OnclePicsou : étude de cas immobilier (achat d'un box ou non)

Il y a trop de paramètres dans votre simulation, difficile de se faire un avis objectif sur la valeur du parking dans 20 ans par exemple.

Une vision simplifiée des choses, c’est que vous estimez que le parking vous rapportera 6% brut par an (720 € de loyer par an / 12 000), avant vacance locative (OK il n’y en aura pas pour les 5 ans à venir car vous l’occupez vous-même), avant charges, avant coûts de transaction et surtout avant fiscalité (qui change).
Donc 3-4% par an en étant optimiste.

Vos placements vous dites 5% brut mais en PEA donc >4% net.

A mon avis le prix d’achat est trop élevé, surtout qu’à 60 €/ mois j’imagine que vous n’êtes pas au centre d’une grande ville.

MichMouch a écrit :

Très rapidement, vous avez oublié :
- les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers,
- les frais divers (d’assurances, de gestion locative)
- Et peut être prendre en compte de la vacance locative ?

Je pense avoir inclus la CSG dans mon calcul:

IR calculé avec TMI de 30% = (0.3+0.172)*8820 =-4163€ d’impôts

Peut être que je me trompe ?

Concernant les assurances, par expérience l’assurance habitation inclue un box sans supplément.
Pour la vacance locative effectivement c’est difficile à prévoir, mais le box est bien situé.

@Yoda
Je suis dans une grande ville, en plein centre ville.. mais ici la vie n’est pas chère !
Concernant le rendement du PEA à 15 ans c’est aussi une estimation. Cela peut être plus, mais moins est possible aussi.

@Adrien
Bien vu pour les 2925€ à faire travailler !
Effectivement il est très difficile de savoir comment un box peut évoluer en prix d’ici 15 ans.

Finalement j’ai l’impression que le choix à faire est plutôt d’ordre "affectif", ou en diversification de patrimoine.
Il se peut aussi que je reste plus que 5 ans dans ma résidence et dans ce cas je peux utiliser le box beaucoup plus longtemps.

Mon choix se fera en fonction du prix, si j’arrive à bien négocier.

Merci à tous pour vos aides précieuses.

Votre simulation est pas mal, et elle inclut effectivement les PS. Cela dit, vous comparez des choux et des carottes : à part le risque de vacance locative, l’immobilier est tout de même plus "constant" que la bourse.

Il faudrait quand même prévoir une assurance PNO qui est obligatoire au moins au plus bas niveau (responsabilité civile), et quelques menues dépenses d’entretien.

Le point qui me semble le plus délicat dans votre plan est "12000 € tous frais inclus". Dans les zones où un box est loué 60 € par mois, on voit plus souvent des prix de vente vers les 15000 €, soit 16000 € environ avec les frais.

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Quelques points complémentaires :

- Qu’entendez vous par TH : S’il s’agit de la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant uniquement si le box constitue une dépendance de son habitation principale, c’est à dire que le box est situé à moins d’un kilomètre de celle-ci. En revanche, la taxe foncière est due par le propriétaire.

- Au niveau des charges de copropriété : une part de celles-ci sont récupérables sur le locataire. Par ailleurs, quid des gros travaux dans la copropriété ? Il convient de regarder les clefs de répartition des dépenses et estimer l’impact, et regarder s’il existe des charges spéciales pour les boxs. Si les boxs sont dans un bâtiment séparé, la révision de l’étanchéité peut représenter un montant important par rapport au loyer… Sur 20 ans, vous n’êtes pas à l’abri… De même, remplacement de la porte du box…

- De même, au niveau de la copropriété, vérifier l’absence de clause subordonnant la possession d’un garage à celle d’un lot d’habitation.

Canyonneur

Effectivement je voulais parler de Taxe Foncière et non de TH.
Le box n’est pas dans un batiment séparé et il n’y a pas de clause subordonnant la possession d’un garage à celle d’un lot d’habitation.

De ce que je comprends d’après  les messages de PhilRef92 et Bernard2k le prix maximum d’achat au vu des loyers (60€/mois) ne doit pas dépasser 8500€, sinon ce n’est pas rentable.

Concernant les frais de notaires on est autour des 2300€ pour un achat à 8500€ ! (je le sais car c’est ce que j’ai payé lors d’un achat d’une place de parking en 2014)

La rémunération du notaire, en tant que telle, est plafonnée ; attention quand même aux débours et autres frais.

Mais il est vrai que ça peut être très bas ; il y a eu un exemple récent, dans les études de cas, où une personne s’en est tirée pour 500 € environ, de mémoire ; preuve scannée à l’appui (car j’en doutais !). A retrouver avec la recherche si ça vous intéresse.

OnclePicsou a écrit :

De ce que je comprends d’après  les messages de PhilRef92 et Bernard2k le prix maximum d’achat au vu des loyers (60€/mois) ne doit pas dépasser 8500€, sinon ce n’est pas rentable.

Ce n’est pas exactement ce que j’ai voulu dire. C’était plus pour l’assertion suivante :

Bernard2K a écrit :

Le point qui me semble le plus délicat dans votre plan est "12000 € tous frais inclus". Dans les zones où un box est loué 60 € par mois, on voit plus souvent des prix de vente vers les 15000 €, soit 16000 € environ avec les frais.

Dans mon cas, le garage est bien situé mais peu pratique (petit et avec une petite gêne de manœuvre).
Même si il est relativement "bien loué", je ne le vendrai sûrement pas très cher (c’est comme les appartements).

Après je ne connais votre coin, s’il est plus ou moins cher que les autres.

Si le prix vous semble intéressant au regard de sa localisation/praticité, alors ce ne sera pas une mauvaise affaire.

Proposez 10000 €… et trouvez un notaire qui accepte de travailler pour pas cher.

J’ai retrouvé le cas à moins de 500 € de frais, mais c’était sur une vente à 2000 € :
Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d’un box de garage)

Parce qu’on ne s’est pas rencontré IRL, auquel cas j’aurais sans doute un souvenir indélébile…