Prêt immobilier pour non-résident fiscal : quel courtier et taux ?

ZeBonder · #26

Je pense qu’aucune banque Française ne vous prêtera pour acheter un bien au Mexique, ce serait trop compliqué à mettre en place et à gérer.

Une banque Française ne gagne presque rien sur un crédit immobilier, ils peuvent faire un effort pour capter un client qui a plusieurs M d’euros à placer ou un expatrié qui achète un bien en France mais prêter des euros à un client pour investir dans un bien au Mexique, ce serait limite "un défaut de conseil".

Emprunter des euros pour acheter un bien au Mexique comporte un grand risque de change, même en Europe c’est risqué ( cf affaire Hevet Immo ).

Tssm · #27

Comme c’est utile (mais malheureusement fluctuant), je met ici les résultats de ma recherche d’un prêt immobilier pour un investissement locatif résidentiel en nom propre en France:

- CA (contact semaine dernière). Agence de Paris. Refus du niveau au dessus de l’agence après réalisation d’un KYC pour l’entrée en relation. Apparement, prêt aux expatriés et pas au NR

- SG (banque historique) ne prête plus aux NR (mais toujours aux expatriés) (Contact de mai)

- Palatine (contact du 5/09). Agence à Paris
Prêt à 100%
Apport Frais de notaire
Garantie : PPD ou SACEFF (mais apport ou nantissement de 30%)
20A : 1,5%
15A : 1,30%
Assurance CNP ou Assurance deleguée, ils ont un courtier en interne
Nantissement : 20% du CRD
Travaux : prêt dans les mêmes conditions que prêt principal. Déblocage sur facture

- BPE (contact du 5/09). Agence à Paris. Mise en relation via Roudoudou (thanks)
Prêt à 100%
Apport Frais de notaire
Garantie : PPD
20A : 1,55 -1,60%
Assurance CNP ou Assurance Metlife. Sinon assurance deleguée
Nantissement : 20% du CRD
Travaux : prêt dans les mêmes conditions que prêt principal. Déblocage sur facture. Mais garantie hypothécaire sur le montant du prêt travaux

- CIC (banque historique) (contact semaine dernière). Agence de Paris
Prêt à 80%
Apport 20% + Frais de notaire
Garantie : PPD
15A MAX: 1,50%
Assurance deleguée
Nantissement : 20% du CRD

Je vous tiens au courant de la suite

SMM · #28

Tssm, je suis dans le même cas que vous actuellement (recherche de financement pour un investissement locatif en étant non-résident). Il est vrai qu’il apparait difficile d’obtenir un financement avec ce statut spécial.

Je viens de recevoir une proposition d’un courtier demandant l’apport suivant: 15% du prix du bien + 15% du montant des travaux + l’intégralité des frais de notaire et de crédit + le paiement de frais de courtage (2k euros). Cela fait beaucoup d’apport mais par contre ils financent tout (y compris travaux) et il n’y a pas d’autres contreparties.

Tssm, avez-vous finalement réussi à trouver un financement?

Tssm · #29

Non toujours pas

Je suis en discussion depuis pratiquement 1 mois avec LCL donné par un membre du forum lui aussi NR qui demanderait 15 mois de nantissement de mensualité
Le prêt inclut le prix d’achat et travaux mais pas les frais de notaire, garantie et de dossier
Et c’est sur 20 ans

C’est très très pénible cette fois

Quelle banque vous propose 15%?

SMM · #30

Concernant l’offre à 15%, c’est un courtier qui vient de me proposer cette offre (je ne sais pas si je peux le mentionner ici mais si vous m’envoyez un MP je peux vous envoyer le site internet et les coordonnées du commercial).

15 mois de nantissement de mensualité me parait être une bonne opération si l’apport est faible (moins de 10%), surtout s’ils vous financent intégralement travaux + achat.

Quel est l’apport que demande la LCL?

Tssm · #31

PAs d’apport sauf frais de notaire, garantie et frais de dossier comme indiqué dans mon post, juste 15 mois de nantissement
Mais pour l’instant pas d’offre de prêt donc cela reste des paroles

SMM · #32

Ce montage est vraiment très honnête, surtout pour un NR. Si cela se confirme, félicitations. Qu’est-ce qui bloque afin d’éditer l’offre de prêt?

Lorin · #33

Bonjour,

Je suis aussi dans votre cas, je souhaite un financement pour un projet de location. Je vis aux philippines, travaille pour une multinational mais avec un contrat local.

J’ai fait une demande aupres d’un courtier CAFPI et leur service international pour 80k euros mais sans garantie en France, ils ne peuvent rien faire.

J’ai pris note des differentes banques qui semblent ouvert a ce type de projets mais si vous avez des contacts je suis preneur par ailleurs.

Concernant les courtiers, auriez vous des recommandations ?

Merci

Surin · #34

Bonjour,
Vous pouvez suivre le parcours de Mestra sur le forum qui a investi aux Philippines.
Il a pu obtenir un financement via HSBC, vous en trouverez les détails dans cette discussion :
Investissement locatif à l’étranger… (3/4)

Prenez la peine de faire une vraie présentation svp histoire de jouer le jeu.

Lorin · #35

Merci pour vos informations, par contre je viens de voir le taux qu’il a negocie a 4.5%, cela n’est pas tres attractif.
Avoir un financement depuis la France me permettrait d’avoir un taux plus interessant.

Amapola · #36

Bonjour à tous,

Je suis nouvelle sur ce forum et souhaite me lancer dans l’immobilier locatif. Je vis et travaille à l’étranger (Union européenne) et voudrais acheter mon premier bien en France. Connaissez-vous des banques qui prêtent à des Français non résidents sans avoir à mettre trop d’apport (l’idéal étant à 100%) et à des taux avantageux? Certains d’entre vous sont-ils dans la même situation que moi?

Merci d’avance pour vos retours
Amapola

spot · #37

bonjour

Cela va dépendre déjà de votre pays de résidence, de votre type de contrat travail, de la nationalité de votre employeur.
Passé ce cap, dans une banque pour laquelle vous êtes une totale inconnue, 0% d’apport cela va être compliqué et encore plus à des taux compétitifs.
Regardez par exemple ce que peut proposer Bnp International Buyers, cela vous donnera une idée.

Chartreuse · #38

Bonjour,

Je suis moi même expatriée (en Allemagne).
Je m’étais un peu renseignée car je réfléchissais à acheter des SCPI à crédit.
Et j’étais tombée sur un site internet, spécialisé en crédits et placements pour expatriés. (crédit international).
Je ne peux pas dire si les taux sont avantageux, je n’ai pas poussé plus loin ma démarche.

En tout cas, être à l’étranger cela veut dire forcément déléguer la gestion donc la rentabilité va être entamée alors si en plus les taux ne sont pas terribles, je ne suis pas sûre que ce soit la meilleure option.
Idem pour dénicher la bonne affaire.

Des SCPI ou un achat dans votre pays de résidence sont peut-être à étudier.

Adrien55 · #39

Bonjour,

Certains courtiers proposent des solutions de financement (immobilier en direct ou SCPI) sans aucun apport mais avec un dépôt auprès de l’établissement bancaire. Un dépôt qui capitalise en principe…

Pour le financement de parts de SCPI aux expatriés, sauf erreur de ma part, les taux de financement sont aux alentours de 1,70% sur 20 ans.

Tomtom67 · #40

Bonjour à toutes et à tous,

Je suis français résident en Suisse et je cherche à investir en immobilier en France.

Bien que faire un financement avec une banque française est possible je trouve les conditions très contraignantes. Je comprends la prime de risques associé à un non-résident, néanmoins l’habituelle demande de nantissement est quelque chose que je cherche à éviter.

Est-ce que des membres du forum ont déjà eu recours à des sociétés de crédits pour le financement d’un bien immobilier et si oui un quelconque retour d’expérience ?

Bien cordialement

Ursule · #41

Bonjour Tomtom67,

Je suis également Français résident Suisse et j’ai été confronté plusieurs fois au même problème que vous. Techniquement, vous ne rentrez pas dans les cases des "conseillers financiers", autrement dit des commerciaux. Du moins c’est ce que vous entendrez souvent.

Dans la pratique, il y a plusieurs raisons pour tout cela :
- des clients qui cherchent à lever des fonds dans des conditions de taux bas et plus récemment avec la remontée de ceux-ci, il y en a à la pelle ;
- c’est beaucoup plus simple de venir vous chercher en France qu’en Suisse si vous faites défaut un jour ;
- le passif nécessaire à faire figurer dans le bilan de la banque pour financer un résident étranger est supérieur à celui d’un résident Français.

Vous dites être fermé au nantissement, mais acceptez-vous un cautionnement personnel ? Quelle serait la structure de l’investissement (via SCI, en direct) ?

Quelques conseils en France :
- Il y a des établissements qui prêtent, mais le plus souvent c’est en passant par la banque privée que cela fonctionne. Votre présentation est trop courte pour que je puisse dire si c’est possible pour vous ou non, car cela dépend des patrimoines, mais vous pourriez essayer.
- Je me suis vu refuser des RDV au prétexte que j’étais résident Suisse par certains conseillers d’une banque qui a fini par me financer quelques mois plus tard via une autre agence. Essayez plusieurs agences sur plusieurs régions.
- Le schéma via SCI à l’IS passe mal lorsque l’on est résident Suisse. Vous pourriez essayer une détention en direct.

Une autre méthode : vous faire financer par des banques Suisses (en EUR ou non, mais gare à l’exposition de change) :

- La BCGE dispose d’une filiale en France et est donc au fait du marché.
* Elle accepte de financer en France (mais pas en Italie si jamais vous y songiez un jour, malgré la proximité de la frontière).
* Le taux sera fixe au maximum 15 ans, après quoi il deviendra variable avec une formule EURIBOR + x%. Le taux est souvent quelques dizièmes plus élevés qu’en France.
* L’apport demandé est cependant élevé, entre 20 et 30% du montant de l’actif.
* MAIS vous pourrez emprunter sur des durées plus longues, jusqu’à 30 ans si ma mémoire est bonne.

- La Société Générale a une antenne Banque Privée très créative en Suisse qui peut financer ce genre d’opérations.
* On vous recommandera probablement un financement court terme revolving sous forme de swap de taux.

- Le Crédit Agricole pourrait aussi être intéressé, bien que j’en ai bien moins entendu parler et que je n’ai jamais réussi à passer la porte. Je n’ai jamais consulté pour un projet "simple" type achat de résidence secondaire ou investissement locatif résidentiel en direct, peut-être aurez-vous plus de chance.

Nous avons besoin d’en savoir plus sur votre projet et votre profil pour vous conseiller au mieux, mais les points ci-dessus devraient déjà vous aider à trouver quelques interlocuteurs supplémentaires et à avancer.

A vous lire,
Ursule

byebyepatron · #42

Un petit retour. Je suis non résident français mais résident d’un pays de l’UE (je ne sais pas si cela joue par rapport à la Suisse, probablement un peu).
Pour ma part, le financement a toujours été compliqué mais j’ai à présent des emprunts dans 3 banques françaises (LCL, HSBC et Crédit Mutuel) pour plus de 10 biens. J’avoue avoir dû tester au moins 10/15 banques.

J’ai des biens en SCI ou nom propre, parfois en indivision parfois seul.
Alors il est certain qu’il faut s’accrocher. Les relancer constamment mais pour le moment je m’en suis toujours sorti.
J’ai l’impression d’avoir des conditions similaires à celles des résidents (entre 90% et 110% de la valeur du bien financé selon les projets) et je viens de signer un emprunt à 1% sur 17 ans.

Une solution qui est très pratique que j’ai déjà utilisée, dans certain pays, il est possible d’obtenir un financement (pour investir en France) en hypothéquant votre RP ou sur base de la différence entre l’hypothèque que vous avez consentie et le solde restant dû.

Comme dit plus haut, c’est plus l’énergie du conseiller bancaire qui va faire la différence que la franchise à mon avis.

doc · #43

Intéressé par le sujet, sachant que je suis au luxembourg.

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