KLImmo [78] : étude de cas immobilier (studio Ile-de-France)

En lisant les détails de votre projet 2 petites choses me viennent rapidement en tête.
Vous mentionnez ne pas savoir si c’est un syndic bénévole ou professionnel, c’est un point important car les frais peuvent être non négligeable chez un syndic professionel, de plus si vous ne savez pas c’est donc que vous n’avez pas lu encore les PV d’AG qui pourraient détenir de précieuses informations tel que des travaux prévus prochainement ou d’autres problèmes.
Je vous conseille fortement de vous les procurer.

Petite précsion encore, en LMNP vous n’allez pas declarer de revenus foncier mais des BIC, par conséquent vous allez pouvoir amortir le bien, les murs … sur de nombreuses années.
Faites une estimation sur rendement locatif pour savoir pendant combien temps vous n’aurez pas de bénéfice.

Ceci mis à part, ça semble être un beau projet avec une rentabilité tres correcte pour la région.

Bonjour,

Je trouve pour ma part que la rentabilité / cash flow est faible par rapport à l’investissement en temps et énergie. Vous aurez beau en acheter 5 comme ça, certes vous allez vous créer un capital assez rapidement mais difficile d’en vivre.

Il me semble que d’autres membres du forum qui investissement dans le 78 arrivent à faire une opération blanche en meublé classique (pas de courte durée).

Je rejoins également Tanuky sur le problème de la réglementation. En effet je n’ai pas entendu parler de condamnations en dehors de Paris mais quand on voit la tournure que ça prend, je n’en serais pas étonné.
Combien pourriez-vous le louer en meublé? Sûrement aux alentours de 600 max donc cash flow négatif sur 25ans.

Une bonne négociation pourrait changer la donne et rendre l’opération plus intéressante.

Il me semble que c’est Sandtia qui a fait ça : Info - Forums des investisseurs heureux

En effet il y a eu de gros travaux, c’est ce qui a créée la rentabilité actuelle.

Je ne dis pas ça pour décourager KLImmo qui au final fera ce qu’il veut. L’affaire n’est pas mauvaise mais je ne ferais pas de courte durée pour ce cashflow à part si l’appartement était en plein Paris, que je pourrais y faire habiter mes enfants quand ils seront en âge d’étudier.

Merci d’avoir pris le temps de répondre et pour vos conseils très constructifs.

@Herrecir40 : Effectivement nous n’avons pas encore pris connaissance de ces éléments mais nous aurons ces réponses lors de notre 2ème visite.
Pour l’amortissement, nous serons en déficit foncier pendant 2 ans.

@Tanuky : Pour la réglementation de la ville il n’y a pas d’interdiction car celle-ci ne se situe pas en zone tendue ou petite couronne. Cependant nous allons effectivement se renseigner avant de se lancer pour être sûrs que cela est possible. De même pour la copropriété (même si selon l’agent immobilier il n’y a pas d’interdiction à sa connaissance).

@FrançoisM : Vous avez raison ce n’est pas un cash-flow extraordinaire mais le but est ici de se faire la main sur un premier investissement et proche de chez nous. Nous ne comptons pas faire 5 achats de ce type mais avant de se lancer dans des projets plus conséquents, nous préférons commencer petit avec un cash-flow de ce type au minimum. 😊
Pour info, ce cash-flow de 150€/mois n’est valable qu’à partir de la 3ème année car nous ne paierons pas d’impôts sur les revenus BIC d’ici là. De plus nous avons bien l’intention de mieux négocier le prix mais nous voulions déjà avoir votre avis là-dessus avant de faire une offre. 😉

Nous avons une question qui nous permettrait de mieux estimer la valeur du bien. Celui-ci possédant un jardin privatif de 23m², cette surface en plus fait-elle bien grimper le prix et si oui à combien pouvons-nous environ l’estimer ?

Autre question, êtes-vous en général réticent à acheter un bien en RDC ? Car il me semble que le bien subit une décote à la revente.