Cecile85 : étude de cas immobilier (maison à diviser en 3 appartements : déficit foncier)

Cecile85 · #1

Bonjour à tous,

J’aurais besoin de vos lumières pour un de mes potentiels futurs projets ! J’ai trouvé une maison que je souhaiterais diviser en 3 appartements. Ma question ne porte pas sur la rentabilité du projet ou autre mais bien sur le déficit foncier que je souhaite créer avec ce projet. Je souhaite être le plus sûre possible que mon projet ne sera pas considéré par les impôts comme de la création mais bien comme de la rénovation et de l’amélioration.

Pour cela, je ne toucherai pas au gros oeuvre ( pas de création d’ouvertures ou autre ) et je ne créé pas de surface ( je n’aménage pas les combles ou autre).

J’ai trouvé une partie intéressante sur le bofip qui parle plus spécifiquement du cas de cette maison : en effet, c’est une ancienne maison d’habitation, mais qui était utilisée ces dernières années en bureau d’entreprise. Il n’y a pas de changement de destination ( dixit l’agent immobilier ) mais à confirmer quand même …

BOFIP a écrit :
Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction (cf. III § 110 et suivants).

Cela étant, il est admis que de tels travaux puissent être qualifiés de dépenses d’amélioration lorsque les travaux ont porté sur un immeuble originellement affecté à l’habitation et que l’occupation temporaire à un autre usage n’a pas eu pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble, c’est-à-dire qu’elle ne s’est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l’aménagement ou les équipements de l’immeuble (CE, 20 juin 1997 n° 137749 ; BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au II-B-1-b § 120).

J’ai l’impression que tout va bien dans le sens de l’amélioration et la rénovation, qu’en pensez-vous ?

Je n’ai pas de souci pour la création des places de parking. Donc si j’ai bien fait mes devoirs ( car c’est une première pour moi qui ne fait d’habitude que de l’investissement sans gros travaux ! ) , il me faudra créer 3 lots. Comment faites-vous quand vous lancez ce genre de projet ? Vous incluez une clause dans le compromis afin d’être sur que la vente de ne se fasse que si vous avez vos autorisations ? Les demandes de lots sont à faire auprès du cadastre ? puis des impôts pour la TH ? Ils peuvent refuser de séparer en trois lots ?

Pour ce qui est des fameux compteurs, Edenis demande donc à ce qu’il y ait 3 lots pour la création de compteurs c’est bien ça ? Y a-t-il autre chose auquel il faut faire attention afin d’obtenir sans trop de souci ni dans des délais de fou la création de ces compteurs ? Vous faites la demande dès la signature ( même si les travaux électriques ne sont pas encore faits ? en se disant qu’ils seront finis lorsque l’on aura leur accord ? ) et au niveau délai combien faut-il compter ?

Pour les compteurs d’eau ça a l’air plus simple et plus rapide non ?

Merci à vous si vous avez lu jusque là, et si vous avez des réponses à m’apporter je vous en remercie d’avance !

Excellente journée à tous !

Mots-clés : division, déficit foncier, maison

Iqce · #2

Bonjour,

… c’est une ancienne maison d’habitation, mais qui était utilisée ces dernières années en bureau d’entreprise. Il n’y a pas de changement de destination ( dixit l’agent immobilier ) mais à confirmer quand même …

Que dit le Code (qui est en général, plus précis qu’un agent immobilier) ?

CU a écrit :
Article R421-17

Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) ….

b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ;

Et :

CU a écrit :
article R151-27

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Je serais vous, je me méfierais désolé du HS.

lachignolecorse · #3

Si c’étaient des bureaux et que vous voulez le transformer en habitation, il faut sûrement changer la destination. Les AI ont une fâcheuse tendance à minimiser ce genre de question. Mais je ne connais pas le risque, notamment s’il peut y avoir refus.

A votre place, je passerai au cadastre vérifier ce point. Si c’est classé bureau. Demandez si ce serait possible de changer la destination. Et mettez cela en condition suspensive à la charge du vendeur.

Pour les travaux, vous devez dissocier les travaux liés au découpage du bien de ceux qui sont relatifs à la rénovation. La pose de compteurs électriques n’est pas déductible à mon sens. Ceci dit il y a beaucoup de travaux où on peut considérer comme étant de la rénovation.

Pour les compteurs à eau, il suffit de mettre des sous compteurs. Attention juste au réseau. Quand on découpe un Bien, il a parfois un peu de tuyauterie à faire.

Pour enedis, il faut que votre électricien monte un dossier qu’il soumette à enedis qui peut informer la mairie. Prévoyez vous un compteur pour les communs? Pour le prix, seul enedis peut le dire. Ils peuvent être obligés de changer la ligne d’alimentation si elle est sous dimensionnée. Attention, il est possible qu’on vous impose le passage préalable du conseil avant la mise en service.

Iqce · #4

Ce n’est pas le cadastre qui va répondre mais le service instructeur du droit du sol (service urbanisme, voir si le bâtiment est repéré ou non comme pouvant/ne pouvant pas changer de destination et ce que dit le règlement écrit de zone (edit)). D’où l’éventuelle DP citée supra.

Dernière modification par Iqce (16/05/2018 14h23)

Cecile85 · #5

Merci pour vos réponses !

Je vais voir l’urbanisme dès cet après midi pour éclaircir tout cela …

Pas besoin de compteur pour les communs, car chacun a son entrée indépendante.

Enedis nous donne une idée du prix uniquement une fois que l’électricien a monté le dossier ?

Geo70 · #6

Pour diviser en trois lots Enedis va vous imposer la création d’une "colonne montante". Schématiquement vous avez votre coffret alimenté depuis la rue qui va alimenter votre colonne, et votre colonne va alimenter vos "x" appartements.
C’est important pour eux (ou les pompiers) d’avoir un point pour couper électriquement tout le bâtiment.

Enedis va vous proposer plusieurs tarifs :
Le premier c’est qu’il faut leur préparer tout le terrain, c’est-à-dire passer toutes les gaines proprement. Donc une du coffret à votre colonne et ensuite de votre colonne à chaque GTL d’appartement. Et une fois que vous leur avez monté le dossier complet (calcul de chute de tension compris) eux il se charge du raccordement et de passer tous les câbles.

Ou alors, vous (où votre électricien) se charge d’effectuer tous les travaux, passage de câble compris, platine EDF compris. Attention à choisir un électricien qui connaît les colonnes montantes, ils ne le font pas tous, les normes sont très spécifiques. Ensuite Enedis vous raccorde et vérifie la mise en conformité.

Tout est très bien expliqué dans leur guide "Sequelec" disponible ici (Guide 10). Si votre électricien suit ce guide, aucun soucis avec Enedis.

Prévoyez un budget conséquent tout de même, comme citer plus haut, votre câble d’alimentation principal a fait le job pour une maison, mais il sera peu-être sous-dimensionné pour 3 appartements. En fonction de vos longueurs de câbles, la facture peut monter très vite. Enedis est tout de même assez réactif, il vous envoie un conseiller avant les travaux pour étudier le projet et vous aider, vous aurez une idée du prix. Si vous ne réalisez pas les travaux vous-même je vous conseille d’être accompagné par votre électricien lors de ce premier rendez-vous. Ensuite c’est votre vitesse à réaliser les travaux qui compte. Enedis sous-traite le raccordement, donc une fois que le rendez-vous est pris c’est rapide. Comptez quelques mois.

Je vous conseille d’installer quand même un compteur pour les communs, même si les entrées son indépendante. Vous aurez peut-être besoin d’une prise un jour pour faire de l’entretien, et le locataire n’appréciera peut-être pas que vous branchiez votre karcher chez lui, pareil pour l’éclairage d’un local à poubelles par exemple.

Pour l’eau c’est très simple, le technicien de gaz et eaux va venir poser une platine avec le nombre de compteur que vous souhaitez au bout de votre arrivée principale. Ensuite à vous de raccorder du compteur à chaque appartement, ce n’est pas eux qui s’en occupe.

Pierrot31 · #7

La réponse de Geo70 est très complète!

J’attire juste votre attention sur un point : Enedis est réactif (de mémoire : devis dans les 3 mois + travaux fait dans les 3 mois suivant l’acceptation du devis) une fois que le dossier est complet…

Bref, c’est la première chose à faire…

Cecile85 · #8

Bonjour à tous ! Merci pour vos messages. Alors dans l’ordre : à l’urbanisme c’était bien enregistré comme bâtiment commercial donc il fallait bien un changement de destination ( mais qui n’aurait pas posé de problème car ancienne maison et aucun commerce là où la maison était située ) … En tout cas, ce n’était pas ce que m’avait dit l’agent immobilier 😉 bien vu lachignolecorse !

Et je ne suis pas arrivée au stade Enedis car vu les devis à la louche du couvreur/menuisier/plombier/électricien , ça ne s’annonçait pas comme un bon coût avec une rentabilité intéressante. De plus j’étais coincée car je souhaitais que mes travaux soient finis avant la fin de l’année pour un déficit foncier intéressant … Et entre les délais d’achat, des travaux et d’Enedis ça aurait été compliqué !

En bref, ce n’est pas pour cette fois , mais comme d’habitude avec les projets qui n’aboutissent pas, ce fut enrichissant et formateur ! Merci tout cas de m’avoir répondu et éclairée !

Cécile

lachignolecorse · #9

On apprend beaucoup de ses démarches, surtout à démystifier les problèmes. Vois avez appris, c’est déjà pas mal. C’est probablement qu’une meilleure affaire vous attend.

Si vous sentez que le vendeur est à l’écoute d’une nouvelle offrre, c’est peut être le moment d’argumenter avec les travaux que vous comptez faire. S’il n’a que vous comme acheteur potentiel et que le temps presse, la position du vendeur peut évoluer. N’ayez pas peur d’offrir bas si vous avez de bons arguments.

newlifeimmo · #10

Cecile85 a écrit :
Et je ne suis pas arrivée au stade Enedis car vu les devis à la louche du couvreur/menuisier/plombier/électricien , ça ne s’annonçait pas comme un bon coût avec une rentabilité intéressante. De plus j’étais coincée car je souhaitais que mes travaux soient finis avant la fin de l’année pour un déficit foncier intéressant … Et entre les délais d’achat, des travaux et d’Enedis ça aurait été compliqué !

Bonjour,

Je suis dans le même cas. Quel est le montant moyen des devis pour un tel projet ?

Merci

Cecile85 · #11

Alors en gros :

La toiture ( charpente nickelle toute en chêne rien à refaire ) mais ardoise à refaire … perso je n’avais eu affaire qu’à de la tuile jusque là, et bien maintenant le connais l’ardoise et son coût ! Environ 30000 euros :)
Ensuite 40/45000 euros pour la plomberie et l’électricité et enfin 30000 pour le côté menuiserie ( toutes les ouvertures à changer , doublage et isolation de toute la maison et des combles ). Et je ne parle pas du peintre, du maçon , d’Enedis et de l’assainissement …

Dans cette maison, tout était à refaire ( seul les murs et la charpente étaient ok ) …

Pour répondre à lachignolecorse, je n’ai même pas tenté de faire une offre atomique comme j’aime les faire car clairement il aurait presque fallu qu’il me donne la maison pour que ça m’intéresse ! :)

Au plaisir !

newlifeimmo · #12

Merci, cela fait cher (je prends le cas de ~80m² pour un prix de ~40-50Keuros). En effet, si la toiture n’est pas en bon état cela ne vaut pas le coup !
Personnellement c’est la première chose que je regarde (Toiture + Charpente) car c’est un poste de dépense vraiment trop conséquent.

Cecile85 · #13

La maison faisait environ 210 m2.

lachignolecorse · #14

Je ne connais pas le prix de l’ardoise mais pour la plomberie et l’électricité, je trouve le budget énorme (a moins qu’il n’y ait aussi du gaz et une chaudière inclus). J’ai fait chiffrer l’intallation complète par un bon artisan d’une maison d’une superficie équivalente, j’en ai pour moins de 10 000€ (gaines encastrees avec 1 seul compteur certes).

Cecile85 · #15

Non pas de gaz, tout électrique, mais 3 compteurs, 3 salles de bains, trois cuisines …

lachignolecorse · #16

Cecile85 a écrit :
Non pas de gaz, tout électrique, mais 3 compteurs, 3 salles de bains, trois cuisines …

Je vous confirme que ce budget est cher. regardez quelques exemples donnés notamment par cricri77000. C’est un peu extrême par rapport à vous mais je pense qu’il y a matière à réduire le budget. Avez-vous eu plusieurs devis? C’est très important de bien estimer le montant des travaux car c’est ce qui détermine la rentabilité : sous-estimé, vous n’aurez pas la rentabilité estimée; sur-estimé, vous offrirez un prix trop bas qui ne sera pas retenu.

Nhésitez pas à utiliser des techniques qui réduisent les coûts (électricité en applique, PER passé dans les cloisons etc). Même si la charpente est en chêne, ça reste du locatif.

Bernard2K · #17

Vu que c’est un changement de destination, c’est considéré par les Impôts comme une surface nouvelle d’habitation, donc non éligible en charges sur les revenus fonciers ; c’est râpé pour le déficit foncier. C’est Iqce qui avait raison ; encore un bobard d’AI.

Par contre, en LMNP au réel, tous les travaux donneraient lieu à amortissement ce qui annule en général le BIC imposable pour au moins 10 ans. C’est encore plus intéressant que le déficit foncier car toute la valeur de la maison et des travaux (hors terrain) vient de facto réduire votre imposition.

Ca vaut peut-être la peine de remouliner ce projet avec les hypothèse : négo sur le prix en argumentant avec le montant des travaux et le changement de destination + mettre en concurrence les artisans et négocier pour abaisser les devis + louer meublé en LMNP au réel.

lachignolecorse · #18

Bien vu bernard2k et iqce. Tout acheteur sera confronté à ce souci s’il doit faire des travaux importants. C’est un tres bon argument pour une nego serree. Mais ne parlez pas de l’astuce du lmnp à l’AI ou au vendeur.

Je ne sais pas si c’est applicable au bien concerné mais j’ai aussi trouve la possibilité d’exonération de tf sur 5 ans ici.

Suivre aussi le projet de loi Elan actuellement en discussion à l’assemblée et qui aborde la simplification de la transformation des bureaux en habitation principale.

Dernière modification par lachignolecorse (01/06/2018 18h22)

Bernard2K · #19

C’est clair que pour le vendeur et l’AI, il ne faut pas évoquer le LMNP ; il faut présenter le tableau le plus noir.

Si vous établissez l’intérêt du LMNP au réel, vous pourriez alors faire une offre basse, dans laquelle vous détaillez vos raisons : travaux à XX000 euros (votre chiffrage le plus haut) + changement de destination nécessaire, qui représente des formalités et surtout qui empêche de passer ces travaux en déficit foncier ; tous les acheteurs potentiels auront ce problème qui obère énormément la rentabilité de l’investissement ; aussi compte tenu de ces contraintes très importantes, l’offre la plus haute que je peux vous faire est de tant.

Cecile85 · #20

Mer ci pour vos réponses qui me donnent matière à réfléchir pour un futur projet … Car clairement ce projet là ne se prête malheureusement pas à du meublé …

jeuneimmo · #21

Bonjour à tous,
très intéressant ce post une fois de plus.

Je suis dans la même configuration pour mon 1er achat, signature compromis dans 10 jours.

Maison de 150m2 avec seulement les murs et toiture (charpente +tuiles) neuve. division en 4 logements T2, sans agrandissement de la surface habitable

L’ordre dans le lequel j’ai procédé :

1. visite du bien + estimation des travaux
2. calcul renta en envisageant les différents régimes et la fiscalité (nue, LMNP, sci…) + Optimisation du bien (T1, T2, coloc …)
3. choix du projet le plus rentable et passage à l’action.
4. contact avec services municipaux pour vérifier la destination.
5. contact instructeur droit des sols pour expliquer la division et vérifier si cela est possible.
6. offre d’achat
7. Maître d’œuvre pour plan + choix des artisans
8. rendez vous EC pour vérifier les chiffres, amortissement et imposition
8. Signature compromis

Ce projet est les différentes étapes m’ont enseigné de l’expérience et un savoir précieux pour les prochains achats

Pierrot31 · #22

N’hésitez pas à faire un retour sur la partie « découpage en 4 »: délais, difficultés, démarches administratives, coûts, choix d’organisation des parties communes…

Collectivement, on a plus d’idées 😉 et cela peut être fort instructif pour tous

Cecile85 · #23

Et vous avez opté pour quoi comme fiscalité jeuneimmo ?

jeuneimmo · #24

LMNP sera plus rentable pour mon cas

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Cecile85 : étude de cas immobilier (maison à diviser en 3 appartements : déficit foncier)

#1 16/05/2018 11h53

BOFIP a écrit :

1 #2 16/05/2018 12h03

CU a écrit :

CU a écrit :

#3 16/05/2018 12h15

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Cecile85 a écrit :

#11 31/05/2018 21h37

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Cecile85 a écrit :

#17 01/06/2018 17h43

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