Procédure judiciaire non connue à la signature du compromis : que faire ?

carignan99 · #1

Bonsoir,
Je bute sur un problème pour lequel je fait appel à vos lumières.

Le 14 mai, j’ai signé un compromis de vente pour l’achat d’un appartement, destiné à installer les bureaux de ma SARL. J’achète via ma SCI.

En amont de la signature, j’ai été informé d’un problème dans l’immeuble. L’un des propriétaires a un plancher qui menace de s’effondrer, dans son duplex. La Mairie lui a intimé l’ordre de le réparer, pour des raisons de sécurité et d’intégrité structurelle de l’immeuble. Ce copropriétaire a fait établir un devis, rejeté par l’AG des copropriétaires. Puis un second, également rejeté. Il a ensuite décidé de faire les travaux sans l’aval de la copropriété, pour un total de 20 k€. Il a ensuite demandé que chaque copropriétaire règle sa part, en proportion de ses tantièmes. A cette fin, le syndic a transmis un appel de fonds aux copropriétaires, fin avril (toujours sans décision d’AG).

J’ai alors négocié avec le vendeur, qui a immédiatement réglé sa part des frais, début mai. Lorsqu’on signe le compromis, le 14 mai donc, on en est là. Et le notaire me confirme qu’effectivement, il n’y a pas grand doute quand au fait que les copropriétaires doivent participer aux frais pour ce type de travaux, qui touche à la structure même de l’immeuble.

Mais le vendeur m’a informé hier (05 juin) de deux nouveaux éléments :
- Début mai, les autres copropriétaires ont refusé de payer leur part des frais.
- En conséquence, le copropriétaire au plancher pourri, qui a engagé des travaux sans vote d’AG, a assigné la copropriété devant le TGI (assignation délivrée le 07 mai 2018), pour obtenir le paiement de la part des copropriétaires récalcitrants.

J’ignorai donc l’existence de cette assignation lors de la signature du compromis. Mon vendeur également : le syndic ne les en a informé que le 28 mai…

J’ai demandé à mon notaire quelles options s’offrent à moi. Je suis dans l’attente de sa réponse.

A ce stade, j’hésite entre fuir loin de cette copro ou au contraire, persister dans mon achat, le bien étant vraiment idéal pour mon activité (emplacement, ergonomie, prix).

En théorie, j’ai trois options :
- Option 1 : ne rien faire (le compromis suit son cours),
- Option 2 : renégocier le prix, en évaluant le risque financier de la procédure en cours. Et si on ne trouve pas d’accord avec le vendeur, on annule le compromis, sans pénalités pour moi,
- Option 3 : on annule le compromis, sans pénalités pour moi.

Pour les options 2 et 3, je n’arrive pas à trouver de fondements juridiques qui les justifieraient (remettre le compromis en cause, sans pénalités pour moi). Il n’y a en effet pas vice de consentement : pas de dol (je vérifie mais, à priori, le vendeur n’a appris l’existence de cette assignation qu’après la signature du compromis) et, en soi, l’existence de la procédure ne remet pas en cause l’usage normal du bien.

Mais peut être que je rate quelque chose ?
D’après vous, y a-t-il un fondement juridique qui me permettrait d’envisager les options 2 ou 3 ?

Dernière modification par carignan99 (05/06/2018 21h11)

Mots-clés : compromis, copropriété, procédure judiciare

pierrejacques11 · #2

Je n’ai pas le temps de développer mais il y a l’erreur, comme vice de consentement plus adapté à votre cas.

Bernard2K · #3

La question essentielle est quand même : à combien chiffrez-vous le risque pour vous ?

Le vendeur a déjà payé sa part des travaux ; ça, c’est fait. Vous ne pourriez donc être redevable que de votre quote-part des honoraires d’avocat de la copro, et éventuellement des frais de justice du colocataire (s’il gagne). Vous dites qu’il est évident que c’est à la copro de payer, donc il est très probable que la copro perde. Tant mieux, il est plus facile d’estimer le coût d’un procès perdu d’avance. On n’est pas sur du pénal ou les prud’hommes, où il y a une grosse marge d’incertitude. Là, le tribunal va condamner la copro à payer les 20 k€, plus une somme pour les frais de justice, et basta, non ? Alors, en fonction des coûts estimés, et de vos futurs tantièmes dans la copro, ça chiffre à combien ?

Par ailleurs, à combien chiffrez-vous l’avantage d’avoir ces bureaux ? Des bureaux idéaux, dites-vous, ça veut dire du confort de travail, ça veut dire des clients ou relations d’affaires reçues dans de beaux locaux, au total, ça veut donc dire du CA et du bénef en plus.

Je ne comprends pas bien pourquoi vous envisagez d’emblée de tout annuler ou de demander une ristourne, pour un inconvénient qui va peut-être se chiffrer en centaines d’euros et pas plus !

Je verrais plutôt l’inconvénient du côté des relations bien pourries dans la copro, mais rien ne vous oblige à vous y impliquer. On peut très bien se contenter de payer ses appels de charges sans consacrer ne serait-ce qu’une heure par an à la copro. On n’est pas forcément d’accord avec la façon dont le pays est géré, mais on paie ses impôts quand même, sans y consacrer trop de temps de réflexion. On peut considérer une copro comme cela : un mal nécessaire, on paie et on ne se prend pas la tête.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2018 21h36)

carignan99 · #4

Bernard2k,

Je n’envisage pas sérieusement de tout annuler. En fait, je suis un peu psychorigide : j’aime prendre des décisions en prenant en compte toutes les options possibles.

Sur le cas d’espèce, vous ne répondez pas à la question posée … mais préférez plutôt poser la bonne question, par laquelle il eu fallut que je commence, i.e. à combien le risque s’élève t-il?
Vous avez raison : sans doute quelques centaines d’Euros pour moi (140/èmes), ce qui est en effet négligeable par rapport aux gains espérés (des locaux adaptés, à un juste prix).

Quand je disais que j’hésitais à fuir cette copro, je pensai comme vous le mentionnez aux relations bien pourries qui semblent y exister. N’ayant jamais eu à réellement gérer de l’immobilier en copro, j’ai sans doute sur réagit. Une fois dit qu’on peut simplement payer ses appels sans y consacrer ne serait-ce qu’une heure par an, ça relativise.

Bref, je vais faire comme vous le sous-entendez. Me calmer, passer à l’option 1 (continuer tranquillement le process) et passer à autre chose.

Mais comme je suis un peu obsessionnel, je serai curieux de savoir si, sur le principe, apprendre qu’il existe une procédure judiciaire après la signature d’un compromis est susceptible de permettre une remise en cause de ce même compromis. Si quelqu’un a la réponse…

Bernard2K · #5

Je n’ai pas répondu à vos questions parce que pierrejacques11 avait déjà répondu. Laconiquement, certes, mais tapez "erreur vice de consentement" dans un moteur de recherche et vous saurez ce qu’il y a à savoir.

Après, toute la question est : s’agit-il d’un changement sur une qualité substantielle de la chose ? Pas sûr, compte tenu de la faible portée pécuniaire de l’affaire en cours.

Iqce · #6

Bonjour Carignan,

En général vous avez les yeux "bien ouverts" mais à tout hasard autant poser une question évidente.
En effet si le soucis du consentement est désormais cerné, à vous lire ce quui m’interpelle bien plus dans le cadre d’une vente ce sont les causes de l’effondrement potentiel du plancher, et ce au point de mettre à terme (?) en péril l’immeuble.

Quand une Mairie donne un "ordre de réparer" c’est qu’il y a baleine sous cailloux.
Et que les copropriétaires ne réagissent qu’en refusant de payer pose également question (ambiance comme évoqué par Bernard, ou "faillite" etc) puisque l’on devine un risque sur les personnes.

carignan99 · #7

@Bernard2k
Pour être clair : je mettais en avant que vous posiez la bonne question, ce qui m’a permis de réorienter ma réflexion sur le fond. Bref, qu’il m’a été très utile qu’on me réponde en changeant d’angle p/ à la question initiale. Le vice de consentement, j’ai regardé mais le cas d’espèce sort un peu des clous et ne suis pas suffisamment calé pour tout comprendre. Je posterai le retour de mon notaire.

@Iqce
Si j’ai bien compris, on parle d’un plancher dans un duplex, pas du plancher de l’immeuble proprement dit. L’agent communal chargé des périls a pu constater (je cite) ’des affaissements structurels de la totalité du plancher de l’étage duplex’. De là, le copropriétaire au plancher pourri a mandaté un expert, qui conclut entre autres à ’des désordres structurels extrêmement importants … un péril de stabilité et un effondrement est tout à fait certain en l’absence de travaux de confortement … Les conséquences d’un effondrement soudain seraient catastrophiques pour l’ensemble des niveaux inférieurs’.
On a donc bien un risque, qui est (en principe) maintenant résolu (travaux effectués).

Ce risque, j’étais au courant et suis prêt à l’assumer : l’histoire est claire, les travaux adéquats réalisés.

Ce qui me perturbe est la copro. Il y a la procédure judiciaire elle-même mais vous mettez le doigt sur un point important : pourquoi les copropriétaires refusent-ils de payer? S’ils n’ont pas les moyens (faillite), j’imagine que je serai solidaire de leur dette et que s’ils ne payent pas, ça me retomberait dessus?

C’est une petite copro - je vais essayer d’en joindre 1 ou 2, pour les sonder sur cette histoire.

Surin · #8

Le plancher d’un immeuble, fut-il au sein d’un même lot ou de plusieurs d’un même copropriétaire, fait partie de la copropriété. Il est donc normal que la mise en conformité soit à la charge des copropriétaires de tout l’immeuble.
Maintenant il faudrait savoir pourquoi les autres ne veulent pas payer. Le duplex a-t-il été aménagé sans autorisation ? Peut-être par un ancien copropriétaire, ce qui expliquerait que le nouveau assigne sans ménagement, sûr de son droit.
Toujours est-il qu’il a pris ses responsabilités en réalisant les travaux de son initiative, sans accord de la copropriété. Peut-être que cela lui retombera dessus s’ils ne sont pas conformes ou si personne ne les lui rembourse. Toujours est-il qu’il a réparé son problème de structure et donc celui de tout l’immeuble, à vérifier.

Il vous faudrait l’historique de ce lot et son propriétaire a certainement des informations à vous donner.
Pour le reste ce genre d’histoires empoisonne la vie des copropriétés, leur coûte de l’argent, fait perdre du temps à tout le monde et la justice, quand elle tranche, prend souvent des demi-décisions qui font que les frais engagés en huissiers experts avocats et autres ne sont jamais récupérés.

De là à abandonner l’achat, pour moi si les travaux sont bien faits il n’y a aucune raison de vous inquiéter. Qu’il y ait des c.. dans cette copropriété la classe dans la normalité d’une copro…

pierrejacques11 · #9

Cà fait quand même (au moins) trois gros problèmes dans cette copro:
- un problème de structure de l’immeuble
- un problème de relations entre copropriétaires
- un problème financier / une action judiciaire en cours

Votre vendeur n’était pas officiellement au courant de tout, mais peut-être aussi que la date de vente et le prix tiennent compte de ces problèmes.

Pour invoquer l’erreur comme vice de consentement, il faut se mettre dans la position suivante : "si j’avais été en possession de ces informations, me serais-je engagé dans le processus d’acquisition ?" A vous de répondre, sachant que rien ne dit non plus qu’en cas de désistement de votre part votre argument soit considéré comme légitime par le notaire puis par un juge, le cas échéant (notamment car le problème de structure vous avait été rapporté).

PS : vérifier aussi que le syndicat dispose bien d’une protection juridique; cf l’assurance de la copro

Bernard2K · #10

Ce qu’il faudrait savoir, c’est si le risque d’effondrement vient de travaux faits en dépit du bon sens dans le duplex spécifiquement (couper des poutres porteuses, supprimer des murs porteurs), ou si l’immeuble en lui-même a une faiblesse structurelle.

Vous avez raison de vouloir savoir pourquoi les copropriétaires ne veulent pas payer. Si ce sont les travaux du duplex qui sont fautifs, cela peut renvoyer à de longues expertises qui pourraient conduire à laisser les travaux à la charge de celui qui a réalisé les travaux fautifs initiaux.

En y réfléchissant un peu plus, je me demande si votre première réaction n’était pas la bonne…

xazh · #11

Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.

Partant de là, le vice de consentement risque d’être très très limite …

Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Il y a par ailleurs des cas particuliers pour lesquels le copropriétaire peut se retrouver seul. Typiquement, lorsque la réunion de deux lots en un duplex non prévu sur les plans est mal réalisée, ou sur un plancher interne non structurant pour le bâtiment, ou encore lorsque des travaux internes ont une conséquence sur un plancher commun. On entre alors dans le cadre de la responsabilité du dommage, et c’est le copropriétaire en tord qui doit, in fine, prendre en charge.

Sur la copropriété … Hum … bon courage, parce qu’avec un copropriétaire en guerre juridique contre l’ensemble de la copropriété, vous êtes parti pour des années de conflits larvés.

pierrejacques11 · #12

xazh a écrit :
Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.

Le dol peut-être, mais pas l’erreur, qui ne résulte pas d’un mensonge ou d’une réticence. Le vendeur ne sait pas une chose, de ce fait il n’en n’informe pas l’acquéreur, mais cette chose existe bel et bien et elle aurait pu pousser l’acquéreur à ne pas s’engager. C’est aussi un vice de consentement. La chose, en l’occurrence, c’est l’action en justice. Après, est-ce que c’est suffisant, c’est à voir.

xazh a écrit :
Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Carignan99 a écrit :
En amont de la signature, j’ai été informé d’un problème dans l’immeuble. L’un des propriétaires a un plancher qui menace de s’effondrer, dans son duplex. La Mairie lui a intimé l’ordre de le réparer, pour des raisons de sécurité et d’intégrité structurelle de l’immeuble. Ce copropriétaire a fait établir un devis, rejeté par l’AG des copropriétaires. Puis un second, également rejeté. Il a ensuite décidé de faire les travaux sans l’aval de la copropriété, pour un total de 20 k€. Il a ensuite demandé que chaque copropriétaire règle sa part, en proportion de ses tantièmes. A cette fin, le syndic a transmis un appel de fonds aux copropriétaires, fin avril (toujours sans décision d’AG).

Le copropriétaire, vu comme c’est présenté, n’avait peut-être plus la possibilité d’attendre pour réaliser ces travaux. Après, la prise en charge par la copro, c’est un autre sujet.

Ce qui serait intéressant de savoir c’est le pourquoi du rejet en AG:
- devis trop cher ?
- contestation du caractère de partie commune de ce plancher ?
- faute du copropriétaire ?

Et surtout, l’assurance de la copro a-t-elle été sollicitée et qu’en ressort-il ?

carignan99 · #13

xazh a écrit :
Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.
Partant de là, le vice de consentement risque d’être très très limite …

C’est exact : cette histoire de travaux à faire était dans les PV d’AG depuis fin 2017. Les devis étaient systématiquement rejetés par les copropriétaires. Sur le vice de consentement, vous confirmez mon instinct (mais mon instinct ne valant pas tripette en immobilier…). Aurais-je été au courant de cette procédure, j’aurais fait quatre choses : 1) demandé les avis sur ce forum, 2) demandé l’avis de mon épouse, 3) réfléchit et 4) proposé un prix inférieur pour tenir compte de ce facteur. Donc en soi, pas de vice de consentement apparent (j’aurais fait une offre). Mais bon, à creuser, avec ’l’erreur’ comme le suggère PierreJacques11.
On verra ce que le notaire dit.

xazh a écrit :
Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Le copropriétaire au plancher pourri a bien informé les autres copropriétaires du problème, y compris en produisant la mise en demeure de la Mairie + rapport d’expertise. Tous deux éloquents (cf. post #7, ci-dessus). Sur la procédure interne à la copro, je note ce que vous dites (les procédures ont-elles été respectées?).

xazh a écrit :
Il y a par ailleurs des cas particuliers pour lesquels le copropriétaire peut se retrouver seul. Typiquement, lorsque la réunion de deux lots en un duplex non prévu sur les plans est mal réalisée, ou sur un plancher interne non structurant pour le bâtiment, ou encore lorsque des travaux internes ont une conséquence sur un plancher commun. On entre alors dans le cadre de la responsabilité du dommage, et c’est le copropriétaire en tord qui doit, in fine, prendre en charge.

Vous rejoignez Surin et Bernard2k sur ce point. Clairement un point important.

En résumé de tous les posts ci-dessus, je retiens les points suivants qu’il faut que je gratte à court terme (en dehors de l’aspect purement juridique lié au compromis) :
- Pourquoi les copro ne veulent-ils pas payer?
- Le duplex était-il fait avec autorisations? Dans les formes? quand?

pierrejacques11 · #14

Il y a un truc gênant, quand même, c’est le fait que justement, une résolution, inscrite certainement à la demande du copropriétaire concerné, a été rejetée par deux fois. C’est la voie amiable qui a échoué, dans cette affaire. Dès lors, en tant qu’acquéreur, vous pouviez quand même vous douter qu’en cas d’échec de la voie amiable, on s’oriente souvent vers la voie contentieuse.

xazh · #15

pierrejacques11 a écrit :
Le dol peut-être, mais pas l’erreur, qui ne résulte pas d’un mensonge ou d’une réticence. Le vendeur ne sait pas une chose, de ce fait il n’en n’informe pas l’acquéreur, mais cette chose existe bel et bien et elle aurait pu pousser l’acquéreur à ne pas s’engager. C’est aussi un vice de consentement. La chose, en l’occurrence, c’est l’action en justice. Après, est-ce que c’est suffisant, c’est à voir.

L’erreur n’existe que si la chose existe mais n’est pas connue. Or le problème est connu et reconnu : les travaux ont été réalisé, et le syndic a fait un appel de charges pour payer ces travaux, mais certains copropriétaires ne payent pas. On est donc dans un conflit de créance non payée, créance connue, et non paiement connu.

A partir de là, plaider l’erreur consisterait à dire "non non, je ne savais pas qu’une procédure en recouvrement de créance nous pendait au nez" … de la part d’un chef d’entreprise … A mon sens, cela disqualifie l’erreur manifeste : carignan avait les éléments pour savoir que cela pouvait se produire à terme (cf les délais de prescription en matière de créance)

pierrejacques11 a écrit :
Le copropriétaire, vu comme c’est présenté, n’avait peut-être plus la possibilité d’attendre pour réaliser ces travaux. Après, la prise en charge par la copro, c’est un autre sujet.

La question n’est pas la réalisation effective des travaux, mais le fait qu’il puisse passer outre une décision d’AG tout en exigeant la prise en charge. Et là, c’est une question de respect des démarches.

Il y a tout de même eu 2 devis refusés … dans 2 AGs ? (a priori oui, si le second devis a été réalisé après le refus du premier), ce qui ne plaide pas vraiment en direction d’une véritable urgence.

Le risque, c’est la possibilité que la copro, sur ces éléments, conteste la nécessité des travaux … et donc que cela devienne une longue procédure, dont le cout sera aussi supporté par carignan.

carignan99 a écrit :
- Pourquoi les copro ne veulent-ils pas payer?
- Le duplex était-il fait avec autorisations? Dans les formes? quand?

J’ajouterai :
- vérifier les expertises et leur validité. Un expert privé commandité par un copropriétaire ne peut produire qu’une expertise contestable, juridiquement parlant (contestable dans le sens "qui autorise la contestation / la contre expertise", sans renier l’expertise du professionnel).
- vérifier les devis présentés aux AGs. Le conflit peut simplement suivre un point de détail, du genre : la réfection de la dalle est à la charge de la copro, mais les aménagements de la dalle par le copropriétaire ne le sont pas.

carignan99 · #16

pierrejacques11 a écrit :
Il y a un truc gênant, quand même, c’est le fait que justement, une résolution, inscrite certainement à la demande du copropriétaire concerné, a été rejetée par deux fois. C’est la voie amiable qui a échoué, dans cette affaire. Dès lors, en tant qu’acquéreur, vous pouviez quand même vous douter qu’en cas d’échec de la voie amiable, on s’oriente souvent vers la voie contentieuse.

Sur le fond et avec du recul, vous avez peut être raison.

Dans le feu de l’action, ce que je savais : sur les PV d’AG, des devis qui ont été rejetés (peut être trop chers?) + un appel de fonds a été émis par le syndic (que mon vendeur a réglé) + mon notaire m’a indiqué avant que je signe le compromis que, d’après lui, arrêté de péril en lien avec du structurel = les copro doivent payer. De là, ma foi en l’espèce humaine a sans doute pris le dessus.

Si j’avais eu vent de cette assignation ça ne m’aurai pas fait reculer mais j’aurai simplement mis ça dans la balance quand j’ai négocié le prix avec le vendeur, avec les autres défauts du bien (peu nombreux). Pas par avarice ni pour ’profiter’ mais simplement par pragmatisme : j’aime savoir ce que j’achète. J’achetai un bien + une probabilité de voie judiciaire (que je sous-estimai). Je n’achetai pas un bien + une procédure judiciaire en cours.

Si cette assignation était arrivée après la signature, je n’aurai rien fait et aurait assumé. Mais là, on me met devant le fait accompli - c’est gonflant.

Ce que je tire de tout ça (avec humilité) et à la lecture des posts : j’aurai du gratter plus cette histoire de rejet de devis en AG (pourquoi? quels risques contentieux?) et mettre ça en avant lors de la négo. J’y penserai le coup prochain

xazh a écrit :
La question n’est pas la réalisation effective des travaux, mais le fait qu’il puisse passer outre une décision d’AG tout en exigeant la prise en charge. Et là, c’est une question de respect des démarches.
…
Il y a tout de même eu 2 devis refusés … dans 2 AGs ? (a priori oui, si le second devis a été réalisé après le refus du premier), ce qui ne plaide pas vraiment en direction d’une véritable urgence.

Sur le premier point, je vais laisser l’avocat qui sera désigné régler cette affaire : démarches dans les clous? Duplex déclaré et/ou fait dans les règles etc.
Sur le second, j’ai bien peur que ce soit plus émotionnel que rationnel. J’ai appelé un des copro + le syndic. On est clairement dans une situation épidermique, du genre : ’m’en fiche, je veut pas payer, c’est dans son appart, pas le mien’.
pfff.

xazh a écrit :
A partir de là, plaider l’erreur consisterait à dire "non non, je ne savais pas qu’une procédure en recouvrement de créance nous pendait au nez" … de la part d’un chef d’entreprise … A mon sens, cela disqualifie l’erreur manifeste : carignan avait les éléments pour savoir que cela pouvait se produire à terme (cf les délais de prescription en matière de créance)

Bon j’assume tout mais à nuancer tout de même. De mon coté, je considérai que la créance était payée (mon vendeur a réglé sa quote-part). Ce que j’ai zappé (en tant que non professionnel de l’immobilier) c’est qu’on est dans une copro et que la créance est ’solidaire’.
Et si j’ai bien compris, pour qu’il y ai erreur, il faut que ça touche à un élément essentiel du contrat. J’ai un peu regardé et ce n’est apparemment pas le cas (on ne parle pas de montants énormes, j’achète des bureaux et c’est bien convertible en bureaux etc.). Mais je peut me tromper.

xazh · #17

Carignan99 a écrit :
Sur le second, j’ai bien peur que ce soit plus émotionnel que rationnel. J’ai appelé un des copro + le syndic. On est clairement dans une situation épidermique, du genre

C’est souvent le cas. Mais un caractère d’urgence avérée présenté par le syndic en AG aurait dû, a minima, impliquer un débat lors duquel le syndic aurait rappelé les obligations des copropriétaires, et donc une solution aurait dû être trouvée.

Ces deux refus successifs … peut être que les travaux n’étaient initialement pas si urgent, et qu’ils le sont devenus suite à ces refus, d’où un "passage en force" pour éviter un nouveau refus ou ne pas attendre l’AG à venir ni convoquer une AGE.

Il serait intéressant de vérifier, parce que cela indiquerait une copropriété avec des tentions réelles, donc des risques pour les travaux éventuels à venir.

Carignan99 a écrit :
Bon j’assume tout mais à nuancer tout de même. De mon coté, je considérai que la créance était payée (mon vendeur a réglé sa quote-part). Ce que j’ai zappé (en tant que non professionnel de l’immobilier) c’est qu’on est dans une copro et que la créance est ’solidaire’.

Vous restez malgré tout un entrepreneur … A ce titre, le TGI risque fort de vous considérer, en matière de créances, comme un sachant.

carignan99 · #18

Bien, le notaire m’a donc fournit des petits bouts d’information (c’est un peu comme lui arracher des dents…) : d’après lui, le vendeur aurait du fournir cette information (i.e. existence d’une assignation du syndic devant le TGI) dans le cadre de la loi ALUR. Je n’ai pas trouvé trace de ça dans ALUR mais peut être n’ai-je pas assez bien cherché.

J’ai décidé de procéder en deux étapes :

1. J’ai demandé au vendeur d’écrire à l’avocat du copropriétaire pas content (qui assigne le syndic) pour lui expliquer qu’il a payé sa quote-part des travaux et que donc il souhaiterait être déchargé des frais de procédure et des frais de condamnation au titre de l’article 700 (qui en principe ne manqueront pas d’intervenir). Et par extension, de me décharger aussi, en tant qu’acheteur. Lettre partie il y a quelques jours.

2. L’étape ci-dessus ne mange pas de pain. Si ça marche pas, je demanderai au vendeur de bien vouloir accepter qu’on séquestre à l’acte une partie du prix de vente (sans doute 1 ou 1.5k€). Pour couvrir les frais de procédure + éventuelles condamnations. Ou, s’il préfère, qu’on baisse le prix de vente d’autant.

Et je vais maintenant me concentrer sur l’essentiel : trouver une banque qui accepte de me prêter et une assurance qui accepte d’assurer le prêt.

pierrejacques11 · #19

Sauf erreur, la mention des procédures en cours n’est pas prévue au stade de l’avant contrat ("pré état daté", article 721-2 CCH) mais doit figurer dans l’état daté fourni par le syndic.

Article 5 décret 67

Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 2

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

carignan99 · #20

Petit point d’avancement sur ce projet :

Nous avons eu le retour de l’avocat du coproprio qui assigne ses voisins. C’est niet : il refuse de me décharger des frais de procédure et des frais de condamnation au titre de l’article 700 (qui en principe ne manqueront pas d’intervenir).

Je me suis donc mis d’accord avec le vendeur : il me versera 1000 € de compensation le jour de la signature de l’acte authentique, début septembre. Étant donnés mes millièmes, ça couvrirait un total de 7000€ de frais de procédure + condamnation. Si la copro a un avocat pas trop bête (qui explique aux autres copropriétaires qu’il faut payer leur quote-part de travaux puisque c’est inévitable et ainsi s’épargner une procédure longue et couteuse), ça devrait coûter beaucoup moins.

Quand au syndic, ils font de la rétention d’information. Non contents de ne pas avoir informé en temps et en heure les copropriétaires qu’il étaient assignés au TGI, ils refusent de répondre à mes questions sur l’état de la procédure, sous prétexte que je ne suis pas encore propriétaire. En fait, je pense qu’ils n’ont rien fait et sont totalement dépassés par les évènements. Ça va être rigolo le jour où je deviendrai propriétaire.

Ce que je retiens de tout ça : les syndic peuvent être d’une incompétence (je-m’en-foutisme?) crasse. Et (si c’est possible) faire mettre dans les compromis une clause suspensive ou de renégo, en cas de procédures judiciaires pré existantes mais non connues le jour de la signature.

Sinon, j’ai eu mon emprunt. Ouf!

zaser · #21

Bonjour Carignan, comment se porte cette histoire 16 mois plus tard?

carignan99 · #22

J’ai fait comme annoncé dans mon dernier post : le vendeur m’a versé 1000€.

La procédure est toujours en cours - absolument rien n’a bougé depuis 2018. Le syndic a changé. Il est encore plus incompétent que l’autre. A la dernière AG, il m’a demandé des nouvelles de la procédure…sachant que je n’en ai pas la moindre idée puisque c’est lui qui (en principe) gère ça.

Le copropriétaire qui a assigné la copropriété pour qu’on paye son plancher nous fait des misères - il y aurait des fuites chez lui et il a fait faire des travaux sur le toit sans en informer le syndic…il veut maintenant que la copro le rembourse.

Bref un monde de fou.

Plusieurs points positifs néanmoins. J’ai maintenant des bureaux parfaits pour mon activité, à 20 mètres de chez moi (ce qui m’économise 1h00 de bagnole par jour et me permet d’aller chercher mes enfants à l’école), logés dans une SCI où tout se déroule tranquillement, avec un CF (très) légèrement positif et une rentabilité pour l’instant en ligne avec les prévisions (dans les 6% avant IS).

En conclusion : une copro. folle furieuse mais un investissement immobilier qui me satisfait pleinement. Tout pris en compte, la vie est belle et j’en deviendrais presque philosophe

Si le TGI décide un jour de juger cette affaire, je ferais un petit retour ici, soyez en sûr.

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#12 06/06/2018 13h20

xazh a écrit :

xazh a écrit :

Carignan99 a écrit :

#13 06/06/2018 13h50

xazh a écrit :

xazh a écrit :

xazh a écrit :

#14 06/06/2018 14h09

#15 06/06/2018 15h33

pierrejacques11 a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

carignan99 a écrit :

#16 06/06/2018 15h53

pierrejacques11 a écrit :

xazh a écrit :

xazh a écrit :

#17 06/06/2018 18h06

Carignan99 a écrit :

Carignan99 a écrit :

#18 15/06/2018 15h35

#19 15/06/2018 16h46

1 #20 10/08/2018 16h22

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