Finkbrau [51] : étude de cas immobilier (3 pièces)

Finkbrau" a écrit :

- Département : 51, ville d’environ 45000 habitants
- Centre ville (pas en plein centre mais à 500 mètres du début du coeur du centre ville)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Je ne connais pas très bien l’endroit, mais je sais qu’il y a environ 9% d’étudiants

Je n’habite plus le département depuis quelques années déjà, mais je présume que vous parlez de l’ancienne préfecture de région Champagne Ardenne ?

À ma connaissance la ville a quand même perdu pas mal d’emplois ces dernières années : Fermeture de casernes militaires, perte de fonctionnaires régionaux, … Bien sûr, lorsqu’un emploi est perdu, c’est toute une famille qui risque de partir.

Alors bien sûr il y a des étudiants comme vous l’évoquez avec l’IUT. Par contre vous parlez de 9%. Une rapide recherche sur internet m’a permis de voir que l’objectif de la ville était d’avoir 3000 étudiants (soit 6,7%) en 2020. Il est donc peu probable qu’il y en ai aujourd’hui 9%.
De plus, l’IUT de Châlons n’est qu’une antenne de l’Université de Reims Champagne Ardenne.

J’y étais le week-end dernier, et le principal centre commercial de la ville (CARREFOUR) semble avoir du mal à trouver de nouvelles boutiques pour combler les "vides" dans la galerie marchande. Je ne saurais dire quel pourcentage de locaux non occupés il y a, mais il y en a plusieurs répartis un peu partout dans la galerie marchande.
Il n’y a évidemment pas que du négatif. La "Foire de Châlons", est, si je ne dis pas de bêtises, la deuxième plus importante foire agricole du pays. 

Sinon la ville est située :
. à une quarantaine de kilomètres au sud de Reims (plus grande agglomération de l’ancienne région Campagne Ardenne) qui me semble, elle, plutôt dynamique.
. à une trentaine de kilomètres au nord de Vitry-le-François, sous préfecture qui ne cesse de décliner depuis des années ("ma" ville).
. à une trentaine de kilomètres au sud est d’Epernay, autre sous-préfecture, capitale du Champagne, avec de prestigieuses Maisons installées avenue de Champagne.

Il me semble qu’elle est desservie par une ramification du TGV est (mais sur voie classiques). Les autoroutes A4 (Paris / Strasbourg)  et A26 (Reims / Troyes) desservent la ville. L’aéroport Paris-Vatry se situe à une trentaine de kilomètres au sud ouest.

De mon point de vue, lorsque j’étais adolescent Châlons était pour moi une "grande" ville plutôt dynamique comparé à ma "petite" ville du sud du département. Aujourd’hui, vu de loin et de l’extérieur, Châlons me semble en effet un peu déclinante.
Bien sûr ce n’est que ma perception des choses.

Tout cela pour vous dire que ne connais absolument pas le potentiel locatif de la ville… Je sais, ça ne vous avance pas. Néanmoins ça vous aidera peut-être à la connaître un peu plus. Chose que vous devriez faire par vous-même avant même d’envisager y investir

Je n’ai aucune connaissance de l’investissement locatif. Personnellement je suis orienté investissement boursier. Donc peut-être bien que Châlons peut permettre un investissement "honnête". Je ne peux pas me prononcer à ce sujet.

Pour ce qui est de la vacance estivale pour la location étudiante, j’ai envie de vous dire que ça dépend. J’ai fais mes études à Reims il y a 10/15 ans.
J’ai toujours conservé les appartements durant les étés. Ce sont mes parents qui me financaient le loyer, mais il était plus avantageux de le garder deux mois "pour rien" plutôt que de devoir en retrouver chaque année un nouveau.
Après, peut-être effectivement que mon cas n’est pas représentatif du tout.

Je me suis plongé dans le marché locatif sur le 51 et le moins qu’on puisse dire est qu’il y a des villes où il y a pléthore de biens à vendre comme à Châlon. Je viens de trouver quelques infos sur le marché de l’emploi, taux de chômeurs supérieur à 15%, taux de pauvreté à 20%… Mais ce n’est pas parce que la ville est sinistrée qu’il faut la fuir par contre, je vous recommande d’être sélectif sur la situation du bien. Ou de faire du logement social…

300€/m² pour rénover un bien, c’est jouable si vous faîtes tout vous même. Je rénove des biens à 350€/m² en faisant tout moi-même (avec de la récup de meubles et finitions basiques). Si vous avez de l’électricité, de la plomberie, une salle de bain à refaire par un artisan, faites faire des devis pour valider votre budget.

J’ai visité Troyes le week-end dernier et très bonne impression. Et des prix inférieurs à Reims. Mais je pense que le marché de la location doit se limiter au centre ville et à la zone universitaire. Sinon, j’ai vu un bien à vendre à chaource (30km de Troyes), 540 m², 7 appartements, 13 garages pour … 79 000€.

Bonjour Finkbrau,

En ce qui me concerne, j’investis comme vous à distance en habitant en IDF.
Pour ne rien simplifier mon premier bien est à Grenoble et le second sur Poitiers.

Je vais prendre l’exemple de mon dernier investissement qui est à Poitiers. J’ai eu beaucoup de conseils de la part d’un gars qui s’appelle Cédric Berthelon et il m’a donné les contacts de ses artisans là bas qui au final étaient ceux recommandés par l’agence avec laquelle j’ai fait affaire. Il a du réseau sur d’autres villes comme Troyes, Le Mans, Tours et d’autres qu’il m’avait donné mais que je n’ai pu en tête. Cela peut valoir le coup de contacter ce genre de professionnels.

Là où je veux en venir c’est que les artisans qui m’ont été recommandés ont l’habitude de communiquer et travailler ensemble. Cela se ressent sur la manière sur le process des travaux. J’ai vu une différence énorme sur la gestion de mes travaux à Poitiers et à Grenoble.