Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?

Bonjour à tous,
Petite bailleuse qui cherche à faire une nouvelle acquisition et à préparer sa retraite encore lointaine mais il est temps d’y penser !, je rejoins votre belle communauté et me permets de relancer ce fil qui m’intéresse alors que je recherche également à souscrire une assurance loyers impayés.

Après diverses recherches et notamment sur le visale, il apparaîtrait que malgré son élargissement, Action logement ferait des histoires pour le remboursement quand vient l’heure des problèmes, en émettant par exemple un jugement sur le montant du loyer s’ils estiment que c’est trop cher, etc.

J’ai lu par ailleurs des témoignages de personnes qui n’ont pas réussi à se faire rembourser par Visale qui cherchent et trouvent tjs une excuse pour ne pas payer :-(

Cf ici : caution par Visale - Location - Forum Que Choisir

Je ne sais pas si qqn a déjà pu se faire rembourser par Visale ou connait qqn pour qui cela a marché ?

Toute recommandation d’une bonne assurance privée éprouvée bienvenue sinon sur le forum ou en MP !

Grand merci par avance et très bonne soirée à toutes et tous,

La Matmut, qui vient de mettre en place une offre, m’a fait un devis de GLI à 3.1% pour un studio avec :
- une franchise de 1 mois de loyer et sans limite de plafond
- protection juridique plafonnée à 4600 euros
- dégradation plafonnée à 2000 euro et une franchise de 400 euros

option vacance locative à 1% : 3 mois de loyer payés avec une franchise de 3 mois.

Cela pourrait éventuellement m’intéresser.

marvolo a écrit :

A noter qu’en lisant les petites lettres du contrat, on découvre que l’assurance pour les garanties Loyers impayés et Détériorations immobilières sont couvertes par une société de droit maltais… Pas forcément un problème en soi, mais je ne m’explique pas l’intérêt de ce montage, peut-être juste une question de taxes.

Ce montage signifie qu’il s’agit d’un assureur ou réassureur étranger qui a monté une structure dans un pays où le régulateur du secteur assurance est plus "conciliant" que les régulateurs traditionnels (ACPR pour la France). Les produits sont donc distribués en LPS (Libre Prestation de Service).

Ainsi l’assureur n’a pas les même exigences de capitalisation pour faire face à ses engagements. A noter qu’il y a eu plusieurs faillites en 2018 sur des assureurs domiciliés à Gibraltar notamment selon le même modèle de LPS.

pierremo a écrit :

Ainsi l’assureur n’a pas les même exigences de capitalisation pour faire face à ses engagements. A noter qu’il y a eu plusieurs faillites en 2018 sur des assureurs domiciliés à Gibraltar notamment selon le même modèle de LPS.

Bonjour, intéressante information. S’agissait-il d’assureurs commercialisant des GLI ou d’autres produits ? Auriez-vous des liens vers des articles qui en parlent, le sujet m’intéresse et une recherche sur Google ne m’a pas permis d’en trouver.

ranapeter a écrit :

Faits intéressants :
Bénéficiant de la caution VISALE pour un locataire ne pouvant plus payer son loyer, j’ai reçu un mail m’annonçant la fin de la prise en charge, en cas d’impayé, VISALE retire sa caution au locataire à la date anniversaire du bail.
VISALE se porte caution pour 36 mois, mais prend fin en cas d’impayé à la date anniversaire du bail.
Mon bail étant un bail meublé il a une durée d’un an. La procédure d’expulsion a été entamée par l’avocat de VISALE, ils poursuivent la procédure jusqu’à son terme mais sans continuer à verser les loyers non perçus.

Après quelques échanges téléphoniques avec la hotline VISALE, compliqué d’obtenir une information de qualité, il faut faire une demande de prolongation de cautionnement pour espérer percevoir les loyers impayés. Nous sommes, après une semaine, toujours dans l’attente d’une réponse.

Donc VISALE est une caution loyers impayés jusqu’au premier impayé .?.?

Grand merci Ranapeter ! Comme vous dites c’est en effet très intéressant (et pas très rassurant pour tout dire). j’avoue avoir du mal à saisir la logique.
En cas d’impayés, Visale est supposé vous payer pendant 36 mois non ? A moins que cela ne s’applique que pour les baux nus et non les baux meublés, je ne sais pas si c’est précisé dans leurs CGV que je n’ai pas encore lu (mais cela ne saurait tarder même s’il y a peu de chances que j’y recours au vu du nbre de retours négatifs que je lis hélas :-(

Pour quelle durée Visale vous rembourse-t-il vos loyers impayés du coup (avez vous perçu de quelconques "sous" ?!) ? Est-ce uniquement durant les mois restants du bail en cours. Exemple bail ayant pris effet au 1e mars, 1e impayé surgissant en août, Visale ne paierait que 7 mois si je comprends bien dans le cas d’un bail meublé ?
Ou plus dans le cas d’une prolongation comme vous le dites mais pas automatique et au bon vouloir de Visale si je comprends bien…

MAJ : Ranapeter, votre bail a-t-il été signé avant le 24/05/18 car il semble qu’il y ait eu du changement depuis si j’en crois la FAQ de Visale ?

Au plaisir de vous lire pour mieux comprendre et de savoir si vous avez pu obtenir cette fameuse prolongation (je croise les doigts pour vous !),

Merci encore

Bonjour Seb78.
Merc i pour ce partage d’expérience bien concrète. J’aurai aimé savoir chez qui avez vous souscrit cette GLI ?

Bonjour Monsieur,

Je ne peux vous donner plus de conseils ou précisions par rapport à ce que j’ai décris précédemment car dans mon malheur, l’ancien locataire est parti très rapidement. Cependant, pouvez-vous préciser les différents tarifs et frais liés à cette assurance? Délais de carence ? Conditions du profil du locataire ? Etc…

Cordialement

Autre que son prix, avez-vous eu l’occasion de faire appel à leur service pour évaluer réellement la prise en charge en cas de défaut du locataire?

Une GRL GLI ou autre Visale peut rassurer mais dans les faits cela coute et on en voit la qualité seulement quand un problème apparait.

Une fois j’ai pris un machin comme ça et j’ai vite arrêter , tous les ans le montant de la cotisation augmente à hauteur de la réindexation des loyers.
Ma cotisation augmentait et mois comme je n’augmente pas les loyers , ça me déplaisait fortement.

Ensuite les conditions d’admission du profil du locataire sont très restrictives donc c’est plus long pour louer et ensuite on trouve moins de candidat.

Ensuite si il n’y a pas de paiement au 20 du mois , il faut envoyer une lettre de relance en recommandé

Je n’ai jamais activé la clause car la fois ou j’ai eu un problème j’avais passé le délai du 20 du mois donc je me suis débrouille à l’amiable

Sans parler d’un locataire qui me paye fin de mois et ce certains qui ont un peu de retard ou font des paiement partiel

Pour moi c’est perdre de la souplesse de gestion

Pour un cout de 2.5 % des loyers encaissés , je suis devenu mon propre assureur

Pour Visale , n’y a t’il pas des critères pour y être éligible ?

Donc cela réduit ma souplesse de gestion sans parler des contraintes de traitement des retards entre le machin visale ou autre et le locataire et ce même si c’est gratuit

Disons que j’ai un peu de recul sur la gestion locative , c’est des rapports humains , c’est du ressenti et un rapport de confiance.

On ne sait jamais sur qui on va tomber mais avec le volume de locations et le nombre de personnes  à qui j’ai loué des biens , il y a des petites lumières qui s’allument dans ma tête quand j’entends certains  mots  , je vois certains comportements , c’est subjectif mais c’est aussi de l’expérience.

A titre personnel à 2.5 % des loyers je serais à 4.000 € de GRxxxx par an , je n’ai pas autant d’impayés et de retards , certains retards se résorberont , d’autres sont perdus je le sais.

Bien entendu chacun fait comme il le souhaite

À titre d’info le « Visale » couvrirait les dégradations immobilières, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques mois .
J’ai un locataire pour le quel j’ai été obligé de faire "marcher" mon GLI, et bien j’ai appris par mail de mon courtier que leur indemnisation était toutefois limitée dans le temps. En effet, celle-ci prendra fin 6 mois après la signification du jugement d’expulsion (dans mon cas 27:12 donc fin 27:06:2020).
J’espere récupérer mon appartements rapidement après la trêve hivernale.
GLI souscrit par courtier AVIVA chez Solly Azar.

Dernière modification par Yabonpognon (25/03/2019 15h41)

Bonjour à tous,
Je commence à être aussi de l’avis de Philippe30, l’humain est essentiel.
Montrer à son locataire qu’on est de bonne foi et sérieux quand il s’agit de faire les réparations vite sans discuter, même si parfois cela relève de la responsabilité locative, cf les joints, ou faire des petites améliorations, ça peut être pas grand chose mais les locataires apprécient beaucoup et sont ensuite plus aptes à communiquer.

Le plus gros souci en cas d’impayé c’est surtout quand le locataire reste finalement donc ce qu’il faut parvenir à négocier c’est son départ au plus rapide possible. Et le locataire sera plus enclin à le faire s’il a de bons rapports avec son bailleur.

Sinon le garant/caution solidaire me semble aussi une bonne alternative à Visale.

Il faut savoir aussi que pour Visale, ils ne remboursent qu’au delà d’1 mois de loyer impayé :

·Pour un impayé total, l’impayé est constitué à partir du moment où deux mois de loyers + charges, consécutifs ou non, sont demeurés impayés (aide au logement déduite).

·Pour un impayé  partiel, l’impayé est constitué à partir du moment où le cumul des impayés de loyers + charges, consécutifs ou non, est supérieur à un mois de loyer + charges (aide au logement déduite).

(source : Visale)

Si vous assignez directement et uniquement la caution, je ne vois pas pourquoi il y aurait des délais de paiement si cette dernière est solvable?

Je suis preneuse d’autres avis de bailleurs concernant le "match": Visale vs. Caution solidaire ? :-)