Chakira [34] : étude de cas immobilier (le multi-copropriétaire ne paye pas ses charges)

Bonjour Néo45

merci pour votre réponse (regrettée après coup en plus !)

Je foncerai dans le mur si j’avais déjà signé ! Là je demande conseils, justement parce que je ne suis vraiment pas sure de signer le compromis

Mais la rentabilité brute est quand meme rare ! et c’est du déja meublé et déjà loué donc rien à faire (pas meme des travaux car très bon état, idem pour la copro qui a refait des basiques récemment)

- Ce n’est pas parce que celui qui a saisi la fiche du bien n’a pas prévenu celle qui les fait visiter que cela remet en question le bien ! Bien sur que j’ai été choquée par leur méthode de travail, mais des incompétents on en croise partout… le bien est un meublé, j’ai tout qui le prouve désormais (c’est d’ailleurs moi qui l’ai appris à l’agent quand j’ai lu le bail >>> oops ! mais c’est bien que je ne prends pas pour argent comptant : j’épluche les documents et c’est ma seule source fiable et viable, après vérification !)

euh justement cela ne me fait pas rien ! j’ai bien dit que je trouvais ça trop beau pour être vrai et depuis que je sais qu’il ne paye pas ses charges, j’ai compris où est le piège ! Mais c’est peut-etre justement pour cela que c’est une affaire : il a absolument besoin de vendre pour payer ses dettes donc il vend une affaire rentable, car il est bien trop dépasser par ses centaines de biens (sur toute la ville)

je vous rassure : je me forme >>> je n’ai pas découvert ce site par hasard… Et encore samedi j’étais à un salon de l’immobilier
D’ailleurs j’ai passé ma journée à assister à des conférences totalement inutiles car je savais déjà "tout" : je ne sais pas tout tout court, mais c’était vraiment le B A-BA et ça je l’ai déjà (alors que d’autres découvraient sans comprendre micro-foncier, micro-bic et régime réel >>> j’ai expliqué à quelqu’un qui n’avait pas compris lors de la conférence)
Donc je débute, mais je me suis énormément renseignée : on ne me surnomme pas Clairminator pour rien (parce que Claire mais aussi parce que tenace et investie, pas à survoler un sujet qui m’interesse)
Or en IDF je ne trouverai rien dans ce budget : j’ai regardé >>> il n’y a qu’à Grigny qui est une commune endettée et difficile… Donc il n’y a pas vraiment plus près quitte à prendre le train

& j’ai écouté ce que l’on m’a dit (je demandais des explications à l’agent donc logique) mais j’ai vérifié… réalisé par moi meme que c’était bancal donc j’ai vu par moi meme que c’était faux >>> pas mal pour une débutante !

Mon pret maternel est un pret à taux 0, avec suspension de mensualités si j’ai de la vacances locatives et à très court terme >>> ce n’est pas orthodoxe mais pour moi c’est pas mal & ne me prouve pas vraiment le contraire !

Encore une fois, je me forme : site, vidéos, livres, salons dont conférences, conseils auprès d’une personne rentière de mon entourage, conseils auprès d’agents immobiliers (pas ceux de mon achat) >>> je ne vois pas ce que je peux faire de plus…
Et meme des professionnels (dont une notaire) m’ont dit de clarifier avant achat, pas de fuir forcément

par rapport à votre Edit : j’ai présenté mon projet car le fait que j’ai 35 ans, que depuis 10 ans je travaille en tant que psychologue de l’orientation dans les collèges et lycées, que j’aime la high tech, les chats et le chocolat (mais pas trop amer :p), on s’en fout, non ?

concernant votre Edit 2 : soit, mais après c’est une habitude que j’ai donc je vais éviter autant que possible, mais peut-etre que certains échapperont à ma vigilance, désolée >>> j’aime beaucoup ironiser donc lol ou  
et je ne vois pas trop la différence entre un smiley et un lol : ce sont des codes familiers de la meme génération (on ne met pas plus de smilies que de lol dans un mail pro ou pour l’administration)

et pour l’édit 3 : pas de souci…>>> j’ai bien demandé de l’aide, des conseils… le seul truc à la limite c’est que là je n’ai qu’un seul conseil, un genre de "mais laisse donc ça aux grands, fillette " mais pas réellement d’explication de chaque point remis en question
donc je ne suis pas vraiment plus avancée

voyons si d’autres membres viennent completer…
notamment sur l’aspect bonne affaire ou non (j’ai aussi laissé passer un bien aux encheres 65m² pour 23 500 + frais d’encheres environ 40 000 en tout car "propriétaire" dans les murs et copro en faillite >>> très bonne renta… théorique ! trop de spéculations là aussi : je me méfie de la théorie)

mais déjà
"regretter" était inexact : je voulais dire à regret = à contre coeur car pas envie au départ, non regret dans le sens "je ne voulais pas, je regrette" et je ne parlais pas du contenu, mais du fait d’avoir finalement répondu alors que vous vouliez laisser passer au départ

Et justement par rapport aux travaux de copro, je compte déjà voir ce qui a été voté en AG et payé donc je suis tranquille, mais aussi ce qui a été voté et à payer donc pour moi et aussi ce qui a été rejeté aux AG >>> il faudra bien y revenir
cela étant, un studio, au tantieme ce n’est pas un impact énorme non plus… Mais j’aimerais que le syndic clarifie ce genre de point avant de me décider (ils ne répondent pas aux mails, le notaire m’a conseillé d’avoir une trace écrite)

Et à Montpellier il y a bien d’autres agences >>> il est évident que pour cet appart ou un autre, ils ne m’auront jamais en cliente pour la gestion locative !

Il y a d’autres villes, plus petites… mais les loyers sont plus bas et les vacances locatives plus fréquentes !
sans compter qu’elles ne sont pas desservies de manière directe en train ! or je ne suis pas véhiculée : d’où l’intérêt du tvg direct de chez moi !

Et concernant mon pret maternel vous oubliez le point qui change tout : mon père est décédé… donc "les sous de cette vente seront à ma mère" comme vous dites et à moi ! c’est avec l’héritage que je finis le remboursement d’un seul coup ! pour moi c’était évident vu la phrase extrêmement personnelle mentionnée juste avant…
Et de ce fait, je peux parfaitement assumer des imprévus qui mangent le cashflow de certains mois car elle acceptera la suspension de mensualités >>> elle sait qu’elle aura son argent autrement au pire
et j’ai un peu de trésorerie de coté pour ne pas non plus lui faire porter mes problèmes éventuels

"Tout ce qui est trop beau pour être vrai ne peut pas être vrai".
j’ai aussi croisé cette maxime un peu partout !

pourquoi croyez vous que j’ai tant creusé ? car je me disais qu’il y avait forcément un bémol !

Enfin je ne sais pas depuis combien de temps l’appartement est en vente… (au moins 3 mois car bienici n’indique pas au delà)
Mais
- l’annonce ne présente que des photos de l’extérieur (et gratinées : une de l’immeuble pris de très loin au premier plan c’est la 4 voies que l’on voit = ça donne envie, la deuxième photo c’est le parking d’un magasin de matelas attenant ! je ne comprends meme pas l’idée) : aucune de l’intérieur … >>> généralement je me méfie et je n’insiste pas…
surtout que
- ensuite le descriptif est creux …
- et absurde "Idéal PREMIER ACHAT ou INVESTISSEMENT LOCATIF" avec la mention vendu loué c’est forcément pour de l’investissement, pas pour y vivre
- "le bien est vendu loué" mais pas d’indication de prix qui en l’occurrence est la clef de tout ici…
- De plus ils n’ont meme pas précisé "meublé" depuis qu’ils sont au clair
>>> Je ne suis pas sure que les gens s’arrêtent beaucoup dessus ! Moi non plus juste à la lecture de l’annonce : je l’ai visité juste parce que j’en voyais d’autres avec cette agence et qu’il rentrait dans mon budget, donc j’ai approfondi et je suis allée de surprises en surprises…

Cela dit, l’autre appartement s’est vendu (sans annonce portée à ma connaissance…) et plus cher, avec travaux à prévoir (meme si je n’ai pas de preuves de cela… la seule chose que je sais c’est que d’un seul coup ce deuxieme appartement du meme vendeur s’est retrouvé mis en vente ! car l’agence ne m’en a pas parlé, mais j’ai mené mon enquete :p donc cet mise en vente est une réalité, sa vente effective ? une réalité de plus… ou un mensonge de plus !)

bref, je pense que tout ne sera que spéculation tant que je n’aurai pas tous les documents de la copro >>> quelqu’un peut il me dire sur quoi je dois etre vigilante s’il vous plait ?

Bonjour,

personnellement je dirais également de tout stopper, rien que pour le côté rentabilité et localisation.
En effet si vous avez lu d’autres études de cas, il est plutôt commun d’avoir 7/8% voir plus de rentabilité!

Pourquoi s’embêter à chercher à des centaines de kilomètres ce que vous pourriez avoir tout près et donc sans gestion d’agence et leur frais qui grignote votre cashflow?

Stoppez tout, regardez autours de chez vous (en plus vous connaîtrez mieux le secteur, la population, la dynamique de l’emploi etc) et trouvez un bien qui correspond à vos attentes.

Qui cherche trouve.. visitez, visitez imprégnez-vous du marché local et quand il y aura une bonne affaire vous le saurez de suite.

ps : toujours pas de correction de l’heure sur le forum?..

Neo45 : ma mère ne souhaite pas investir dans la pierre. Et surtout, elle aura peut-être besoin de liquidités pour l’achat de sa nouvelle maison… Donc je ne vois pas l’intérêt, ni pour elle, ni pour moi…

Bre et Stinky : des renta à 7-8% ce n’est pas rare, je le sais… Mais des biens dans mon budget, c’est impossible vers chez moi : j’ai regardé et c’est soit des apparts à grigny (91) & les problèmes sont bien pires que un copropriétaire qui ne paye pas (d’ailleurs il s’en vend des dizaines : révélateur) soit des viagers donc pas de locations immédiates soit des ruines… Et je n’ai pas les épaules pour des travaux ! Surtout avec ce budget : ça me demande une énorme nego pour que le prix + les travaux rentrent…
Je n’ai pas raconté toute ma vie mais j’ai étudié mon projet >>> je ne peux pas investir dans des bleds car non véhiculée je ne pourrai m’y rendre ! Et en région parisienne on ne trouve pas de biens tout prêts dans mon budget… J’ai regardé sur Chelles : j’ai des garages pour ce prix là 😅

Et Skinky : merci infiniment pour ce retour d’expérience : c’est exactement ce que j’avais compris leurs de mes recherches (comme quoi je ne suis pas totalement une débutante qui fonce sans rien y connaître !) : selon ses dettes (et je me suis effectivement demandée si c’était ses seules !), le bien risque de ne plus être en vente ainsi mais aux enchères !
Mais je pense qu’il vend avant d’en être là justement…
Et j’espère que l’argent lui servira à couvrir les dettes des autres appartements sinon il est très stupide de ne pas se dire que on en arrivera au même point…

Je serai fixée avec l’état daté ! Merci beaucoup pour ce conseil : j’ai l’air encore plus crédible en demandant des documents précis

Par contre, pour la nego j’y ai pensé aussi depuis que j’ai compris, mais j’ai accepté une offre à l’oral avant et ils rédigent le compromis (laborieusement d’ailleurs, c’est dingue) donc je ne peux plus négocier : juste finir ou annuler, non ?
En plus soit disant qu’il avait besoin de liquidités mais que la vente de l’autre appart suffit donc cette vente c’est bonus : sous entendu 47 000 c’est à prendre ou à laisser…
Et j’aurai bien fait baisser la comm’ de l’agence ! Mais elle est à la charge du vendeur…

Au fait, je rappelle qu’il ne paye déjà pas et que les charges sont dans la moyenne haute (travaux compris) donc ielles ne peuvent pas augmenter beaucoup…

Des charges dans la moyenne haute ne sont en rien une garantie indiquant que ça ne devrait plus monter, il n’y a pas de limite à la hausse pour des charges de copropriété, c’est au contraire un signal qui doit inciter à la plus grande vigilance.
Etudiez bien les documents de la copropriété, les comptes annuels, comptes de charges par copropriétaire et les 3 derniers PV d’AG. Il vous faut impérativement avoir pris connaissance de ces documents et les avoir étudié précisément avant d’envisager de signer ou même apporter une date de rendez-vous pour signature.

Bernard2k : merci pour cette réponse
Effectivement : cette dette n’est pas à ma charge pour cet achat mais cela ne règle pas le problème vu que plusieurs dettes et plusieurs parts de copro… Sans compter qu’il peut fuir !
En tout cas, merci pour les closes suspensives : le notaire le fait et j’avais l’idée, mais avoir une phrase précise rédigée me donne plus de poids devant l’agence qui a essayé de m’arnaquer >>> on ne me l’a fait pas…
Or c’est cette agence qui gère le compromis car j’avoue que je ne pensais pas que ça pouvait poser problème et j’avais un peu peur de frais de notaire si je demande un compromis que je ne vais peut-être pas signer…

Et on est d’accord pour la renta et les charges : intéressant !
Pour l’investissement à distance je suis d’accord aussi que c’est difficile, mais je ne peux investir vers chez moi (ce qui répond aussi à FastHand sur ce point… Je reprends plus tard pour le reste…)

KC44 merci aussi
La garantie n’est pas la moyenne haute elle même mais l’inverse : il ne paye déjà pas ses charges depuis des années donc elles pèsent déjà sur les autres copro… Et malgré cela le résultat reste dans la moyenne haute donc ça n’a pas trop flambé…

Et j’attends tous les documents que vous mentionnez ainsi que Bernard2k pour me décider : on est bien d’accord… Sauf que l’agence tarde et le syndic refuse ! Donc je n’ai pas ces éléments…

Et Bernard2k : maintenant je me rends compte de l’importance du compromis, mais parce que c’est un cas bancal où je dois mettre des conditions ! Je pensais que ce serait une vente basique et je comptais éplucher les documents : en agence = des professionnels (en théorie) cela me paraissait équivalent à chez un notaire…….

Par contre depuis le début j’ai choisi mon notaire pour servir mes intérêts >>> c’était prévu depuis le début… Et surtout dans ce cas : avec tous les biens qu’il a, le vendeur doit en connaître beaucoup donc je voulais déjà me protéger…
Mais comme j’ai dit, pour le compromis j’avais peur de payer le notaire si j’annule tout donc je ne le prévoyais que pour la suite…

FastHand : je vous remercie également
J’ai contacté le syndic justement, en soulignant leur neutralité… Mais je n’ai pas eu votre "chance" : ils refusent de m’informer et me renvoient vers l’agence ! Donc coincée…

Et je me suis renseignée sur les SCPI mais cela m’a paru trop compliqué pour que je cerne vraiment les avantages : pourriez vous m’apporter des précisions svp ?

Je me suis surtout mal exprimé : je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir une différence entre un compromis d’agence et de notaire
Là où effectivement j’ai mal réfléchi c’est que le piège que j’ai repéré, le notaire en aurait fait de même, L’AI le passe sous silence !
Volontairement ou pas…

Et j’ai déjà choisi mon notaire mais j’attendais le compromis de l’agence : erreur
Par contre, maintenant même l’agence ne fait plus le compromis car je veux des explications et des garanties

Et effectivement, je comprends le positionnement du syndic (le notaire peut obtenir les informations, mais moi…). Mais ils sont plus transparents que l’agence donc j’ai tenté…
>>> suite à leur refus et avec tous les éléments que j’ai recueillis ici (encore merci à tous !) j’ai envoyé un mail à l’agence pour mettre les points sur les i et elle me rappelle demain au plus tard
Mais toute la suite si elle a lieu impliquera mon notaire (choisi sur recommandation et qui m’a déjà un peu répondu par mail donc bonne impression personnelle)

Je vous tiens au courant…

Un proprio qui ne paie pas ses charges avec un arriéré aussi important, bon plan ?
Attendez d’avoir la note de la procédure pour (peut-être) récupérer ce qu’il doit à la copro !

D’où l’intérêt de signer le compromis chez le notaire. Mon notaire m’envoie par mail un projet du compromis de vente ainsi que toutes les annexes au + tard la veille de signature du compromis et j’ai le temps de tout éplucher tranquillement à la maison.

Pour avoir signé plusieurs fois les compromis au sein des agences, il y a toujours des choses à modifier ou des points à éclaircir.

Le point positif pour les agences est de pouvoir signer rapidement comme ils ont souvent tous les documents en main. Il faut rajouter quelques jours pour le programmer chez le notaire. Néanmoins exigez le, cela n’a aucun impact sur le prix des frais de mutation et sécurisera un peu + votre achat.

Bonjour,

Je viens de lire la file, et je me pose une question somme toute assez basique :
Si le copropriétaire mauvais payeur possède "la moitié des appartements de la copro", je me dis qu’il est envisageable qu’il ait une part très significative des droits de vote en AG, donc indirectement le contrôle sur le syndic, pour peu qu’il y ait de l’absentéisme aux AG.

Je n’ai jamais rencontré ce genre de cas, est-ce que ça vous semble possible ?

Dernières nouvelles :
finalement il ne possède pas tant de biens que ça donc tout va bien…
La copro était endettée il y a un an de 25 000€ : je n’ai pas l’impression que ce soit un montant alarmant (surtout que là ce copropriétaire rembourserait sa grosse part…)

SAUF QUE ça fait 2 AG que le ravalement de façade ne passe pas : 147 000€… = 1350 pour mon lot, ça plombe sacrément la rentabilité pendant un temps (et AG 2018 pas encore passée donc ce sera voté après le compromis : forcément à ma charge, même si c’est décidé à la prochaine AG)
Mais surtout, de nombreux copropriétaires ne payent pas les charges courantes, alors avec ce type de poids financier, l’endettement va devenir problématique (s’il ne l’était pas déjà : je n’ai pas creusé pour l’analyse des 25 000 du coup: probleme réglé vu que ça va s’aggraver)

>>> je suis sur un autre bien, moins cher, super renta en nu (plus qu’en meublé !) etc … mais ascenseur en panne depuis 18 mois, réparation rejetée à 2 AG ! et sous-sol parking condamné car squatté (étrange) : pas vraiment mieux ! A part que le vendeur a été transparent dès que je l’ai eu en ligne téléphonique !

& lassée des copros de Montpellier (dans mon budget car je ne remets pas en cause les syndics montpelliérains en soi), je jette un œil sur Toulouse !
A suivre…