Comment réduire la plus-value immobilière d'un bien immobilier refait ?

Il n’est pas certain que votre PV brute soit de 65 K€, elle peut être en fait plus élevée …
Avez-vous des factures d’entreprises matériaux + main d’oeuvre pour cette somme ? Seules ces factures seront prises en compte par le notaire dans le calcul du prix de revient fiscal. Si vous avez acheté des matériaux et fait vous-mêmes les travaux, il ne prendra rien en compte.

Si ce sont des travaux dits d’entretien et réparations, vous pouvez louer en foncier sinon.
Au moins vous bénéficiez de vos 40k de travaux pour annuler l’imposition des loyers.

Exemple :

Probablement que vous louerez pas grand chose en 2018 (vu qu’on est déjà en septembre) (hypothèse 0€).

Déficit foncier 40k en 2018 : 10700€ imputé sur les revenus globaux, annulé par le CIMR.

29,3k à reporter en 2019 + déduction de 20k de travaux ( 50% de 40k).

Imaginons un revenu locatif de 15k annuel. Vous avez un déficit de 34.3k.
10700€ imputable sur vos revenus globaux. Reste 23.6k à imputer en 2020.

23.6k - 15k de recette = 8.6k à imputer en 2020.

Revente cette année la.

PV de 150-45 = 95K brute imposée à 36.2% soit 60.6k€ net.

Au total, 30k de recettes locatives + 60k de PV = 90k net (sans compter des économies d’IR par l’imputation des déficits)

PS: J’ai fais ca très vite j’espère que je me suis pas planté quelque part.
Bien entendu ce sont des chiffres à la louche, vous aurez d’autres charges en plus

Dommage que vous ne tombiez pas dans le cadre de la disposition de revente d’une RS en vue d’acheter sa première RP afin de réemployer le produit de la vente comme apport… auquel cas exonération totale de l’impôt sur la PV. Dans votre cas, je vous aurai conseillé d’envisager l’achat de votre RP.

Les 3 options évoquées sont pertinentes (conserver le bien, en vue de le mettre ou non en location, ou en faire temporairement votre RP), mais il y aura forcément un coût d’opportunité à immobiliser ainsi votre trésorerie dans un bien que vous comptez vendre dans tous les cas. Peut-être vaut-il mieux assumer l’impôt sur la PV et passer à un autre projet, que je vous souhaite tout aussi rentable ?

Les abattements pour durée de détention commencent à partir de la 6eme année donc à priori ça ne colle pas avec vos objectifs.

Pour les travaux d’agrandissements ils seront à ajouter au prix d’acquisition pour minorer la PV même si vous avez loué.

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

sven337 a écrit :

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

Non, c’est plus complexe que cela, depuis une décision du conseil d’Etat de 2006 : l’intention spéculative dès l’achat suffit pour requalifier. Une acquisition suivie de travaux lourds (valeur voisine de la valeur d’acquisition) pour revendre dans la foulée à près de 4x le prix d’acquisition …

Ca commence sérieusement à ressembler à une opération spéculative.

A minima, il faudrait des démarches prouvant que le bien était prévu pour être une RP ou un bien locatif, mais que les choses de la vie ont rendu ce projet caduque, et poussé vers la revente un peu rapide, ce qui pourrait faire tomber l’intention spéculative.

L’habitude des actes n’est qu’un moyen (sorti de la doctrine fiscale en 2017 il me semble, pour aligner la position sur le conseil d’Etat) utilisé pour prouver cette intention spéculative. Elle sert essentiellement à montrer qu’un acheteur qui fait tous les ans ou 2 ans 20/25% de pv sur sa RP n’est pas, en pratique, un acheteur de RP mais un investisseur qui "contourne" la loi en déclarant le bien en RP.

Mais ce n’est qu’un critère possible pour caractériser une intention incompatible avec le calcul normal des plus values.

Sans moyens de justifier formellement que ce bien avait, à l’origine, une autre destination, je déconseillerai la revente aussi rapidement, vu le rapport entre la pv brute et le prix d’acquisition initial.

Après, chacun fait comme il veut.

Certains déconseillent de vendre avec une belle plus-value, j’imagine par crainte d’être requalifié en Marchand de Biens, c’est cela ?…Quels pourraient être alors les conséquences ?

(Je ne pense pas être le seul cas à acheter, rénover et revendre…)

La définition de l’intention spéculative a été modifiée en 2017. C’est l’intention au moment de l’achat qui compte. Voir ici

Non vous n’êtes pas le seul à le faire, mais dans votre cas, la couleuvre est assez grosse pour qu’elle ne passe pas inaperçue. La suspicion de l’administration peut être de plusieurs ordres : dessous de table, requalification en mdb.

Gratouille a écrit :

J’aborde un sujet important, qui n’est pas tant que cela développé sur ce forum.

Nous étudions la vente d’un bien que nous avons rénové avec soin et beaucoup d’investissement personnel, lui donnant beaucoup d’attraits, de charme et donc…de plus-value.

Je confirme qu’il ne s’agit pas de ma RP, ni d’une vente pour acheter une RP, je ne suis pas non plus Marchand de Biens.

Pour les données, elles sont les suivantes :
Achat 2018 : 42 k€
Frais Notaire : 3k€
Travaux : 40 k€
Prix de Vente Moyen : 150 k€

Cela nous donne donc une Plus Value Brute de 65 k€
La simulation fiscale expose 25 k€ (12k Impots, 12k prelevements sociaux, 1k divers), donc un pourcentage de 38% sur la plus-value…! ramenant la PV nette à 40 k€.

Quels sont les pistes pour optimiser cette fiscalité ?

Honnêtement, il n’y a pas de place pour ergotter 107 ans.
L’opération est CLAIREMENT un achat-revente avec rénovation pour faire de la plus-value.
Ce cas est donc CLAIREMENT de type marchand de biens.

Quand on fait quelque chose, on l’assume. Désolé de paraitre brutal mais si vous vous lancez dans une opération de PV immobilière (ce qui n’a rien de condamnable soyons clairs) sans avoir étudié les conséquances lors de la potentielle revente, vous n’avez pas le droit de venir vous plaindre d’être dans le cas le + défavorable.

xazh a écrit :

sven337 a écrit :

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

Non, c’est plus complexe que cela, depuis une décision du conseil d’Etat de 2006 : l’intention spéculative dès l’achat suffit pour requalifier.

(…) L’habitude des actes n’est qu’un moyen (sorti de la doctrine fiscale en 2017 il me semble, pour aligner la position sur le conseil d’Etat) utilisé pour prouver cette intention spéculative.

Je ne suis pas d’accord avec vous ; la mémoire vous fait défaut.

La loi, la doctrine fiscale, et la jurisprudence disent toutes trois qu’il faut l’habitude ET l’intention spéculative.

La loi, article 35 du CGI :

Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

La doctrine fiscale :

Conformément à la règle générale posée au 1° du I de l’article 35 du CGI, les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative.

Voir aussi le point 110.

Enfin, quant à l’Arret du conseil d’Etat de 2006, je pense que vous ne vous rappelez pas bien de ses enseignements. Vous dites que depuis, on déduit l’habitude à partir de l’intention spéculative.
C’est bien différent : avant, l’administration déduisait l’intention spéculative de l’habitude (elle considérait que, quand elle avait caractérisé l’habitude, elle avait fini son boulot) ; le Conseil d’Etat a rappelé que les deux doivent être prouvés : l’habitude d’une part, et l’intention spéculative d’autre part (qui s’apprécie au moment de l’achat).
Dans le cas jugé, l’habitude ne faisait aucun doute, mais c’est l’intention spéculative qui manquait.

Au total, j’amende mon analyse précédente :
1) finalement, je ne pense pas qu’il y a ait un risque de requalification sur cette seule opération. L’habitude nécessite au moins deux opérations de vente.
2) par contre, vous aurez clairement incrémenté le compteur à 1. En gros, vous ne pouvez pas revendre un bien immobilier dans les 10 voire 15 prochaines années, sans prendre le risque d’une requalification ! (pas la certitude, mais le risque)

Pour le dire encore plus clairement : oui, vous pouvez faire cette revente sans être requalifié. Mais vous êtes ensuite grillé pour des années : toute nouvelle vente pourra vous valoir un contrôle fiscal en vue de vous requalifier.

C’est pour ça qu’il vaudrait bien mieux louer quelques années avant de revendre. Si vous avez besoin de sous maintenant, vendez un bien que vous possédez depuis plus longtemps et que vous avez loué plusieurs années.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2018 12h55)

Bonjour à tous,

Ma locataire vient de m’annoncer quitter un studio que je loue en LMNP depuis 5 ans, un peu lassé par la gestion locative à distance, se pose la question de la remise en location ou de la vente de l’appartement. Après réflexions, et vue le niveau du marché en ce moment, je vais probablement le vendre.

Acheté en janvier 2018 pour 65 000 €, j’y ai réalisé grosso-modo 8 k€ de travaux (réalisés moi-même) et meubles. Ce weekend, j’ai reçu une offre à hauteur de 103 000 €, soit une jolie PV.

Objectif donc, optimiser la vente pour réduire l’imposition.

C’est ma première vente immobilière, pourriez-vous me dire si mon estimation ci-dessous tient la route :

Frais d’acquisition :
- Prix de vente : 65 000 €
- Frais de notaire : 6 000 € (environ, mais j’ai le justificatif quelque part)
- Forfait 15% travaux : 9 750 €

Total : 80 750 €

Première question : peut-on y inclure les frais bancaires (frais de dossier pour le crédit) ? d’autres frais ?

Frais liés à la vente (estimés) :
- Diagnostics : 200 €
- Rédaction compromis : 300 €

Total : 500 €

Meubles vendus avec le studio :
- J’en profite pour me débarrasser de tous les meubles dans l’appartement, assez récents et disposant des factures, je pense pouvoir chiffrer environ 2 000 € meubles. (doit-on appliquer un coefficient de vétusté ?)

Total : 2 000 €

Soit une plus-value de : 103 000 € - 2 000 € - 80 750 € - 500 € = 19 750 €
Au taux de 36,2% (IR et prélèvements sociaux), cela représente 7 150 €.

Suis-je dans le bon ? Voyez-vous d’autres frais qui puissent venir en déduction de cette PV ?

PS : l’achat comme la revente se font de particulier à particulier.

Si cela correspond à votre situation ou pourrait le devenir moyennant quelques ajustements, avez vous pensé à l’exonération pour première vente d’un  bien locatif réemployée à l’achat d’une résidence principale, quitte à ce que le bien soit en réalité un nouvel investissement locatif dans lequel vous aurez habité quelque temps  (à border) ?