Construire un patrimoine immobilier avec zéro apport : mythe ou réalité ?

Bonjour,

J’ai choisi le titre un peu provocateur !
Nous pouvons souvent rencontrer ce titre très vendeur que « il est possible de devenir un investisseur immobilier avec zéro ». Le plus connu est Olivier Seban qui tourne les vidéos en popularisant cette idée. Mais il n’est pas le seul. En ayant 10 ans d’expérience dans l’immobilier et un portefeuille de 12 biens je me suis posé cette même question et la réponse n’était pas ferme.
Je voudrais avoir vos avis.

L’idée de cet investissement est de trouver les biens rentables (généralement en province) et emprunter la totalité soit le capital, frais notaires, garantie, frais d’agence etc. de façon que au final le bien génère la trésorerie positive (cashflow). Vous ne sortez pas 1 centime de sa poche et commencez à toucher l’argent juste après la signature chez le notaire (si le bien est déjà loué). Donc en théorie quel que soit vos revenus/patrimoine (même avec un SMIC), à condition que votre situation financière est stable, vous pouvez devenir un investisseur immobilier. Cela l’air beau pour être vrai, mais pourtant ce n’est pas irréaliste.

Voici mon avis (je parle uniquement des investissements immobiliers « classiques » et pas saisonnier/colocations/transformation etc.):

Biens rentables : en effet la trésorerie positive sans apport peut être atteinte sur des biens TRES rentables (plus de 10%-12% brut avec peu de charges). C’est possible généralement en province et relativement facile avec des immeubles de rapport ou les prix à m2 sont beaucoup plus faibles.
Ce point est essentiel et pourtant déjà là on peut avoir des réserves. En effet dans tous ces scénarios il faut être assez expérimenté. Pour investir en province (souvent loin de son domicile) il faut connaitre le marché et savoir étudier ce marché. Pour investir dans un immeuble de rapport en plus il faut connaitre tout un tas de choses spécifiques à ce type de biens. Alors pour moi c’est vrai mais à condition que vous avez pas mal d’expérience.

Négociation :
Souvent les meilleurs affaires ne sont pas exposées directement sur leboncoin.com ou SeLoger. Alors il faut négocier…… Et comme dans un paragraphe précédent il faut savoir négocier et plus spécifiquement négocier dans l’immobilier.

Emprunter la totalité :
Il y a des banques (pas beaucoup) qui peuvent faire ce genre de montages. Mais attention souvent ce sont des banques traditionnelles (voir trop traditionnelles) ou les autres frais sont exorbitants. Puis souvent ce prêt est fait aux nouveaux clients uniquement dans le cadre d’une démarche commerciale afin que vous domiciliez vos revenus et placements dans cette agence. Donc cette approche, même s’elle fonctionne dans certains cas, ne peut pas être généralisée afin de construire un patrimoine immobilier. A un moment ou un autre la banque vous demandera un apport ou bien vous allez vous retrouver avec un nombre ingérable des comptes et des frais divers (c’était mon cas il y a quelques années).

Gestion au quotidien:
Les sociétés d’assurance propose une large gamme des assurances permettant de couvrir les risques majeurs liés à la locations et la gestion de l’immobilier. Bonne nouvelle que en France nous avons une culture d’être assuré parfois même sur-assuré. Pourtant il y a des nombreuses situations ou les assurances ne vont pas intervenir ou vont intervenir que partiellement. Les vacances locatives et les dégradations dont le coût dépasse le montant du dépôt de garantie sont probables également. Le risque des vacances locatives est souvent plus élevé dans les secteurs ou la rentabilité est élevée.
Sans avoir de capacité d’épargne suffisante et/ou le capital de secours il serait aventuriste de se lancer sérieusement dans l’immobilier.

Ma conclusion :
Alors le profil de cet « investisseur avec zéro » me parait assez contradictoire. C’est quelqu’un qui maîtrise la situation économico-sociale d’une région (souvent pas ou il habite), cible un sous-marché dans lequel il trouve une pépite. Ensuite il devra s’imposer dans la négociation avec l’agent immobilier (professionnel de négoce) et le vendeur. Ensuite il se présentera à la banque (avec zéro je rappels) et s’imposera comme un véritable entrepreneur avec un business plan au minimum formalisé. Après avoir signé il devra faire preuve d’un bon gestionnaire (encore plus délicat s’il y a des travaux à réaliser). Il devra également assurer un capital de secours pour les imprévus. C’est n’est pas vraiment un profil d’un salarié au SMIC, n’est-ce pas ? Pourtant cette stratégie a souvent pour but de motiver les ménages à faibles revenus.

Même si j’aime les vidéos motivantes et enrichissantes d’Olivier Seban (et les autres du même style) j’ai tendance à relativiser l’optimisme. Je suis d’accord que se former avant d’investir est primordial et non seulement dans l’immobilier. Mais investir avec zéro n’est pas forcément une bonne idée si l’investisseur a vraiment zéro dans sa poche (=capacité d’épargne moins de 100 euros par mois). Même après la meilleur formation sur l’immobilier cela reste des connaissances théoriques et sans avoir minimum d’expérience il sera difficile de réaliser une opération parfaite.

Par contre la capacité du projet immobilier de dégager une rentabilité/cashflow sans aucun apport – est un très bon « benchmark » pour juger la pertinence d’investissement. En effet si le projet est rentable « avec zéro » alors tous ce que vous allez apporter et/ou mettre en réserve de sécurité sera en plus. Donc l’idée tient parfaitement la route mais je ne la vendrais pas comme une baguette magique aux non-initiés.

Mots-clés : apport, financement, immobilier, rentabilité