LMNP : quels meubles et électroménager pour le LMNP ?

Jade a écrit :

Les vendeurs chez Conforama m’ont dit qu’ un garnissage 25kg/m3 c, est plutôt pour une utilisation occasionnelle. Et que pour une utilisation quotidienne il fallait opter pour un matelas avec un garnissage d’au moins 35kg/m3….

J’ai un matelas de 25kg/m3 depuis … 10 ans cette année … Je note pour le 35kg/m3 car je compte le changer en fin d’année mais, pour ma part, je n’ai eu aucun souci ces 10 dernières années à dormir quotidiennement dessus donc, pour les locataires, je ne m’étais pas posée la question de la densité plus amplement, j’avoue.

Bonjour,

C’est encore moi.. Je suis en pleine réflexion sur le choix du canapé. Mon T2 fait 43 M2 , la pièce de vie fait 16 M2 vac cuisine ouverte, j’ai de la place pour mettre un canapé 3 places.
Ma stratégie est d’opter pour une déco moderne pour créer des coups de coeur lors des visites et louer rapidement car j’habite à 2 heures des biens.
Du coup, j’opte plutôt pour des meubles modernes.
Pour le canapé, quel budget méttez vous ?

J’ai repéré ces 2 canapés qui me plaisent bien.

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Mon entourage me dit de le ne pas prendre la tête sur le mobilier et de mettre que de la récup mais je suis partie sur une optique de meubler les appartements comme si c’est moi qui allait y habiter et de faire quelquechose de jolie; Et vous ; vous mettez des meubles neufs ou de la récup?

amoilyon a écrit :

C’était suite à mon message ? Excuse moi je ne voulais pas dire cela.

Non, ce n’est pas suite à ton message. Mon frère et mes cousins me disent aussi de ne pas mettre des meubles neufs dans les apparts et que les locataires vont tout saccagés…
Mais je pense que lorsqu’on rentre dans un appart agréable, propre et bien décoré ; on aura tendance à y prendre soin…

Quelques réflexions à ce sujet :
1) les meubles neufs sont une forme d’investissement. Si vous louez ne serait-ce que 10 € de plus par mois, ou que vous avez moins de vacance, parce que votre appart est joliment meublé, n’avez-vous pas rentabilisé l’investissement ? Même si une ou deux pièces de mobilier doivent être remplacées car abîmées, elles ont été payées.
2) S’il y a pléthore de biens à la location, les meubles et la déco vont faire une énorme différence. Louer en quelques jours alors que d’autres appartements restent vide, n’est-ce pas rentabiliser l’investissement ?
3) On a, pour partie, les locataires qu’on mérite. Des meubles neufs et une décoration de goût vont attirer des locataires attentifs à ces aspects, potentiellement plus soigneux, et prêts à payer un loyer un peu plus haut pour cela . A l’inverse, le locataire qui accepte de louer un appartement avec des meubles un peu dépareillés est sans doute peu attentif aux choses matérielles et est plus susceptible de causer des dégradations. Ce n’est pas garanti à tous les coups, mais statistiquement, ça doit se vérifier.
4) l’occase, pour trouver des choses pas trop moches et qui vont bien ensemble (et aux bonnes dimensions), c’est des dizaines d’heures de recherche, de déplacement… Si vous considérez que le temps, c’est de l’argent, vous ne faites pas vraiment des économies… Par rapport à un grand magasin comme Ikea qui peut vous fournir tout ce dont vous avez besoin, des choses qui vont ensemble, qui sont "tendance"… et à des prix contenus.
5) et enfin, si vous êtes au réel, les meubles passent en charges ou s’amortissent (ils devraient s’amortir, cf. une discussion récente), donc ça vous fait une ristourne de TMI+PS sur votre prix d’achat. Pour une personne qui est à TMI de 30 %, c’est presque la moitié du prix du meuble qui se retrouve en économie d’impôts.

Le forum regorge d’exemples où les propriétaires ont loué rapidement et à un locataire de bon profil parce que celui-ci a eu un coup de coeur devant le bon état de l’appartement et de sa décoration.

Je pense que c’est encore plus flagrant à la campagne ou dans des zones déshéritées (chômage, etc.). Si vous êtes le seul ou presque à proposer un appartement joli et bien meublé, vous êtes quasi sûr de louer relativement cher à un locataire de bon profil, pendant que les appartements meublés avec les meubles de la grand-mère restent vide.

On peut même poursuivre le raisonnement : dans des zones de moindre standing, l’immobilier est nettement moins cher. Aura-t-on un meilleur rendement sur un appartement payé 30 k€ et des meubles à 6 k€ parce qu’on est dans une zone moins recherchée, ou bien avec un appartement en centre ville de la grande ville voisine, à 100 k€ et on aura mis 1 k€ de meubles parce qu’on aura rogné dessus ? A mon avis, très clairement, c’est le premier cas qui est le plus rentable. Une zone moins recherchée mais dont on rebooste l’attractivité grâce à une telle très belle présentation de l’appart. Sans pousser le raisonnement jusqu’à l’extrême non plus (éviter la rase campagne et le ghetto).

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2018 13h12)

Idem pour moi, en 4 ans de LMNP avec des studios (bien souvent des étudiants), je n’ai eu à déplorer que de la vaisselle cassée "par erreur" et dans ce cas, remplacée par le locataire ou par mes soins (car les références Ikea changent assez souvent, moi qui voulait faire des inventaires standards…). Il faudra veillez à faire un inventaire précis avec le coût d’acquisition des meubles et leur état pour chaque bail. Vous pouvez exiger jusqu’à 2 mois de dépôt de garanti pour un meublé, ce qui vous laisse un peu de marge.

Il y a de très bons locataires comme de très mauvais (tout comme les bailleurs), une sélection s’impose.

Pour l’acquisition d’occasion, ça se discute, certes elle peut prendre un peu de temps mais j’ai eu l’occasion de le faire dans ma (grande) ville et j’ai pu récupérer un bon nombre de meubles quasi neufs, déjà monté à des prix défiant toute concurrence (les gens s’en débarrassent). Cela m’a arrangé n’aiment pas la cohue des magasins (et le temps d’attente et de recherche dans les rayons)… Pour la vaisselle en revanche, j’ai opté pour du neuf en magasin, afin de "standardiser" mon inventaire.

Deux remarques:
1/ Choisir un canapé-lit neuf de type BZ, plutôt que clic-clac, moins résistant.
2/ Des meubles neufs et de bon goût apportent beaucoup à un appartement, ainsi qu’au bailleur. Lors des inévitables discussions avec un locataire, le simple fait de lui fournir du matériel beau et de bonne qualité augmente considérablement votre crédibilité ; c’est une sorte de "respect" que vous lui offrez, au-delà même de l’utilité technique et du montant du loyer : il se sent plus ou moins tenu de faire de même…

Rastignac

Je suis entièrement d’accord avec les intervenants précédents sur l’utilité des meubles neufs pour la valorisation du bien,et qui se retrouve sur la possibilité de mieux louer avec un loyer dans la fourchette haute du secteur.En plus,le prix dans les enseignes type Ikea ou But est très compétitif.

J’ajoute un point qui n’a pas été cité:la clarté dans l’état des lieux d’entrée.
Un meuble neuf est forcément impeccable et a une valeur connue.

Lors de l’état des lieux de sortie,la différence sera facile à établir et les dégradations éventuelles évidentes à prouver,alors qu’avec un bien d’occasion,prouver que tel ou tel point était ou non déjà défectueux sera source de litiges.

Pour des meubles importants (canapé,lit,..) le neuf me semble nécessaire surtout si une rénovation du bien vient d’être faite.

Bonjour

En cours d’équipement d’une petite maison T3 pour du meublé, je souhaiterai avoir votre retour d’expérience sur l’électroménager.

Voici les choix que j’envisage :
- LV Siemens SN636X00AE
- Four pyrolyse FAURE (pyrolyse pour la facilité d’entretien) FOP37902XE
- Hotte FAURE FHC60131X
- Plaque vitrocéramique bosch  PKF645B17E
- Frigo congel bosch env 340l a 400l (KGV39VL31S ou KDV47VL30)
Budget env 1500eur

Après avoir lu différents échanges à ce sujet, ces marques semblent plus fiables mais avec un surcout de 20 a 30%. Est ce un bon choix ou est il préférable de rester sur des marques plus abordables (Beko, indesit, … ?)

Pour la plaque électrique, je fais le choix du vitrocéramique. Cela me semble plus fiable et surtout pas de casserole/poele spécifique. Qu’en pensez vous ?

Concernant le frigo, on trouve actuellement la majorité des réfrigérateurs avec congel en bas à tiroir. Mais en usage locatif, un congel en haut classique est peut être moins fragile que des tiroirs plastiques.
Dimensionnement pour 3 a 4 personnes = 350 a 400l ?
Achat marque premium avec une durée de vie à priori plus importante ou remplacement plus tot car amortissement sur 5 ans ?

Ces appareils sont garanties 2 ans Pièce main d’oeuvre déplacement, mais ensuite ….c’est à moi d’intervenir ou de trouver un dépanneur. Comment procédez vous ?

Merci pour vos retours d’expérience

Je pense que votre message aurait sa place dans cette discussion :
Comment meubler un studio pour faire du LMNP ?
Parcourez là, vous y trouverez des réponses.
Aussi ici : Comment meubler un studio pour faire du LMNP ?
C’est un débat de choisir la qualité pour être tranquille ou prendre du meilleur marché et espérer que cela tienne.
Déjà éviter les déplacements ou remplacements est un gros plus, personnellement en meublé saisonnier j’ai toujours pris de la qualité dans le but que cela tienne ou des équipements hauts de gamme mais pas forcément dans les marques les plus chères.
Cela dépend des équipements en fait, pour un frigo je vais aller sur du simple et robuste style Indesit, un lave-linge je choisirais une bonne marque dans le but d’être tranquille encore que dans la pratique, les réparations, coûteuses, sont fréquentes. L’extension de garantie de 5 ans est un plus dans ce cas (encore que quand, dans mon cas, si la mairie vous tombe dessus 6 mois après achat d’un lave-linge tout neuf à 900€ c’est un risque aussi).
Des amis ont eu leur magnifique frigo Beko en panne, la tuile, toute la nourriture ou la plupart perdue (faire marcher votre assurance dans ce cas) et la galère du remplacement en urgence.

Il y a une part de loterie malheureusement, du premier prix va tenir 10 ans sans problème et votre bel achat de marque va tomber en panne et vous dégouter alors que vous aurez sûrement tiré le mauvais numéro.
Attention aussi souvent à la mauvaise utilisation, notamment lave-linge ou sèche-linge (nettoyer TOUS les filtres), lave-vaisselle (idem) ou partie congélateur (dégivrage au burin…), là du coup la balance penche vers du premier prix car de toute façon vos locataires n’en prendront pas aussi soin que si c’est leur argent qui finançait directement.

J’ai le même raisonnement pour mon propre électroménager que pour mes locations.

Pour ma part, les marques m’ont plutôt donné des déceptions (Four Faure qui lâche au bout de 3 ans pour des problèmes de carte électronique, sonde d’eau du lave vaisselle Electrolux capricieuse, et pire: magnifique sèche linge Bosch avec interface tactile… qui ne marche pas les mains humides, ce qui est plutôt courant lorsque on viens justement de charger du linge humide).

Le premier prix, surtout de proline m’a donné pas mal de bonnes surprises au niveau longévité. Sur 5 appareils de cette marque achetés sur les 10 dernières années, je n’ai eu qu’une panne, dans les premières semaine. J’achète tout chez Darty pour le service de livraison et le SAV plutôt efficaces. Et puis je trouve ces appareil moins riches en fonctionnalités finalement plus simples d’utilisations.

Autre paramètre, on a rarement l’occasion d’acheter tout l’équipement d’un appartement en même temps. Par contre quand c’est le cas je trouve qu’on arrive a faire un ensemble plus "harmonieux" avec des appareils de la même marque, de la même gamme et de la même génération, en particulier pour les appareils avec des façades visibles (lave vaisselle, réfrigérateur, congélateur, lave linge, sèche linge). Et puis quand on achète plusieurs appareils au même endroit en même temps, on peu commencer à négocier, même achetant du premier (ou deuxième) prix.

darkvadehors a écrit :

En frigo, sans hésiter Indesit avec partie congélateur, on est à 4 achats avec pas mal de recul et ils marchent nickel et ne coutent pas très cher.

Installer impérativement au sol entre le réfrigérateur et le mur une petite plinthe supplémentaire ou une cale en bois pour empêcher l’appareil d’être collé contre le mur (coups et mauvaise ventilation) ce qui à pour effet de le faire vieillir très prématurément (deux expériences d’appareils changés au bout de 18 et 24 mois environ). Depuis l’adoption de ce petit bidouillage maison plus aucun soucis…

Oui je suis dans le cas, un lit dans chaque chambre mais pas forcément un double mais avec un chevet
a moins de convertir la chambre en bureau avec le mobilier adéquat

Concernant les choix en électroménager, je partirai pour :

Plaque induction chez IKEA pour le prix et surtout la garantie 5 ans

LV dans le groupe bosch Siemens existe une marque Viva qui propose des cuves en plastique et des prix canons. Évitez si possible les largeur 45 cm, toujours plus chers en comparaison que les normaux de 60 cm et de conception moins récentes (volume de prod moindre). Pour cet appareil, sachez que si l’utilisateur opte sur la durée pour les pastilles tout en un plutôt que les classiques et moins chers sel, poudre et rinçage, à terme, votre adoucisseur interne aura les résines saturées et sera donc HS définitivement, la’ pièce coûtant le prix d’un LV neuf.

Pour le froid, Beko, spécialiste turc qui fabrique en sous traitance pour tous les européens ou presque.

Si vous mettez une hotte et devez partir sur du recyclage (si pas  de possibilité d’evacuation), fournissez les filtres et utilisez des céramiques pour filtre aquarium plutôt que ceux d’origine en charbon actif vendus très chers. Si vous ne fournissez pas, de grandes chances que votre locataire ne les change jamais, et durée de vie réduite…

D’une façon générale, si vous n’optez pas pour du jetable, évitez le groupe Brandt et ses nombreuses marques qui ont changé 3 fois de main sur les 15 dernières années, de grosses difficultés sur la fourniture des pièces détachées.

Pour le four, je déconseille la catalyse au profit de la pyrolyse un peu plus chère qui incitera votre locataires à tenir propre.