Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation)

Bonjour êtes vous sur de réussir a mettre machine a laver, grand réfrigérateur, lits, etc dans 10m carré?

Ca me parait trop petit
Une salle de bain pour 4 coloc c’est pas terrible.

Je trouve la rentabilité mauvaise au vu du boulot a effectuer et de trouver les locataires.
Même en louant les 12 mois vous n’avez pas une renta a 10%.
C’est le minimum a viser étant donné le boulot.

Le point positif c’est les charges faibles.

L’appartement sera entièrement équipé avec machine à laver + "grand" frigo. Les chambres quand à elle seront équipés d’un lit, placard (déjà 2 présents dans les murs) + bureau.. Oui 10m2 c’est pas très très grand..

Pour la rentabilité, je suis bien conscient qu’elle n’est pas de 10%. C’est ce que je visait mais étant sur un marché très tendu qui va prendre de la valeur, les marges de négociations sont très très faibles voir nul. Le prix du marché dans cette zone est de 2600e le m2. Cela faisait 5 mois que je cherchais.. le bien est sorti il y a 4 jours. Il y avait déjà 10 visites + 2 offres. Je n’avais pas beaucoup de marge de manoeuvre.

Si la renta est inférieur à 10% mais que le bien dégage du cash flow je me dis que c’est bon.

En effet la coloc demande du temps, j’habite à 25 minutes à pied du bien, ce qui me permettra de le gérer correctement.

Pour les charges elles ne comprennent pas le chauffage et l’eau chaude. Donc pas terrible pour autant mais chaudière individuelle c’est plutôt rare. A voir comment isoler le bien pour réduire au maximum.

Merci en tout cas pour vos avis

T5 = 4 chambres pas 5..
Comment font les familles qui vivent dans des T5 avec 1 frigo et une salle d’eau ? Bien sûr ce n’est pas des conditions idéales idéales mais je les juge « vivables ». Pour avoir été en colocation jusqu’à 8 personnes, nous avions que 2 salles de bain..

Environ 200€/an de travaux d’entretien courant.. sans grosses dégradations !

Le bien dégage un cash flow Positif, qu’importe si le rendement n’attend pas 10%, non ?

Concernant la rentabilité, l’essentiel ne me parait pas être de dégager un cash flow positif, mais plutôt que la rentabilité soit bonne par rapport au temps que vous consacrerez au bien.
La gestion de 4 chambres meublées en colocation, c’est beaucoup plus de temps que la gestion d’un appartement. Or, la rentabilité attendue de 8% brut (combien en net ? 5 ou 6% ?) ne me parait pas rémunérer suffisamment ce travail.

A ma connaissance vous serez obligé (légalement) de louer avec un bail unique qui ne peut dépasser les prix du marché. En cas de bail individuel, les prix peuvent dépasser le prix normal du marché pour un logement de cette taille mais les chambres doivent faire au moins 14m2.
Cordialement

tini38 a écrit :

T5 = 4 chambres pas 5..
Comment font les familles qui vivent dans des T5 avec 1 frigo et une salle d’eau ? Bien sûr ce n’est pas des conditions idéales idéales mais je les juge « vivables ». Pour avoir été en colocation jusqu’à 8 personnes, nous avions que 2 salles de bain..

Environ 200€/an de travaux d’entretien courant.. sans grosses dégradations !

Le bien dégage un cash flow Positif, qu’importe si le rendement n’attend pas 10%, non ?

Meaculpa pour le nombre de chambres

Pour l’entretien, cela me semble insuffisant.  Pour affiner le coût, listez les équipements, estimez leur durée de vie et déterminez le coût. Exemple :
- mal 400 euros/ 8 ans > 50€/an
- matelas 200€/10 ans : 20€/anx4
- frigo 300€/10 ans : 30€/an
- four 200€/10 ans : 20€/an

Vous avez déjà dépensé votre budget… reste la chaudière, la robinetterie, rafraîchissement peinture, mobilier …

Et sans oublier les gros travaux  de la copro, les diagnostics à refaire régulièrement…

Et les impôts…

Je compte 500€/an pour un studio donc vous pouvez multiplier  par 10 votre budget (Je n’ai pas de chaudière, ni de copro).

Dernière modification par lachignolecorse (08/05/2018 06h33)

Merci Dalki pour ce retour. Je vais répondre point par point.

Premièrement pour situé le marché, il s’agit de la ville de Villeurbanne.

dalki a écrit :

Dans votre estimation du prix potentiel de vos chambres, il faut tenir du compte du fait que 4 chambres dans 83m2 se loueront moins chères que 3 chambres de tailles généreuses dans 83m2. Partez peut être donc sur un scénario de prix bas, soit à priori 360e (je ne connais pas votre marché). D’autant plus que l’appartement étant en RDC, vous aurez moins de candidats.

Les chambres proposés en colocation sur les différents sites d’annonces à Villeurbanne font en moyenne 10-12m2. Pas bien plus. Mais en effet la remarque est bonne.

dalki a écrit :

Avez vous déjà testé votre marché ?

J’ai déjà testé il y a quelques mois donc a priori période "creuse" avec une fausse petite annonce. J’avais de nombreux retours avec tout type de profils.

dalki a écrit :

Avez vous déjà fait effectuer des devis ? Faites vous les travaux vous-même ? Quelle est la nature des travaux à effectuer ? Car une fourchette de travaux de 20k à 30k n’est pas assez précise, surtout lorsque vous vous basez sur ces chiffres pour déterminer votre rendement potentiel. Et il convient d’avoir ces réponses avant la fin de la période rétractation.

Pour les travaux : Le bien est "habitable" dans l’état. Je souhaite réaliser une rénovation coup de coeur avec parquet, peintures propres et déco moderne. L’électricité est à remettre aux normes (pas de terre). La cuisine est à revoir et la salle de bain également. Une cloison est à monter pour la 4ème chambre. Je compte réaliser moi même la première partie "préparation" des travaux : dé-tapissage, démolition.. Pour la suite je connais un bon artisan prêt à faire les travaux. Pour le budget, on pourrait aller loin en changeant les fenêtres, cuisine haut de gamme, carrelages cher.. etc.. J’ai prévu de faire le point avec mon artisan pour évaluer le cout des travaux avec des matériaux moyen de gamme. Je n’ai pas de devis pour le moment de la part d’artisans. Pour la partie ameublement je comptais a peu près 6000e.

dalki a écrit :

D’après votre présentation, vous investissez seul. Prenez bien en compte que cet investissement total de 225K pèsera lourd dans votre capacité d’emprunt. Y compris pour un éventuel achat de RP. Il ne faut donc pas se tromper au départ.
En intégrant tous les coûts (PNO, comptable, achat du mobilier, etc), en y ajoutant les frais d’entretiens, le rendement net tombera aux alentours de 5/6% à priori si vous partez sur une vacance de 2 mois/an

Vous visez juste et j’avoue que cela me fait aussi un peu peur.. Je voulais un investissement moins élevé et je ne sais d’ailleurs pas si les banques me suivront mais je suis à l’affut depuis maintenant 5-6mois et honnêtement le prix est bon (par rapport au prix du marché) et la localisation est parfaite : 10min d’un IUT, au pied de l’immeuble supermarchés, métro à 4 minutes à pied…
Pour le rendement c’est ça, dans le cas d’une vacance de 2 mois on est à 6,2% net net CashFlow 270€. 7,9% si c’est loué toute l’année CashFlow 570€ (Emprunt sur 25ans).
Pour la capacité d’endettement, au bout d’un ou 2 ans, si on démontre au banquier que le bien est à minima autofinancé, cela pose toujours un problème pour l’achat d’un deuxième bien ou ma RP ?

dalki a écrit :

Analysez froidement votre dossier, en prenant bien en compte tous les éléments et en laissant l’affectif de côté. Vous avez fait une offre au prix, donc il y a sans doute possibilité de trouver des biens plus intéressants encore (les biens les plus intéressants n’arrivent pas sur internet). Vous parlez d’une offre au prix car il y avait une forte concurrence. Est-ce l’AI qui vous a dit qu’il y a a une forte concurrence ? Si ce le cas, je me méfierai grandement car c’est une astuce classique des AI pour travailler émotionnellement les potentiels acheteurs. Un bien est toujours négociable, même si l’AI dit l’inverse.
Nous ne connaissons pas votre marché donc il est très difficile de vous dire si c’est ou non une bonne affaire. Mais n’oubliez jamais que la bonne affaire ne se crée qu’au moment de l’achat.

Je me suis poser le même question ! Mais je suis passé à côté de 2 biens en proposant moins, et je ne parle pas de grosses négociations. Je me suis pas mal formé sur le forum et ailleurs et je souhaitais forcément négocier, trouver la bonne affaire en "off" mais c’est quand même très dur. Ce marché là est très tendu. Les biens partent très très vite ! J’ai même eu des contacts avec des agences qui n’ont pas hésité à me dire : Les biens complément délabrés nous n’en avons pas puisque notre directeur d’agence est marchand de biens (50-60 biens/an). Je voulais vraiment négocier, surtout qu’il s’agit d’une succession mais je prenais le risque de ne pas l’avoir pour une négociation à 5000€… Le bien est quand même en dessous du prix du marché : 2170€/m2 au lieu de 2600/m2 en moyenne. Mais pas évident de juger avec une grand surface et un Rdc surelevé.. Il reste quand même exposé Est/ouest et lumineux.

dalki a écrit :

Concernant le crédit avez vous fait des simulations sur 20 ans ? Car le delta en terme de coût des intérêts est proportionnellement beaucoup plus important sur 25 ans que sur 20 ans, et cela ne vaut rarement le coût. D’autant qu’il n’est pas du tout acquis que vous garderez ce bien durant 20 ou 25 ans, donc autant amortir du capital le plus possible.
Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les impôts. Car même en meublé, vous aurez des impôts à payer pour ce type de bien. Faites vos simulations, en gardant à l’esprit que cet investissement vous fera (certainement) changer de tranche.

C’est mon grand dilemme, le cash flow est nettement supérieur sur 25 ans. Pour les intérêts on passe de 38 000€ sur 20ans à 50 000€ sur 25.. D’après toutes les simulations que j’ai pu faire sur rendementlocatif, pas d’impôts pendant 7-8 ans en LMNP. Après ça commence à faire mal ! Donc en effet, je sais pas si le mieux c’est de revendre au bout de 7 ans (d’ou l’intérêt de l’emplacement qui va prendre de la valeur) ou bien de ré-injecter des travaux dedans pour déduire des charges. Dans le premier cas, il est plus judicieux d’emprunter sur 20 dans l’autre sur 25..

dalki a écrit :

Sur le plan purement colocation maintenant:
-Remplir une colocation de 4 chambres risque de prendre un petit peu de temps et ne se fera pas en un jour comme un appartement classique. Surtout si vous voulez de bons profils. Personnellement, j’estime qu’il faut compter 2 à 3 semaines (alors que mes autres bien en petites surface LMNP se louent dans la journée). Soyez attentif à vos premiers colocataires, car si vous avez deux étudiants de première année par exemple, vous n’arriverez sans doute pas à attirer des jeunes actifs dans vos autres chambres. Il faudra donc être patient pour mettre votre colocation sur de bons rails au départ. Et être prêt, psychologiquement, à accepter de laisser votre appartement vide 3 semaines ou un mois, même si c’est votre premier investissement. Sans paniquer ni remettre votre projet en cause, et en pouvant dormir sur vos deux oreilles (ce qui n’a pas de prix).
-Si vous êtes sur le point de signer le compromis, le logement ne sera sans doute pas prêt pour septembre (surtout si vous effectuez les travaux par vous-même). Bien qu’ayant un différé d’un an, comment avez vous prévu de gérer cette éventuelle période de vacance pour le lancement de votre colocation ? Courte durée ? Accueil de stagiaires ? D’Erasmus?

Alors, je compte en effet demander un report de crédit d’1 an à la banque pour effectuer les travaux (2 mois peut-être) et ensuite me faire une épargne de sécurité.. Donc je serais prêt à payer à mes frais uniquement les intérêts pendant 1 mois si il le faut. Ensuite pour le remplir, je n’ai encore pas vraiment d’expérience, mais il est vrai qu’établir un bail commun avec 4 colocs de bons profils au départ ne va pas être chose simple. Pour la disponibilité, en Septembre oui je ne pense pas que cela soit jouable si on prend 3 mois entre compromis et vente + 2 mois de travaux. Après je suis ouvert pour louer à des Erasmus et/ou des Stagiaires si il le faut.

dalki a écrit :

Il faut également noter (je parle d’expérience) que certains colocataires potentiels sont réticents à intégrer une colocation mise en place par le propriétaire.

Vous voulez dire que les colocs préfèrent louer le logement complet et se "débrouiller" entre eux? Du coup au lieu de louer un appartement 1600€ (4x400), ils préfèrent louer un T5 à 1000-1200€ (Et je les comprend, je ferais surement pareil, à condition d’être 4 au départ)

dalki a écrit :

- Si vous faites un forfait charges, pensez bien à y inclure l’entretien de la chaudière individuelle. Car si vous procédez au forfait, il faut que cela soit inclus dès le départ. Idem pour la taxe ordures ménagères.
-Lorsque vous aurez toutes les pièces pour le compromis, vérifiez bien que le règlement de copropriété n’interdise pas la location en meublé. Et la colocation. C’est peu probable compte tenu de l’âge de l’immeuble, mais il faut vérifier.

Je compte appliquer un forfait de charge "tout inclus". Dans les faits je ne sais pas vraiment comment cela fonctionne, c’est un point à creuser.
Pour le règlement, je l’étudierai avec attention.

Dernière modification par tini38 (08/05/2018 23h45)

Bonjour

Je suis dans le même cas que vous, j’ai acquis un F4 transformable en F5 ( puisque c’était un F5 au départ).
J’ai un peu d’avance sur vous car j’en suis aux devis et les travaux vont débuter, et je ne suis pas novice car ce n’est pas mon premier investissement de ce type.

Alors en ce qui concerne les chiffres pour remettre dans le contexte:

- C’est un appartement de 97m2 ( bien plus grand donc)
- Bien acheté 103.000 euros ( beaucoup moins cher, mais la même région, mais c’est une ville universitaire quand même)
- Les chambres sont louables à 320-350 TTC assez facilement
- Les chambres ont des superficies de 10-10-12-12 m2
- 3ème étage avec ascenseur

l’appartement est habitable comme le votre j’imagine, mais terriblement vieillot , j’ai donc provisionné dans le crédit 25.000 de travaux :
- 5500 ( devis accepté de ma part) pour remettre l’électricité aux normes en Hager, avec nouveau tableau, mise à la terre, etc…
- Rénovation Fenêtres ( j’attends le devis mais je l’estime à 5.000 euros)
- Création d’une 2ème salle d’eau ( douche+ lavabo) dans une pièce existante de 1m20*1m80=> Selon moi c’est obligatoire de proposer une deuxième salle d’eau dans une colocation avec 4 chambres
- Refaire les murs et là, je vais prendre cher car je n’ai absolument pas l’intention de m’occuper du décollage du papier peint existant, c’est un coup à se vouloir passer par la fenêtre.
- Faire poser du carrelage et du parquet stratifié ( qualité obligatoire)
- Meubler les chambres , le salon ( hors budget )
- Poser une cuisine, et l’électroménager qui va avec.( hors budget travaux)

Il faut savoir que je vais certainement exploser les 25.000 euros de travaux, et encore, je ne compte pas le temps passé pour trouver le bien, ensuite pour organiser les visites des artisans:
Il est important de faire plusieurs visite et devis pour un même corps de métier,
cela permet d’avoir un prix correct, mais surtout d’avoir des conseils, parfois différents, des professionnels sur ce qui est faisable ( ou non).
Ensuite du temps pour trouver les matériaux, les meubles, pour organiser l’implantation de la cuisine.
Je vais encore en consommer énormément pour organiser les travaux, en espérant que ce sera fini pour septembre, ensuite du temps pour trouver les locataires, faire les visites, faire les contrats.

En ce qui concerne les locataires, c’est ambitieux de ne compter que 2 mois de vacances. Je pense que pour calculer une rentabilité de base, il vaut mieux s’attendre au pire et avoir de bonnes surprises, comme des locataires qui gardent leur chambre pendant les vacances.

La colocation fonctionne bien , mais je remarque que la concurrence devient de plus en plus féroce, il faut donc proposer du très bien, et parfois proposer le petit plus qui fera la différence, et surtout éviter le gros "moins" qui fera capoter l’affaire.

Pour les annonces fictives, il faut se méfier aussi des retours, car ces retours ne se transformeraient pas systématiquement en bail.

Tout ça pour dire que je ne suis pas convaincu par le bien que vous allez acheter, mais ça n’est que mon avis. Je crains que votre rentabilité ne soit pas celle espérée.

Bon courage tout de même.

Pour les 2 mois d’été, je ne serai pas aussi catégorique que fantomas60. J’ai un taux de remplissage de 94/98% fonction des années. Et j’ai 60% des personnes qui conservent leur logement entre 2 années scolaires. Vous pouvez leur proposer un bail de 2 mois (voir pour le formalisme). Il y a des chances pour que ça ne puisse pas être leur résidence principale donc pas d’Apl. Je ne sais pas si c’est légal.

Par contre, si c’est un quartier étudiant, vous aurez du mal à trouver des clients qui recherchent une location plutôt touristique. Vous pouvez éventuellement trouver des stagiaires mais la aussi, il faudra qu’ils partent pour la rentrée scolaire.

Je m’interroge aussi sur le départ de la coloc. On en avait discuter sur un fil mais je ne retrouve plus. Je m’explique : Si un ou 2 collocs sont trouvés mais que les 2 autres chambres ne sont pas loués avant 3 semaines ou 1 mois. Comment faire pour le bail ? De mémoire il faut que les 4 chambres soit loués en même temps au départ.. Par la suite, des avenants sont suffisants. Avez-vous déjà eu cette situation ?

À chaque compromis c’est le même problème. L’acheteur voudrait 10%, et nous presque rien.

Briefez votre notaire afin qu’il plaide en votre faveur pendant la signature, je ne verse jamais plus de 500€ et quand la question m’est posée sur le montant que je suis près à bloquer, j’annonce fièrement zéro, argumentant que mon financement est total et que de toute façon, en cas de désistement de ma promesse hors conditions suspensives, je suis conscient de devoir l’indemnité légale.

Personnellement, mon notaire n’a jamais prévu d’avance dans les différents compromis. Il est donc important d’avoir votre propre notaire et de lui exposer clairement vos problématiques. Et ensuite à vous d’argumenter pour convaincre vos interlocuteurs.