Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier)

lachignolecorse a écrit :

J’ai parfois ce genre de souci. Les causes sont : lingettes, protections féminines, restes de cuisine…

Parfois, j’envie ceux qui vivent grâce à la bourse

C’est sur que ce n’est pas sur les files dédiées à la bourse qu’on parle de la m… mouise !

Quelle est la réaction des locataires ? Une déclaration à l’assurance?
Avez vous eu un devis du plombier ?
Malheureusement, dans l’urgence, ce n’est pas évident de pouvoir faire venir plusieurs artisans pour avoir des devis à comparer, et qu’ils puissent intervenir immédiatement.

Par expérience, les locataires font pire que mieux. Ajouter un tuyau avec la pression du réseau ne sert qu’à mettre de l’eau partout. Idem avec les produits de débouchage, ça augmente surtout la marge du gsb.

Soit le bouchon est du à une mauvaise utilisation du locataire et c’est bloqué pas trop loin. Ça c’est le cas facile. Il suffit de tirer la chasse pour constater que ça remplit immédiatement la cuvette.

Dans mon cas, les soucis que j’ai rencontré proviennent de soucis très en aval lié à de grandes longueurs de tuyauterie (environ 100m dans mon cas). Sachant qu’en plus, j’ai une pompe de relevage. Au premier souci, j’ai essayé avec mes moyens modestes et j’ai fait pire que mieux. Une société d’assainissement est passée est le souci réglé au bout de 2h moyennant 200€ (ce qui est modique vu la galère). J’ai eu le même souci 6 mois plus tard et..  Idem 200€. J’ai regardé où  se trouvait le souci. J’ai acheté un gros karcher avec un bon kit de débouchage et je le passe dès que j’ai un doute. Lz karcher et son kit coute 200€. Idem avec la pompe de relevage. J’en ai acheté une plus petite ce qui me permet de faire fonctionner les égouts en mode "dégradé" le temps de tout déboucher. Mais maintenant que je connais les faiblesses, une petite vérification tous les 3 mois suffit amplement.

C’est l’inconvénient d’être propriétaire d’un immeuble, vous gérez les communs. Mais il faut apprendre les points faibles de votre installation .

Idem avec le réseau Internet de l’immeuble. Un coaxial dans une gaine enterrée était abîmé et le signal devenait aléatoire. Résultat 8m de tranchée à creuser.

Idem lorsque vous avez un(e) locataire avec des longs cheveux, faut leur expliquer comment démonter le siphon de douche sinon vous êtes certain de devoir intervenir dans les 6 mois.

Ce problème a une cause. Pour le moment vous êtes dans le flou, avec le locataire qui vous dit que ça fuit au niveau d’un tuyau et aussi que ça déborde. Ca fait deux fuites différentes, c’est étrange.

Les plombiers ont l’habitude et savent identifier la cause. Demandez au plombier de vous appeler dès qu’il a établi la cause.

Ensuite, la logique concernant le coût de l’intervention, c’est :
- mauvaise utilisation du locataire : c’est pour sa pomme.
- mauvaise installation (fuite due à l’usure, à un sous-dimensionnement…) c’est pour votre pomme.
A vous de voir en fonction de ce que vous dira le plombier…

Bonjour à tous,

J’aborde un nouveau chapitre avec mon premier investissement: la séparation des concubins et la volonté de l’un à poursuivre le bail, dans le cadre d’une location meublée.

D’autres étant passés par là avant moi, pouvez-vous me confirmer la démarche suivante:
- lettre de résiliation du concubin sortant
- avenant au contrat précisant nom/prénom/adresse du bailleur et du locataire restant, rappel du bail précédant avec adresse du bien et date de démarrage du contrat, motif de la modification et fin de la clause de solidarité.

En pratique, je me questionne sur plusieurs points:
- faut-il faire un état des lieux de sortie avec le locataire sortant, sachant que le logement continue à être habité?
- le bail prenant fin fin octobre 2018, vaut-il mieux faire un avenant au contrat initial ou demander une résiliation de bail aux concubins et signer un nouveau bail de 9 mois avec celui voulant rester?

Merci pour les éventuels retours de ceux qui ont connu cela

Si les deux membres du couple ne sont ni mariés ni pacsés, c’est une colocation avec bail unique. Vu que vous dites concubins, on va partir du principe que c’est le cas.

Il faut voir l’application du bail tel qu’il est rédigé. Est-ce qu’il y a une clause de solidarité qui fait que le seul locataire restant est bien redevable de la totalité du loyer ? Si oui, vous pourriez très bien ne rien changer au bail.
Par contre, le colocataire sortant peut souhaiter mettre immédiatement un terme à la solidarité, pour éviter d’être co-responsable de tout dommage ou impayé intervenant après son départ. Alors, et alors seulement il faut faire un avenant au bail.

Il faut aussi regarder le jeu des cautions.

S’ils sont mariés ou pacsés, c’est un peu différent.

Pour moi, la meilleure solution, c’est l’avenant.

Résilier totalement le bail pour en faire un nouveau pourrait éveiller la méfiance du locataire souhaitant rester, par exemple qu’il le prenne comme une manœuvre pour le mettre dehors car vous avez peur qu’il n’arrive pas à assumer le loyer seul. Ca existe malheureusement les bailleurs qui essaient de foutre dehors le locataire restant, cf. cet exemple : Un colocataire s’en va, tous doivent partir? A mon avis, ça ne présente pas d’avantage, par rapport à l’avenant.

Concernant l’état des lieux : non, puisque le bail n’est pas résilié. Si le locataire restant considère que le locataire sortant est responsable de dégâts qui seront retenus lorsqu’il partira à son tour, c’est au locataire restant de se faire payer au sortant une provision en vue de l’état des lieux lorsqu’il sortira à son tour. C’est comme ça que ça marche (normalement), en coloc avec bail unique, et justement, c’est une coloc avec bail unique.

1) D’abord, parlons de votre cas actuel, qui n’est pas un bail étudiant si j’ai bien compris :
Un bail loi 1989 (nu ou meublé) se renouvelle automatiquement et tacitement à l’échéance, sauf le cas particulier du bail meublé étudiant de 9 mois, ce qui n’est pas le cas ici.

L’avenant ne doit modifier que ce que l’on veut modifier. En l’occurence, le départ d’un locataire et la fin de sa clause de solidarité. Le bail initial continue à s’appliquer dans toutes ses autres clauses.

Il faut bien comprendre qu’un avenant n’est pas un nouveau bail. Si vous êtes à 3 mois de l’échéance et faites un avenant maintenant, ce n’est pas une location de 3 mois ; c’est un avenant qui intervient au cours de la durée du bail de 12 mois, sans rien y changer. Dans 3 mois, ce bail sera renouvelé automatiquement et tacitement pour 12 mois, qu’il y ait eu avenant ou pas.

Si vous indiquez une durée différente dans l’avenant, vous risquez fort de faire une connerie, et notamment de faire quelque chose d’illégal.

2) Si j’ai bien compris, indépendamment de votre cas actuel, vous vous demandez de plus : "quand je fais un bail étudiant de 9 mois, que le gars veut rester après le 9e mois et qu’il est toujours étudiant, est-ce que je peux faire un avenant plutôt que de refaire un bail ?"
La loi de 1989 définit 2 types de bail meublés :
- le cas général, où le bail est de 1 an minimum, renouvelable tacitement.
- le cas particulier du bail étudiant de 9 mois, non renouvelable.

A l’échéance du premier bail,
- si vous faites un avenant disant "le bail est prolongé de 9 mois". Vous venez de faire en fait un bail de 18 mois au total. Ce qui est parfaitement autorisé, mais cela fait rentrer ce bail dans le cas général. Le gars qui voudrait rester plus de 18 mois pourrait plaider et obtenir qu’il s’agisse désormais d’un bail de 18 mois, renouvelable tacitement. Vous ne pouvez plus le virer que dans les conditions très restrictives inscrites dans la loi.
- si vous faites un avenant disant "le bail est renouvelé pour une durée de 9 mois, toutes les autres conditions restant identiques", je pense que c’est bon (la différence avec le premier cas, c’est le mot "renouvelé" au lieu de "prolongé"). A priori, c’est l’équivalent de refaire un second bail de 9 mois, toujours sans reconduction tacite. Néanmoins, les juges étant très souvent favorables au locataire, un juge pourrait dire que votre "renouvellement" fait passer le bail dans le cas général ; et qu’il devient à reconduction tacite ; et même qu’il est illégal avec ses 9 mois, puisque le bail de cas général doit faire un an minimum.

Bref, si l’avenant de "renouvellement" (et non pas de prolongation) est possible, je pense que la solution la plus sûre est de refaire un bail de 9 mois.
En gros : le premier bail était de 9 mois, non renouvelable, il est échu, donc il appartient maintenant au  passé, on recommence à zéro.

D’une manière générale, la loi de 1989 est très contraignante, et à chaque fois qu’on veut "inventer" quelque chose de différent, on a beaucoup de chances de se mettre dans l’illégalité. L’inventivité est à réserver pour les loisirs et le domaine artistique ; dans le domaine juridique elle est souvent casse-gueule.

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 11h51)

Bonjour à tous!

Après une année riche en émotions en tous genres, me revoilà avec un nouveau petit projet immobilier.

Caractéristiques

- Type : appartement
- Année de construction : ancien
- Étage : 1er/3
- Exposition : très lumineux (4 fenêtres orientées sud + 2 orientées nord)
- Double vitrage pvc (10 ans)
- DPE : vierge
- GES : vierge
- Surface Carrez : 64m2
- Pas d’ascenseur
- Vide depuis plus d’un an (suite à rétractation de l’acheteur d’alors)
- Syndic pro ; charges annuelles (dont récupérables) = 500€ (300€) pour 2018.
- Chauffage gaz individuel
- Petit espace vert commun
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : paiements à jour, aucun soucis à travers les CR d’AG.
- Décoration : ancienne

Localisation

- Centre-ville (nombre d’habitants > à 50k)
- Stationnement libre sur rue ou sur parking à 450m
- Commodités dans la rue même
- Transports en commun à 250m

Travaux

- Isolation IPI normes RT-2012
- Démontage de cloisons
- Passage en tout électrique normes NF C15-100 complète
- Réfections sols/murs/plafonds avec réagréage
- Changement porte d’entrée coupe-feu 1/2h
- Réfection complète SDB + cuisine
=> 1er devis = 700€/m2

Rentabilité (aux alentours de 3-4% bruts dans ce secteur)

- Population ciblée : étudiants ou couples
- Coût du bien avec frais de notaire : 42k€ + 4,2k€ (estimation) = 46,2k€
- Frais d’agence supportés par le vendeur
- Loyer envisagé (après étude du marché) : 600€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (par sécurité)
- Gestion en directe
- Aucun travaux à prévoir
- Travaux votés par la copropriété à financer : aucun
- Taxe foncière avec TEOM : 570€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120€ (estimation)
- RB après travaux: 7,23%

Financement du bien

- Montant de l’apport : 0€ si possible (max. les frais de notaire)
- Type de crédit : fixe
- Durée du crédit : 240 mois
- Taux : max. 1,60 sur 240 mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : entre 20k€ et 40k€ déblocables rapidement.
=> 1ere simulation avec ma banque traditionnelle = mensualité de 475,79€ (dont 28€ d’assurance)

Régime d’exploitation

- Meublé avec passage du micro-BIC au réel

Informations complémentaires

- Prix de vente moyen affiché au m2 pour les F3: 1 057€
- Prix de vente affiché au m2: 657€
- Prix moyen au m2 en location meublée: entre 7 et 10€
- Façade et colonne montante évoquées dans le PV de l’AG 2018

L’intérêt de cet achat se situe à plusieurs niveaux, à mon sens:
- pas mal de travaux: cela permettra de faire baisser (voire d’annuler) mon imposition sur mon 1er bien et sur ce 2nd bien. J’espère avoir bien compris cela, d’ailleurs, même si avec le passage au réel, je vais prendre les services d’un EC.
- la possibilité d’acquérir un bien plus proche du secteur géographique que je vise dorénavant.
- la possibilité d’élargir mon réseau.
- l’envie de me lancer dans un projet plus "impliquant" que le 1er.
- un potentiel de revente intéressant, même si ce n’est pas mon objectif premier, car le quartier est en pleine rénovation lui-même.

Voilà pour cet aperçu. Vos remarques et questionnements sont toujours les bienvenus!

Bonjour,

Vous ne pourrez donner congé à votre locataire au terme du bail,avec un préavis d’au moins 6 mois,que pour vendre ou occuper ce bien (ou une personne de votre famille avec d’importantes restrictions).

Vous ne pouvez donner congé pour faire des travaux,sauf s’il y a modification complète de la structure de l’appartement ,donc pas seulement un rafraichissement important,Pour une rénovation,vous êtes obligé de garder le locataire,en lui proposant éventuellement une solution d’hébergement temporaire si l’appartement n’est pas habitable pendant les travaux.

De ce fait,il me semble que votre solution nécessitera d’attendre que le locataire parte de lui-même,ce qui peut être à court terme s’il s’agit d’un jeune étudiant ou à très long terme si le locataire est une personne qui aurait du mal à retrouver un autre bien (si le loyer actuel  est bas  par exemple).

Il y a toujours des possibilités décrites de convenir  avec  le locataire de passer  d’un bail nu à un bail meublé (voir files correspondantes sur le forum) mais cela n’est pas toujours évident,ni même possible.En tout cas,c’est plus compliqué que d’acheter un bien vide ou loué en meublé.

Bonne étude de votre projet.

Bonjour à tous,

Après une longue période d’absence pour diverses raisons (développement de mon activité professionnelle, acquisition de nouvelles compétences/connaissances, développement de mon patrimoine, etc.), je reprends l’investissement immobilier au-travers d’une 2e acquisition.

VOTRE PROFIL

- Âge: 29 ans.
- TMI: 14%.
- Revenus salariés: +/- 21K/an.
- Revenus LMNP: 6K/an.
- Prêt immobilier (reste 59K)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: 0.
- Fiscales: 0.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): pose carrelage/parquet/lino; peinture/tapisserie; installation meubles cuisine/sdb, autant dire pas grand-chose. J’apprécie bricoler mais l’objectif est de déléguer au maximum à un artisan sur ce projet.
- Sociales: ok.
- Temps disponible: 3 jours/semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : F2 (à modifier en F3).
- Année de construction: avant 1949.
- Étage: 1er/2.
- Luminosité: plutôt sombre.
- Surface au sol: 63m².
- Pas d’ascenseur.
- Vide depuis quelques mois (pour cause de mise en vente).
- Copropriété avec syndic bénévole de moins de 20 lots.
- Chauffage individuel électrique.
- Volets roulant PVC.
- Vitrage double, ouvrants PVC.
- Décoration : classique.

Les petits PLUS:
- stationnement aisé dans la rue
- parking public à moins de 450m
- en plein centre-ville, limitrophe à la partie historique
- sera entièrement rénové dans un parc immobilier vieillot -> faible concurrence

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de +/- 50k habitants, avec une population principalement composées d’étudiants ou de jeunes actifs pour ce qui est de la "cible".
- Dynamisme économique majoritairement basé sur l’industrie.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix de vente affiché : 78k€ (frais d’agence supportés par le vendeur).
- Prix de vente négocié : 65k€ (frais d’agence supportés par le vendeur).
- Coût du bien avec FN et FA: 71,5k€.
- Loyers actuellement pratiqué: 0€/mois HC.
- Loyers envisagés après travaux: 600€/mois HC.
- Taux de vacance envisagé: 0%.
- Gestion en directe
- Travaux : isolation plafond, mise en sécurité de l’électricité, rénovation SDB et réfection sols/murs, ajout porte palière + porte intérieure = max. 21k€.
- Aucun travaux prévus dans la copro (rénovation - de 5 ans).
- Taxe foncière (+ TEOM): autour de 545€ (+150€).
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): autour de 120€ (en attente de confirmation).
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non prévue pour le moment.
- Charges de copropriété annuelles: 686€ (assurance, électricité des communs, eau froide, entretien espace vert)

Rendement brut
Rentrée locative / (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux + frais de dossier + frais de garantie) x 100
7200 / (65000+ 0 + 6 500+ 21000 + 600 + 800) x 100 = 7200 / 93900x 100 = 7,66%.

Rendement net
(Rentrée  locative – (taxe  foncière+  assurance  propriétaire  non  occupant  +  charges  de copropriété)) / (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux + frais de dossier + frais de garantie) x 100
(7200 –(650 + 686 + 150)) / 93900x 100 = 5 714 / 93900x 100 = 6,08%.

Cash-flow
Hypothèse établie :Taux : 1,26%.
Assurance : 0,20%.
Durée : 240 mois (20 ans).
93900€ soit 459€ mensuels, soit 5 508€ annuels.
Calcul : 5 714 –5 508= 206€ annuels, soit 17€ mensuels.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: max. les frais de dossier.
- Type de crédit : fixe.
- Taux du crédit avec assurance: 1ère proposition de la banque principale à 1,26% + 0,20%.
- Durée du crédit: 240 mois.
- Une seule ligne de crédit pour travaux + prêt immobilier.
- Enveloppes travaux déblocables sur facture en 48/72h.
- Achat en nom propre.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): entre 20K et 40K déblocables rapidement (moins d’1 semaine).
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : pas envisagés.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée au réel. Avec cet acquisition, je passerai du micro-BIC au réel.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES

- Le prix de vente moyen affiché au m² est de 1 292€ (--> ici, le prix au m² est de 1 016€).
- En terme de location, le prix moyen au m² se situe entre 7 et 10€. Je possède un bien plus excentré, loué à 10,66€/m². La concurrence n’est pas énorme car les biens qualitatifs (surtout en termes d’isolation) sont assez rares.
- Budget travaux estimé au plus haut (choix des matériaux, notamment) par une entreprise du bâtiment. Certains postes nécessiteront moins de budget. L’excédent sera consacré à l’enduisage et à la peinture des murs.
- Le loyer envisagé est volontairement choisi dans la fourchette moyenne basse.
- Cet investissement se veut plus patrimonial qu’à gros cash-flow compte tenu de sa localisation.
- Les meubles et l’électroménager ne sont pas pris en compte.

Voilà, n’hésitez pas à faire des remarques si l’envie y est.

Bonne journée!
L.

Bonsoir Zaser,

Je vais essayer de répondre dans l’ordre à votre message:

- dans le secteur proche (immeubles directement accolés): le prix de vente au m2 est de 1 430€. L’appartement, une fois rénové et transformé en F3, vaudra au minimum 90 000€ (en prenant en compte le prix au m2 moyen + la gamme de rénovation prévue).
- je parle de placement patrimonial car il se situe dans la partie vieille ville de la ville, à 2 pas du quartier piétonnier, des restaurants/musées/etc. Et que des moyens sont alloués par la ville pour restaurer ce quartier qui devient de plus en plus dynamique.
- j’ai choisi l’appartement au regard du quartier, des travaux à réaliser, des possibilités de location offertes (nu: sans souci, meublé: encore mieux, LCD: fortement recherchée car à proximité de tout et de la gare/transport en commun + ville qui s’y prête).
- j’ai visité beaucoup (environ une 30aine de toutes surfaces) d’appartements pour aiguiser mon œil et affiner ma recherche.
- je connais assez bien le secteur, à mon sens, pour y avoir vécu, pour m’y rendre fréquemment, pour l’étudier et en suivre son évolution depuis environ 5 ans.
- concernant les liquidations et les adjudications, je ne m’y connais pas du tout.
- concernant DVF, dans le même immeuble, deux logements ont été vendus récemment à 1 546€/m2 pour l’un (nécessitant un bon rafraîchissement) et 1 415€/m2 pour l’autre.

En résumé, la localisation, les travaux, le budget, les perspectives futures rendent ce projet intéressant pour moi. Même si je me base sur ce qui est actuellement et non sur des hypothèses futures.

Bonne soirée,
L.

Dernière modification par Lykkelig (14/11/2019 23h34)