Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Siocnarf a écrit :

C’est tout à fait vrai.
Mais dans ce cas, l’acheteur a acheté 200.000 Fr (en 2001) et a fait pour + 160.000 € de travaux … donc bien loin des 15% !

C’est toujours bon à prendre + 7,5 % de frais de notaire par défaut.
Je vous dis quand il y a de la plus value c’est normal de payer sinon attendez 30 voir 22 ans si les choses changent mais il faut mieux  de la plus value que le contraire.
Par contre 30.000 € d’achat avec 160 K€ de travaux , c’est du lourd en terme de rénovation.

Il faudrait aller voir un conseiller fiscal pour optimiser l’opération

Philippe

ryanroll a écrit :

@Sky
Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

Vous y avez cru …dommage mais ZX-6R vous a répondu.
Faudrait quand même pas rêver , vous ne pensiez pas dépenser 2K€ ou 3K€ d’hôtel et de restaurant pour ne plus payer d’impôts…..

En ce qui me concerne je ne le pratique car je suis proche de mes biens et que je n’ai pas besoin d’en "rajouter" pour être en déficit comptable BIC.

Philippe

Ok merci pour vos réponses, il me semblait bien que c’était "trop facile".

Petite question collégiale : quelle est votre technique pour repérer des biens rentables avant visite?

ryanroll a écrit :

quelle est votre technique pour repérer des biens rentables avant visite

Montant des loyers annuel / prix d’achat = 10 % de rentabilité brute
10 % est un bon point de départ comme rentabilité mais difficile à trouver.

Ensuite il faut voir le foncier , les charges de copropriété.

Les photos doivent être regardées avec soin pour situer la typologie du quartier , les intérieurs , l’aspect de la cuisine et de la SDB.

Il faut suivre les biens en vente depuis plusieurs semaines car possibilité de baisse du prix ou risque d’un bien de mauvaise qualité.
Ne pas se fier aux dates sur les sites car elles sont souvent réactualisées.

Philippe

rynaroll a écrit :

Pour définir la capacité locative d’un bien, vous regardez les prix à la location de biens similaires dans le même coin j’imagine?

Avec votre expérience Etes vous capable de dire si telle ou telle banque est plus à l’aise avec un financement à 110 ou 120% ou est ce que c’est la loterie selon l’endroit et l’agence?

Cela me permettrait d’optimiser mes recherches et m’éviterait de passer dans des banques connues pour les refuser (avec la crise que traversent ces organismes je ne serai pas étonné qu’il y ait des consignes sur un plan national pour réduire les risques)

Je connais mon secteur en terme de prix de location mais cela peux fluctuer.

Le crédit immobilier de France est pas mal et ne demande pas de domiciliation , GE money sont peu regardants mais ils ne  font que du taux variable sans domiciliation non plus.
Le mieux est de faire un tour des banques avant pour tâter le terrain  et avoir un accord de principe sur un prêt.
Le 110 % devient difficile alors pour le 120 % je crois que il ne faut plus trop y compter , la dernière que j’en demandé un il était accepté par le crédit foncier mais il fallait que je fournisse un devis détaillé des travaux à faire , impensable sur 5 appartements en rénovation donc j’ai laissé tomber.

Je vous ai indiqué quelques banques en fonction de mon vécu mais c’est variable en fonction des profils d’investisseurs et des agences , des périodes de l’année et des objectifs de crédits effectués.

Philippe

@Philippe

Merci pour ce condensé de bon tuyaux et de leçons. Tu rentres dans les détails qui permettent d’éviter pas mal de (grosses) surprises.

Philippe30 a écrit :

Il reste à acquérir le coup d’oeil pour le bon achat en fonction de la situation du bien ( quartier correct , transport , commerces , écoles ou universités pour petites surfaces )

Oui c’est le plus dur pour moi !
D’ailleurs comment faites-vous tous les "avertis" pour déterminer le montant des loyers annuels.
J’ai remarqué que plusieurs sites permettent d’avoir un prix au m² pour l’achat et/ou la location.
1- le site de la chambre des notaires,
2- immo.trovit.fr
3- cotation-immobiliere.fr
4- meilleursagents.com (avec cartographie s’il vous plait)
5- ….
Quelle est la pertinence des informations fournies par ces sites ? Les utilisez-vous ? est-ce que vous vous basez sur d’autres sources ?
(J’ai déjà eu en partie la réponse dans un post précédent: regarder les PA de locations de biens de même catégorie mais je pose la question quand même :-) )

J’apprécie ta démarche concernant les matériaux et les meubles. C’est exactement la philosophie à suivre et que j’ai également en tête.

Philippe30 a écrit :

Prend un crédit à taux fixe , les choses sont clair même si le taux est plus élévé , on ne sais pas comment seront les taux dans 7 ou 8 ans.

Oui c’est aussi ma préférence. Ca permet de lever une incertitude sur une équation dont plusieurs paramètres restent flous.

Philippe30 a écrit :

Montant des loyers annuel / prix d’achat = 10 % de rentabilité brute
10 % est un bon point de départ comme rentabilité mais difficile à trouver.

Ensuite il faut voir le foncier , les charges de copropriété.

Les photos doivent être regardées avec soin pour situer la typologie du quartier , les intérieurs , l’aspect de la cuisine et de la SDB.

Il faut suivre les biens en vente depuis plusieurs semaines car possibilité de baisse du prix ou risque d’un bien de mauvaise qualité.

Cibles-tu les annonces d’agences ou de particulier ?
Je trouve que les particuliers sont souvent déconnectés du prix réel du m². C’est probablement perdre son temps d’essayer de faire baisser le prix en dessous du prix du marché. Au moins les agences qui proposent des biens ont déjà réalisé ce travail d’ajustement.
D’ailleurs, quel est le meilleurs moyen pour trouver la bonne affaire ?  Allant naturellement vers les autres je préfère téléphoner ou me déplacer dans des agences. Prendre contact avec les gens.
Les rapports humains sont importants à mon sens.

Sur le web, quels sont les sites les plus pertinents pour trouver des biens d’investissement (maison, appart ou immeubles) ?
J’adore les annonces qui contiennent "idéal investisseur" qui sont généralement à fuir.
Et celles qui contiennent "à rénover" et qui sont dans mon coin des ruines de grange ou il faut commencer par refaire la toiture, les murs puis aménager l’intérieur complètement.

[Philippe30 a écrit :

Prend un comptable c’est plus simple et chacun son métier surtout si tu disposes à terme de plusieurs biens.

Tout à fait d’accord également. Mais quel est le tarif de sa prestation ? Sa prestation peut rentrer dans les charges à déduire ? Il va immanquablement faire baisser la rentabilité globale…. mais peut-être largement  rattraper le coup sur la fiscalité proche du 0
Afin d’éviter des déboires avec le Trésor public il est de toute façon exclu de faire l’impasse sur un comptable.

Philippe30 a écrit :

Une bonne voiture avec une remorque , du matériel de rénovation  et des matériaux chez  brico dépot l’ami du bricoleur.

J’ai déjà une modeste voiture et une modeste remorque (qui en porte parfois un peu trop d’ailleurs). Même si j’ai le permis E je m’oriente plutôt vers l’achat d’un vieil utilitaire qui permet à loisir de transporter matériaux, matériel et gravats. Un vieil utilitaire n’est pas plus cher qu’une grande remorque correcte. Les inconvénients: un CT à passer tous les ans et risque de panne mécanique pouvant exploser le budget.

Je ne sais pas si je suis trop gourmand mais j’aimerai passer directement à un (et même des)  immeubles)  plutôt que par plusieurs appartements afin d’éviter les inconvénients de la copropriété et profiter des avantages:

1- Rattraper un peu de temps par rapport à la démarche de Philippe30 et Siocnarf car j’arrive sur le tard et j’aimerai bien m’investir uniquement dans la gestion de mes biens d’ici 10 à 12 ans,
2- pas de copropriété : je suis seul pour prendre les décisions concernant le bien
3- concentration des biens sur un même lieu, plus facile à gérer si déplacements car je ne serai pas  à côté)
4- Je dois oublier pas mal d’autres avantages !

L’inconvénient majeur que je vois poindre à l’horizon est que les banques me suivent sans avoir démontré avec un "petit" projet que c’est viable…. même avec une vacance locative distribuée qui limite les risques.

Alain

Alain a écrit :

D’ailleurs comment faites-vous tous les "avertis" pour déterminer le montant des loyers annuels.

Il faut connaitre son secteur sinon à défaut prend les annonces des agences immobilières en terme de surface pour connaitre les prix des studios , T1 etc …
A la louche dans le secteur de Nîmes , un studio se loue 300 € , un T1 350 € , un T2 400 , un T3 500
Ce sont des prix moyens hors charges , ces prix dépendent aussi beaucoup de la surface de la vue , de l’emplacement

Il faut regarder les prix moyens locatifs pour se faire une idée mais avec le temps c’est presque intuitif

Alain a écrit :

Cibles-tu les annonces d’agences ou de particulier ?

Plutôt les agences que les particuliers car elles font tampon et force de pression.
Les agences connaissent l’historique du bien en terme de proposition et de mévente donc peuvent être persuasive pour forcer une baisse de prix.
Acheter en fin d’année ou début d’année est une bonne idée car les ventes sont moins nombreuses  qu’au printemps.

Alain a écrit :

Tout à fait d’accord également. Mais quel est le tarif de sa prestation ? Sa prestation peut rentrer dans les charges à déduire ? Il va immanquablement faire baisser la rentabilité globale…. mais peut-être largement  rattraper le coup sur la fiscalité proche du 0

600 € pour 14 biens personnels
400  € pour un SCI IS avec 3 biens
Oui cela passe en charge à hauteur de 915 €
Déduction aussi de l’inscription au CGA pour éviter une majoration de 125 % des revenus , inscription à 200 € environ 

Alain a écrit :

J’ai déjà une modeste voiture et une modeste remorque (qui en porte parfois un peu trop d’ailleurs). Même si j’ai le permis E je m’oriente plutôt vers l’achat d’un vieil utilitaire qui permet à loisir de transporter matériaux, matériel et gravats. Un vieil utilitaire n’est pas plus cher qu’une grande remorque correcte. Les inconvénients: un CT à passer tous les ans et risque de panne mécanique pouvant exploser le budget.

Bof bof pour l’utilitaire , coût important mieux vaut faire dans le polyvalent avec une remorque dont l’usage est ponctuel

Alain a écrit :

Je ne sais pas si je suis trop gourmand mais j’aimerai passer directement à un (et même des)  immeubles)  plutôt que par plusieurs appartements afin d’éviter les inconvénients de la copropriété et profiter des avantages:

1- Rattraper un peu de temps par rapport à la démarche de Philippe30 et Siocnarf car j’arrive sur le tard et j’aimerai bien m’investir uniquement dans la gestion de mes biens d’ici 10 à 12 ans,
2- pas de copropriété : je suis seul pour prendre les décisions concernant le bien
3- concentration des biens sur un même lieu, plus facile à gérer si déplacements car je ne serai pas  à côté)
4- Je dois oublier pas mal d’autres avantages !

L’inconvénient majeur que je vois poindre à l’horizon est que les banques me suivent sans avoir démontré avec un "petit" projet que c’est viable…. même avec une vacance locative distribuée qui limite les risques.

La course est ouverte ……
Dans un premier temps prend un immeuble qui fonctionne , loué et propre.
Fait un apport si nécessaire pour gonfler la rentabilité et la banque sera ravie que tu y mettes aussi de l’argent.
Si tu vas voir la banque en leur disant , j’achète un immeuble avec 3 lots ( par exemple ) qui me rapporte 1500 par mois le crédit est de 1200 par mois , le foncier est de 2000
Solde en fin d’année = 1600 €
Le fait qu’il y ai plusieurs logements permet de répartir le risque.
Il est préférable d’avoir un immeuble qui rapporte 1500 par mois avec 3 lots qu’une maison avec les mêmes conditions ou le risque de vacance locative ou d’impayé réside sur un seul lot.

Philippe

Alain a écrit :

C’est très correct si l’imposition devient nulle ou presque.
Qu’est-ce que le  CGA ? l’inscription est annuelle ou one shot  ?

Centre de gestion agrée qui valide les comptes du comptable
Le fait affilié vous permet de ne pas prendre une majoration de vos revenus locatifs à 125 %.
C’est une cotisation annuelle.

Alain a écrit :

Avez-vous déjà comparé le coût d’achat d’un terrain + faire construire un immeuble dessus en gros oeuvre puis de faire vous-même les travaux d’aménagement dedans par rapport à l’achat d’un immeuble ancien ou chaque bien est à rénover ?

Trop cher et pendant la construction vous n’avez pas de rentrer locative.
Plus tous les délais des artisans et les normes administratives
Trop complexe à mon sens

Philippe

Pas sympa les abréviations et le style télégraphique, surtout pour un premier message.

cob40 a écrit :

Bonjour

Mais à vous lire, bonjour la galére…..

Même remarque que celle de espenlind13 …nous sommes à la limite du compréhensible….
Les personnes qui vous répondent sont bénévoles et permettent au site d’être actif.
Il faudrait au moins que les textes écrits puissent être compréhensibles et écrits correctement comme la charte du site le stipule à juste titre

Après vous avoir lu et tenter de comprendre le sens de votre demande si on prend vos mots au premier degré on peux être un peux choquer de lire "Mais à vous lire, bonjour la galére….."

Présentez vous et posez ensuite vos questions

Philippe

@cob40 :
Bonjour,
j’accepte vos excuses

Pour avoir plusieurs fois étudié des "opportunités" d’investissement dans des villes d’eau, maintenant je les fuis.

- Trop chronophage (location à la semaine ou au mois si curistes)
- Trop de concurrence (biens déjà payés et des loyers trop bas)
- C’est un petit monde difficilement pénétrable où tout le monde se connait
- Curistes habitués à la qualité de la réception de l’ancien propriétaire
- Les curistes (souvent d’un age avancé) n’aiment pas les escaliers et racontent leurs misères de santé pendant des heures
- Difficile de conquérir des curistes qui sont habitués à d’autres propriétaires
- Locataires de courte durée si personnels "saisonniers" des termes (restauration, bricoleurs, esthéticiennes, masseurs en tout genres)
- Tous les personnels à demeure sont souvent propriétaires de leur RP (médecins, personnel soignant, jardiniers, croupiers et autres métiers du casino d’à côté);

Pour ce qui est du nombre d’habitants, c’est à vous de déterminer vos critères, au même titre que certains ne s’intéressent qu’aux smallcaps et d’autres qu’au bigcaps, aucune règle n’existe, c’est à vous de choisir votre univers.

S’intéresser aux critères de population retenus par les entreprises qui proposent des activités commerciales sous statut de franchisé est un bon début, faites vos devoirs.

A titre personnel, je m’étais fixé un minimum de 30 000 habitants dans la ville et de 50 000 dans l’agglomération, mais j’ai dérogé à la règle pour quelques acquisitions dans une future ville portuaire charnière du grand projet nord européen d’infrastructures fluviales. (un peu spéculatif… rdv dans 20 ans).

En espérant vous avoir éclairé.

Y a t’il des investisseurs qui aurait réussit à trouver un immeuble de rapport avec un bon rendement.
Personnellement j’ai des alertes sur de nombreux sites et je dois regarder environ une dizaine de sites par jour afin de ne pas rater "l’affaire".
Les seuls immeuble que je trouve ont des rentabilités moyennes.

exemple récent:

paruvendu a écrit :

(18/07/2012) Vends immeuble dans quartier calme de Rangueil comprenant 4 studios et 4 t1 bis meublés et tous loués. CA annuel 50000 euros. Très bon rendement. Prix de vente 695000 euros

Vous incluez les frais de gestion et le fait de ne pas être sur place pour constater les petits travaux à faire, quand je lis certains acheter de tels immeubles avec un certain rendement?

Parceque c’est bien beau un immeuble de rapport à 600 bornes de chez soi, si on ne peut faire aucun travaux, mise en gestion, et aucun contrôle de visu des problémes au jour le jour (toitures, chasses, renouvellement du matériel, et j’en passe). Le rendement diminue trés vite du coup…