Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

Pour avoir été dans la situation où des belges ont sonné à notre maison pour nous demander si nous vendrions maintenant ou … plus tard  (en laissant leurs coordonnées ), je peux vous dire que c’est perçu positivement et plutôt intelligent de la part de celui qui le fait.
Je ne vois d’ailleurs pas de raison objective pour que cela en soit autrement !

amoilyon a écrit :

Petite question que je me poste.

Est ce que certains ont déjà expérimenté les petits mots dans les boîtes aux lettres pour indiquer leurs recherches.
Je me pose la question d’en faire, des manuscrits, pour les mettre dans la boîte aux lettres de l’immeuble où j’ai déjà un box. Et d’acheter d’autres box.

Ça fonctionne réellement ? Dois je mettre un prix ?

Il m’est déjà arrivé de repérer les biens (jamais de box) non habités (volets continuellement fermés, boites aux lettres pleines de pub…) et d’aller au cadastre pour trouver les coordonnées du propriétaire, de le contacter pour lui proposer d’acheter ce bien non utilisé.
La plupart du temps les offres sont rejetées mais c’est statistique sur le nombre, il y aura des affaires à faire. J’ai failli ainsi faire une superbe affaire qui au final n’à pas fonctionné (c’est moi qui  m’étais engagé par ailleurs).

L’idée est d’entrer en contact et pas de proposer un prix d’emblée !

Fonctionne aussi très bien : les annonces de recherche de biens chez des commerçants ou sur lbc (où j’ai pratiqué avec succès à la rubrique recherche). Beaucoup de propositions farfelues mais dans le lots des intéressantes après discussion.

Le mieux dans les "bottes spéciales" à mon goût, contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long à mettre en oeuvre, mais très efficace ! C’est ainsi que j’ai trouvé mes biens les plus intéressants. Sans aucun doute plus intéressant pour les appartements à refaire que les box où vous n’avez pas la possibilité d’améliorer la qualité du produit proposé à la location.

Actualisation du dernier message.

Un seul retour de mes petits papiers. Par le fils du propriétaire. Qui m’a donné le numéro de son père, qui ne veut pas vendre. Un flop.

J’ai reçu cette semaine le compte rendu de l’AG de cet immeuble en question en recommandé. Je n’ai pas eu la convocation à l’AG, et c’est bien dommage car j’aurais bien voulu y assister. Bref.

Je rappelle l’immeuble est bien placé, "bon côté" du 8ème à côté de Grange Blanche pour ceux qui connaissent. mélange entre garage et appartement.
Deux copropriétaires sont débiteurs et les lots vont être saisis. Le syndic va mandater avocat et huissier "afin de procéder à la saisie en vue de la vente de tout lot appartenant à ce débiteur au sein de la copropriété ".
Au total, on a : 1 cave, 2 appartements, 3 garages.

La résolution a été voté.

Je viens d’appeler le syndic pour (re)modifier mon adresse pour bien recevoir tous les papiers et j’ai demandé si je pouvais me placer sur ces lots, avant que ceux ci passent aux enchères. J’ai les coordonnées de la personne qui s’occupe du contentieux, et qui ne sera de retour que mi mai ( pont et vacances).

Est ce que qqn a déjà été dans ce cas de figure ?
J’ai le montant de leur créance au syndic, puis je proposer le montant ( très inférieur au prix réel ) ? Qui correspond grosso modo à la mise à prix des lots. ( 1 cave, 1 appartement et 1 garage à 20 000€ / 1 appartement + 1 garage à 20 000€ / 1 garage sans mise à prix ).

Surin a écrit :

Bon courage avant qu’un juge ne procède à la demande de mise en vente des biens. L’action du syndic lui donne simplement le mandat pour saisir la justice, cela prend ensuite du temps, s’ils ont des avocats en face ils peuvent faire durer ce petit manège durant des années (ou décennies, déjà vécu).
En plus les sommes éventuellement recouvrées iront principalement aux débiteurs prioritaires que sont les impôts trésor public etc.
Bref je vous conseille de bien vous renseigner sur les profil de ces personnes débitrices et de ne pas compter sur l’aboutissement bien incertain de ce genre de procédure avant d’investir.

Le temps n’est pas un problème. La localisation de cet immeuble me plaît, et principe de l’immobilier, il ne bougera pas. Je suis un box sur une succession depuis 2015, ce n’est pas fini, et je suis toujours aussi intéressée pour l’acheter.
Comment se renseigner sur les personnes en question ? Je vais appeler mi mai le service contentieux du syndic. Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

@maxcorporis
Un beau retour, je vous remercie.
Comment faire alors ? Passez avant le commandement de payer de l’huissier ? C’est à partir de ce moment que le bien est déclaré comme saisi, et que le propriétaire ne peut plus le vendre.
Saisie immobilière
Contactez directement le propriétaire et proposer un prix ?

@Christof
Bien d’accord avec vous, ça fera un beau remous

amoilyon a écrit :

Comment se renseigner sur les personnes en question ? Je vais appeler mi mai le service contentieux du syndic. Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

Le service contentieux, c’est l’idéal, sinon la personne en charge de la copro (chez le syndic ou le représentant des copropriétaires). Lorsque la procédure est lancée, chaque décision est notifiée auprès des avocats, dont celui qui défend les intérêts de la copro. Dans les pv, vous aurez la situation du propriétaire, avec la liste des créanciers, les dettes. Comme l’indique cricri, il ne faut pas être pressé. J’ai eu le cas d’un colocataire qui ne payait pas ses charges, commission de surendettement, décès donc succession, procédure de vente judiciaire car l’héritière avait les mêmes gènes… Ça a duré 8 ans.

amoilyon a écrit :

Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

Personne à part un juge ne peut saisir un bien immobilier (et heureusement), et encore, il ordonne la saisie, le débiteur peut faire appel etc…
Le syndic n’a aucun pouvoir à part celui de faire voter une résolution - souvent à la demande de copropriétaires - lui donnant mandat pour saisir la justice, aux frais de la copropriété bien évidemment et sans la moindre garantie de résultat sachant que même si le bien est saisi, je le redis, rien ne dit que de l’argent ira dans les caisses du syndic.
Je vous conseille vivement de vous renseigner sur les procédures de saisie et observer concrètement comment cela se passe en pratique, on ne saisit pas un bien en référé, il faut des années de procédure, des décennies, des frais de justice élevés etc…
Bon courage.
Le copropriétaire mauvais payeur est protégé tout comme le locataire mauvais payeur, il faut bien en être conscient avant d’engager des frais.

Effectivement, une relation directe avec quelques agents immo et notaires est un moyen d’avoir accès aux offres avant qu’elles ne soient commercialisées. Reste encore a faire partie de la liste privilégiée d’investisseurs de ces acteurs très souvent sollicités par des investisseurs professionnels.

Il est assez compliqué, si ce n’est impossible, pour un particulier de passer devant un investisseur professionnel qui a déjà un historique et un track record de ventes réelles effectuées avec les acteurs de terrain, qui entretient son carnet d’indicateurs locaux et qui dispose d’une disponibilité et d’une réactivité totale.

Tout dépend ensuite de ses objectifs. Si l’idée c’est de dénicher 2-3 bonnes affaires dans les 10-15 prochaines années alors l’approche solo peut être une option. Pour une stratégie d’investissement plus ambitieuse il me semble indispensable de faire appel a des investisseurs professionnels dont c’est le métier et qui partagent quelques secrets.

Un bien autofinancé ne diminue pas votre capacité d’endettement, donc vous pourrez recommencer une autre opération. Alors qu’une rentabilité faible vous bloque pour 20 ans auprès des banques…

Ça fait bientôt un an que je recherche et vu que je n’ai toujours rien trouvé je me pose la question posée dans cette discussion.

Après toutes ces visites j’ai remarqué qu’on peut faire des belles affaires en sortant un peu des sentiers battus comme :
- cibler des villes populaires de l’IDF (j’avais trouvé 2 bones affaires à Stains et Sarcelles par exemple), mais il faut oser se lancer dans ce genre d’investissement (ce que je n’ai pas fait finalement)

- se faire connaitre chez des agences qui ont l’habitude de travailler avec des investisseurs. J’en ai trouvé 2-3 (faible % sur le total) qui aiment bien proposer des biens à des contacts qu’ils ont dans leur base de données en passant un simple coup de fil (sans payer le photographe, les annonces…). C’est un moyen d’accéder à des ventes qui ne sont pas publiées sur LBC.

- cibler des villes de province avec un niveau de demande pas trop élevé (attention quand même, si c’est comme ça il y a sûrement une raison). Ça permet de d’avoir des rentabilités élevées sans avoir forcément besoin d’être sur le meilleur coup du siècle et ça permet de négocier plus qu’ailleurs.
Voir mon exemple à Chalons en champagne : https://www.investisseurs-heureux.fr/t17311

Ce qui m’étonne, ainsi que d’autres sur ce forum d’après les questions que je lis, c’est comment certains semblent trouver des biens à 10% et plus tout en étant dans des ’bons quartiers’.

Est-ce parce qu’il ont acheté il y a plusieurs années et que les loyers ont entre temps augmenté ?

Personnellement, quand je ne connais pas trop confiance à l’agent immobilier ou que je n’ai pas assez de connaissance sur le quartier ou la rue, j’aime aller à la rencontre du voisinage.

Concrètement je ne vais pas sonner à la porte mais lorsque je vois le voisin en dehors de chez lui je me permets d’aller discuter avec lui. On en apprend beaucoup comme ça et nous permets d’ajouter quelques infos par rapport à la visite effectuée.

Et en plus ça permet de voir le type de voisinage que vous aurez si vous achetez le bien.