Pierre87 [68] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

Pierre87 · #1

PROFIL

- 30 ans, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): très faibles
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: faibles

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio 20m2
- Année de construction: 1950
- Étage 1/1 (à l’étage d’une petite maison faisant partie d’une copro de 12 lots), pas d’ascenseur.
- Non occupé
- sync professionnel
- Chauffage individuel electrique
- Volets roulants
- Pas d’spaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Concierge Non
- Décoration : pièce principale en blanc avec cuisine équipée, sdb vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 2 minutes à pied du centre-ville de Mulhouse, proche arrêt tram et commerces

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien 31K + frais de notaires environ 3500
- Loyer envisagé 390€ charges comprises, loué meublé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Charges très faibles (300€/an)
Le studio est vendu avec des meubles.

- Travaux immédiats: changement parquet et repeindre les murs, environ 2000 €
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Non

- Taxe foncière: 200€ / an
- Assurance GLI Garantie Loyers Impayés 3%

- Rentabilité brute : 13.5%
- Rendement opérationnel brut : 12%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 4000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.20%
- Durée du crédit: 10 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée: j’hésite entre BIC réel ou micro BIC, vu que les charges sont très faibles et que je prévois peu de travaux le micro BIC semble plus intéressant ?

CASH FLOW

- Cash flow: j’arrive à avoir un cash flow positif de 10€ par mois avec un emprunt sur 10 ans.
Ou 100€ par mois si emprunt sur 15 ans ce qui permettrai un cash flow net d’impôts toujours positif. Quelle est l’option que vous choisiriez? Rembourser plus vite ou avoir un meilleur cash flow?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

Bernard2K · #2

Le BIC réel ne permet pas de déduire seulement les travaux mais l’ensemble de l’investissement, qui est amorti.

Pour ce qui est de la comparaison entre les deux régimes, c’est la 100 000e fois que la question est posée, et encore tout récemment : Albaninvest : étude de cas immobilier (quel statut fiscal micro-bic ou réel ?) Faites quelques recherches sur le forum et utilisez le site rendement locatif pour faire vos calculs.

De même sur la durée d’emprunt, 100 000e fois que la question est posée. Pour résumer la position du forum : une majorité préconise 20 ans, car taux à peine plus élevé que sur une durée plus courte, maximise le cahsflow et minimise le taux d’endettement pour préserver la possibilité de faire d’autres opérations par la suite.

Sinon, sur le projet lui-même :
- bonne rentabilité
- mulhouse + chauffage électrique + bâtiment ancien : à votre place, je vérifierai bien l’isolation. Surtout que dernier étage d’une maison : déperditions vers l’extérieur sur toutes les faces sauf le plancher.
- vous parlez de sdb vieillotte mais ne parlez de refaire que parquets et peintures. Est-ce que des travaux plus importants ne permettraient pas de mieux le mettre au goût du jour ? Et le louer un peu plus cher, ou en tout cas plus facilement ? De même pour les meubles : vendu avec les meubles, très bien, mais sont-ils encore en bon état et au goût du jour ?

JR · #3

Bonjour Pierre87

J’aime les études de cas de ma région.
A mon avis vous sous estimez le taux de vacance locative (1 mois tous les 2 ans = 4%)

Car avec un studio a 390€cc sur Mulhouse et une salle de bain vieillotte le turn over devrait être plus important.
Je pense que vous devriez raisonner avec un loyer a 350€cc
Ou 390€cc avec un mois de vacances locative par an.
Surtout si vous louez a des étudiants.

Souvent quand le vendeur laisse les meubles c’est que les meubles sont vieux et moche. C’est plus de travail pour les emmener a la déchetterie.

Pour la durée du pret je préconise aussi 20 ans j’ai fait l’erreur de vouloir emprunter sur 12 ans.

Lykkelig · #4

JR a écrit :
Car avec un studio a 390€cc sur Mulhouse et une salle de bain vieillotte le turn over devrait être plus important.
Je pense que vous devriez raisonner avec un loyer a 350€cc.

Je suis du même avis car l’offre est assez riche en termes de logements à louer sur Mulhouse. Soit, il faut proposer du plus moderne, moins énergivore, meilleur quartier, plus vert, moins bruyant, etc. Soit, il faut estimer plus bas pour éviter d’avoir de mauvaises surprises. Cela dit, il y a de quoi faire dans cette ville, y investir peut être une bonne idée.

Bonne continuation!

Pierre87 · #5

Merci pour vos réponses, les meubles sont correct dans l’ensemble, je vais devoir changer la chaise de bureau et acheter un micro-onde mais il y par exemple un lave linge quasi-neuf et une plaque vitrocéramique récente.

Je vais faire faire des devis pour rafraîchir la salle de bain, si j’opte pour le régime réel alors autant faire plus de travaux.

JR, merci je vais mettre une vacance locative de 8% soit 1 mois par an pour des calculs plus précis. Est-ce que vous avez aussi un bien dans la région Mulhousienne ? Quel est votre retour d’expérience sur les loyers impayés ? Je pense prendre une assurance GLI.

Je vais également aller sur une durée plus longue, 15 ans ou plus.

Lykkelig · #6

Pierre87, faites vos calculs mais - souvent - une durée longue (20 ans) est intéressante sur du locatif. Toutefois, je n’ai pas pris le temps (pause repas oblige), de parcourir votre profil et ne sais donc pas d’où vous partez, ni si vous avez déjà des emprunts en cours. En tous cas, faites plusieurs simulations en variant aussi la durée du prêt.

JR · #7

Sur Mulhouse j’ai uniquement un bien les autres c’est dans les villes voisines. J’évite Mulhouse autant que possible.

J’ai pas d"assurance gli sur mes biens j’ai toujours eu d’excellentes relations avec les locataires. Et beaucoup de dossiers avec un garant.
Mais dans votre cas vous pouvez certainement prendre des étudiants avec les parents en tant que garants

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