Jeromem [49] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, 6 studios)

Bonjour à tous,

Je vous soumets une étude de cas pour un immeuble de rapport de 6 appartements afin d’avoir vos avis. Le bien est actuellement loué en meublé. L’idée serait de rester sur ce type de location.
Je compte faire une offre très prochainement.

VOTRE PROFIL

- Salarié en CDI avec un revenu de 28800€ net. Je vie en couple, mais j’achète seule.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Débutant
- Fiscales : Débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Débutant
- Sociales : Faible
- Temps disponible : Le bien est situé à 2h de route de chez moi. Je peux me déplacer sans problème si besoin.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un immeuble ancien de 200m² comprenant 6 studios de 25/30m², répartis sur 3 étages.
Actuellement, 4 studios sont loués. Les 2 autres ne peuvent pas être loués en l’état. Il y a des travaux à prévoir.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville
Commune touristique de25-30k habitant dans le 49, à 1h d’Angers.

- Centre-ville, périphérie
L’immeuble est en hyper-centre dans une rue en retrait des rues commerçantes, donc peu passante.

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
La ville est touristique. Elle est en pleine zone des châteaux de la Loire. Le centre-ville est très bien entretenu. Peu de commerces sont fermés.
Il y a une gare TER qui relie la ville à Tours et Angers en 30/40mins.
Il y a aussi quelques écoles, notamment un pôle de l’université d’Angers, ainsi qu’un camp militaire à 20mins.

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
Aucune idée. Toutefois, la ville fait partie des villes qui vont recevoir une subvention de l’Etat pour redynamiser les centres-ville.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire
L’idée serait d’acquérir ce bien pour 171215€, frais de notaire et frais de négo inclus. A cela, s’ajoute environ 8500€ correspondant au tarif du chasseur immobilier qui s’occupe de ma recherche.

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé
Le loyer mensuel des 4 appartements loués est de 1240€. Les 2 appartements vides pourraient être loués au moins 300€ chacun. Un total donc de 1840€/mois.
Sur cette base, le montant annuel des loyers serait donc de 22080€.

Je ne l’ai pas pris en compte dans mon calcul, mais il y a une forte demande de location courte durée l’été. Il y a donc possibilité d’augmenter significativement les revenus de juin à septembre.

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
En tenant compte du taux de vacances, le montant des loyers mensuel serait de 1763€, soit 21160€ annuel.

- Frais de gestion locative envisagé si délégation
Aucun

- Travaux immédiats
Cage d’escalier à repeindre ainsi que 2 appartements à refaire entièrement. L’un des appartements est vieux. Il n’a pas été rénové depuis 20/30 ans peut-être. L’autre appartement a été défoncé (trous dans les cloisons, WC cassés, etc).
Il faut aussi prévoir l’ensemble du mobilier.
L’électricité est OK.
En tout, je compte 30000€ pour les travaux et les meubles.

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
Les appartements loués sont en bon état, mais un peu classique. Il faudra prévoir une nouvelle cuisine, un coup de peinture, refaire les sols et changer les meubles.
Je compte faire cela moi-même pour économiser la main d’œuvre, donc a-priori 3000€/4000€ par appartement, meubles inclus.

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)
La façade est en bon état.
Il faut encore vérifier la toiture car il n’a pas été possible d’y accéder.
Un chien assis en bois est fatigué.

- Taxe foncière : 2366€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500€ (estimation)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 773€ (3.5% des loyers)

- Rentabilité brute (loyers / coût du bien avec frais de notaire) : 12,9%
- Rendement opérationnel brut (loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats) :
7,7%
J’ai compté environ 0,09% du prix de l’immeuble comme coût d’entretien annuel, soit 1300€ annuel, des frais de comptabilité à 325€ (j’ai déjà un bien en meublé, j’ai donc divisé le coup du comptable par 2), ainsi que la CFE/CRL à 450€.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€ (dans l’idéal)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : Aucun problème, j’ai une bonne épargne à laquelle je ne touche pas.

Sous cette hypothèse, les mensualités seraient de 1103€.

RÉGIME D’EXPLOITATION

A priori, LMNP en réel. Mais à voir avec le changement de réglementation, je risque d’être en LMP car j’ai un autre bien en location courte durée.

CASH-FLOW

L’opération permettrait de dégager un cash-flow de 180€/mois.
L’idée serait de pouvoir augmenter le cash-flow en faisant de la location courte durée l’été, voir au printemps si cela s’y prête, et en prenant un crédit sur 25 ans.

Je vais faire une offre, mais quelques points restent encore à vérifier :
-Etat de la toiture
-Diagnostics immobiliers
-Diagnostics de surface car on constate un écart non négligeable entre les dires du vendeur et nos relevés.

Merci à vous.

Dernière modification par jeromem (23/04/2018 17h57)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, investissement locatif