Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ?

Personnellement, chaque revalorisation augmente les loyers d’environ 10€ par mois. Si vous avez 10 apparts, ca fait 1200 euros par an. C’est pas rien je trouve.

D’autant plus que si je veux relouer, avec la loi qui va sortir, il vaut mieux que j’applique cette hausse, sinon je n’augmenterait jamais mes loyers!

N’oubliez pas les dividendes croissants en bourse, c’est pareil en immo, le loyer doit augmenter (ne serait ce que pour couvrir l’inflation)

Tout a fait d’accord avec vous, 10 € multiplié par x logements, ça compte; petits ruisseaux = grande rivière

Mais ce que je voulais dire c’était : on augmente le loyer, on mécontente donc un locataire et sur x logements, il y en a bien un qui sera assez mécontent pour partir. Mes logements ne sont pas en région parisienne et se louent donc moins facilement. Si j’ai un mois de trou entre 2 locataires, cela annulera le bénéfice de la revalorisation pour plusieurs années …

Comment signifiez vous l’augmentation de loyer afin que cette dernière soit assez "bien" acceptée ?

Bonjour Siocnarf,

Il n’y absolument aucune relation entre le paiement mensuel et la clause d’indexation annuelle du loyer ou clause d’échelle mobile. C’est totalement indépendant.

Je rajouterais comme arguments pro-application de l’indexation :

  - Si le locataire reste 10 ans, c’est en intérêts composés qu’il faut raisonner (bon ok des intérêts composés à 2% mais bon c’est pour la philosophie… ;-)
  - Avec les lois qui vont arriver (dont on a déjà entendu parler ou pas encore), on risque de ne plus trop pouvoir faire ce que l’on veut à terme (hausse du loyer à la relocation etc…). Donc pour ça, j’aurais tendance à prendre ce qui est prenable tant que c’est possible…D’autant que si on est parti au début du crédit par exemple à mensualité= loyer, c’est celà qui permet de générer de la trésorerie au fure et à mesure de l’avancée dans le temps.

Par le passé, je proposais de réviser le loyer seulement tous les trois ans pour que les locataires puissent mieux gérer leur budget, mais en fait ils partaient quelques mois avant l’échéance ou posaient  problèmes pour régler car je ne l’avais pas fait les années précédentes.

Maintenant j’applique systématiquement la révision des loyers, à la hausse comme à la baisse. Tout est clair dès la signature du bail et ça se passe plutôt bien.

Points positifs :
- montre aux locataires le respect des lois, des règles et des délais ;
- les locataires ont l’habitude des revalorisations, il ne faut pas leurs changer les habitudes ;
- en cas de baisse ça fait plaisir au locataire ;
- compense sur la durée la hausse des taxes foncières et assurance propriétaire non occupant ;
- le locataire peut rester 40 ans, je ne suis pas "pris au piège" ;
- En cas de revente avec locataire en place, le loyer reste conforme au marché ;

Point négatif :
- tableaux de suivi et paperasse

A contrario, lors d’un achat, j’ai pu faire baisser très significativement le prix d’un immeuble à cause d’un locataire qui paie "seulement" 280 € CC pour un F3 en plein centre ville (prix marché ~640€ HC). Merci au vendeur de ne pas avoir révisé ses loyers.

Erwan a écrit :

Par contre, il me semblait que l’on pouvait "revenir en arrière" avec l’indice insee si on ne l’a pas fait les années précédentes : 3 ans ? 5 ans ?
Maintenant, la pilule ne doit pas être facile à faire passer au locataire  ! Mais bon, plus facile de dire "vous êtes là depuis 5 ans, le prix de loyer n’est plus en adéquation avec le marché, je vous propose de l’augmenter en suivant l’indice insee des 2/3 dernières années", non ?

Rappel possible sur 5 ans en arrière pour les augmentations de loyers non effectuées et les rappels de charges locatives non perçues
Je ne vous le conseille pas pour les loyers sauf si trop bas  mais il ne faut pas appliquer l’intégralité des indices IRL sinon vous allez vous retrouvez très vite avec un locataire qui part ou au tribunal car c’est pas bien vu par la justice et la jurisprudence , je le  comprend tout à fait pour les loyers.
On ne se pointe pas chez le locataire en lui disant qu’on a oublier 5 ans d’augmentations et que maintenant il doit payer c’est la loi …..

Pour les charges c’est pareil on peux faire un rappel sur 5 ans en arrière mais c’est aberrant car vous avez l’obligation de régulariser les avances de charges annuellement donc si vous gérez bien ce cas ne doit pas se produire.
Sinon c’est de la perte et profit mais je ne régularise pas sur plus d’un an et demi , je ne trouve pas cela correct.

Philippe

Erwan a écrit :

Bonjour,

En vous lisant, je me rends compte que je suis l’un des seuls propriétaires de logements locatifs qui ne revalorise pas le loyer en fonction de l’indice Insee.

Je partais du principe que le jeu n’en vallait pas la chandelle, je m’explique :
- Les loyers de mes appartements sont déjà haut par rapport la moyenne;
- La revalorisation du loyer est assez faible, disons environ 2% sur une année glissante; le fait d’appliquer cette hausse ne changera pas foncièrement ni mes rentrées, ni mon rendement,;
- Par contre, ayant été locataire longtemps, je me rappelle que je n’appréciais pas vraiment cette hausse lorsqu’un propriétaire me l’impactait et disons que je m’en rappelais le temps venu.

Donc en gros, je pense que pour gagner très peu de plus, je prendrais soit le risque que le locataire parte (un peu l’histoire de la goutte d’eau qui fait déborder le vase), soit le risque de "tendre" un peu les relations.

Y a-t-il des données que je ne vois pas / dont je ne tiens pas compte ?
Quels sont les retours d’expériences de ceux qui louent de nombreux biens depuis de nombreuses années et ont donc des résultat statistiquement exploitables ?

Erwan

Bonjour,

Pareil, meme reflexions.

je n’ai jamais revalorisé les loyers sauf en cas de sortie et a la rentré de nouveau locataire ce qui fut tres rare.
J’ai toujours demandé des loyers élevés au départ avec un dépôt de garantie conséquent.
Tout les "aparts le valait bien".

Ils étaient refait a neuf et "nickel chrome" du luxe ! Carrelage de luxe j’u’au plafond.
de la qualité (pas envie de changer les robinets tous les trois ans).
Parabole sur le toit et clim (mini split). Sur la cote d’Azur.
Frigo 2 portes, congelo, avec gaziniere et four encastrés de luxe, micro-onde luxueux et Lave vaisselle.
Hotte aspirante puissante de qualité.

Mais Je selectionnais par le prix, au départ en garantissant pas d’augmentation de loyer, je garantissait également le paiement de l’eau et des charges de poubelle (que je déduis des loyers).

Résultat sur mes studios: de 1988 a mai 2012.
Jamais eu un impayé avec des durées d’occupation assez impressionnantes.
j’ai eu une locataire de juin 1994  Mai 2012
un autre locataire de sept 2000 a 2010
et autre qui a enménagé en 1999 et qui est toujours la.
un autre depuis 2003.
coefficient d’occupation 100%
Maintenant je suis en phase de revente.

Pas d’apt vacants pas de soucis, bref un systeme qui permet d’etre considéré comme un "bon propriétaire" .(iune espèce en voie de disparition en France).

Ça me permet aussi de me considérer comme un personne  de "bien". Apres tout ces gens la, (mes locataires), ce sont eux qui me font "bien"vivre bien alors ils méritent aussi quelques égards.
Et la tranquilité d’esprit ça vaut bien quelques milliers d’euro de loyer en moins.

Et de gérer de l’étranger, grace a internet, Skype tout cela est nettement plus facile aujourd’hui.

Par contre pour mes baux commerciaux 
c’est 3/6/9 indexés sur l’indice INSEE des prix a la construction.

m.

Dernière modification par Miguel (24/10/2012 03h18)

Philippe, Miguel,

merci pour vos retours !
C’est effectivement ce que je pensais mais étant en dehors de ce que fait la majorité des bailleurs, je me disais juste que j’avais du louper quelque chose …

Jusqu’à aujourd’hui, je n’ai encore jamais augmenté le loyer mais le coup de la petite lettre qui dit que j’aurais pu le faire mais que je ne le fais pas car : Aucun retard sur le paiement / Bon locataire qui entretient l’appart / Etc …, c’est toujours bien.
D’une part, ça redore un peu le blason du méchant bailleur et c’est aussi bon pour le locataire qui se sent valorisé/remercié et qui est donc incité à continuer à agir dans l’intérêt de tous.

Erwan

Après des témoignages de proprio, je donne mon témoignage de locataire :

je suis locataire depuis 3 ans en région parisienne d’une maison .

Mon propriétaire ne m’a jamais augmenté mais il sait qu’il a affaire à un locataire sérieux :

- les 37 loyers que j’ai versés ont tous été virés le 30 ou 31 du mois précédent sans aucune défaillance
- la maison est entretenue comme si c’était la mienne . Lors de quelques visites, il a pu voir qu’elle était propre comme au premier jour.
- pose d’un carrelage mural de cuisine (de bon goût je précise) à mes frais
- pose d’un poêle à frais partagé et qui restera dans la maison.

C’est donc win-win

Dernière modification par stef (24/10/2012 11h40)

@Julien : même si la loi s’étend, elle ne concerne que les hausses de loyers entre 2 locataires, supérieures à celles de l’indice. Donc tant que l’indice n’est pas dépassé, pas de problème pour augmenter.

@stef : j’ai des locataires "en or" comme vous (qui payent toujours à l’heure, qui entretiennent très bien et prennent en charge des travaux eux-même…), et je suis tout à fait d’accord sur la relation gagnant-gagnant.
Je n’augmente pas leur loyer, et dès qu’ils m’appellent (ce qui est très rare) je suis disponible pour eux.

Siocnarf a écrit :

@stef : j’ai des locataires "en or" comme vous (qui payent toujours à l’heure, qui entretiennent très bien et prennent en charge des travaux eux-même…), et je suis tout à fait d’accord sur la relation gagnant-gagnant.
Je n’augmente pas leur loyer, et dès qu’ils m’appellent (ce qui est très rare) je suis disponible pour eux.

Siocnarf …. à tout hasard : vous n’êtes pas mon propriétaire ?

L’an dernier je n’ai pas appliqué l’augmentation de l’IRL à mes locataires, qui devait avoisiner 1%. J’ai néanmoins pris le soin de leur notifier la révision en l’assortissant d’une remise exceptionnelle du même montant, remise dont le locataire ultérieur ne bénéficiera évidemment pas.

Je pensais le faire cette année , mais je crois que je vais y renoncer : le dernier indice publié ce matin fait état d’une hausse de 0,009 % ; à ce niveau proche de l’infiniment petit, je ne recouvre pas.