Lookas [88] : étude de cas immobilier (2ème achat pour une résidence principale)

Bonjour,

Vous indiquez que le bien fait partie d’une copropriété comprenant 2 biens. Cela m’amène à évoquer les points suivants :

- Avez vous consulté le règlement de copropriété ?

- Toutes les décisions concernant les parties communes devront être prises à l’unanimité des 2 copropriétaires, ce qui peut provoquer des blocages s’il l’autre copropriétaire ne veut pas engager de travaux.

- L’absence de charges m’étonne. Toute copropriété doit être assurée (responsabilité civile et dommages) et les dommage causés par une partie commune (chute de tuile du toit par exemple) ou les dommages sur les parties communes ne seront pas couverts par votre propre assurance…

Canyonneur

sven337 a écrit :

Allons, c’est vous qui avez la flemme, pas nous on a l’habitude.
Un cash flow brut d’impôts, ça a peu d’intérêt. Ce qu’on appelle cash flow ici c’est ce qu’il reste après avoir tout payé impôts compris.

À part ça vous semblez avoir fait vos devoirs correctement, et l’attitude (j’achète ma RP mais je l’analyse comme une location) est la bonne.

Bonjour, c’est vrai que j’aurais dû préciser cashflow avant impôt, je voyais juste pas trop l’intérêt de posé ici mes calculs sur l’impôt bien que je prends bien en compte la fiscalité.

A la base l’appartement est dans un 1er temps pour y vivre et non pour loué, sachant que les travaux ne seront pas déductibles et que les intérêts d’emprunts changent d’une année à l’autre le résultat sera différent.

Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

Vous indiquez que le bien fait partie d’une copropriété comprenant 2 biens. Cela m’amène à évoquer les points suivants :

- Avez vous consulté le règlement de copropriété ?

- Toutes les décisions concernant les parties communes devront être prises à l’unanimité des 2 copropriétaires, ce qui peut provoquer des blocages s’il l’autre copropriétaire ne veut pas engager de travaux.

- L’absence de charges m’étonne. Toute copropriété doit être assurée (responsabilité civile et dommages) et les dommage causés par une partie commune (chute de tuile du toit par exemple) ou les dommages sur les parties communes ne seront pas couverts par votre propre assurance…

Canyonneur

Bonjour, j’ai juste vu que le propriétaire avait le règlement de copropriété mais j’attends de le recevoir pour bien lire ça en détail.

La partie commune comprend un portail en bois sécurisé pour l’accès à une toute petite cour commune, après oui vous marquez un bon point sur l’assurance si jamais quelque chose se passe faut que je pense à poser la question lors de ma 2ème visite.
Mais je suppose que l’assurance habitation prends en charge, à vérifié.

L’appartement d’à côté est loué et apparemment le propriétaire de l’appartement chercherait à le vendre suite au départ des locataires qui devraient se faire d’ici peu, je vais me renseigné là dessus peut-être que ça pourrait être intéressant d’acheter si jamais j’achète, mais bon ça c’est pas pour tout de suite ^^

Stinky a écrit :

Ensuite, à faire confirmer (dépend de la zone où vous habitez) mais je pense que vous êtes éligible au PTZ.

Bonjour, oui vous faites bien de me le rappeler ! Je viens de faire une simulation sur le site de l’ANIL et d’après les résultats je pourrais emprunté 20 800€ pour un logement ancien avec travaux ! Ce qui me ferait compléter avec un prêt à la banque de 35 700€.

Mais il me semble qu’il faut avoir au moins 25% de travaux par rapport au prix d’achat + notaire pour pouvoir y être éligible, dans ce cas là c’est pas possible vu que j’ai compté 7000€ de travaux je suis loin encore des 25%, à moins que j’ai mal compris.

Question bête mais est-ce que c’est gênant de le dire à la banque pour le PTZ ou pas ? Ils seront moins enclins à me faire des concessions concernant l’IRA, les frais de dossier etc.. je suppose non ?

Stinky a écrit :

Quand à mettre un peu d’apport ou pas, d’ici à ce que vous signez l’acte authentique chez le notaire vous aurez économisé encore 2000€ + l’épargne durant toute la durée des travaux. Pourquoi ne pas augmenter votre budget travaux dans votre financement et indiquer que vous souhaitez mettre les frais de notaire en apport?
Votre dossier sera mieux présenté au niveau de la banque (vous mettez un apport) et vous aurez + de marges de manœuvre en cas de travaux + lourds que prévus (et vous pouvez très bien ne pas débloquer la totalité de ce fond travaux).

Oui de toute façon je pense que je vais devoir mettre au minimum l’apport des frais de notaire car le studio que j’ai acheté en ce début d’année sur les 4 banques que j’ai visité refusait de m’avancer les frais de notaire..
C’est vrai qu’entre le temps de la signature et les travaux j’aurai le temps de mettre encore un peu de côté avant de m’y installé.

Ce qui m’embête c’est que j’ai seulement 7000€ en liquidité, si je met en apport les frais de notaire (~4500€) et les frais de garantie et de dossier (~1000€) + l’électroménager et les meubles à acheter je vais vraiment être limite en liquidité disponible, malgré que oui je peux me permettre d’épargné avant de m’y installé..

A voir selon ce que me proposera la banque, j’ai rendez-vous mardi mardi pour discuté de tout ça.

Stinky a écrit :

Pour les meubles, je peux vous fournir en MP le numéro de mon grossiste en meubles si cela vous intéresse.

Ça m’intéresse !

Oui je vais voir tous ces points lors de ma prochaine visite, en vous remerciant pour l’éclaircissement !

Stinky a écrit :

Je ne sais pas de quand date votre PEL mais il serait peut être judicieux de l’utiliser pour votre projet. A la base il est fait pour ça. Si il est assez ancien et qu’il délivre un bon rendement, il faut le garder, mais sinon cela peut être une solution pour ne pas toucher à votre épargne de secours.

Je vous envoie les coordonnées de mon grossiste en MP

Il est récent en mars 2016.. Je sais que je suis a 1,5% j’ai eu chaud comparé au rendement des nouveaux PEL ^^
Tout comme mon assurance vie qui a été ouvert en 2016, c’est pour ça que je préfère éviter d’y toucher.

Bonjour,

Bonne nouvelle l’offre à été accepté à 42 000€ !

Rien d’officiel pour le moment j’attends pour la signature du compromis de vente qui devrait arrivé la semaine prochaine mais c’est bien parti

Faut que je vois avec la banque pour le financement, mais pas de soucis pour l’obtention du prêt je vais faire un emprunt en totalité (notaire + travaux).

Ca me fait 42 000€ (prix d’achat) + 5000€ (frais de notaire) + 8000€ (je préfère compté large) + 1000€ (frais de garanti + dossier à voir si négociable) = 56000€

Je me questionne concernant les travaux, si je comprends bien je peux demandé un prêt de 55 000€ avec 8000€ de travaux inclus mais si j’utilise pas ces 8000€ de travaux est-ce que je suis obligé d’utilisé ces 8000€ ou ça peut être récupérer ?

Sachant que les travaux en gros il y aurait une cuisine et salle de bain à refaire, 3 velux à changer, radiateur à remplacé et peinture dans tout l’appart.

Je compte mettre de ma poche pour m’installer : meuble salon, électroménager, table+chaise, placard,etc… Je pense être dans les 2000-3000€.

Pour l’optimisation du prêt vous pensez que je devrais partir sur 25ans ? Ou rester sur 20ans et le jour où que je souhaite le loué ou que la banque me refuse car j’arrive à ma limite d’endettement j’en profite pour le modulé sur une plus longue durée ?

Bonsoir dalki,

Je comprends mieux, faut vraiment que je me renseigne parce qu’en consultant ce site : Action Logement Services : Louer, acheter, bouger, faire des travaux

J’ai compris que je serais éligible au prêt d’acquisition de logement ancien avec un prêt de 10 000€ à 1,0% sur 20ans.
Ce qui me ferait demandé à la banque un prêt de 46 000€ au lieu de 56 000€.

De plus je pourrais si j’ai encore bien compris l’accumulé avec un prêt travaux amélioration encore une fois de 10 000€ mais sur 10ans (ce qui augmente pas mal les mensualités) je me demande donc si ça vaut le coup…

Après je me pose aussi la question du, si j’utilise ce type d’aide est-ce que je peux loué le bien si jamais je le quitte d’ici quelques années ?

Je ne connais pas le type d’aides que vous évoquez, mais est-ce qu’en cas de mise en location avant les 6 ans vous n’avez pas obligation de rembourser ladite aide ?

Vous pouvez tout à fait partir sur 18 ans par exemple et, si votre contrat le permet, passer à 20 ans en utilisant la possibilité d’allonger le crédit de 24 mois qu’offrent plusieurs banques.
Ainsi vous profiter du taux de 15 ans, et pourrez, le jour venu abaisser les mensualités lorsque vous le mettre en location.
Ceci est indiqué dans les conditions de votre prêt.

Bonjour Lookas,

Vous aurez effectivement sans doute intérêt à activer, par la suite, la délégation d’assurance qui vous permettra sans doute de diminuer de moitié votre taux assurance au vue de votre âge, surtout si vous êtes non fumeur. La première priorité est d’avoir le financement, vous pourrez optimiser votre assurance ensuite (quotité, etc).