Juninh08 [92] : étude de cas immobilier (LMNP, studio en T2, premier investissement)

D’accord je vois merci.

Et concernant le prêt immobilier, a priori j’aurais ces possibilités de financement :
- 1,40% sur 19 ans (mensualités AC de 1 158€ pour un coût total de 34 238€)
- 1,50% sur 20 ans (mensualités AC de 1 119€ pour un coût total de 38 636€)
- 1,60% sur 21 ans (mensualités AC de 1 084€ pour un coût total de 43 335€)
- 1,65% sur 22 ans, 23 ans, 24 ans ou 25 ans (mensualités AC de 1 048€, 1 011€, 977€, 945€ pour un coût total de 46 917€, 49 161€, 51 415€, 53 680€)

Vous me confirmez que le coût "réel" des intérêts + assurance est de 100 - TMI - CSG/CRDS = 100 - 30 - 17,2 = 52,8% ?

Si c’est bien le cas, entre les possibilités "extrêmes" (19 ans vs 25 ans), l’écart de coût est de (53 680€ - 34 238€) * 52,8% = 10 265€.

Le surcoût réparti sur 25 ans est donc d’environ 35€/mois pour permettre en contrepartie de :
- minimiser le CF négatif
- avoir le confort de payer 945€ de mensualités au lieu de 1 158€ (213€ d’écart chaque mois à placer ailleurs)
- avoir un taux d’endettement plus faible pour d’éventuels autres projets à moyen/long terme (RP ou IL)
- avoir davantage de "marge de manoeuvre" pour des aléas de la vie (mariage, enfants)

En revanche, si je ne me trompe pas, toute revente (ex: au bout de 15 ans) me rapporterait sensiblement moins avec un prêt sur 25 ans qu’avec un prêt sur 19 ans, en raison de la moindre part de capital remboursée avec un prêt long.
EDIT : je complète cette remarque avec une simulation dans les cas extrêmes issue du site RendementLocatif, pour une revente au prix de 250 00€ net vendeur dans 15 ans :
- prêt à 1,4% sur 19 ans => capital restant dû : 51 989€ ; enrichissement de 105 513€ vs 19 454€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 86 059€ de plus que l’AV
- prêt à 1,65% sur 25 ans => capital restant dû : 101 622€ ; enrichissement de 94 163€ vs 12 769€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 81 394€ de plus que l’AV
J’en conclue que le manque à gagner serait de 86 059€ - 81 394€ = 4 665€ au bout de 15 ans si jamais je privilégie le crédit sur une durée de 25 ans au lieu de 19 ans. Right ?

En sachant qu’à aujourd’hui je suis en capacité d’épargner environ 1000€/mois, et que ma situation professionnelle va évoluer (augmentation de salaire) dans les 5 ans, j’hésite entre minimiser le coût total du crédit en sachant que je suis en capacité d’assumer la mensualité plus élevée, ou bien me laisser le plus "d’air" possible pour les raisons évoquées ci-dessus.

Qu’en pensez-vous ?

PS : j’ai la possibilité au bout d’un an d’amortissement sur chacun des prêts d’augmenter les échéances à hauteur de maximum 30% (donc réduire la durée du prêt) ou de rallonger la durée jusqu’à 1 an supplémentaire
=> marge de manoeuvre pour réduire le prêt de 25 ans (à combien ?) si jamais je me rends compte au bout de quelques années que je préfère rembourser davantage

Merci

Dernière modification par Juninh08 (08/08/2018 12h25)

Il n’y a pas de frais de dossier ni d’IRA.
Oui il y a une assurance incluse en supplément du taux annoncé, à environ 10€/mois.
Ce sont les propositions auprès de ma banque actuelle.

Oui, si je rallonge d’un an le taux reste le même qu’à l’origine.
Qu’entendez-vous par "une partie des interets ne sera pas deductible mais cela restera marginal" ?

Je suis assez d’accord sur le fait qu’en général 25 ans avec un taux qui augmente ce n’est pas forcément à privilégier, mais je trouve qu’il n’y a pas trop d’écart sur ces propositions par rapport au taux sur 20 ans.

En effet, voici une simulation comparant les cas extrêmes issue du site RendementLocatif, pour une revente au prix de 225 00€ net vendeur dans 5 ans :
- prêt à 1,4% sur 19 ans => capital restant dû : 172 495€ ; enrichissement de 6 835€ vs 3 803€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 3 032€ de plus que l’AV
- prêt à 1,65% sur 25 ans => capital restant dû : 101 622€ ; enrichissement de 3 682€ vs 3 022€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 660€ de plus que l’AV

J’en conclue que le manque à gagner serait de 3 032€ - 660€ = 2 372€ au bout de 5 ans si jamais je privilégie le crédit sur une durée de 25 ans au lieu de 19 ans.

Est-ce que j’ai oublié un élément ?

Un "compromis" serait peut-être de partir sur une durée de 21 ans à 1,60% avec possibilité de:
- l’augmenter à 22 ans au même taux au bout d’un an => 1 031€ HA au lieu de 1 074€
- augmenter les mensualités de 10% au bout de 5 ans => 1 178€ HA au lieu de 1 074€ pendant 173 mois au lieu de 192 mois (soit 19 mois gagnés)

J’ai mis un prix de revente "perso" au bout des 5 ans, pour cette raison 225 000€ est un prix de vente "raisonnable".

Le financement est à 100% (bien + travaux + frais agence).
Je prends les frais de notaire + frais de garantie en apport.

A contrario, je me dis que l’effort mensuel supplémentaire d’aujourd’hui de 213€ si je choisis une durée de 19 ans au lieu de 25 ans sera "comblé" au bout de 5 ans si mes revenus nets après impôts augmentent de 2%/an (ce qui est le minimum envisageable)… donc la durée de 19 ans n’est pas forcément à exclure. Ce serait un effort supplémentaire aujourd’hui qui serait "gagnant" plus tard.