doit faire l’objet d’une nouvelle proposition au locataire qui dispose alors d’un mois pour l’accepter ou non.

Cette vente va donc être longue… Acheter avec le locataire en place permettrait d’aller plus vite (à condition que le vendeur, l’AI, et le notaire ne traînent pas). De plus, en achetant avec le locataire en place et le loyer relativement bas, vous avez moins de concurrence à l’achat et donc pouvez envisager de négocier le prix. Un logement vendu vide intéresse aussi les acheteurs de RP ce qui augmente la concurrence à l’achat.

Par ailleurs, vous pourriez peut-être passer ce logement en meublé pour augmenter le loyer et bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP au réel. Par contre ça veut dire qu’il faut prévoir un budget pour réactualiser la déco et pour meubler.

Acheter vide permet d’envisager de réevaluer le loyer et/ou de passer en meublé, mais au prix d’une longueur et lourdeur de la procédure de vente ; acheter loué permet d’aller plus vite mais si le locataire reste 10 ans de plus vous n’êtes pas prêt d’augmenter le loyer ; à soupeser.

Nakor26 · #6

À priori le propriétaire n’a pas encore donné congé pour vente à son locataire, mais il allait le faire sous peu. Je vais essayer de voir avec l’agent immobilier si on peut faire une vente avec locataire en place et éviter le délais de pre-emption de 1 mois (reconductible si négociation).
Et essayer de voir si le logement vendu loué est plus facilement négociable. Après vu la somme faible (56ke fai) je ne pense pas qu’il y ai une grosse marge.

Après au départ de ce locataire je pourrai effectivement me pencher sur le passage en meublé pour essayer de passer sur un cash flow positif.

Bernard2K · #7

Lisez ce que j’ai écrit : c’est 2 mois à partir du début de préavis légal. C’est à dire que si le congé est donné 7 mois avant l’échéance du bail, la non-réponse du locataire, permettant de vendre à un tiers, ne sera obtenue que 3 mois après l’envoi du congé.

Si baisse de prix, envoi d’une nouvelle offre et là le locataire n’a qu’un mois pour répondre.

cover26 · #8

Bonjour,

Je confirme pour effectuer de la veille depuis plusieurs années sur Valence que cet appartement est bien positionné au niveau prix.

L’emplacement n’est pas extraordinaire, mais il a l’avantage d’être à proximité immédiate du centre ville.

Il est tout à fait adapté pour des étudiants, des jeunes travailleurs mais aussi des jeunes couples, et devrait bien se prêter à la location en meublé.

Le seul véritable point "noir" à priori (je dis bien à priori car je ne l’ai pas visité) est qu’il est situé au 5ème étage… Sans ascenseur. Je ne vous cache pas que cet aspect (bien que potentiellement compensé par une belle vue et une grande terrasse) risque de dissuader bon nombres de locataires potentiels (au delà de 3 étages, certaines personnes ne se déplacent même pas). Ce point négatif est d’ailleurs pris en compte par le prix de vente affiché.

Edit: 2ème point négatif potentiel: c’est quand même une grosse copro gérée par un syndic à la réputation… gourmande. Donc, même si les charges annoncées paraissent relativement modestes, attendez-vous tout de même à avoir des travaux exceptionnels proposés assez régulièrement aux AG.

A+
niko

Nakor26 · #9

Bonjour

Merci c’est sympa d’avoir un retour de quelqu’un qui connaît bien le secteur et ça a l’air de confirmer ce que j’avais trouvé même si je suis complètement novice, affaire correct sans être l’affaire du siècle.
J’avoue qu’étant jeune, 5 étage ça ne me rebute pas plus que ça, mais je peux comprendre que ça puisse dissuader des locataires potentiels donc à prendre en compte.

Ok point intéressant pour le syndic gourmand, je vais regarder de prêt les dépenses des dernières années pour voir si il y a un loup.

A creuser, je pense quand même le visiter pour voir malgré les deux points soulevé (et le Cash-flow négatif en l’état de mon prévisionnel).

Romain

cover26 · #10

Bonjour,

Ne vous bilez pas de trop pour le cash-flow négatif, car - comme l’a très bien mentionné Iqce - du 8% brut en centre ville de Valence et sans gros travaux, vous aurez du mal à trouver beaucoup mieux.
Ou alors il faut changer radicalement de stratégie.

Par ailleurs, le loyer est plutôt dans la fourchette basse du marché: avec un petit rafraichissement pour le rendre plus attractif et en le passant en meublé, vous pourrez l’augmenter lors du départ du locataire actuel.

A+
niko.

Iqce · #11

Bonjour niko,

Je constate que nos avis se rejoignent en tous points (y compris les charges) et cela me rassure car vous êtes bien plus expert sur le Valentinois que moi.
Et je suis également OK avec vous sur la stratégie : il faut créer de la valeur d’une manière ou d’une autre pour dépasser les 10% dans le secteur.

Ma conjointe travaille juste à coté de cet immeuble ; la pollution (sonore et atmo) gâche un peu le potentiel de la terrasse.

Dernière modification par Iqce (19/04/2018 16h12)

Nakor26 · #12

Bonjour

Effectivement il est sûrement possible d’obtenir de meilleur rentabilité en créant de la valeur (forte rénovation par exemple) mais c’est vrai que celui là a l’air ’simple’ pour débuter, déjà rénové et locataire en place même si le bilan global n’est pas positif.

Après je suis aussi bloqué par le budget, vu que je suis déjà en partie endetté par ma rp, attaquer sur un petit T2 c’est plus simple que d’envisager un plus gros investissement. Ici on ne parle ’que’ de 62ke frais de notaire compris.

Mais bon rien de fait pour l’instant, il m’intéresse mais il faut que je le visite et que je vois si ma banque me suit.

Merci à vous deux
Romain

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