SCPI : frais de souscription avec et sans courtier ?

Cela ne change rien.

Vous payez les mêmes frais dans les deux cas.

Simplement si vous passez par un courtier il touche une commission.

Il y a aussi des CGP sur nos forums qui seront sans doute ravis de toucher la commission et de vous donnez des conseils patrimoniaux en contre-partie. Ils sauront vous contacter au besoin…

tikou a écrit :

Cela vous permettra de savoir combien votre courtier est rémunéré pour l’opération et si cela vous semble justifié ou pas par rapport à son savoir faire, au conseil prodigué et au temps passé…

Je ne comprends pas votre point de vue. Si les frais sont les mêmes, quelle est l’importance de cette information?

Que l’on cherche une rétrocession, c’est normal, mais savoir combien gagne le courtier, aucun intérêt.
Sinon, nous n’avons qu’à regarder la marge chez zara quand vous achetez un t-shirt?

Vouliez-vous dire PERIAL AM ?

corsaire00 a écrit :

avec de tels rations

Vouliez-vous dire "avec de tels ratios" ?

Flyz57 a écrit :

Je ne comprends pas votre point de vue. Si les frais sont les mêmes, quelle est l’importance de cette information?

Que l’on cherche une rétrocession, c’est normal, mais savoir combien gagne le courtier, aucun intérêt.
Sinon, nous n’avons qu’à regarder la marge chez zara quand vous achetez un t-shirt?

Que ce soit chez les courtiers en SCPI, chez zara, ou ailleurs, il me semble important d’avoir une idée de la formation des prix de ce que j’achète pour éviter de jeter de l’argent par les fenêtres ou éviter de financer des modèles que je ne cautionne pas.

l’argument classique "10% de frais lors de l’achat des scpi c’est normal, çà correspond à l’équivalent des frais de notaire dans l’immobilier" me fait penser au serpent dans le livre de la jungle. "aie confiance…" - Le livre de la jungle, Aie confiance - YouTube

Le "frottement" des frais peut-être effectivement vu comme un outil pour forcer les sociétaires à s’engager sur le long terme mais çà n’evite pas de se poser la question "a quoi servent ces frais" ? les "frais de commercialisation sont-ils adéquats" ? "est-il justifié que ces frais soient proportionnels au montant apporté ?"

Les parts pourraient être assorties d’un délai de conservation minimal ou d’un malus en cas de non-conservation.

Mais bon je ne cherche pas à proposer un nouveau modèle de vente des scpi, j’indiquais simplement que la transparence sur les frais apporte un éclairage important à l’acheteur d’un tel produit et qu’il doit intégrer que la partie "commercialisation" des frais - les retrocessions que touchent les courtiers - est "perdue" pour son investissement.

Bonsoir,

Je m’apprete a acheter des scpi et me suis posé la question de passer directement par les sociétés de gestion ou par un cgpi.

Je ne cherche pas spécialement de conseil patrimonial d’autant plus que j’ai été tres déçus par les nombreux cgp et cgpi que j’ai rencontré.

Aucun n’a fait de bilan patrimonial approfondi.

Aucun ne semblait compétent pour répondre à mes questions.

Ils m’ont tous donné l’impression désagréable qu’ils cherchaient à :
- savoir si j’etais un client financièrement intéressant (revenus et épargne importants)
- me refourguer leurs produits partenaires (av, pinel, lmnp packagé, choix limité de scpi peu attractives avec crédit d’une banque partenaire à des taux exorbitant)

Je peux évidemment être parano et me tromper ou ne pas avoir eu de chance.

Bref je me demande si il n’est pas préférable que quitte à devoir payer des frais d’acquisitions autant que l’argent aille à la société à laquelle je m’associe. Si elle a plus d’argent elle se porte mieux et rémunère mieux ses associés donc payer la totalité des frais d’acquisitions à la société revient à se payer soi même.

Passer par un CGP a des intérêts, en voici 2 :
- apporter une plus value par leur conseil patrimonial. Encore faut il qu’il soit bon et qu’il dure dans le temps ce dont je doute malheureusement. Pour leur défense, les cgp du forum semblent bien plus compétent que ceux que j’ai rencontré. Je ne doutais pas que ça existe, c’est juste que comme dans tous les métiers les très bons sont rares.
- la retrocommission

C’est ce dernier point qui me semble être intéressant car fiable et tangible contrairement au conseil qui peut ne pas l’etre.

Le cgp devient alors un moyen d’abaisser le coût d’achat des scpi. Dans l’immobilier ne dit on pas que les bonnes affaires se font à l’achat ?

Exemple pour 200k et 10% de frais d’acquisition, le cgp va toucher 5% soit 10k pour contacter les sociétés et remplir les bulletins de souscription. Ce qui est facile à faire soi même.

Ca me rappelle l’achat de ma rp avec l’agent immobilier qui demandait 5% de commission pour la visite de la maison et la signature du compromis de vente.

C’est psychologiquement, perturbant de donner 20k pour 30 min de visite et 30 min de compromis…c’est pareil pour l’achat de scpi via un cgp.

Même s’il retrocommissione 1% soit 2k on a l’impression d’en perdre 8 qui auraient été plus utile dans la société.
Faire 50/50 semble plus juste. C’est donnant donnant. D’autant plus que le client satisfait renouvèlera ses achats et apportera de nouveau client par le bouche à oreille.

Bref, ni noir ni blanc, il faut prendre sa décision en connaissance de cause et de façon adaptée à son profil.

Dans mon cas, je n’ai pas encore pris de décision.
J’ai contacté les sociétés qui disent pouvoir me servir de l’usufruit de scpi sous 3 mois avec un mandat de gestion.
Des forumeurs m’ont transmis le contact de cgpi qui proposent 1% de retrocommission.
Certains forumeurs (noyl) disent même connaître des cgpi qui retrocedent 100% de la commission.
Je reste ouvert à toute proposition.

Concernant ma rp, j’ai fait passer la commission de 5 à 3%, un moindre mal pour découvrir que les combles, la cave et le r+2 n’etaient pas isolés (le diagnostiqueur n’y avait pas eu accès…mais m’avait dit par tél à la demande d’explication, que la maison était saine et bien isolée) ce que savait évidemment notre gentil et compétent agent immobilier.

Dernière modification par Malolechat (17/12/2018 02h24)

Bonjour

Je comprend votre scepticisme Surin.
C’est
Ayant moi même fais une opération SCPI avec ce CGPI, je certifie que ce n’est pas un ragot.
Le fonctionnement est simple, la plupart des CGP perçoit une rétrocommission (indolore pour le souscripteur) entre 6% et 7%. Ce CGPI cape sa rétrocommission à 5% et m’a reversé par virement la différence qu’il a pu percevoir sur la base de 6%… , Soit 1%.
Du coup je suis passé  de quelque chose indolore à un virement sur mon compte qui vient alléger les frais de souscription des SCPI même si ceux-ci sont déductibles de l’IR…

Qui plus est ce n’est pas un CGPI vendeur de produits mais quelqu’un qui a une double formation juridique et expertise comptable… ce qui fait qu’il propose systématiquement une ingénierie  prévisionnelle de l’investissement avec ou sans démembrement, SCI à l’IS…
Il applique par ailleurs ce même système de reversement des rétrocommissions sur les contrats d’assurances vie , CTO et PEA en se rémunérant qu’en honoraires de conseils.

Bref quelqu’un qui est enfin transparent et indépendant.
J’ai déjà donné le contact à certains par MP et  continuerai à le donner aux personnes intéressées.

Dernière modification par Noyl (17/12/2018 08h57)

Malolechat a écrit :

Bonsoir,

Je m’apprete a acheter des scpi et me suis posé la question de passer directement par les sociétés de gestion ou par un cgpi.

Je ne cherche pas spécialement de conseil patrimonial d’autant plus que j’ai été tres déçus par les nombreux cgp et cgpi que j’ai rencontré.

Aucun n’a fait de bilan patrimonial approfondi.

Aucun ne semblait compétent pour répondre à mes questions.

Ils m’ont tous donné l’impression désagréable qu’ils cherchaient à :
- savoir si j’etais un client financièrement intéressant (revenus et épargne importants)
- me refourguer leurs produits partenaires (av, pinel, lmnp packagé, choix limité de scpi peu attractives avec crédit d’une banque partenaire à des taux exorbitant)

Je peux évidemment être parano et me tromper ou ne pas avoir eu de chance.

Bref je me demande si il n’est pas préférable que quitte à devoir payer des frais d’acquisitions autant que l’argent aille à la société à laquelle je m’associe. Si elle a plus d’argent elle se porte mieux et rémunère mieux ses associés donc payer la totalité des frais d’acquisitions à la société revient à se payer soi même.

Passer par un CGP a des intérêts, en voici 2 :
- apporter une plus value par leur conseil patrimonial. Encore faut il qu’il soit bon et qu’il dure dans le temps ce dont je doute malheureusement. Pour leur défense, les cgp du forum semblent bien plus compétent que ceux que j’ai rencontré. Je ne doutais pas que ça existe, c’est juste que comme dans tous les métiers les très bons sont rares.
- la retrocommission

C’est ce dernier point qui me semble être intéressant car fiable et tangible contrairement au conseil qui peut ne pas l’etre.

Le cgp devient alors un moyen d’abaisser le coût d’achat des scpi. Dans l’immobilier ne dit on pas que les bonnes affaires se font à l’achat ?

Exemple pour 200k et 10% de frais d’acquisition, le cgp va toucher 5% soit 10k pour contacter les sociétés et remplir les bulletins de souscription. Ce qui est facile à faire soi même.

Ca me rappelle l’achat de ma rp avec l’agent immobilier qui demandait 5% de commission pour la visite de la maison et la signature du compromis de vente.

C’est psychologiquement, perturbant de donner 20k pour 30 min de visite et 30 min de compromis…c’est pareil pour l’achat de scpi via un cgp.

Même s’il retrocommissione 1% soit 2k on a l’impression d’en perdre 8 qui auraient été plus utile dans la société.
Faire 50/50 semble plus juste. C’est donnant donnant. D’autant plus que le client satisfait renouvèlera ses achats et apportera de nouveau client par le bouche à oreille.

Bref, ni noir ni blanc, il faut prendre sa décision en connaissance de cause et de façon adaptée à son profil.

Dans mon cas, je n’ai pas encore pris de décision.
J’ai contacté les sociétés qui disent pouvoir me servir de l’usufruit de scpi sous 3 mois avec un mandat de gestion.
Des forumeurs m’ont transmis le contact de cgpi qui proposent 1% de retrocommission.
Certains forumeurs (noyl) disent même connaître des cgpi qui retrocedent 100% de la commission.
Je reste ouvert à toute proposition.

Concernant ma rp, j’ai fait passer la commission de 5 à 3%, un moindre mal pour découvrir que les combles, la cave et le r+2 n’etaient pas isolés (le diagnostiqueur n’y avait pas eu accès…mais m’avait dit par tél à la demande d’explication, que la maison était saine et bien isolée) ce que savait évidemment notre gentil et compétent agent immobilier.

Je pense que si l’on réduit l’intervention du CGPI à simplement le remplissage d’un bulletin de souscription, effectivement cela semble cher payé.
Mais il ne faut pas oublier qu’en aval il y a un travail de sélection et de suivi des SCPI proposées (recherche usufruit, NP, financement), la rédaction d’un rapport écrit qui s’assure de l’adéquation du produit à votre situation (qui engage la responsabilité du CGPI), la vision globale sur votre situation/patrimoine et puis comme vous le mentionnez l’engagement dans la durée.
Peut être un degré de dégressivité des frais de souscription devrait être introduit et c’est en cela que je vous rejoindrais en matière de rétrocession d’une partie des frais au client.

Il faudrait mettre de l’ordre dans les "quote" car on ne comprend pas qui a écrit quoi.

Noyl a écrit :

Je parle des droits d’entrée qui sont de 10% et qui sont comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct .
Aussi on peut déclarer sur la déclaration d’IR  les frais de dossier et courtage bancaire et  le déduire.

Auriez-vous une source expliquant cela svp ? C’est la première fois que j’en entends parler.

À mon avis, l’affirmation que les "droits d’entrée de 10%" seraient déductibles de l’IR  car "comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct" est farfelue.

Déjà, les "frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct" ne sont pas déductibles de l’IR, ni de l’assiette des revenus imposables à l’IR (sauf, dans certains cas, pour des biens achetés pour faire de la location meublée). On peut juste les inclure (ou inclure un montant forfaitaire) dans le prix d’achat lors du calcul de l’éventuelle plus-value (pour déterminer l’impôt à payer) quand on revend le bien immobilier. (C’est d’ailleurs le notaire qui réalise ce calcul et collecte l’impôt sur la plus-value, pour le trésor public).

Ensuite, dans le cas de SCPI, on achète des parts d’une SCI, et ça fonctionne différemment que dans le cas d’un achat immobilier en direct : c’est lors de la vente des parts qu’on calcule la plus-value (s’il y en a une) et l’assiette sur laquelle il y aura un impôt à payer. Il n’y a que pour le traitement fiscal des revenus de la SCPI que la "transparence fiscale" s’applique.

Note: Il me semble me souvenir d’une SCPI à capital fixe (vers 400 M€ de capi actuellement, vous la reconnaîtrez facilement) qui, lors d’une augmentation de capital, où la SCPI versait à la société de gestion une commission de souscription pour les nouvelles parts émises (et je suppose que la société de gestion reversait une partie de cette commission aux apporteurs d’affaire), comptabilisait cette commission comme charge. L’impact était que le montant de la quote-part des revenus à déclarer par tous les associés (à minima par ceux imposables à l’IS, ce qui était mon cas, et le seul que j’avais creusé) diminuait significativement. C’est du moins ce que j’avais compris d’une réponse faire par la société de gestion et le CaC lors d’une AG.

Bonjour,

Je poste ma question sur ce topic relatif aux frais de souscription à défaut d’avoir trouvé un autre topic plus pertinent et ne voulant pas en créer un nouveau…

Quelqu’un pourrait-il me confirmer à quel moment les frais de ’souscription’ sont prélevés par la SdG - est-ce à la souscription comme le nom l’indique ou à la sortie (permettant le calcul de la valeur de retrait) ? J’ai discuté avec deux CGPI cette semaine et leurs réponses sont contradictoires.
En d’autres termes la question est : si j’investie 100kE dans une SCPI dont le TDVM est 4,5%, sommes-nous d’accord que le loyer théorique annuel avant impôt (mais après frais de gestion) est de 100kE * 4,5% et non de (100kE - frais de souscription) * 4,5% ?

Mer.ci par avance

Bonjour,

Egalement à la recherche de ce type d’information, le sujet est abordé sur plusieurs files, et principalement ici SCPI : frais de souscription avec et sans courtier ?