Fichier Excel pour valider un cash flow positif pour un investissement immobilier

loneo · #1

Bonjour,

Je voulais votre avis sur mon template de tableau de flux mensuel.
Je compte m’en servir pour mes recherches, celui-ci me permettra de m’assurer que je suis face à un projet avec un bon cashflow.

Les chiffres que j’ai rentré sont des chiffres concernant un bien fictif, qui dans le cas présent montre bien la mauvaise affaire.

Je veux savoir si j’ai oublié des choses importantes et si le tableau vous semble pertinent.

Hate de vous lire.

Pas de "e" à Box Internet

Mots-clés : cashflow, rentabilite, tableau flux mensuel

FunnyDjo · #2

Bonjour,

Le tableau à l’air bien mm s’il faudra rentrer les informations avec plus de détail. Vous pouvez provisionner pour une vacance locative d’1 mois de loyer tous les 2 ans. Vous pouvez aussi provisionner pour de menu travaux pour 2 semaines de loyer par an.
Un bilan comptable pour LMNP est entre 300 et 600 euros.
La CFE est à 150 euros.

Nb: J’ai l’impression que vous comptabilisez la partie du capital du remboursement de votre prêt. Vous devriez récupérer cette partie à la revente du bien. C’est du capital immobilisé dans l’investissement mais pas perdu.

loneo · #3

Ok pour la vacance, les travaux et la CFE.
Au niveau du bilan comptable, je ne récupère pas 2/3 ?

Je ne comprends par votre NB, vous faite référence à quelle partie du tableau ?

Le tableau mis à jour ci-dessous

Iomipom · #4

Les données d’entrée semblent relativement complètes, au moins pour voir rapidement l’intérêt d’un projet. Deux remarques seulement :
- Il manque les frais d’agence et frais bancaires, le cas échéant.
- Taxe foncière / charges de copro sont en double.

Après, les données d’entrée c’est une chose, mais il faut pas se planter dans les formules après ;-).

loneo · #5

Hello et mercipour ton retour.
j’ai mis les Frais d’agence dans le prix du bien. Je préfère décorréler les charges de copro et la taxe foncière.

Nb : avec un tableau comme ca on se rend bien compte de la difficulté de trouver un projet avec un cashflow positif

Bernard2K · #6

C’est pas mal. Quelques points de détail :
- l’apport n’a rien à faire dans le prix
- je ne comprends pas l’intérêt de mettre les charges de copro et la TF une première fois, puis de les mettre à nouveau dans la liste des charges.
- 25 ans est rarement accordé sur du locatif. Partez plutôt sur 20 ans, si vous trouvez du cashflow positif sur 20 ans, et qu’au final vous avez un financement à 25 ans, ça sera du bonus.
- TF très bon marché, à presque 1/10e de mois de loyer. C’est plus souvent dans les 1 mois.
- gestion locative pas chère. C’est plus souvent dans les 7 %.
- charges de copro pas chères non plus. Notez qu’il faut prendre la totalité des charges de copro, y compris celles récupérables sur le locataire.
- plutôt que "revenu locatif", écrivez "recettes locatives = loyer CC". En meublé on raisonne sur le loyer CC puisque c’est la base imposable. Ecrire cela,c’est plus clair sur le fait qu’il faut bien prendre le loyer CC. Et c’est bien parce qu’on prend le loyer CC en recettes, qu’il faut intégrer la totalité des charges de copro côté charges.
- je trouve plus logique d’exprimer les travaux d’entretien en % du prix du bien (par exemple 0,3 % du prix du bien, par an pour les menus travaux ; sachant qu’au long terme on est plutôt entre 0,5 et 1 %).
- à la place de "balance", écrivez cashflow, puisque c’est bien ce que vous calculez.
- aucune mention de fiscalité. Vous partez manifestement du principe qu’avec le LMNP au réel, avec le jeu des amortissements, il n’y a aucune imposition à payer les premières années. C’est souvent le cas, mais je trouve ça quand même un peu casse-gueule de faire un tableau qui ne mentionne même pas la fiscalité. Le jour où elle repointe le bout de son nez, ça peut surprendre. Cela dit, en meublé, en première approche, c’est pas bête de considérer "LMNP au réel avec amortissement = zéro fiscalité", pour une étude rapide des projets. Idéalement, avant de se décider vraiment (signer une offre), il faudrait faire des calculs plus approfondis et réalistes. Et surtout, n’utilisez pas le même tableau pour des revenus fonciers où là, ça serait une grosse erreur de négliger la fiscalité.

loneo · #7

Bernard2K a écrit :
C’est pas mal. Quelques points de détail :
- l’apport n’a rien à faire dans le prix
- je ne comprends pas l’intérêt de mettre les charges de copro et la TF une première fois, puis de les mettre à nouveau dans la liste des charges.
- 25 ans est rarement accordé sur du locatif. Partez plutôt sur 20 ans, si vous trouvez du cashflow positif sur 20 ans, et qu’au final vous avez un financement à 25 ans, ça sera du bonus.
- TF très bon marché, à presque 1/10e de mois de loyer. C’est plus souvent dans les 1 mois.
- gestion locative pas chère. C’est plus souvent dans les 7 %.
- charges de copro pas chères non plus. Notez qu’il faut prendre la totalité des charges de copro, y compris celles récupérables sur le locataire.
- plutôt que "revenu locatif", écrivez "recettes locatives = loyer CC". En meublé on raisonne sur le loyer CC puisque c’est la base imposable. Ecrire cela,c’est plus clair sur le fait qu’il faut bien prendre le loyer CC. Et c’est bien parce qu’on prend le loyer CC en recettes, qu’il faut intégrer la totalité des charges de copro côté charges.
- je trouve plus logique d’exprimer les travaux d’entretien en % du prix du bien (par exemple 0,3 % du prix du bien, par an pour les menus travaux ; sachant qu’au long terme on est plutôt entre 0,5 et 1 %).
- à la place de "balance", écrivez cashflow, puisque c’est bien ce que vous calculez.
- aucune mention de fiscalité. Vous partez manifestement du principe qu’avec le LMNP au réel, avec le jeu des amortissements, il n’y a aucune imposition à payer les premières années. C’est souvent le cas, mais je trouve ça quand même un peu casse-gueule de faire un tableau qui ne mentionne même pas la fiscalité. Le jour où elle repointe le bout de son nez, ça peut surprendre. Cela dit, en meublé, en première approche, c’est pas bête de considérer "LMNP au réel avec amortissement = zéro fiscalité", pour une étude rapide des projets. Idéalement, avant de se décider vraiment (signer une offre), il faudrait faire des calculs plus approfondis et réalistes. Et surtout, n’utilisez pas le même tableau pour des revenus fonciers où là, ça serait une grosse erreur de négliger la fiscalité.

Mercipour votre longue réponse.

Pour l’apport je comptais le mettre en négatif sur le prix total du projet (voir fichier a jour ci-dessous). Est-ce que cela à du sens au niveau du rendement locatif (nb : est-ce que l’on compte l’apport dans le calcul de rentabilité) ?

Pour les charges de copro et la TF ne prétez pas attention c’est juste un moyen pour moi de les voir plus facilement.

Pour tout le reste j’ai mis à jour. Ça fait une opportunité encore plus dure à trouver Après ces ajustement, pouvez-vous vérifier que ce tableau n’est pas trop prudent ?

Je n’ai pas eu de réponse pour l’EC quelle somme mettre sur une année, en comptant les déductions d’impôts ?

loneo · #8

J’ai fait une simulation pour tester mon fichier (voir ci-dessous) et j’ai l’impression que celui-ci est extrêmement prudent, qu’en pensez-vous ? Cela existe vraiment des projets à 110 000 € qui peuvent générer un loyer CC de 1000€ ?

Bernard2K · #9

Vous êtes effectivement un peu pessimiste sur plusieurs points :
- 12000 € d’aménagement, ça peut arriver qu’on doive mettre autant mais ce n’est pas sur tous les projets
- il y a peu de chances que vous ayez 3000 € de travaux à payer dans la copro dès votre achat
- charges de copro annuelles relativement élevées
- GLI + gestion par agence vous bouffent 10 % des loyers soit 1 % de rendement.
- la box internet : ce n’est pas au bailleur de payer ; et ça vous expose à certains désagréments si votre locataire en fait une utilisation illégale (s’il s’intéresse au terrorisme ou télécharge à tout va).

Vous êtes en revanche optimiste sur l’absence de prise en compte de l’expert-comptable (vous pourriez compter 500 € par an pour le premier bien et 250 € pour les suivants ; c’est à peu près l’ordre de grandeur).

Pour autant, ce que vous semblez découvrir, mais qui n’est absolument pas nouveau :
- concrètement, en général, il faut 10 % de rendement brut ou plus pour avoir un cahsflow positif en meublé (avec emprunt de la somme totale sur 20 ans) ; et même plutôt 12 à 15 % % brut en location nue (revenus fonciers).
- il n’est pas facile de trouver des biens à haut rendement.
- ça dépend beaucoup des endroits. Vous trouverez plus facilement du 10 % brut à Montauban qu’à Paris ou Lyon.

Sur ces sujets, lire :
Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?
Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?
Immobilier : qu’est-ce qu’une bonne rentabilité immobilière ?
Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?
et aussi les retours d’expérience des foreumeurs qui y arrivent comme cricri77700, ZX-6R, DDTee, Philippe30 et de nombreux autres.

Faites des recherches sur le forum, c’est une mine de connaissances et de retour d’expérience.

alfredimmo · #10

Bonjour à tous,

Je partage avec vous mon fichier Excel que je suis en train de bâtir (j’aime bien essayer de comprendre tous les enjeux et variables pour mon futur projet d’investissement locatif, plutôt que d’utiliser directement des outils en ligne).
Mon ambition est similaire à celle de loneo, à savoir évaluer la viabilité d’un projet.

Trois "parties" sont sur cet Excel :
- la partie "Projet", pour calculer les rendements brut et net.
- la partie "Trésorie", pour valider le cash-flow.
- la partie "Fiscalité / Imposition", pour déterminer le régime fiscal le plus favorable, si possible sur le long terme. Je dois dire que je galère sur cette partie, car je ne sais pas encore comment mettre en valeur l’impact sur les années que durent l’emprunt. Il m’a semblé voir dans une de mes lectures (malheureusement je ne retrouve plus où ) que la situation peut radicalement changer au cours des années, c’est pourquoi je tente de comprendre comment cela évolue. Sans succès jusqu’à présent.

Les cases bleues/grises sont les variables que je peux modifier. Vous noterez mon approche prudente et large sur les évaluations , mais si certaines vous semblent vraiment déraisonnablement prudente, je suis à l’écoute. (Je n’ai pas encore fait d’investissement locatif (ni de comptabilité ou de fiscalité d’ailleurs), d’où mon manque d’expérience).

Je suis preneur de vos commentaires (j’ai déjà pu intégrer les commentaires précédemment faits sur les règles de calcul).

L’onglet plan d’amortissement est un copier-coller du modèle qu’Excel propose quand on l’ouvre. j’ai juste modifié les formules pour chercher les informations sur le premier onglet.

simulateur_immo_pour_dr.xls

niceday · #11

Concernant l’amortissement en LMNP, Je partirai sur quelque chose de plus réaliste (même si cela fait débat et c’est selon la ville/et son comptable).
Vous indiquez : "Amortissement max (Px-foncier 15%) sur 20 ans + meubles sur 10 ans"
J’avais pris comme note, plutôt :
Terrain (entre 15%-30%) (Paris >20%)
Gros Œuvre 35%
Façade - Etan 5%
IGT    20%
Agencements 20%

Compte Eléments    Durée amort. (années) % DAP
211000 Terrain    0    0,00%
213000 Gros œuvre 55    1,82%
213000 Facade étanchéité 25    4,00%
213000 Installations 25    4,00%
213000 Agencements    20    5,00%
215400 Mobilier 5    20,00%

alfredimmo · #12

Merci pour ce retour.

Je vois donc que j’avais sous-évalué "l’abattement" foncier. Savez-vous sur quoi il faut se baser pour déterminer la "quote-part" de cet "abattement" ?

Ensuite, je comprends que le gros œuvre s’amortit sur 55 ans. Cela signifie-t-il que chaque année je peux amortir 1/55 de 35% du bien moins la partie foncière ?
Soit par exemple pour un bien à 100k€ dont un foncier de 20%, un amortissement annuel pour le gros œuvre équivalent à 100 000- 20% = 80 000, puis 80 000x35% = 28 000, puis 28 000/55 = 509.

Mais avec mon raisonnement, je ne retombe pas sur les mêmes chiffres que si j’utilise votre colonne "% DAP"… Il y a donc un point que je n’ai pas saisi.

niceday · #13

Votre calcul est bon selon ces hypothèses "je peux amortir 1/55 de 35% du bien moins la partie foncière".
Le %DAP ne reprends pas la quote part, c’est juste 1/55=1,818%.

Pour déterminer ces hypothèses d’amortissement, il y a de nombreux posts qui traitent le sujet sur le forum. Beaucoup de débats. Mais pour une simulation, je pars pour ma part avec ces données qui sont déjà bien fins.

durale · #14

alfredimmo a écrit :
Bonjour à tous,

Je partage avec vous mon fichier Excel que je suis en train de bâtir (j’aime bien essayer de comprendre tous les enjeux et variables pour mon futur projet d’investissement locatif, plutôt que d’utiliser directement des outils en ligne).
Mon ambition est similaire à celle de loneo, à savoir évaluer la viabilité d’un projet.

Trois "parties" sont sur cet Excel :
- la partie "Projet", pour calculer les rendements brut et net.
- la partie "Trésorie", pour valider le cash-flow.
- la partie "Fiscalité / Imposition", pour déterminer le régime fiscal le plus favorable, si possible sur le long terme. Je dois dire que je galère sur cette partie, car je ne sais pas encore comment mettre en valeur l’impact sur les années que durent l’emprunt. Il m’a semblé voir dans une de mes lectures (malheureusement je ne retrouve plus où :( ) que la situation peut radicalement changer au cours des années, c’est pourquoi je tente de comprendre comment cela évolue. Sans succès jusqu’à présent.

Les cases bleues/grises sont les variables que je peux modifier. Vous noterez mon approche prudente et large sur les évaluations ;), mais si certaines vous semblent vraiment déraisonnablement prudente, je suis à l’écoute. (Je n’ai pas encore fait d’investissement locatif (ni de comptabilité ou de fiscalité d’ailleurs), d’où mon manque d’expérience).

Je suis preneur de vos commentaires (j’ai déjà pu intégrer les commentaires précédemment faits sur les règles de calcul).

L’onglet plan d’amortissement est un copier-coller du modèle qu’Excel propose quand on l’ouvre. j’ai juste modifié les formules pour chercher les informations sur le premier onglet.

simulateur_immo_pour_dr.xls

Merci pour ce partage de fichier. Peux être que vous pourriez rajouter des indicateurs tels que TRI, VAN pour l’aide à la décision d"un investissement immobilier.

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Fichier Excel pour valider un cash flow positif pour un investissement immobilier

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Bernard2K a écrit :

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alfredimmo a écrit :

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