Letuche57 : étude de cas immobilier (optimiser fiscalement un bien déjà loué)

Bonjour à tous,

Je suis en recherche active d’investissements locatifs sur 2 secteurs principaux (voir ma présentation détaillée)
Une ou 2 ville très proche de chez moi donc facile à gérer.
Et un autre secteur, un peu plus délicat car situé à + de 500km de distance. J’ai néanmoins des contacts de confiance sur place. Ils pourront facilement s’occuper de faire des visites le cas échéants.

J’étudie actuellement une opportunité pour un T1 de 35m2 qui est déjà loué.
Il dégage actuellement un revenu d’environ 4000 euros en location nue qui pour moi avec mon TMI de 30% me ferait payé en micro foncier :
(4000 - 30% abattement) * ( 30% + 17.2%) = 1452 eur d’impots annuel

Pour optimiser tout ca, j’ai comme idées de :
1/ me mettre en régime réel, de cette manière la 1er année, je peux déduire les frais bancaire et une petite partie des frais de notaire.
- l’année suivante, le locataire étant étudiant, il devrait probablement bouger, même s’il restait l’année suivante complète, j’aurai avec les déductions du crédit, charge non récupérable, PNO ect.. un total de 1245 euros d’impôts en année 2.
- donc s’il bouge en année 2 ou 3, j’avais comme projet de faire un premier rafraichissement, travaux. A savoir travaux de peintures ? Mais est ce déductible des impots au même titre que n’importe quel travaux si je le fais faire par une entreprise ?
La cuisine devra aussi être rénovée, est-ce que la pose et le matériel (chez un spécialiste suédois par exemple ) est aussi déductible ?

2/ j’aurai donc un second locataire type étudiant, 1 ou 2 ans de manière à profiter des déductions décrites précédemment.

3/ lors du changement du locataire suivant, j’ai idée (pas très originale sur ce forum) de meubler le bien et de passer en LMNP au régime réel.
Questions subsidiaires :
- les déductions obtenus précédemment, auront elles un impact sur les charges BIC ?
- est il judicieux de passer en LMNP, meublé, sachant que le bien reste géré à distance ? Je passe donc d’un préavis de 3 mois (en location nue) à un préavis de 1 mois.
Cependant, le public visé étant étudiant, je pense que ca reste logique et la (seule?) possibilité pour ne pas être imposé trop fortement vu mon TMI.
Il resterai aussi une possibilité de rénover plus en profondeur le bien (et de retourner en étape 2), notamment la salle de bain par exemple mais j’ai un peu peur de piloter de travaux plus important à distance, connaissant assez peu les artisants sur place.

L’idée n’est pas nécessairement de débattre du rendement offert par ce bien ci en particulier (j’en ai d’autres en vu) mais bien de la facon dont je peux/dois gérer au mieux l’aspect fiscal avec mon TMI relativement élevé.
Merci de votre aide,

Mots-clés : fiscalité, frais réel, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)