Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

Petit suivi de ce dossier.

Je rencontre la semaine prochaine un AG pour étudier la vente d’un ou de l’ensemble des lots dans cet immeuble.

Je ne rencontre pas de problème de location à l’inverse de beaucoup de propriétaires de l’immeuble.

Départ hier d’une jeune femme…relocation ce matin même !

Les biens sont rentables, loués…mais trop chronophages.

Je suis sans cesse contacté pour des problèmes sur lesquels je n’ai pas de levier (locataires bruyants, problèmes de voisinage).

Un immeuble où je serai le seul décideur me conviendrait mieux.

Je ferai un petit retour suite à cet entretien pour voir si je poursuis le processus de vente…ou pas!

Je suis d’accord avec vous…Les nuisances peuvent effectivement venir même en étant propriétaire des tous les logements.

Cependant, dans mon cas, certains propriétaires ne font aucune sélection sur leurs locataires et dans le cadre de cet immeuble…certains cas sont vraiment…vraiment compliqués à gérer…

Certains propriétaires sont attentifs…d’autres cherchent à louer à tout prix. Tous les efforts fait par certains sont anéantis par un ou deux autres. C’est assez usant à la longue.

Bonjour Pruls,
Quel est le pouvoir du propriétaire ?

Bonjour,

Même propriétaire d’un immeuble, vous risquez les même soucis.

Un ami a un immeuble de 4 logements dans un coin perdu en campagne.
Le locataire le plus âgé, et là depuis des années, est devenu alcoolique, n’a pas d’emploi et crée des problèmes dans l’immeuble ( bruit, fait peur quand il erre dans les couloirs en état d’ébriété). Or, il paye rubis sur l’ongle sa part du loyer, le reste vient de la CAF.

Les autres locataires subissent, et usés s’en vont.
Forcément aucun propriétaire ne le sélectionnerait en temps que locataire, et il ne cherche même pas à déménager. Le logement lui convient, il peut tout faire à pied ( et en même temps heureusement vu l’alcoolémie) et le loyer est modéré.

Il possède l’immeuble depuis qq temps ( > 10 ans, voire 15). Au départ, il était salarié, en couple et tout ce qu’il y a de plus "traditionnel". La sélection au moment de l’entrée dans le logement ne fait pas tout.

Petit suivi du dossier.

La locataire chez qui un dégat des eaux à eu lieu part d’ici un mois (le préavis d’une personne au RSA est réduit à 1 mois).

Le constat de dégats des eaux a été fait courant janvier…et les travaux ne sont pas effectués…

J’ai moi même transmis le constat à mon assurance (PN0) qui a transmis à l’assurance du locataire.
Celle-ci a trainé…et après de multiples relances…m’a indiqué qu’elle ne prenait en charge que la partie esthétique des dégats…et qu’il fallait transmettre le dossier à l’assurance du Syndic ! (selon la convention CIDRE, c’est l’assurance du Syndic qui doit prendre le relais en cas de dégats des eaux dans un co-propriété). Le constat et le devis réalisé ont donc été tranmis courant juin…

L’assurance du Syndic ne veut rembourser…que sur un rapport d’expert alors que l’assurance du locataire n’a pas fait réaliser d’expertise…!

J’ai enfin appris, courant juillet, qu’un expert de l’assurance du Syndic devrait être nommé (6 mois après la première déclaration!).

La convention CIDRE est censée accelérer les processus d’indémnisation….dans mon cas, j’ai eu droit à une jolie partie de ping-pong.

J’ai donc pu passer voir l’appartement de la locataire qui quitte le logement. Celui-ci a déjà reçu une partie de l’acompte de son assurance locataire et qui concerne la partie prise en charge par son assurance(dans le cadre du locatif, il serait quand même plus prudent que les assureurs paient directement les artisans).
Comme je m’en doutais, la locataire m’a indiqué qu’il y a peu de chance que je revois cet argent…(elle est en difficulté financière…mais à eu ’honneteté de me le dire!).
Je considère cet argent comme perdu…
J’ai vais essayer de voir avec son assurance pour que l’artisan soit payé directement pour le solde…

Des portes et diverses choses ont été endomagées par son ex-ami (un cas difficile)….
Des peintures seraient à refaire également.

En résumé, la cauton de 360€ sera largement insuffisante pour couvrir tous ces frais.

Devant le peu de retour de l’assurance du Syndic, j’envisageai d’attaquer les travaux de rénovation de la salle de bain courant août. Mais j’ai appris hier qu’un expert serait nommé par l’assurnance du Syndic. J’espère que la nomination de l’expert et son passage se feront rapidement…que je n’ai pas à attendre trop longtemps pour réaliser les travaux (il sera compliqué de relouer en expliquant aux futurs locataires qu’il n’y aura pas de salle de bain disponible durant 2 semaines).

Dans un autre appartement, un locataire arrivé début mai m’a annoncé son départ début octobre ! (celui-ci étaient stagiaire et m’avait annoncé qu’il resterait au minimum 9 mois).
Le logement devrait être reloué dans la foulée par des personnes avec qui j’avais été en contact pour louer ce même appartement courant mai.

Le contexte général de ce quartier….reste vraiment délicat…et malgré les 12% de rentabilité…je serais très content de pouvoir renvendre l’ensemble….

Beaucoup trop de cas compliqués à gérer!

Dernière modification par titoux (15/07/2018 15h23)

Il n’est pas illégal de garder des doubles de clefs:

Le propriétaire peut-il conserver un jeu de clés ? - Conserver un jeu de clefs, garder un double, violation de domicile, urgence | De Particulier à Particulier - PAP

Pour autant "Le propriétaire bailleur n’a absolument pas le droit de pénétrer dans le logement qu’il a donné en location sans l’autorisation préalable du locataire. "

Bien à vous,

Je répète des choses bien connues :
- vous pouvez convoquer la locataire sortante à l’état des lieux (par LRAR)
- puisque vous pressentez qu’elle ne se présentera pas, vous pouvez prévoir d’emblée que ce soit un état des lieux réalisé par huissier. C’est la seule façon d’avoir un état des lieux opposable à la locataire, si elle n’est pas présente ce jour-là.
- sur la base de cet état des lieux réalisé par huissier, vous pouvez lui facturer la remise en état (diminuée, en principe, d’un abattement pour vétusté, selon l’ancienneté de chaque élément dégradé).
- vous pouvez lui demander le montant des dégradations, même si c’est au-delà du dépôt de garantie. Elle vous le doit, et si elle est solvable, vous pouvez récupérer cette dette, avec l’aide d’un huissier (saisie sur salaire par exemple). Si elle avait une caution solidaire, vous pouvez aussi récupérer cette somme auprès de la caution solidaire.

Après, je peux comprendre que vous ne souhaitiez pas vous lancer dans cette procédure relativement longue et coûteuse.

Dans tous les cas, vous devez justifier la retenue du dépôt de garantie en lui envoyant, dans les 2 mois maxi, un décompte des dégradations.

Pour éviter cela à l’avenir, soyez attentif au choix du locataire (dossier, feeling, présence d’une caution solidaire, et pourquoi pas un petit coup de fil au précédent propriétaire).

Alors je vous rappelle aussi qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire (ou établi par huissier), vous n’aurez pas le droit de retenir le dépôt de garantie. Votre courrier récapitulatif des dégradations n’aura pas de valeur sans cet état des lieux.

Vous n’êtes pas à l’abri qu’elle vous poursuive pour récupérer le dépôt de garantie. Les personnes sans gêne osent tout, cf. par exemple le cas pas si rare du squatteur qui poursuit le propriétaire du bien squatté pour "violation de domicile" parce qu’il a essayé de récupérer son bien.

PS: à mon sens, vous devriez systématiser la demande d’une caution solidaire, même pour les gens qui ont un emploi.

Deux remarques :
- vous avez déjà eu des soucis de dégradations par des locataires (le coup des puces en 2016) et vous n’avez pas été ferme dans la phase état des lieux -> décompte des dégradations -> retenue sur le dépôt de garantie. Or, vous vous apprêtez à nouveau à laisser partir une locataire sans faire un état des lieux probant, donc vous allez faire une retenue sur le dépôt de garantie qui peut être contesté par la locataire. Déjà en 2016 James67 vous conseillait l’état des lieux par huissier ; je vous le conseille à nouveau… mais vous n’allez pas le faire parce que ça coûte.
- vous avez déjà eu des soucis avec les artisans dans le passé également.

Je pense franchement qu’il vous faut apprendre des erreurs passées. A chaque fois vous dites "ok j’ai appris la leçon", mais on ne dirait pas que c’est le cas. Là, pour économiser l’huissier, vous vous apprêtez à retenir le dépôt de garantie sans justificatif valable. Dans 2 ou 3 semaines, vous allez revenir nous dire "zut, la locataire m’a assigné devant le tribunal d’instance pour le remboursement du dépôt de garantie, que faire ?".

Vous allez continuer aussi à prendre des locataires sans demander de caution solidaire ni prendre de GLI ?

Je ne peux que vous recommander d’être carré, méthodique. Main de fer dans un gant de velours. Sinon vous aurez encore et toujours les mêmes problèmes. Les petits arrangements, les petits raccourcis, font souvent les gros problèmes.

@Bernard2K

J’avoue que je ne peux vous donner tord dans votre analyse.

Le constat que je fais…est que je ne souhaite pas avancer sur des dossiers qui me semblent perdus d’avance et qui seront source de stress, de coûts et de retards. C’est certainement une erreur.

Mais vous avez en grande partie raison sur les quelques points que vous soulevez.

Le quartier dans lequel je loue est très difficile et il est compliqué de trouver des locataires.

J’ai pu trouver dans la boite à lettre de la locataire une pile de relances d’huissiers qui me font dire que cette dame n’est pas très impressionnée par les procédures (les courriers ont été ouverts pas la dame et remis dans la boite à lettre dans la foulée).

Force est de constater…que jusqu’à ce jour, j’ai plus fais confiance à mon feeling qu’aux procédures et au papiers.

Cette stratégie fonctionne…une fois sur deux et n’ai clairement pas efficace. Même en étant compréhensif et sympatique avec ses locataires, je me retrouve perdant.

@Pierrot31

Concernant mon artisan, il s’est manifesté ce week-end et je le rencontre ce soir.
J’ai quand même pris rendez-vous avec un second artisan pour présenter le chantier.
Je ne souhaite plus être dépendant d’une seule personne pour mes travaux, surtout quand celle-ci est difficilement joignable.

C’est la conclusion à laquelle je suis arrivée…
La population qui loue dans cet immeuble ne me convient pas…d’où mon désir de vendre le tout.
Je vais tâcher de gérer au mieux la période (qui risque d’être longue…) entre mes démarches et la réalisation effective de la vente.

Je reste sur le créneau de louer des appartements modernes, propres et sans travaux.
Je n’ai effectivement pas de souci pour trouver des locataires…choses que les autres propriétaires de l’immeuble n’arrivent pas à faire.
J’avoue être assez peu confiant pour qu’une agence gère proprement le bien…(le public que je vise n’ai pas prêt à rémunérer une agence pour trouver un appartement)(tout se passe via lbc).

Pour le moment, je réussis à gérer moi même…mais c’est trop chronophage à mon goût.