LMNP au réel : faire du différé partiel ou total ?

Juninh08 · #1

Bonjour,

Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP avec travaux, je me pose une question concernant le financement.
L’objectif est d’obtenir un délai d’environ 6 mois pour effectuer des travaux. Pour cela, je vais demander à la banque un différé. Deux options s’offrent alors : le différé partiel ou le total.

Quelqu’un s’est-il déjà penché sur la question de l’impact "global" de choisir l’un ou l’autre ?
J’entends par là que :
- quoi qu’il arrive, les intérêts sont déductibles comme charges
- le différé total coûte "plus cher", mais permet de "déduire davantage"

D’où mon questionnement : le différé total vaut-il le coup de par la possibilité de déduire davantage de charges que le partiel, et également de par le confort qu’il procure pendant les travaux et au début de la location pour se faire un peu de trésorerie ?

J’ai tenté de faire une simulation comparative avec ces quelques chiffres :
- emprunt de 235 000€
- durée de 20 ans
- taux de 1,5%
- différé de 6 mois

On obtient ces résultas :
- partiel : 294 x 6 = 1763€ d’intérêts intercalaires puis des mensualités de 1134€
=> coût total de 38 918 euros d’intérêts
- total : 0 x 6 = 0€ d’intérêts intercalaires puis mensualités de 1143€
=> coût total de 39 203 euros d’intérêts
En conclusion, le différé total permet de ne rien payer (et donc se constituer une trésorerie) pendant 6 mois mais génère un surcoût de 285€ sur la durée totale du prêt et augmente la mensualité de 9€
NB : il faut aussi compter l’assurance de 6 mois en plus (environ 60-80€)

Cela permet de "repousser" de 285€ l’impôt, et coûte réellement 143€ (TMI 30% + CSG/CRDS 17,2%).

Donc je pense que c’est à privilégier

Votre avis ?

Merci

Dernière modification par Juninh08 (06/08/2018 17h23)

Mots-clés : differe partiel, differe total, differe, lmnp (loueur en meublé non professionnel), pret immobilier

GoodbyLenine · #2

La différence entre les deux est négligeable, quand les taux d’intérêt sont aussi bas qu’actuellement.
Il convient donc plutôt de privilégier le confort de financement (donc le différé total).

Votre raisonnement me semble erroné au niveau de l’impact sur l’assurance. En effet, le différé ne fait que repousser le moment où l’emprunt commence à être amorti (ou, si total, le moment auquel la première échéance est à payer. Il ne retarde pas la fin de l’emprunt, ou la date de la dernière échéance. Ainsi un emprunt sur 20 ans avec un différé de un an sera juste remboursé pendant 20 ans (à partir du déblocage) de manière différente : aucune échéance (ou juste les intérêts si différé partiel) pendant un an (pendant le différé), puis des échéances toutes identiques pendant 19 ans (calculées pour que le capital soit soldé à la fin. L’assurance sera donc dans tous les cas à payer pendant les 20 ans… C’est en tout cas comme ça que mes différés ont toujours fonctionné.

Iomipom · #3

Au CA on m’a proposé un différé partiel qui vient en supplément de la durée du remboursement du prêt. Ainsi, un différé de 6 mois fait payer les intérêts sur 6 mois, puis on commence les 20 ans de remboursement du prêt.

Toute les autres banques m’ont proposé comme GBL, un différé qui ne change pas la durée totale du remboursement.

Je préfère le système du CA car dans le second cas on réduit la durée du remboursement, donc on augmente les mensualités et ainsi on réduit le CF… ce qui contrecarre l’effet voulu du différé au final.

Donc différé partiel ou total, ça ne change effectivement pas grand chose avec ces taux et cette durée, mais la "forme" du différé peut changer votre CF donc vérifiez bien vos calculs en fonction de vos objectifs.

Juninh08 · #4

Oui merci, en effet. Je ne pensais pas que le différé était inclus dans la durée totale du prêt.

ZiggyPlay · #5

Bonjour,

Quelle serait la meilleure option quand la différence entre DP et DT n’est pas négligeable ?

Emprunt sur 25 ans (23+ 2)
Différé partiel de 2 ans
386 euros / mois puis mensualité de 1300€

Emprunt sur 22 ans (20 + 2) donc plus court
Différé total de 2 ans
76 euros par mois puis mensualité de 1440€

Merci pour vos avis !

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