Fabien20320 [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Toulon)

fabien20320 · #1

Bonjour à tous,

Après de nombreux mois de lectures, me revoilà pour vous faire part de mon prochain projet.
Je rappelle ma situation:
- 33 ans, CDI, pacsé et un enfant.
- Revenu hors locatif de 40000€ par an
- Deux appartements loués, un en LMNP et en vide.
- Ma concubine est propriétaire de notre RP (sans crédit)

Nous voudrions nous lancer avec mon frère vers l’achat d’un petit immeuble dans le centre de toulon.
Il s’agit d’un R+6, 1 T2 par planche sauf remise en RDC, générant 2380€ de loyer par mois (CC), tout est loué.
Le prix est de 310 000€.
Pas de travaux à prévoir dans l’immédiat, mais il faudra refaire les appartements au fur et à mesure du départ des locataires. La batisse est saine. Les gros travaux je dois avouer nous font un peu peur.

Nous allons faire une SCI à l’IR et louer en vide. Le meublé à toulon ne nous semble pas très porteur et de surcroît nous empêcherait de faire une SCI

La taxe foncière (part propriétaire) et l’assurance PNO représentent 3400€ par an.
Nous partirions sur 30k d’apport (un peu plus que les frais de notaire) et financerions le reste sur 20 ans à 1.7% a peu près.

La rentabilité est à mon avis correct mais je suis loin des valeurs qu’on peut lire ici et là sur ce forum.
On reste sur des prix qui sont tout de même soutenu dans cette région.

Que pensez vous de ce placement? Je pense que ce n’est pas l’affaire du siècle mais elle a le mérite de quasiment s’auto financer

Merci de votre retour

Mots-clés : immeuble, immobilier, toulon

Gore · #2

Bonjour,

Quelques remarques :

Avez-vous pu visiter les combles (s’il y en a) pour voir l’état des poutres / de la toiture ?

Avez-vous obtenu des dossiers complets de tous les locataires ?
Je suppose que tous ou presque touchent des APL, mais s’ils ont des revenus aides comprises de 3 fois le loyer, c’est probablement acceptable.

Quelle épargne de sécurité comptez-vous garder en cas de coup dur ? Un petit 20k€ me semble de mise.

Le RDC peut se transformer en appartement pour augmenter la rentabilité à terme ?

fabien20320 · #3

Merci de votre réponse.
Alors je n’ai pas visité les combles, car il n’y en a pas. Il y a un appartement sous toit. Je ne l’ai pas visité, j’aurais du.
Concernant les dossiers des locataires, jen’ai pour le moment vu que le montant des baux et ils sont en effet à la CAF.
Niveau épargne de securité, je comptais 10000€ du fait de la petite surface et que nous faisons beaucoup de travaux nous même (nous faisons tout sauf toiture et facade)
Oui le RDC peut être transformé en appartement ou meme boutique, mais c’est plus de contrainte pour une boutique.

Iqce · #4

Bonjour,

Au sujet d’éventuels travaux à venir sur l’extérieur, le centre de Toulon est souvent concerné par les périmètres "Bâtiments de France" donc si tel est le cas prévoyez du rab’

Difficile de dire si un bien qui s’auto finance est intéressant ou pas pour vous ; mais vu votre âge, on pourrait dire "non" surtout si le profil des locataires ne vous rassure pas (?) ; en dehors de ce contexte connaissant vaguement la région, on pourrait dire "oui" en ne considérant que le seul bien (quoique sans l’avoir vu…) ! Les rendements du forum concernent d’autres régions et/ou des surdoués en matière de création de valeur ajouté (et sans doute des gros travailleurs).
Avez vous intégrez cette méga TF (et PNO) à votre calcul de rendement au fait ? Vos autres revenus locatifs sont ils en auto financement ou positifs ?

Si vous ne le prenez pas, il est probable qu’un autre investisseur avec un profil éventuellement différent (cash à placer) fera l’affaire à votre place.

Gore · #5

Du coup, je crois que la conclusion est que vous ne devriez pas encore en être à la conclusion.

Finissez votre "due diligence", visitez l’appartement sous les toits, obtenez les diags et les dossiers des locataires.. et à ce moment-là, il faudra décider si vous faîtes une offre et à quel prix.

fabien20320 · #6

Oui en effet, les haut rendements sont souvent dans d’autres régions, nous souffrons dans le sud, le foncier est cher. Même les ruines sont chères. C’est par consequent très difficile d’être en positif.
Je suis sur mes deux autres logements en leger négatif, que je vais corriger par une modulation de crédit cette année. Je devrais donc arriver à zerosur un et encore relicat negatif sur l’autre.
Après je me dis que c’est un petit effort d’epargne que je peux faire au vue de ma situation personelle.

J’ai en effet ajouté la TF et la PNO surmon calcul. J’arrive à un leger negatif sur 20 ans.

Je vais en effet visiter le dernier etage et demander un dossier complet des locataires. Je vous tiens au courant de mes avancées

Iqce · #7

Bonjour Fabien,

Si tout est OK suite à cette visite, ce n’est peut être pas une mauvaise affaire. En tout cas pour avoir un peu cherché aux alentours il y a quelques années, je ne pense pas que ce genre d’affaire soit monnaie courante, mais je n’ai pas de réseau localement pour avoir justement accès aux bonnes affaires.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon)	6	1 632	28/05/2017 21h34 par ploule
Bed43fr [32] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) [ 1 2 3 ]	56	8 668	13/01/2021 22h41 par Lyndon
Vivierois [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et conventionnement Cosse)	15	6 788	25/06/2023 22h18 par vivierois
Picsou83 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 7%) [ 1 2 ]	40	11 763	25/06/2021 13h03 par Bernard2K
Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) [ 1 2 3 ]	61	14 571	27/09/2021 21h30 par Yazoo
Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) [ 1 2 ]	45	9 307	12/09/2018 20h06 par sven337
Wanis [84] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)	14	3 295	01/03/2018 23h59 par FrancoisM

Fabien20320 [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Toulon)

#1 10/05/2018 11h39

#2 10/05/2018 22h53

#3 12/05/2018 10h20

1 #4 12/05/2018 10h49

1 #5 12/05/2018 14h12

#6 14/05/2018 22h57

#7 15/05/2018 08h38

Discussions peut-être similaires à “fabien20320 [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à toulon)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)