Achat immobilier et fiscalité : avant fin d'année ou début d'année prochaine ?

Pour ma part, j’ai compris que vous allez louer nu, en revenus fonciers au réel. Et que c’est donc à tort que vous considérez les frais de notaire comme déductibles.

Bernard2k a raison puisque c’est en location nue (j’ai lu un peu trop vite). Les frais d’acquisition ne sont pas déductibles en effet.

Dernière modification par lachignolecorse (08/10/2018 09h50)

N’oubliez pas l’année blanche…

La différence entre meublé au réel et revenus fonciers au réel s’explique aisément :
- meublé au réel = BIC = comptabilité d’entreprise. Tout ce qui rentre est une recette, tout ce qui sort est une charge, c’est simple à retenir.
- location nue = revenus du patrimoine personnel. Ne peuvent être déduites que les "dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu", selon le principe général posé par l’article 13 du CGI et détaillé, pour les revenus fonciers, à l’article 31 du même code. Notez bien "acquisition du revenu" et non pas "acquisition du bien immobilier loué" ! Quand vous achetez un bien, c’est pour augmenter votre patrimoine personnel, et la constitution d’un patrimoine personnel n’est pas subventionnée par les impôts ! Une fois que vous avez le bien, les charges déductibles le sont au principe que ce sont des dépenses nécessaires pour acquérir ou maintenir le revenu locatif (une fois le bien acquis ; et non pas le bien lui-même). La liste est donc forcément beaucoup plus limitative qu’en meublé au réel.

michaelstaudi : par rapport à ce qu’explique xazh et qui parfaitement juste, je ferais quand même un petit assouplissement : je pense que les frais de notaire de fin 2018 resteront déductibles si votre locataire entre début 2019, et que vous n’avez pas fait d’autre usage du bien entre temps (tel qu’y habiter). L’idée étant que l’entreprise "LMNP" est crée au moment de l’achat du bien, même si les recettes ne commencent à rentrer qu’en janvier. Dans ce cas, votre EC devra établir une compta pour l’exercice 2018, donc ça vous coûtera une année de plus d’EC. Gardez bien toutes vos factures et ne tardez pas pour prendre un EC.

Expert comptable.

Bien sûr que ça joue beaucoup, en LMNP au réel vous avez l’amortissement qui efface quasiment votre imposition. Les revenus fonciers sont beaucoup plus imposés. Le LMNP est une niche fiscale qu’il faut exploiter.

Je me rends compte que les gens qui ne comprennent pas le LMNP au réel sont ceux qui n’ont pas d’expérience d’une gestion d’entreprise. Essayez de vous y former un minimum, c’est quand même très utile pour comprendre, que ce soit le LMNP au réel, mais aussi tout ce qu’on entend autour de soi, aux infos, ou encore ce qu’on peut lire ici sur le forum actions (les actions sont une petite part d’entreprise, c’est donc utile de comprendre un minimum comment fonctionne une entreprise avant d’en acheter une part).

Si vous voulez bien on va arrêter le HS (hors sujet, je précise).

@perecastor

Un exercice comptable IS n’est pas nécessairement du 1er janvier au 31 décembre. C’est à vous de définir la date de cloture, et cela a un impact certain sur les dates de déclaration.

Par ailleurs, il est accepté d’avoir un premier exercice excédant 1 an, lorsque l’activité débute en fin de 3ème trimestre, donc un bien signé en Octobre 2018 peut être inclus dans un exercice comptable oct 18 --> dec 19 sans soucis. En structure IS, cet exercice serait déclaré en 2020, après la cloture.

Le problème se pose lorsqu’on a besoin d’une durée longue de travaux, excédant les 12 mois. Typiquement, la "construction" de logements dans un batiment qui n’était pas adapté initialement, ce qui peut prendre du temps. Et là, la seule chose fiable, c’est de passer par une structure juridique pour matérialiser la réalité de l’exercice comptable "travaux", qui ne l’est pas en LMNP … avec d’autres contraintes (je vous invite à chercher ce qu’il se passe lorsque le déficit est très important)

Bref, pour une acquisition en octobre, ca ne pose pas de soucis, si vous déclarez l’exercice 2019 complet. si vous aviez acheté en Février, ca serait nettement plus compliqué …

Dans ce cas là, il y a 2 écoles : la première déclare directement sans se préoccuper de la question (souvent ca passe, puisque le controle n’est pas systématique, donc vous verrez souvent les gens dirent "c’est possible, c’est légal" comme si le fait de ne pas se faire controler à 180 sur autoroute rendait légal le fait de rouler à cette vitesse), la seconde fait une demande officielle à la DGFIP  … et utilise la réponse, normalement positif, pour déclarer en conséquence (avec une preuve opposable à la DGFIP en cas de soucis).

michaelstaudi a écrit :

@lachignolecorse : vous parlez d’année blanche, avez vous des explications?

L’impact fiscal de l’année blanche concerne principalement la location nue. Éviter de faire des travaux en 2018/2019, car ils ne seront que partiellement pris en compte (voir la file dédiée).

Dedik : en effet, en LMNP il n’y a pas de conséquences de "l’année blanche".

Concernant le sujet initial, à savoir fin d’année ou début d’année suivante, je vois un intérêt à attendre le début d’année suivante pour économiser diverses dépenses :
- CFE
- EC,
- taxe d’habitation (dans le cas ou le logement serait acheté vide)

Par ailleurs, ça permet d’avoir plus de temps pour trouver le bon EC quand on n’en a pas encore et de faire les démarches administratives sans être dans l’urgence d’avoir tout fait avant le 31/12.

Ce n’est pas grand chose, mais pour un novice c’est une (petite) épine en moins, il y en a bien d’autres à gérer !

Je suis désolé mais à vous lire on croirait que c’est une option de décaler ses déclarations comme ca vous arrange.
Alors non, l’activité de LMNP se déclare dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Etant considéré comme début d’activité soit l’achat du bien, soit la mise en location.

N’imaginez pas déduire des frais engagés en 2018 si vous déclarez commencer votre activité en 2019.

Par ailleurs, ça permet d’avoir plus de temps pour trouver le bon EC quand on n’en a pas encore et de faire les démarches administratives sans être dans l’urgence d’avoir tout fait avant le 31/12.

Pour information vous avez jusqu’au 03/05/19 pour déposer vos déclarations relatives à une clôture au 31/12/18.

Ou bien si nécessaire il reste l’option de xazh qui conseille de décaler la clôture de l’exercice.

Donc en résumé, si vous avez commencé votre activité, ou engagé des frais que vous voulez déduire en 2018, alors il faut produire une déclaration 2018, ou bien décaler sa clôture, mais non pas zapper une clôture et rattacher les charges à l’exercice suivant.

MichMouch a écrit :

Pour information vous avez jusqu’au 03/05/19 pour déposer vos déclarations relatives à une clôture au 31/12/18.

Ou bien si nécessaire il reste l’option de xazh qui conseille de décaler la clôture de l’exercice.

J’ai l’impression qu’il y a une incompréhension : la déclaration au 3/05/19 est obligatoire pour les LMNP qui déclarent un début d’activité en 2018, et ce quelle que soit la date de clôture comptable de ce premier exercice.

Un LMNP (IR) devra obligatoirement calculer son BIC au 31/12 de l’année de création et le déclarer en mai.

Sur ce point il ne faut pas confondre BIC-IR (principe (article 37 CGI alinéa 2) et IS (exception (article 209 alinéa 2 CGI)).

Bonjour,

Ce sujet est super intéressant. Vu que je vais me retrouver dans cette situation je vous présente mon cas :
La signature définitive pour l’acquisition de mon bien sera faite entre mi novembre et début décembre. Jai compté environ 1 mois et demi de travaux avant de pouvoir le mettre en LMNP au réel.
Problème 1 : Vais je pouvoir faire passer les frais dacquisition notamment les 16 000€ de frais de notaire comme amortissement si je loue a partir de janvier 2019 ou seront ils perdu ? Ou je suis obligé de déclarer ma LMNP au réel à la signature de l’achat pour les faire passer en charges ? (Même si cela me coûte des frais d’EC et charges diverses sur 2018).

Problème 2 : Au niveau de la banque j’ai effectué un pret pour résidence principale, est ce que je dois légalement déclarer fiscalement le bien comme habitation ou je peux des le pret signé avec la banque le faire passer en LMNP réel pour profiter de l’amortissement des frais dacquisition ? Car dans tout les cas durant la durée des travaux, dois je le déclarer obligatoirement comme RP ou je peux garder la location ou je suis actuellement ?

Merci de m’avoir lu.