Renonciation à une offre d'achat immobilière suite aux diagnostics immobiliers ?

breizhinvest · #1

Bonjour,

Je me suis entendu par mail sur un prix d’achat il y a environ un mois, je n’ai pas mis de réserve dans le.mail pensant mettre les clauses suspensives dans le compromis de vente.

Aujourd’hui je reçois les diagnostics par mail, avec la présence de pourriture cubique plus champignons lignivores sous un parquet dans une cave: suis je engagé dans la vente ou puis je encore faire marche arrière

Merci à vous.

Message édité par l’équipe de modération (18/01/2017 15h19) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : diagnostique, mérite, offre achat

Bernard2K · #2

- Vous êtes vendeur ou acheteur ?
- La personne qui a émis l’offre par mail, c’est vous en nom propre, ou bien une SCI ou autre personne morale ?
- Quel type de bien : habitation, mixte (habitation et commercial) ou autre ?

breizhinvest · #3

Je suis acheteur

Le mail à été écrit par moi même en nom propre.

Il s’agit d’une habitation transformée en deux logements 1 t3 et 1 t2 loués en lmnp par le vendeur.

Bernard2K · #4

Bonjour,

vous pouvez renoncer dès maintenant. Ecrivez au vendeur quelque chose du type :
"les défauts X et Y apparaissent sur le diagnostic que vous m’envoyé par mail à telle date. Je n’avais pas perçus ces défauts lors de ma visite de telle date, car ils ne sont pas perceptibles à l’oeil non exercé. C’est sur la base de cette visite, donc sans connaissance de ces défauts, que je vous avais fait une offre telle date à tel prix.

Aussi, ces défauts constituent une modification substantielle des caractéristiques du bien, au point que je ne vous aurais pas fait cette offre si j’en avais eu connaissance auparavant. Dans ces conditions, je vous informe que cette offre n’est plus valable".

Si jamais le vendeur vous traîne au compromis, vous pouvez de toute façon renoncer dans les 10 jours suivant le compromis, sans aucune justification.

lachignolecorse · #5

A mon avis, votre mail n’a aucune valeur juridique et l’acheteur ne peut vous opposer d’obligation d’achat. De plus, les diagnostics n’avaient pas été faits alors qu’un bien ne peut légalement être mis en vente sans un devoir d’information sur ce point.

Vous pouvez laisser tomber… ou demander une baisse du prix

MisterVix · #6

D’après mon notaire, pour des soucis récents lors d’une transaction.

Rien, oral ou écrit, n’engage l’acheteur excepté du compromis, et bien sûr ledit compromis offre un délai de rétractation sans pénalité ni justification pendant dix jours après réception du courrier recommandé de signature de l’acte.

En revanche l’acheteur est formellement engagé dès qu’il accepte un prix; en pratique n’importe quel écrit, mail ou sms, bout de nappe signé, peut lui être opposable. Les promesses orales du vendeur sont les seules dont il peut se dédire, faute de preuve.

PiloteB777 · #7

En effet, du côté de l’acheteur, seul le compromis passé le délai de réflexion vous engagerait.

breizhinvest · #8

je me suis rétracté on verra bien s’i y a des suites: Il fallait engager des travaux pour juger de l’état d’infestation derrière des ba13 en bon état et il n’y avait pas d’accès à la toiture pas de trappe de visite, sans compter les travaux de traitement: très souvent lorsque ’on visite, les diagnostic sont absents et lorsqu’il se présente une bonne affaire on veut être le premier pour ne pas la louper (ça me servira de leçon)

rollingstone · #9

Dans votre cas vous pouvez effectivement tenter de renoncer à l’amiable, sinon comme dit plus haut vous aurez du toute façon le délai de 10 jours après compromis pour rétractation.

Cependant je pense qu’il faut quand même signaler qu’en droit français, l’accord sur la chose et le prix vaut vente, donc attention quand vous signez des offres d’achat, on ne peut pas dire qu’elles n’ont pas de valeur d’achat et si l’on tombe sur un vendeur mal luné , l’annulation de l’offre d’achat acceptée peut avoir des conséquences embêtantes.

Bernard2K · #10

rollingstone a écrit :
Cependant je pense qu’il faut quand même signaler qu’en droit français, l’accord sur la chose et le prix vaut vente, donc attention quand vous signez des offres d’achat, on ne peut pas dire qu’elles n’ont pas de valeur d’achat

Il y a quelques nuances :
- déjà, pour qu’il y ait accord sur la chose et le prix, il faut connaître les caractéristiques essentielles de la chose. Quand des diagnostics arrivent ainsi après l’offre et signalent de gros défauts, on peut argumenter que la vente n’était pas parfaite car l’acheteur ne connaissait pas toutes les caractéristiques de la chose.

- ensuite, la portée réelle de l’engagement dépend de la nature de l’acheteur et de la nature du bien. Pour un particulier qui achète un logement, il a de toutes façons deux portes de sortie : les 10 jours après compromis, et la clause suspensive d’obtention de financement. Donc, le vendeur a intérêt à le laisser se dégager avant le compromis, car il n’y a aucun intérêt à signer un compromis avec quelqu’un qui va le rompre juste après.

A l’inverse, si l’offre est émise par une SCI, il n’y a pas les 10 jours. Si, de plus, l’acheteur a voulu prouver sa solvabilité en fournissant une offre de prêt au vendeur, il est mal parce qu’il ne pourra pas argumenter la non obtention du prêt. Dans ce cas, même avec "seulement" une offre d’achat, le vendeur pourrait demander (et probablement obtenir) 10% du prix de vente au titre de la rupture abusive des pourparlers.

MisterVix · #11

Je reviens sur ce sujet, parceque j’ai toujours entendu que le vendeur était engagé dès acceptation (écrite) de l’offre, alors que l’acheteur n’était engagé qu’après les dix jours post signature du compromis de vente.

Toutefois aujourd’hui, je rédige une offre, et je lis, dans des sources grand public, que l’offre d’achat vous engage en tant qu’acheteur:

Insistons sur ce point : l’offre d’achat écrite vous engage

L’offre d’achat est un réel engagement
L’acheteur est engagé dès lors que son offre est acceptée par le vendeur. ce lien précise néanmoins comme ci dessous que l’acheteur garde le droit de se rétracter après.

Ainsi on me conseille la mention suivante: La vente ne sera définitive qu’après signature de cette promesse de vente.. je veux bien, mais ne vais je pas par cette formule, conférer au vendeur la possibilité de se rétracter jusqu’au compromis de vente? ce qui pour le coup n’est pas mon but!

M.erci pour vos conseils avisés.

Bernard2K · #12

Vous nous demandez de répéter des choses qui ont déjà été écrites des dizaines de fois sur le forum. Mais je comprends qu’au moment de signer, on ait besoin d’être rassuré. Je suis passé par là, récemment, avec la vente de la maison de mes parents ; je croyais savoir, mais j’ai quand même posté sur le forum car j’avais besoin de compléments et surtout j’avais besoin d’être rassuré face à l’ampleur de l’enjeu.

Alors allons-y :
- oui, l’offre vous engage. Si le vendeur la contresigne, il y a accord sur la chose et le prix, donc la vente est juridiquement parfaite.

Plusieurs choses peuvent néanmoins vous permettre de vous dédire après cette offre émise :

1) dès lors qu’apparaît, après votre offre, un gros défaut sur le bien (surface très différente, défaut révélé par les diags qu’on vient de vous envoyer…), cela fait qu’il n’y avait pas accord sur la chose puisque vous étiez dans l’ignorance d’une caractéristique essentielle du bien. Cf mon argumentation sur ce point, plus haut dans cette file.

2) s’il s’agit bien d’une habitation, achetée par un particulier : jusqu’à 10 jours après signature de l’avant-contrat, vous pouvez vous dédire, sans justification. Attention quand même à ne pas sortir du cadre, où chaque mot compte : "habitation, achetée par un particulier". Si vous signez pour un garage, un local commercial, un immeuble mixte, etc. vous n’avez pas ce délai. Si vous signez en tant que gérant d’une SCI ou autre personne morale, vous n’avez pas droit à ce délai.
Je suppose pour la suite que vous vérifiez bien "habitation, achetée par un particulier" :
Comme expliqué de nombreuses fois, pour faire jouer ce délai de 10 jours, il faut, théoriquement, d’abord signer l’avant-contrat, puis renoncer dans les 10 jours.
Aussi, avec votre offre en main, le vendeur pourrait vous contraindre à aller à l’avant-contrat. Mais, sachant que le délai va vous permettre de vous dédire, les vendeurs et les notaires savent l’inutilité d’aller jusqu’à l’avant-contrat avec un acheteur qui ne veut plus acheter. C’est pourquoi ils vont laisser tomber et ne pas vous traîner à l’avant-contrat. C’est pour ça qu’on dit, en raccourci, que l’offre n’engage pas l’acheteur, ce qui est faux ; elle l’engage théoriquement à aller jusqu’à l’avant-contrat, mais dans les faits, le vendeur laisse courir son acheteur renonçant, parce qu’il sait qu’il ne sert à rien d’aller à l’avant-contrat pour renoncer ensuite.

3) Toujours s’il s’agit bien d’une habitation achetée par un particulier : vous avez, dans l’avant-contrat, une clause suspensive d’obtention de prêt. Après les 10 jours, mais avant la durée prévue pour cette clause (généralement un mois), vous pouvez renoncer à la vente en justifiant d’un refus de prêt. Si vous avez déjà une offre de prêt, l’astuce consiste à cacher cette offre au vendeur, et à obtenir un refus d’une autre banque. C’est mal, mais certains le font.

Quant à la mention "La vente ne sera définitive qu’après signature de cette promesse de vente" : c’est n’importe quoi. Par définition, la vente est dite définitive lors de la signature de l’acte authentique. Dire qu’une vente est définitive après la signature d’une promesse, c’est un non-sens, au point de vue juridique. A mon humble avis, n’écrivez pas ce charabia qui ne veut rien dire.

On peut certes mettre des clauses suspensives et des réserves, dans une offre, autant qu’on en veut ; mais le risque est de faire peur au vendeur. S’il a dans les mains votre offre bourrée de conditions, et une autre offre sans conditions, il va probablement choisir la seconde. Dans la mesure où vous êtes protégé par les fameux 10 jours, si vous voulez vraiment le bien, vous avez tout intérêt à écrire une offre sans conditions. Par contre, il est utile d’écrire dans l’offre une durée de validité, pour presser le vendeur à signer l’avant-contrat. Une durée de 15 jours paraît raisonnable (compte tenu du nombre de pièces que le vendeur doit rassembler avant l’avant-contrat, et des disponibilités des notaires, même un vendeur motivé et pressé a du mal à descendre en-dessous de ce délai).

PS : si ce n’est pas déjà fait, prenez votre propre notaire ! Et si vous avez encore des questions sur l’offre, interrogez votre notaire ! En principe, c’est plus fiable qu’un forum de discussion !

xazh · #13

Pour compléter, théoriquement toujours, l’offre unilatérale d’achat devient sygnallagmatique dès qu’elle est doublement signée des deux parties (que ce soit une offre de vente ou d’achat). Offre synallagmatique = … compromis de vente !

Du coup, sur les offres standardisées des agences, vous avez toujours une clause précisant que la vente ne sera légalement faite qu’au moment de la signature du compromis, l’offre n’étant alors qu’un engagement sur le montant de la transaction.

(ok, on est dans la théorie pure, rare sont les vendeurs qui iront chercher la petite bête sur le caractère synallagmatique d’une offre acceptée, mais en ces temps de juridisme, il est toujours préférable de comprendre les risques avant de signer)

Charles · #14

Bonjour,

J’ai fait une offre dachat en agence, avec conditions, acceptée par le vendeur pour un net vendeur à un prix de 108 000€. L’offre a été signée par les deux parties. Il n’y a pas de petites lignes précisant que l’offre sera légalement faite lors de la signature du compromis.

Deux mois plus tard lors du compromis, suite à une erreur du Notaire et de l’agent présent dans la salle, nous avons signé un compromis de vente à un prix de 108 000€ (Compromis en présence d’un clerc de Notaire sous seing privé) net acheteur sans conditions suspensives. Le local est commercial

D’après mes recherches sur des forums, je ne suis plus qu’engagé juridiquement sur le compromis de vente mais je serais intéressé pour avoir des avis

AleaJactaEst · #15

Tel que présenté, il serait alors beaucoup plus avantageux pour vous de ne payer que 108 000 au total plutôt que payer 108 000 + le reste (qui reste à définir ? frais d’agence ? droit de mutations émoluments ?)

Bernard2K a écrit :
vous pouvez renoncer à la vente en justifiant d’un refus de prêt. Si vous avez déjà une offre de prêt, l’astuce consiste à cacher cette offre au vendeur, et à obtenir un refus d’une autre banque. C’est mal, mais certains le font.

C’est une partie un peu floue aussi, car souvent dans la clause suspensive on met un taux et une durée. Or un prêt comporte aussi d’autres caractéristiques (frais, pénalités, conditions particulière etc).

Vous pouvez toujours rejeter une de ces clauses pour obtenir un refus.

Je sais que le notaire du vendeur peut vous trouver "un financement" pour forcer la vente, mais en pratique je ne sais pas si cela s’est déjà produit.

Charles · #16

La différence concerne les frais d’agence, désolé j’aurais pu être plus clair ! C’est en effet mon intérêt, mais pas celui du vendeur. (Qui a pourtant signé le compromis).

Le notaire vendeur peut chercher un financement, et l’agent immobilier aussi notamment en déléguant la mission à un de leur courtier partenaire. Mais je ne sais pas si en pratique ils vont au bout de cette procédure.

Bernard2K · #17

C’est donc 108 k€ FAI au lieu de 108 k€ net vendeur.

Avec un tout petit peu de mauvaise foi, ça s’analyse en : le vendeur a décidé de baisser le prix entre l’offre et le compromis. Remerciez-le de sa générosité ; l’affaire est close.

En effet, peu vous importent les raisons de la baisse. Erreur du notaire et de l’agent, dit-il ; mais les paroles s’envolent et les écrits restent. Il a matérialisé son accord sur le prix en signant le compromis ; il était donc d’accord sur la baisse.

Si le vendeur refuse de vendre à ce prix, vous pouvez le traîner au tribunal.

A la place du vendeur, je pousserais une grosse gueulante auprès de l’AI et du notaire et je leur ferais supporter, au moins partiellement, le montant de la baisse, en les menaçant de les foutre au tribunal pour défaut de conseil et tutti quanti. Mais c’est son problème, pas le vôtre.

Pour autant :
-il y a une offre, acceptée par le vendeur, qui montre l’accord des parties sur 108 k€ net vendeur. Il n’est donc pas certain qu’un juge vous donnerait raison sur le prix de 108 k€ FAI.
- si le vendeur se rebiffe, ça peut durer longtemps et être compliqué. Au total, la question est donc : voulez-vous camper sur votre prix discount, quitte à ce que ça s’envenime et dure longtemps ; ou êtes-vous prêt à re-signer à 108 k€ FAI pour arranger le vendeur et accélérer les choses ? A vous de juger au mieux en fonction de l’attitude des différentes parties prenantes…

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2018 10h54)

Charles · #18

Bonjour à tous,

Je me permets de revenir pour l’épilogue bien qu’il ne soit pas spectaculaire.

La Notaire a nommément précisé au vendeur que ce serait à lui de payer, et il a dit oui. Il n’y a pas eu de débat sur le sujet même en présence des agents immobilier. Les agents n’ont pas fait signer d’avenant pour garantir leur commission.

Il faut maintenant attendre que le vendeur touche l’argent sur son compte pour voir s’il y a un retour. Il sera toujours temps pour mettre en place les conseils de Bernard2K pour que le vendeur pousse sa gueulante.

Bien à vous,
Charles

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