Benji94 [27] : étude de cas immobilier (appartement avec travaux)

pierrejacques11 · #26

Quel est le montant de travaux que vous avez renseigné ?

benji94 · #27

J’ai mis 26Ke de travaux sur rendement locatif.

J’ai l’impression qu’ils prennent 50% des travaux :
"Les travaux ne sont déduit qu’à hauteur de 50% suite au passage au prélèvement à la source de l’impôt en 2019 (les travaux indiqués doivent être la somme de 2018 / 2019 et 50% calculés correspondent à la moyenne des 2 années)".

Cela fait donc 10800HT environ ..Mais je ne suis pas d’accord avec le montant du déficit foncier..

PS: j’ai renseigné 47ke de revenu salarié net soit environ 6500E/an

pierrejacques11 · #28

Si la simulation démarre bien en 2018 alors à mon avis c’est une erreur (cf mon post 14). Peut-être qu’un autre intervenant comprendra la réforme différemment.

A quoi correspond HT ? Hors taxes ? Les montants doivent être renseignés TTC.

benji94 · #29

Oui c’est ce qu’il me semble aussi.. Mes différentes lectures parlent bien de 100% des travaux en 2018 et 50% du montant en 2019.

Oui oui mais j’essayais de comprendre le résultat de rendementlocatif.

Par contre avec l’impôt à la source, cela fait que l’Etat me remboursera en Octobre/Novembre d’une bonne partie de mon impôt sur le revenu ?

Un autre membre du forum pour nous confirmer qu’il y a bien un soucis?

Milavn · #30

Bonsoir,
Tout à fait d’accord avec le calcul de Pierrejacques11.
Et pas d’accord avec le calcul du site.

Et l’État vous remboursera éventuellement en octobre/novembre mais en 2019.
Pour la part de revenu ayant subi un prélèvement à la source à partir de janvier 2019 et qui est effacé par le déficit foncier imputable sur le revenu (8560€ calculé par Pierrejacques11)

Les premiers 10700€ (imputables sur le revenu 2018) seront perdus.

benji94 · #31

Merci pour votre confirmation,mais je ne comprends pas votre dernière phrase.
Ces fameux 10700€ ne viendront pas réduire mes revenus salariés de 2018?

Sur d’autres sites,ils disent que oui ..

Est ce parce que j’aurais 0 de revenu foncier ?

BenBBB · #32

Vous déduirez 10700 euros de vos revenus 2018…Mais comme vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus 2018, c’est tout perdu.

Cf mon calcul plus tôt dans ce fil.

En 2018, vous déduisez 100% du montant des travaux (mais vous ne payez pas d’impôts donc ne bénéficiez en fait pas de cette déduction sauf…):
Exemple: 60k travaux, vous déduirez 60k de travaux de vos revenus fonciers (location nue). S’il reste du déficit (revenus fonciers < 60k), alors vous déduirez 10700 de vos revenus salariés. Mais comme indiqué au dessus ça n’aura pas d’effet puisque 2018 est une année ’blanche’. S’il reste encore du déficit alors il est reporté sur les années suivantes (et c’est là que ça devient intéressant). C’est pour ça qu’il faut proportionnellement beaucoup de travaux pour que ce soit intéressant.

Ensuite en 2019 vous deduirez:
(Travaux 2018+travaux 2019)/2 (si aucun travaux en 2019, ca fait 50% des travaux de 2018).
Là-dessus vous rajoutez votre éventuel restant de 2018 en report.

Donc c’est pour ça qu’à mon avis les travaux en 2019 ne sont pas intéressants et en 2018 uniquement si beaucoup de travaux par rapport à vos revenus fonciers.

Dernière modification par BenBBB (07/06/2018 22h46)

pierrejacques11 · #33

Attention, en 2018 on déduit 100 % des travaux.

benji94 · #34

Est-ce que vous savez qui je peux contacter pour être sur des calculs?
Un expert comptable directement ?

Pour ceux ayant un expert comptable, vous l’avez choisi plutôt près de chez vous ou alors près de vos investissements locatifs (pour ceux vivant en IDF et investissant en province) ?

BenBBB · #35

pierrejacques11 a écrit :
Attention, en 2018 on déduit 100 % des travaux.

Vous avez raison PierreJacques, j’ai corrigé mon post précédent.

benji94 · #36

Une idée de qui je peux contacter afin de faire des simulations correctes (bug rendement locatif avec l’année blanche) ?

BenBBB · #37

Un expert-comptable ?
Le service des impôts ? (Attention toutefois j’ai du insister pour avoir quelqu’un qui avait l’info car la première personne ne comprenait pas la question et ne connaissait pas ce dispositif de report de travaux pendant l’année blanche).

benji94 · #38

Bonjour,

Petit point d’avancement.. mon crédit a bien été validé pour la totalité de la somme, sans soucis !
Je signe devant le notaire Samedi 1er Septembre, et je commence les travaux dans la foulée. Je vous ferais l’avant/après..

Par contre, je suis toujours au stade 0 à savoir si je m’oriente sur du LMNP ou pas.. c’est le flou complet ! Je n’arrive pas a trouver le bon interlocuteur et pas de connaissances dans mon entourage.

D’après les calculs plus haut, il serait optimal de commencer à faire du réel afin de faire du déficit foncier et ensuite passer sur du LMNP, mais est-ce le meilleur rendement au final?

Yoan14 · #39

Personnellement j’ai lu que si l’achat du bien se faisait en 2019, 100% des travaux seraient alors déduits et non 50% s’ils étaient effectués en 2019 alors que le bien était acheté en 2018.

C’est pour ça que j’ai décidé de repousser un peu l’achat d’un bien avec travaux.

BenBBB · #40

Je suis surpris Joan14. Ou avez-vous trouvé cette information ?

Macaxeira · #41

J’ai lu la même chose, entre autre sur Le Monde :

"les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été réalisés : en 2018 ou 2019, selon le cas."

LeMonde

Yoan14 · #42

BenBBB a écrit :
Je suis surpris Joan14. Ou avez-vous trouvé cette information ?

Je ne sais plus trop, j’ai fait l’erreur de ne pas garder l’article en favoris alors que j’étais en pleine recherche sur le sujet. Mais il était écrit sans ambiguïté que les logements achetés en 2019 n’étaient pas concernés et c’était sourcé.

Je vais voir si je peux retomber dessus dans mon historique.

benji94 · #43

Bonjour à tous,

Voici un retour en image de ma première rénovation :

Avant:

Après:

A peine les travaux sont finis que l’appartement est déjà loué , encore merci pour votre aide !

La suite bientôt avec un autre projet à venir, j’espère !

sissi · #44

Benji

Votre plancher dans la belle pièce qui donne sur le jardin …c’est joli!
Est ce le plancher original ou?

Avez vous trouve la réponse pour votre utiliser votre déficit ou en perdez vous la moitié?

Et finalement quel genre de locataire … si ce n’est pas indiscret?

benji94 · #45

Bonjour,

Merci pour votre retour. Non il ne s’agit pas du plancher originel. J’ai seulement gardé la tomette du sejour( pas en photo) car le reste était très abîmé. Il s’agit d’un coup de cœur pour un stratifié de chez Leroy merlin( autour de 14€ le m2).

Je suis parti sur une location en nue avec la majoration de 50% des travaux de 2018 en 2019. Mais je pense me faire aider d’un comptable pour faire ma déclaration ..

Pour le locataire, étant donné que j’ai mis sur Leboncoin je n’ai pas eu de profil âgé. J’ai mis mon annonce un peu avant la fin des travaux et j’ai eu 8 appels. J’en ai retenu 5 pour des visites. Sur les 5 visites, j’ai eu deux personnes qui ont eu un véritable coup de cœur pour l’appartement. Je n’ai pas gardé le meilleur des dossiers car meilleur feeling avec l’autre personne. Ce n’est pas forcément recommandé de se baser sur les émotions je pense … il s’agit d’une jeune fille célibataire de 21 ans sans enfant ni animaux.

benji94 · #46

Bonjour à tous,

Je suis en train de tout enregistrer sur Rentila et j’ai une question con ..

Est-ce que je peux déduire en frais, l’abonnement électricité que j’ai pris le temps des travaux ?
Si oui, dans quelle catégorie?

Merci d’avance

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