Juninh08 [92] : étude de cas immobilier (LMNP, studio en T2, premier investissement)

Bonjour Juninh08,

J’imagine que vous passez par une agence du style investissement locatif? Je les ai rencontré il y a quelques mois et le mode opératoire avait l’air similaire.

Avant de considérer les chiffres du projet, je peux vous rassurer sur l’emplacement du bien. Ma compagne a habité rue de Belfort plusieurs années avant qu’on s’installe ensemble.

Très bien situé, à 10 minutes a pied de la Défense et 5 minutes à pied de la gare de Courbevoie. Nombreux commerces à proximité et il me semble que le vieillissant centre commercial Charras sera réhabilité donc plus attractif. Le quartier est calme, un peu trop pour moi mais certains recherchent ça.

Si le bien est rénové avec gout et équipement au top j’imagine que le coup de cœur fera le reste et la pilule du loyer passera (je trouve ça cher au demeurant mais pourquoi pas). Est-ce qu’il y a un balcon / parking?

Au niveau rendement je trouve ça léger, même si c’est un bon rendement pour la petite couronne. Quel est votre but? Un seul investissement et basta ou bien enchainer plusieurs investissements? Vu le cash flow il sera compliqué d’en faire plusieurs par an.

Par ailleurs vu votre salaire et amenant les Frais de notaire en apport je suis certain que vous pouvez obtenir un taux bien meilleur que ce que vous présentez. Cela permettra presque d’arriver à un cash flow négatif avec un taux canon et une délégation d’assurance.

Dans tous les cas vous avez très peu de risque de vous planter si tant est que vous êtes vigilant sur la sélection du locataire.

Tenez nous au courant de la suite

Deux questions suite la présentation de votre projet :
- d’où provient l’estimation de loyer ? Car vous dites que tout, ou presque, doit être refait dans l’appartement. Le loyer précédent ne devait donc pas être très significatif. Car je pense également que le loyer envisagé est un peu haut et il convient de bien vérifier cet élément avant de se lancer puisque ce sera votre seule source de revenus.

- d’où provient l’estimation pour le prix de la rénovation ? Car le montant global me semble un peu léger pour refaire l’intégralité de l’électricité et la plomberie d’un 32m2, plus également à n’en pas douter les plafonds, murs et sols. Puis enfin l’ameublement pour des prestations que vous souhaitez soignées et qui auront donc un coût.

Méfiez vous des estimations que peut vous fournir un chasseur d’appartements dont le but est de vous vendre ce bien (en prenant 16k au passage), faites des vérifications par vous même.

Enfin sur l’aspect cash flow, c’est à vous de faire vos choix en fonction de vos objectifs. Gardez simplement à l’esprit que le jour où vous voudrez acquérir votre RP, cet investissement viendra abaisser votre capacité d’emprunt et aura donc un impact sur votre vie personnelle. Il faut donc que cela en vaille la peine.

Bonjour Juninh08,

Je ne connais pas du tout le marché locatif dans le 92.
Mais quand je regarde uniquement les chiffres de votre opération je suis vraiment surpris, que vous deviez payer une agence pour avoir une rentabilité aussi mauvaise.
En plus c’est l’agence qui à estimé le loyer donc je pense que vous allez avoir un turn over plus important car les gens ne restent pas si c’est trop cher.

Et si vous déléguez la recherche autant acheter quelque chose en province, avec le montant de votre achat vous pouvez acheter un immeuble de 4-5 appartements par chez moi sans travaux deja loué.
Et même en déléguant la gestion vous aurez sans difficulté un cashflow positif sur 20 ans.
Par exemple juste en regardant sur leboncoin et sans nego immeuble renové dans un bon quartier a 183750€ avec 3/3 apparts loué. 

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 21433.htm/

En effet, d’autant plus qu’il s’agit d’un premier investissement, donc je ne me vois de toute façon pas investir dans un immeuble.

Je préfère avoir une rentabilité moindre mais davantage de garanties au niveau du remplissage du bien. Et avec une telle demande locative, je peux être davantage exigeant sur le locataire.

Aussi, point très important à mes yeux : la revalorisation du bien. Je pense que les prix ont plus de chance d’augmenter à cet emplacement à Courbevoie, plutôt qu’en province.

Je n’adhère pas vraiment pour deux raisons :
- il s’agit d’un appartement IdF, les contraintes ne sont pas les mêmes qu’en province
- celui-ci est parfaitement aménageable et sera lumineux dans chaque pièce, sans aucune perte d’espace

Bonjour

Je vous conseille de ne pas etre aussi précis dans l’etude de cas, si l’affaire est bonne elle interessera beaucoup de lecteurs.

Je plussoie la remarque précedente , si on parle de " tout " refaire. j’imagine que ce sont des artisans qui vont le faire.  vous allez devoir  faire les peintures le sol ( séparation des pieces etc .. )

Vous n’etes pas dans les surfaces " raisonnables " pour un T2, un coin chambre peut etre..

je ne comprends pas d’ou viennent les chiffres de renta .
- loyer 1150 avec charges ( deja il faudrait les deduire mais soit )

- cout initial : 248 k ( avec travaux et meuble evidemment )

j’arrive a 5.5% . si je prends les charges  sans la vacances  4.7%

un point qui me semble essentiel au dela de ca : votre effort d’epargne par mois sur la periode ?
Vous ne donnez aucune information sur votre situation personnelle.

La pertinence d’un investissement se concoit en rapport avec celle ci.

cdt

ps : il y a eu des messages depuis que j’ai commencé le mien , j’ajoute une remarque:

En effet, d’autant plus qu’il s’agit d’un premier investissement, donc je ne me vois de toute façon pas investir dans un immeuble.

Je préfère avoir une rentabilité moindre mais davantage de garanties au niveau du remplissage du bien. Et avec une telle demande locative, je peux être davantage exigeant sur le locataire.

Cela me semble un postulat raisonnable, maintenant , vous partez avec un bien d’une valeur consequente. Si le " tres bon " locataire est en defaut pour une raison quelconque pourriez vous assumer les charges pour une certaine duree ? ( et une duree incertaine comme on dit ).

Re,
My mistake, j’ai cherché dans votre présentation, pour les revenus et situation  et j’ai raté la ligne d’emprunt. mais il manque la capacité d’epargne ( et l’epargne ), l’evolution possible des besoins a court / moyen termes.

J’ai repris vos hypotheses sur rendementlocatif , j’arrive a  -320 euros par mois pour le 20 ans.
le chiffre est lissé  ( plus faible au debut  plus fort a la fin ).

a votre place, je commencerai plus petit, un cash flow negatif de cette taille, empechera d’autre projet.

cdt

Ma capacité d’épargne mensuelle est proche de 1000€, donc ça reste "jouable" en l’état.
Aussi, à court terme cet effort d’épargne sera gommé par l’évolution de mes revenus.

Je n’exclue pas de me marier et avoir des enfants : mon salaire sera complété par celui de madame, et nous aurons une capacité d’endettement plus importante malgré mon investissement.

L’objectif n’est encore une fois pas d’enchaîner les investissements. Je préfère privilégier les biens "patrimoniaux" avec tout de même un attrait au niveau rentabilité.

La CFE et l’expert comptable ont été pris en compte lors de la simulation sur rendementlocatif

Pour la colocation je ne suis pas trop favorable pour le risque de dégradations et turnover plus importants, et puis il me impossible de faire 2 chambres séparées dans 32m2.

Faire du patrimonial, pourquoi pas ?

Cependant si, par exemple, l’autofinancement est à 8% et que la rentabilité du secteur est à 6%, il faut venir avec 25% d’apport pour équilibrer l’opération…

Faire un effort d’épargne dans une zone où les loyers à la relocation sont bloqués laisse peu de marge de manœuvre dans le temps: 20 ou 25 ans, c’est long…

De mon point de vue, le patrimonial en zone tendue s’envisage avec un apport. Sauf à réussir à « façonner » une rentabilité correcte.

Un coup de peinture à 750€ M² oui mais jamais vous n’aurez une rénovation complète avec changement électricité, performance énergétique…
Vous avez l’air certains qu’un T2 de 32M² est jouable , on vous laisse nous faire un retour une fois les travaux terminés.
Bonne continuation dans votre projet.

Je suis certainement trop méfiant mais a moins de signer acte en main travaux faits ( avec les materiaux spécifiés etc ) , j’aurai plutot tendance a dire que les travaux sont sous évalués pour embellir la mariée ( ou la simulation)

une fois engagé , un depassement de travaux peut toujours se faire ( " d’ailleurs vous savez ca arrive toujours les imprévus dans le batiment" )

J’ai du mal a comprendre pourquoi un achat " all inclusive " vous ferez le cadeau des frais d’agence ou de 30% des travaux ….
alors bien sur " on a le réseau, des prix de gros , on sait suivre les artisans "

a votre place je demanderai tout de meme une 2 eme eval de votre choix … et vous verrez bien les réactions.

cdt

ps: frais d’agence de 16 000 c’est peut etre 2 point de comm au dessus du median , je connais mal jamais utilisé.  mais rien qui justifie une telle reduction supposée sur les travaux. un AI classique serait plus rentable alors pourquoi travailler plus …

Je prends note de vos alertes.

Avez-vous des conseils en matière de garanties à demander au prestataire ? Sur les délais, les prestations et les coûts notamment ?