Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ?

Pas nécessairement. Pour qu’il y ai condescendance, il faut de la supériorité bienveillante ET du mépris. Si des bailleurs louent moins chers leurs biens que ce qu’ils pourraient, ce n’est pas nécessairement par mépris.
Bon, et avant qu’on me dise que je suis un bisounours, je précise que je ne connais pas cette personne et que je suis un bailleur qui va au taquet du loyer qu’il peut tirer de son bien.

Si l’on se concentre sur le coeur de l’affaire, je retiens :
- toute location comporte un risque. Le loyer ne rémunère pas seulement le capital investi mais aussi le risque que prend le bailleur.
- un locataire qui semble bien sous rapports (et/ou aisé financièrement) peut devenir mauvais payeur ;
- il est prudent de demander une caution solidaire (solvable évidemment), même à un locataire bien sous rapports (et/ou aisé financièrement) ;
- il faut réagir rapidement en cas d’impayé, d’une pour ne pas laisser s’installer de mauvaises habitudes, de deux car, vu la longueur des procédures, il faut éviter de laisser l’ardoise gonfler ; plus on attend pour passer aux choses sérieuses, plus l’ardoise va atteindre des proportions considérables et la perte potentielle devenir importante.
- en parallèle de ces mesures "dures", ne pas fermer la porte au dialogue et notamment encourager le locataire et sa caution a mettre fin au bail au plus tôt ; pour eux ça évite d’alourdir l’ardoise, pour le bailleur ça évite la procédure d’expulsion très longue.

C’est ce que je disais déjà sur le forum, à chaque cas d’impayé, donc votre exemple n’est qu’un exemple de plus qui me renforce dans mes convictions.

Sinon, stokes, si je ne m’abuse, le cas a été jugé devant le tribunal d’instance ? Du coup, l’avocat n’était pas obligatoire. Avez-vous songé à vous faire représenter par un huissier plutôt qu’un avocat ?

Sinon, pour ceux qui disent que la location longue durée est devenue trop dangereuse, et qu’il faut donc faire de la courte durée notamment saisonnière : le risque de dégradations et d’impayés n’est pas forcément proportionnelle à la durée de la location. Cf. par exemple : EN IMAGES. Rennes : ils louent leur maison sur AirBnB et la retrouvent saccagée?!

En plus, en Airbnb, les locataires sont souvent étrangers. Dans le cas de stokes, le locataire est parti à l’étranger après. Mais dans le cas de Airbnb ou équivalent, que faites-vous pour faire casquer le locataire américain, russe ou chinois qui est déjà rentré dans son pays ? Certes, la plateforme peut faire certaines démarches pour faire payer le locataire, mais si on doit finir devant la justice et que le locataire est condamné, il va être difficile de faire exécuter à l’étranger une décision de justice française et de procéder au recouvrement de la dette.

stokes a écrit :

Il y a une différence de taille : la GLI est payée par le bailleur alors que la caution est gratuite, pour un résultat in fine identique si la dite caution reste solvable.

Justement vous dites que vous avez eu de la chance car le crédit était déjà remboursé. Pour quelqu’un qui aurait du payer son crédit en attendant ça aurait été bien plus compliqué. je suis en cours d’acquisition de mon premier bien et votre histoire me fait justement bien penser à prendre cette garantie ou la visale (pour ne pas la payer) mais avec juste la caution ça peut vite être très long avant de récupérer ces loyers de retards, si on les récupère…

Avec l’esprit de synthèse qui le caractérise, Bernard2K, qui serait digne de l’agrégation de droit immobilier si elle existait, a bien résumé la situation.

Pour lui répondre, je ne savais pas qu’un huissier était habilité à plaider devant le tribunal d’instance. Il m’a semblé préférable de constituer avocat, ce qui m’a coûté 2000€ pour seulement 600€ de frais de justice accordés par le tribunal. Mon avocat a certes gagné l’affaire, mais je l’ai trouvé globalement plutôt mauvais. A noter également que le bail prévoyait une clause pénale égale à 3 fois le montant du loyer en cas d’occupation illicite après résiliation du bail ; j’ai demandé la mise en oeuvre de cette clause dans mes attendus, mais la juge ne l’a pas accordée, fixant le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer normalement dû. En pratique, mon avocat estime que les juges n’accordent presque jamais au bailleur le bénéfice de cette clause pénale….dès lors, à quoi bon l’inscrire au bail sauf éventuellement pour faire peur au locataire ?
Je ne me suis pas rendu à l’audience du mois de mai en pensant que l’affaire était pliée ; en revanche, je suis allé à celle d’octobre et ne me suis pas gêné pour pleurer misère sur ma condition de petit bailleur retraité.

L’abonnement d’eau étant à mon nom, j’aurais pu couper l’accès aux occupants, mais je m’en suis bien gardé, par peur de poursuites à mon encontre qui auraient eu de bonnes chances d’aboutir.

Les occupants, même s’ils ne sont pas à l’origine des impayés, ne sont pas non plus des "bisounours" : alors qu’un logement social leur avait été attribué en février, ils ont vécu à cheval sur ma maison pendant encore deux mois sachant bien qu’ils ne craignaient rien avant le 31 mars. Ils ont même eu l’audace de me demander un délai supplémentaire de deux semaines que je leur ai accordé pour terminer leur déménagement ; de toute manière, le bailleur reste démuni tant que le concours de la force publique n’est pas acquis. Pour "fêter" leur départ, ils ont organisé mi-avril une "soirée" ayant nécessité l’intervention de la police alertée par les voisins gênés par le tapage nocturne !

J’en reviens enfin à mon locataire : même si cela contrarie certaines personnes ici, il exerçait bien la profession de chef d’entreprise et son comportement a été celui d’un parfait voyou.Dépourvu de tout sens moral et animé par un sentiment d’impunité absolue, cet individu a lésé en conscience toutes les personnes qu’il a approchées : bailleur, Etat, banques, associés, salariés, fournisseurs et même ses coreligionnaires et sa propre famille ! Je suis convaincu qu’il n’a jamais véritablement dirigé son entreprise : les prêts bancaires n’ont servi qu’à alimenter son train de vie fastueux, cela jusqu’au dépôt de bilan.

Ce qui est proprement surréaliste, c’est de constater qu’il continue à faire illusion en Israël et à trouver des personnes de bonne foi qui lui font confiance et lui avancent des fonds qu’ils ne reverront sans doute jamais.

J’ai bien sûr envisagé de porter plainte pour abus de confiance, mais hélas la location immobilière n’entre pas dans le champ de ce délit.

Pour conclure sur une note plus amusante, je constate que les "+1" sont plus faciles à récupérer ici que les mois de loyer impayés.

J’attends maintenant les résultats de la procédure pénale en France en me doutant bien que l’individu ne pourra être condamné que par défaut. Heureusement, en Israël, l’étau judiciaire est en train de se refermer avec force et rapidité sur l’intéressé.

Sinon et mis à part les locataires voyous qui fuient à l’étranger, il y a aussi le problème des propriétaires qui fuient à l’étranger avec leur bien immobilier : histoire ici.
Un cas d’étude passionnant pour les férus de droit immobilier. Qui délivrera le permis de construire?

Cela dépend aussi du type de bien et de votre patrimoine. Entre 15 logements étudiants et 3 gros appartements, un impayé n’aura pas le même impact sur votre situation personnelle. De plus, une procédure de recouvrement est longue et coûteuse. Peu de gens auront votre patience.

Je ne crois pas qu’il faut se prémunir systématiquement contre ce genre de situation qui reste imprévisible. Par contre, rester sur ses gardes est essentiel et avoir au moins un recours sérieux en cas d’impayé (caution, GRL…). Mais, une caution peut être très bien solvable un jour et ne plus l’être quelques années plus tard. Le risque d’y laisser des plumes n’est jamais nul, quelque soit les garanties prises.

Je crois que toute la différence de l’impayé se résume dans le fait que le locataire ne PEUT plus ou ne VEUT plus payer le loyer.

Dans la situation où il ne PEUT plus, le dialogue est fondamental à mon sens et il existe moultes solutions qui conviennent au locataire ET au propriétaire.

Dans la solution où il ne VEUT plus, il est clair que la procédure devient inévitable.

Les gros bras ne servent à rien, hormis prendre des risques inutiles côté propriétaire. De plus c’est peut être aussi ce que cherche le locataire qui ne VEUT plus payer son loyer.

stokes a écrit :

Voici les quelques enseignements que j’en tire et qui peuvent intéresser les collègues faisant du locatif :

- préférer un locataire a petits revenus stables et récurrents à un chef d’entreprise dont la situation peut être florissante en apparence, mais dissimuler une totale déconfiture.

- préférer la caution solidaire à la caution simple, de façon à pouvoir "taper" la caution dès le 1er incident de paiement.

- entamer la procédure sans attendre dès le 1er impayé et compter au moins 18 mois en RP pour la mener à terme.

- se méfier des conseils prodigués par l’avocat, le mien n’ayant cessé de me raconter des âneries : au motif qu’un bon compromis vaut mieux qu’un mauvais procès, il me conseillait de négocier un départ des occupants contre un abandon de créances, cela même après que l’ordonnance de référé ait été rendue. En l’espèce, je n’ai rien lâché et presque tout récupéré.

- faire confiance à l’huissier : il connaît la procédure sur le bout des doigts et les frais de tous ses actes sont récupérables sur le débiteur, ce qui est loin d’être le cas pour les honoraires d’avocat.

- se méfier comme la peste de candidats locataires dont la situation peut donner à penser qu’ils sont susceptibles de s’installer du jour au lendemain à l’étranger ; une fois qu’ils ont organisé leur insolvabilité sur le sol français, le bailleur ne dispose plus du moindre recours.

Constatant qu’il y a ici des intervenants qui espèrent pouvoir faire partir un locataire indélicat dans les 2 mois suivant l’ordonnance d’expulsion, je me permets de ressortir cette discussion et les recommandations que j’avais cru pouvoir formuler sur la base de mon expérience.

La procédure d’expulsion est longue et difficile, un véritable chemin de croix pour le bailleur, le locataire indélicat pouvant obtenir des délais à tous les stades de la procédure s’il est bien défendu. Un délai de deux ans pour une expulsion en région parisienne ne semble être un ordre de grandeur raisonnable ; cela peut aller un peu plus vite en province où les tribunaux sont moins encombrés.

Pour un locataire à statut indépendant (chef d’entreprise, artisan, commerçant…), il me semble indispensable de demander une caution bancaire afin de se prémunir contre tout risque de dépôt de bilan ; un bailleur n’est pas un fournisseur et n’a pas à assumer un risque d’entreprise. Ces précautions sont peut-être superfétatoires lorsque le locataire pratique une profession libérale à forte barrière à l’entrée (médecin, notaire, huissier, pharmacien….),mais on trouve bien peu de locataires exerçant ces métiers.

@stokes :

je découvre votre mésaventure tardivement. J’ai été bailleur (malheureux) et stoppé l’aventure suite à 4 ans de bagarre finalement fructueuse pour récupérer un impayé de loyer : ma locataire était ex épouse de notaire et bien plus au fait que moi sur les déroulés de procédure….

j’ai reloué mon bien (fort peu dégradé derrière heureusement..) en faisant rédiger un bail notarié (cout de 700€ réparti moitié moitié avec le locataire) : dans vos conclusions sur cette mésaventure, pensez vous qu’un bail notarié est une garantie supplémentaire ou non d’accélérer la procédure ou à contrario un ersatz de peu d’intérêt ?

au départ du locataire suivant, j’ai vendu mon bien à perte de 30 ke, mais sans regret !

Et vous envisageriez une saisie, en cas de besoin ?
Mais… c’est digne de Luc Ferry. ;-)

stokes a écrit :

linh a écrit :

Parmi les leçons à tirer de cette histoire fort intéressante, je dirais également : se méfier des "beaux parleurs". Je fuis ce type de personnage comme la peste, quand on est honnête on n’a pas besoin d’en faire des tonnes. Votre première intuition était la bonne, vous ne le "sentiez" pas et vous avez fini par lui louer le bien suite à son insistance. IL faut parfois suivre son intuition.

Vous avez bien sûr raison et je n’aurais pas dû accepter ce locataire malgré l’année de loyer payée d’avance ; j’avais l’agence sur le dos qui me tannait pour que j’accepte, car j’avais déjà refusé un dossier et ils en avaient ras la casquette de faire des visites sans rien toucher.

Je comprends bien de quoi vous parlez, les agences cherchent évidement à louer le plus vite possible  sans trop se fatiguer. Et mettent la pression si vous refusez un locataire. Un de mes proches a loué à une personne de même profil que le votre. Un soi disant entrepreneur susceptible de partir à l’étranger n’importe quand. Il a dit à l’agence qu’il ne le sentait pas car il pensait que l’entreprise n’était pas solide… L’agence lui a répondu "Monsieur si vous refusez c’est du racisme!"  Comment voulez vous réagir correctement dans ces conditions ?!
Résultat, 18 mois d’impayés et appartement saccagé…